¿Qué son los bienes raíces comerciales?
La aparición de bienes raíces comerciales
Según información relevante de la agencia de noticias Xinhua, en los últimos años, los grandes centros comerciales de nueva construcción se están convirtiendo rápidamente en la fuerza principal en el mercado minorista comercial en En muchas ciudades, y las propiedades comerciales tradicionales se han vuelto difíciles de cumplir con sus requisitos de hardware y software, esto dejó una enorme brecha de mercado en la industria de bienes raíces, por lo que entraron empresas de bienes raíces comerciales que integraron la industria de circulación tradicional y la industria de bienes raíces. ser.
Desarrollo de bienes raíces comerciales
Se entiende que de enero a febrero de 2008, la inversión inmobiliaria nacional alcanzó 237,4 mil millones de yuanes, lo que representa el 50,3% de la inversión en la industria terciaria, un aumento de 3,9 puntos porcentuales interanualmente. La inversión inmobiliaria aumentó un 32,9% interanual, un aumento de 8,6 puntos porcentuales. En febrero de 2008, los precios de venta de viviendas en 70 ciudades grandes y medianas de todo el país aumentaron un 10,9% interanual, 0,4 puntos porcentuales menos que en junio. El aumento intermensual fue de 0,2 y el aumento fue 0,1 puntos porcentuales inferior al 1 de junio.
En 2007, la inversión en el mercado inmobiliario comercial de China creció de manera constante. La inversión total en viviendas comerciales a nivel nacional fue de 277.556 millones de yuanes, un aumento interanual de 17,9, y se ha mantenido en alrededor de 17 durante tres años consecutivos. Esto está muy cerca de la tasa de crecimiento interanual del 16,8% en las ventas minoristas totales de bienes de consumo. La industria de bienes raíces comerciales de China también tuvo dos características en 2007: primero, no hubo altibajos obvios en la relación de oferta de propiedades comerciales en las principales ciudades grandes y medianas, y los precios de mercado se mantuvieron relativamente estables. El segundo son las diferencias regionales en la estructura del mercado. Tomando como ejemplo la tasa de crecimiento de la inversión en 2007, Beijing estuvo ligeramente por encima de 10, Shanghai fue de 2,5 y Tianjin fue de 78. Esto se debe a que se espera que los Juegos Olímpicos de Beijing se digieran con anticipación, el desarrollo comercial de Shanghai está saturado y Tianjin tiene el concepto de desarrollo de la Nueva Área de Binhai.
Problemas en el desarrollo inmobiliario
A medida que los grandes centros comerciales representados por Moore's en Estados Unidos se han instalado en ciudades grandes y medianas como Beijing y Shenzhen, el comercio minorista de China La industria se ha abierto completamente al mundo exterior y casi todas las ciudades grandes y medianas han construido o planean construir grandes centros comerciales, lo que deja un enorme espacio de desarrollo de mercado para los promotores inmobiliarios comerciales. Como modalidad inmobiliaria diferente del arrendamiento de tiendas tradicional y caracterizada por la integración integral de bienes raíces y comercio, los bienes raíces comerciales se están convirtiendo silenciosamente en el nuevo favorito del mercado inmobiliario. Sin embargo, con esta ronda de auge de la inversión en bienes raíces comerciales de China, tiendas, centros comerciales, edificios de oficinas y bienes raíces industriales se han sobredesarrollado en algunas ciudades importantes, lo que ha resultado en un aumento significativo de las crisis de riesgo de mercado.
A través de estudios de mercado, se puede ver que el sector inmobiliario comercial en China está actualmente sobrecalentado. Si bien la oferta de espacios comerciales aumenta rápidamente, la tasa de desocupación también está aumentando. Desde 2008, el exceso de oferta en las tiendas ha seguido aumentando. Estas circunstancias significan que el sector inmobiliario comercial de China ha entrado en un período de coexistencia de riesgos y oportunidades, y pronto estará sujeto a una doble prueba.
