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Si las empresas inmobiliarias se escinden y cotizan en bolsa para su desmantelamiento y clasificación, China Overseas Real Estate (02669.HK) estará a la vanguardia tanto en términos de área de gestión como de ingresos operativos. Como una de las pocas empresas inmobiliarias además de Colorful Life, Country Garden, Greentown Services y Elegant Life con una superficie de más de 6.543,8 mil millones de metros cuadrados, esta empresa inmobiliaria establecida está experimentando una expansión a baja escala y un crecimiento endógeno débil.
Los datos muestran que en 2018, el área bajo administración de China Overseas Real Estate alcanzó 1,4 millones de metros cuadrados, y su tasa de crecimiento compuesto de tres años fue solo del 19,48%, lo cual es conservador. En comparación, el área de servicio de Country Garden ha alcanzado 65.438+8 mil millones de metros cuadrados, con una tasa de crecimiento compuesta en tres años de 37.565.438+0%. Elegant Life está a punto de ponerse al día, con un área de gestión de 65.438+3 mil millones de yuanes, una tasa de crecimiento compuesto de tres años del 58,02% y servicios de longevidad de hasta el 60,26%.
Aunque la escala no corresponde a la calidad, a diferencia de las propiedades de venta, el desarrollo de las empresas de administración de propiedades se basa en los derechos de gestión de la comunidad. La escala debe ser la primera prioridad y es la fuente de. ingreso. . En el panorama inmobiliario que gradualmente se está convirtiendo en una tendencia, se ha apoderado de la "ciudad" y de la voz y el espacio de desarrollo de la industria.
Mirando hacia atrás, podemos ver que los precursores están funcionando más rápido y China Overseas Property Management Co., Ltd., de lento crecimiento, está comenzando a alejarse.
Mirando hacia atrás, Al enfrentar los desafíos que enfrentan empresas jóvenes como Yongsheng Services y Greentown Services, ¿cómo responderá China Overseas Property, que tiene una fuerte recuperación pero un crecimiento orgánico lento?
El 90% del área de gestión depende de la empresa matriz.
Nacida de China Shipping Group, una empresa estatal de la empresa matriz China State Construction Engineering Corporation, China Shipping Real Estate se fundó anteriormente, en 1991, y parece haber estado siempre en un estado de "no falta dinero".
En 2015, China Overseas Real Estate aterrizó en el mercado de capitales de Hong Kong. A diferencia de la salida a bolsa de Color Life, como la segunda empresa en el campo de la gestión de propiedades nacionales que cotiza en Hong Kong, China Overseas Property Management adoptó la introducción de la cotización. En comparación con la IPO, la ventaja de la introducción a la cotización es que el procedimiento es relativamente simple, puede completarse en poco tiempo y no implica recaudación de fondos públicos. Esto demuestra que la financiación no es el objetivo principal de la cotización de China Overseas Real Estate. La razón fundamental es construir una plataforma de activos inmobiliarios y mejorar la valoración de la empresa matriz.
De hecho, China Overseas Real Estate siempre ha sido favorecida por la empresa matriz. Ye Xiang, vicepresidente de China Overseas Real Estate, dijo una vez que valora el mercado inmobiliario: "El nivel medio de los honorarios de gestión inmobiliaria en Hong Kong es siete veces mayor que el nuestro, pero el nivel de costes laborales en Hong Kong es sólo un poco más del doble que China. El negocio principal de administración de propiedades tiene el mayor pastel en comparación con el nivel de los países desarrollados, el negocio principal de administración de propiedades puede tener 7 veces el potencial de crecimiento en cinco años”.
Tres años después de su salida a bolsa, la supervivencia y el funcionamiento de China Overseas Real Estate se han vuelto aún más dependientes de China Overseas Real Estate. La mayor parte de su negocio proviene de China Overseas Real Estate o empresas afiliadas, que básicamente siguen el ritmo del diseño del negocio inmobiliario, y el 90% de sus áreas de gestión dependen de la empresa matriz.
Phoenix Real Estate descubrió que cuando salió a bolsa en junio de 2015, el precio de las acciones de China Overseas Real Estate era de solo 0,94 dólares de Hong Kong y había estado fluctuando hasta 2017. El precio de las acciones alcanzó el valor más alto de alrededor de 3 yuanes por acción en el mismo período a mediados de 2018, y luego comenzó a bajar hasta principios de 2019. El precio de apertura más alto fue de 4,25 yuanes por acción, el más bajo fue de 4,05 yuanes por acción, el precio de cierre fue de 4,07 yuanes por acción, el beneficio por acción fue de 0,12 y el valor del mercado de valores de Hong Kong fue de 133,78 millones de yuanes. El precio de las acciones se ha cuadriplicado hasta ahora, con una relación precio-beneficio de 33,28, lo que le sitúa en una posición de liderazgo en la industria.
Gráfico de fluctuaciones del precio de las acciones de China Overseas Real Estate
Phoenix City. com descubrió que ambas propiedades estaban catalogadas como propiedades de subdivisión. Al 1 de julio, la relación precio-beneficio de las empresas inmobiliarias que cotizan en Hong Kong, como Color Life, Greentown Services, Elegant Life y Country Garden Services, eran de aproximadamente 12,51, 31,78, 19,28 y 45,75 respectivamente.
Dependerse de la empresa matriz tiene el requisito previo de estar respaldado por un gran árbol para disfrutar de la sombra, pero esta dependencia también tiene limitaciones inevitables. En cuanto a la toma de decisiones, hay que esperar a la coordinación unificada de la empresa matriz y carecer de la flexibilidad del modelo de desarrollo. El desarrollo empresarial está sujeto a los altibajos generales del mercado inmobiliario. Una vez que el mercado inmobiliario baje, su rendimiento también se verá afectado.
Por lo tanto, en los últimos años, si bien China Shipping se ha visto atrapada en la fricción interna del flujo de personal, también se han proyectado hasta cierto punto efectos negativos como el "quedarse atrás" en el desarrollo de China Shipping Real. Bienes. China Overseas Real Estate experimentó un período de confusión entre 2015 y 2017.
Desde que China Shipping entró en la lista en 2015, la tasa de crecimiento del área de gestión se ha desacelerado significativamente, del 46% al 13%. En el primer semestre de 2017, la tasa de crecimiento incluso cayó a un solo dígito del 6%. Esto está en línea con el volumen de ventas de China Shipping Real Estate. El ciclo de desaceleración encaja muy bien.
En mayo de 2015, la superficie total gestionada por China Overseas Real Estate era de 67,6 millones de metros cuadrados. A finales de 2018, aunque el área de gestión de China Overseas Real Estate fue 2,3 veces mayor que en 2015, el área de gestión de Country Garden Services y Elegant Life Services fue 2,6 veces y 3 veces mayor que en 2015, respectivamente.
Los datos de tasa de crecimiento también se hacen eco de la situación actual. La tasa de crecimiento de los ingresos inmobiliarios de China Overseas Real Estate osciló entre 2015 y 2017, 6%, 0,7%, 12,5% y 18,2%. Al mismo tiempo, la tasa de crecimiento de los ingresos de Greentown Services casi un año después de cotizar en bolsa fue del 30%.
Además, China Shipping Group también está proporcionando "transfusión de sangre" a China Shipping Real Estate mediante transferencia para ayudarle a mejorar su situación de ingresos.
En 2015, China Overseas Real Estate adquirió Beijing Zhongjian Property, Chongqing Haitou Property, Zibo Qinyi Property, China Overseas Hongyang Property, Guangzhou Everbright Garden y Hohhot a través de transferencias internas y adquisiciones.
El punto de inflexión se produjo en 2017. Mediante la adquisición de CITIC Real Estate, China Overseas Real Estate adquirió el área de gestión de 120 proyectos de gestión de propiedades propiedad de CITIC Real Estate en China continental por HK$ 229 millones, lo que también mejoró los estados financieros de China Overseas Real Estate.
En comparación con el desempeño de 2016, las adquisiciones relacionadas aumentaron los ingresos operativos de China Overseas Real Estate en 2017 de 2,56 mil millones a 3,36 mil millones, y su beneficio neto aumentó un 35,8% de 226 millones a 307 millones.