En la actualidad, el desarrollo de las empresas comerciales en nuestro país ha experimentado grandes cambios y la concentración de empresas en el mercado minorista ha aumentado aún más, lo que afecta aún más la estructura del mercado de los fabricantes y mayoristas. Sin embargo, la competencia entre los grandes minoristas establecidos se está moviendo hacia la "calidad". Al mismo tiempo, si bien las empresas de circulación con inversión extranjera están ampliando su cuota de mercado, también están penetrando aguas arriba del enlace de circulación y el desarrollo de industrias relacionadas con la circulación también se enfrenta a una mayor reorganización, centrándose en el campo de bienes raíces comerciales que abarca la circulación; y bienes raíces. En una era en la que los minoristas se esfuerzan por lograr calidad en su desarrollo, los promotores inmobiliarios comerciales seguramente caerán en dificultades de desarrollo si continúan compitiendo únicamente por cantidad y área, mientras descuidan los servicios profesionales para los clientes minoristas.
Actualmente, los bienes raíces comerciales de China han entrado en un período de riesgo, con cada vez más edificios construidos en el extranjero, cada vez más edificios en el extranjero y cada vez más edificios estrechos en el extranjero. Las principales manifestaciones son que el volumen total está cerca de la saturación, la estructura está desequilibrada en muchos aspectos, las burbujas son prominentes y la tasa de desocupación está aumentando. En el desarrollo real, muchos desarrolladores tienden a centrarse unilateralmente en el atractivo de las tiendas minoristas para todo el espacio comercial, enfatizando ciegamente la amplitud y el lujo. No sólo aumenta el precio de los negocios subyacentes, sino que también aumenta el precio de todos los bienes inmuebles comerciales (incluidos apartamentos, oficinas, etc.). ), lo que provocó un desequilibrio en la estructura del sector inmobiliario comercial, una reducción de la demanda de alquiler y compra y un aumento de las tasas de desocupación.
Las empresas minoristas se han concentrado demasiado en el desarrollo de centros comerciales y quienes tienen las condiciones se apresuran a hacerlo rápidamente, lo que ha provocado la proliferación de centros comerciales en muchas ciudades de todo el país.
Según las estadísticas de los departamentos pertinentes, cada año se añaden más de 80 nuevos centros comerciales en más de 40 ciudades. Sin embargo, algunas ciudades con una población de sólo más de 200.000 habitantes han construido varios centros comerciales. Algunos centros comerciales sólo tienen una facturación diaria de casi 1.000 yuanes. Muchos centros comerciales no tienen mercado, ni negocios, ni empleos. Muchos han cerrado y dado vuelta, desperdiciando muchas inversiones.
La relación entre el sector inmobiliario y las finanzas
Cuando el sector inmobiliario comercial es ampliamente optimista, los riesgos financieros serán mayores. Los riesgos financieros provienen de dos aspectos. El primero es el riesgo de apreciación del RMB. Debido a la apreciación, muchos capitales internacionales y algunos fondos invertirán en bienes raíces comerciales de China. Sin embargo, una vez que este capital alcance el rendimiento objetivo, el mercado de bienes raíces comerciales colapsará después de que se retiren los fondos. El segundo es aumentar las tasas de interés. China se encuentra actualmente en un canal de subida de tipos. Las consecuencias de los aumentos de las tasas de interés pueden generar altos costos de inversión en el desarrollo de bienes raíces comerciales, una disminución de las ganancias del desarrollo o una pesada carga de intereses sobre los préstamos de inversión (préstamos para vivienda), lo que imposibilita la construcción de tiendas, lo que resulta en una situación de baja inversión en comercios. Las dificultades financieras de los promotores transferirán los riesgos a los bancos.