Esta adquisición incrementó el área de construcción de China Overseas Property Management en un 37,3% de 93,5 millones de metros cuadrados a finales de 2016 a 654,38+283 millones de metros cuadrados. El 70% de este crecimiento provino de la mencionada adquisición del negocio de CITIC Real Estate.
El desarrollo de nuevos negocios está "saliendo del paso"
Hay dos caminos principales para que las empresas de administración de propiedades crezcan en el futuro: uno es lograr el crecimiento ampliando la escala de la administración de propiedades básica. , y el otro es desarrollar el mercado de servicios de valor agregado. Explorar espacios comerciales potenciales.
Después de todo, el área de negocio es un criterio importante para medir la fortaleza general de una empresa inmobiliaria. La mayoría de las empresas inmobiliarias se dan cuenta de que sólo dependen del crecimiento orgánico, es decir, de ampliar la proporción de proyectos de terceros en el total de proyectos y probar el camino de las fusiones y adquisiciones.
Los antecedentes de una empresa central han aportado ciertas ventajas a la expansión de los proyectos de China Overseas Property. China Overseas Property ha podido emprender activamente varios proyectos de construcción públicos y gubernamentales, mejorando así su ventaja en el mercado en propiedades gubernamentales. y ampliar continuamente los límites de la gestión empresarial.
En lo que respecta a China Overseas Real Estate, China Overseas Real Estate también tiende a ser conservador en la expansión de proyectos de terceros. En Vanke se dividieron las propiedades residenciales y comerciales y se lanzó la submarca "Everything Commercial Enterprise". Longfor implementa activamente proyectos municipales como estaciones de ferrocarril y hospitales. En 2018, China Overseas Real Estate aumentó su superficie en 12,6 millones de metros cuadrados en comparación con 2017, de los cuales 2,3 millones de metros cuadrados fueron proyectos comerciales o gubernamentales recientemente desarrollados, lo que representa el 18,25%.
Sin embargo, a diferencia de los que están floreciendo en todas partes, los proyectos comerciales y gubernamentales recientemente desarrollados por China Overseas Real Estate son bastante llamativos, incluido el Centro de Servicios al Ciudadano de Xiongan, el Museo de Arte Contemporáneo de Shenzhen y el Museo de Planificación Urbana, Hong Kong. -El puerto puente Zhuhai-Macao, las estaciones de tren de alta velocidad de West Kowloon, etc., son proyectos centrales en la ciudad.
Además de la expansión limitada del negocio de terceros, los servicios de valor añadido con importantes márgenes de beneficio también son insatisfactorios.
Fénix. Los ingresos de China Overseas Real Estate se dividen en ingresos por servicios de administración de propiedades e ingresos por servicios de valor agregado.
En términos de estructura de ingresos, en 2018, los servicios de administración de propiedades y los servicios de valor agregado representaron el 90,1% y el 9,9% de los ingresos respectivamente, con ingresos de HK$ 3,745 mil millones y HK$ 4,1 mil millones respectivamente, un aumento de 21,0% respecto al año pasado. Servicios de gestión La proporción de ingresos es 2065438+.
China Overseas Real Estate también es consciente de la necesidad de aumentar la proporción de servicios de valor añadido, pero este camino tiene un largo camino por recorrer y el efecto no es muy significativo.
Fénix.
com descubrió que de 2015 a 2017, los servicios de valor agregado de China Overseas Property representaron el 7,03%, el 8,93% y el 7,83% de los ingresos totales respectivamente, que se mantuvieron en un nivel bajo, comparable a los servicios de valor agregado de Color Life y Greentown Service. , que representó alrededor del 30%. Hay una gran diferencia. Los servicios de valor agregado de Country Garden representan el 26%, y esto es aún más cierto para Agile.
Según las estadísticas de la China Index Academy, de 2015 a 2017, la proporción de servicios de valor agregado de las empresas de administración de propiedades que cotizan en bolsa fue del 24 %, 22,94 %, 23,97 % y 24,29 % respectivamente. La proporción de servicios de valor agregado de China Overseas Real Estate también es mucho menor que el promedio de la industria.