La diferencia entre vivienda comercial y vivienda residencial
La vivienda comercial es diferente de la vivienda residencial. La compra de vivienda comercial implica una fuerte inversión y altos riesgos operativos. Los bancos comerciales corren mayores riesgos al emitir viviendas comerciales. préstamos. En el contexto del rápido aumento actual de los precios inmobiliarios, la Comisión Reguladora Bancaria de China ha emitido regulaciones para prevenir aún más los riesgos de los préstamos para viviendas comerciales.
La clave para afrontar los problemas inmobiliarios
Una serie de problemas provocados por los problemas inmobiliarios.
En primer lugar, es mejor que los bancos sean cautelosos al emitir préstamos para viviendas comerciales y negocios crediticios relacionados con viviendas comerciales. Debido a la rápida disminución de la tasa de crecimiento de la inversión en edificios comerciales y al aumento de las áreas vacantes, el riesgo de inversión en bienes raíces comerciales es generalmente mayor que el de la inversión residencial. Lo que es particularmente digno de mención es que la industria minorista comercial de mi país ha entrado en una era de escasas ganancias. Las escasas ganancias comerciales a menudo son difíciles de soportar los altos gastos de alquiler de los centros comerciales, y los márgenes de ganancia para que los desarrolladores inviertan en tiendas son extremadamente limitados. Por lo tanto, además de intervenir cautelosamente en el desarrollo de propiedades de alta calidad en las áreas centrales de las megaciudades orientales como Beijing, Shanghai y Guangzhou, la inversión de fondos de crédito en el desarrollo de bienes raíces comerciales, especialmente el desarrollo de grandes tiendas, debería también ser estrictamente controlado. Al mismo tiempo, dado que la inversión en edificios de oficinas de mi país se concentra principalmente en cinco provincias y ciudades, incluidas Beijing, Shanghai, Guangdong, Zhejiang y Jiangsu, estas ciudades dominan básicamente el mercado nacional de oficinas y, por lo tanto, son áreas clave para que los bancos comerciales expandan sus negocio de credito de oficina.
En segundo lugar, centrarse en desarrollar negocios de crédito corporativo ventajosos con una fuerte rentabilidad, aprovechar la oportunidad de la reestructuración de activos de la industria y ajustar racionalmente la estructura de clientes. En los últimos años, los beneficios operativos de las empresas de desarrollo inmobiliario se han diferenciado, y la mayoría de las empresas operan con un bajo nivel de ganancias. Los bancos comerciales deberían desarrollar selectivamente clientes de crédito inmobiliario. Incrementar el apoyo crediticio a empresas líderes con destacadas ventajas comerciales principales, fuerte rentabilidad, altos niveles de calificación, buenos antecedentes crediticios y ventajas territoriales, de marca y de gestión, esforzarse por establecer relaciones de cooperación estratégicas a largo plazo con ellas e intervenir con prudencia en el sector inmobiliario. industria en un corto período de tiempo, proyectos de promoción inmobiliaria de grupos empresariales cuya actividad principal no sea la promoción inmobiliaria.
Por último, preste atención a las diversas formas de reestructuración de activos de las empresas inmobiliarias. Porque esto es a la vez una oportunidad y un desafío para el desarrollo de los bancos comerciales. Desde una perspectiva positiva, la reestructuración de activos centrada en la revitalización de los recursos de la tierra, la transformación estratégica corporativa y el ajuste de la estructura empresarial no sólo creó las condiciones para el desarrollo de empresas ventajosas, sino que también eliminó algunas empresas con graves pérdidas y baja eficiencia. Favorece la optimización de los clientes objetivo, la optimización de la estructura de activos crediticios y la mejora de la calidad de los activos. Desde una perspectiva negativa, el uso de la reestructuración de activos por parte de algunas empresas para evadir deudas bancarias provocará enormes pérdidas en activos crediticios. Para evitar la aparición de activos improductivos, algunas empresas con un desempeño operativo deficiente, que enfrentan fusiones o quiebras, deberían atraer la atención de los bancos comerciales, y es urgente reorganizar los activos crediticios en torno a estas empresas.