Modelo de beneficios a prueba
2018 12 31. Entre las empresas inmobiliarias tras la separación, Greentown Services, Country Garden Services, China Overseas Property y Color Life alcanzaron unos ingresos operativos de 67,1 millones yuanes y 467.500 yuanes respectivamente. Diez mil yuanes, 41,55 millones de yuanes, 36,1 millones de yuanes.
Aunque se pueden esperar ingresos, el margen de beneficio bruto siempre ha sido la razón por la que China Overseas Real Estate ha sido criticada. El margen de beneficio bruto de China Overseas Property en 2018 fue del 20,4%, una disminución interanual de 3,5 puntos porcentuales, de los cuales el margen de beneficio bruto de los servicios de administración de propiedades cayó 3,3 puntos porcentuales hasta el 18,0%, en comparación con el margen bruto de Country Garden Services. margen de beneficio en 2018 del 37,7%. El margen de beneficio bruto de Ya Life es del 38,2% y el de Color Life es del 35,5%. El nivel del margen de beneficio bruto de China Overseas Real Estate aún debe mejorarse.
Las bajas tasas de interés de China Overseas Real Estate están lejos de la imagen de "rey de las ganancias" de China Overseas Real Estate.
Hay dos modelos de servicio principales en la industria de administración de propiedades: sistema de contrato y sistema de salario. El sistema de contrato utilizado por China Overseas Property Management representa más del 80%.
El sistema de contrato es un método de cobro de servicios inmobiliarios en el que el propietario paga una tarifa fija por servicios inmobiliarios a la empresa inmobiliaria, y la empresa inmobiliaria disfruta o soporta el excedente o pérdida. El sistema de remuneración por contrato significa que el comité de propietarios firma un contrato con la empresa administradora de propiedades para actuar como agente para la administración de propiedades de la comunidad, realizar la gestión y cobrar el 10% de la tarifa de la propiedad como remuneración del contrato, y el resto. El 90% de la cuota se utiliza como capital de trabajo de la comunidad, y el saldo o deficiencia es propiedad del propietario o lo asume el propietario.
Algunos expertos explicaron la diferencia entre los dos a Phoenix Real Estate. El margen de beneficio bruto del sistema de contrato es menor que el del sistema de incentivos, lo que reducirá el margen de beneficio bruto hasta cierto punto. Si se quiere aumentar el margen de beneficio bruto del sistema de contratación es necesario controlar los costes. Para el sistema de recompensa, la eficiencia de la contribución al desempeño es relativamente estable, pero a medida que aumenta el área de gestión, el espacio dejado para la mejora del desempeño de la propia empresa también disminuirá.
A diferencia de China Shipping Property, Color Life adopta un sistema de recompensa y los dos sistemas también crean dos conjuntos de lógica operativa. En 2014, los ingresos anuales de China Overseas Land fueron de 21,6 millones de dólares de Hong Kong, cuatro veces los de Color Life, pero sus ganancias fueron muy inferiores a las de Color Life: el margen de beneficio bruto y el margen de beneficio neto de Color Life en 2014 alcanzaron el 79,2% y el 37,5% respectivamente. , mientras que China Overseas Real Estate es sólo el 19% y el 4,5%.
Los datos comparativos muestran que en 2018, los ingresos anuales de China Overseas Real Estate fueron de HK $ 4,15 mil millones y los ingresos de Color Life fueron de HK $ 36,14 millones. Casi no hay diferencia entre los dos, y el margen de beneficio bruto de Color Life es de HK. El 35,5% es un 20,4% más alto que el de China Overseas Properties. El porcentaje es casi un 15% más alto.
Aunque la situación actual es que el margen de beneficio bruto del diseño de la propiedad no es alto y es necesario ampliar la expansión de nuevos negocios y el crecimiento del área, a principios de este año, después de que Yan Jianguo regresara a Una vez más, China Overseas Real Estate planteó requisitos para la escala futura de China Overseas Real Estate y se fijó el objetivo de “alcanzar los 400.000 millones de dólares de Hong Kong para 2020”. Esto también aumenta el espacio de imaginación futuro de China Shipping y China Shipping Real Estate.
A medida que la empresa matriz se expande en escala y se pone al día con el impulso de crecimiento, el desarrollo de China Overseas Real Estate puede acelerarse gradualmente en términos de escala y calidad.