En muchos lugares se han relajado las políticas hipotecarias para segundas viviendas y se están realizando esfuerzos para activar la demanda de mejoras.
1 Esa noche, una noticia sobre la flexibilización oficial de las políticas de "límite de préstamo" y "límite de compra" causó revuelo en Zhengzhou, un área clave de monitoreo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Desarrollo Rural y una de las ciudades núcleo del aglomerado urbano Llanos Centrales. Zhengzhou es también la primera capital provincial en cancelar el área de "suscripción de viviendas y préstamos" este año.
El mercado inmobiliario en las ciudades de primer y segundo nivel está dominado por viviendas existentes, y la prosperidad del mercado de viviendas de segunda mano puede reflejar mejor la temperatura general del mercado inmobiliario. Los últimos datos del China Index Institute muestran que en febrero, el área de transacciones de edificios residenciales comerciales en 100 ciudades de todo el país todavía cayó aproximadamente un 40% mes a mes, y el mercado inmobiliario general continuó en un nivel baja temperatura.
"Satisfacer las necesidades razonables de mejora", dijo Wang, ministro de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, en una reciente reunión especial celebrada por el Consejo de Estado. Wang dijo que con el desarrollo de la urbanización, un gran número de antiguas comunidades construidas antes del año 2000 tienen problemas como áreas de vivienda pequeñas, instalaciones de apoyo deficientes y baja calidad, y la gente tiene demandas urgentes para mejorar su entorno y condiciones de vida. Al mismo tiempo, la epidemia de COVID-19 también ha planteado necesidades más urgentes para que los residentes mejoren sus condiciones y entorno de vida.
Como el gobierno central ha reiterado repetidamente que la demanda de mejoras debe incluirse en el alcance de la demanda de vivienda razonable, muchos expertos de la industria han analizado eso a nivel local, además de las ciudades de nivel bajo y medio. , es posible que haya más ciudades de nivel medio y alto como Zhengzhou. Las ciudades sin puntos críticos abren una caja de herramientas de apoyo político para las “familias orientadas a la mejora”. Al mismo tiempo, en ciudades populares de primer y segundo nivel, la flexibilización crediticia para viviendas de segundo nivel ha aumentado silenciosamente.
¿Se acerca la "primavera" de los reformadores?
Muchos lugares han introducido políticas integrales de soporte.
A partir de enero de 2021, los datos del CRIC muestran que el ciclo de desmantelamiento de viviendas comerciales en Zhengzhou ha aumentado a 21 meses, superando con creces el rango razonable de 12 a 18 meses, y los precios de las viviendas de segunda mano siguen cayendo.
Sin embargo, desde la perspectiva del tamaño de la población, no se puede subestimar la demanda potencial de Zhengzhou de reemplazo de viviendas. Según los datos del séptimo censo nacional, la ciudad de Zhengzhou tiene una población permanente de 1.260,1.000 personas, lo que la convierte en la ciudad más grande de China central.
Sin embargo, a medida que la tendencia a la reforma inmobiliaria retrocede, las tasas de interés de los préstamos para viviendas de segunda mano y los impuestos diferenciales en áreas con restricciones de compra y préstamo siguen siendo altos, junto con factores como la epidemia y los desastres naturales, el sector inmobiliario El mercado de esta populosa ciudad del centro de China se enfrenta a un grave desequilibrio entre oferta y demanda.
Con el fin de activar la demanda local de reemplazo de viviendas y promover el mercado inmobiliario activo en general, en la tarde del 1 de marzo de este año, la Oficina General del Gobierno Municipal de Zhengzhou emitió el "Aviso sobre la Promoción de los Virtuosos". Ciclo y Desarrollo Saludable de la Industria Inmobiliaria", aclarando "la necesidad de ser propietario de una propiedad". Las familias que han instalado una casa y han cancelado el préstamo de vivienda correspondiente solicitan otro préstamo para adquirir una vivienda comercial ordinaria con el fin de mejorar su condiciones de vida y el banco implementa la primera política de préstamos hipotecarios".
China Business News se enteró el día 2 por ciudadanos locales y varias agencias inmobiliarias de que las oficinas de administración de viviendas en muchas áreas de Zhengzhou también tienen la intención de ajustar la política de recaudación de impuestos para las casas de segunda mano. "Zhengzhou solía gravar el 20% de la diferencia. Según el último ajuste, quienes cumplan las condiciones correspondientes pueden recaudar el impuesto sobre la renta personal al tipo aprobado del 1%, pero la implementación específica aún no se ha detallado", dijo un intermediario. .
Ding Zan, presidente de la sucursal de RealData en Zhengzhou, dijo que en febrero de 2013, de acuerdo con el espíritu de los "Cinco Artículos Nacionales", Zhengzhou emitió un documento que exige que las casas de segunda mano sean gravadas con un impuesto individual. al 20% de la diferencia. Hasta ahora, Zhengzhou es la única ciudad, además de Beijing, que aplica estrictamente un impuesto diferencial tan alto, lo que también ha provocado una baja actividad en el mercado de viviendas de segunda mano de Zhengzhou. Para evitar el impuesto de diferencia, algunos propietarios transfieren este impuesto a los compradores de forma encubierta, lo que aumenta el costo de compra de la vivienda para los clientes y enfría las transacciones generales en el mercado de viviendas de segunda mano.
“Este ajuste ayudará a estimular a los propietarios actuales a vender productos pequeños y comprar grandes, vender productos antiguos y comprar nuevos, y promover un círculo virtuoso en la industria inmobiliaria”, afirmó Ding Zan.
La relajación de las condiciones de préstamo de la "primera reforma" y de los estándares de recaudación de impuestos personales para casas de segunda mano significa que Zhengzhou se ha convertido este año en la primera ciudad en emitir documentos de respaldo para necesidades de mejora razonables. Además de Zhengzhou, desde febrero, Yichang, Nanning, Heze y otras ciudades no populares con exceso de inventario en el mercado inmobiliario y caída de los precios de las viviendas de segunda mano han tomado medidas como reducir el ratio de pago inicial de los préstamos del fondo de previsión para segundas viviendas a los comerciales. préstamos bancarios y reducción de las tasas de interés de los préstamos para segundas viviendas para promover los precios locales de las viviendas de segunda mano. El mercado inmobiliario se está recuperando.
Por ejemplo, según la nueva política de fondos de previsión promulgada por el Comité de Gestión del Fondo de Previsión de Vivienda de Yichang a finales de febrero, los empleados locales con depósitos pueden retirar sus fondos de previsión y solicitar préstamos del fondo de previsión al mismo tiempo. tiempo sin elegir entre retirar y pedir préstamos. Al mismo tiempo, el New Deal reduce el porcentaje de pago inicial de los préstamos del fondo de previsión para segundas viviendas del 50% al 30%.
En comparación con la capital provincial, Zhengzhou, la demanda de reemplazo de viviendas en ciudades no restringidas de tercer y cuarto nivel, como Yichang, Nanning y Heze, es relativamente débil y la contradicción entre oferta y demanda en el mercado de la vivienda de segunda mano es más prominente. Tomando a Yichang como ejemplo, según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, el índice local de precios de la vivienda de segunda mano ha caído durante 10 meses consecutivos y la caída en los últimos tres meses se ha mantenido en un rango alto de 0,4% a 0,5. %.
Sin embargo, en comparación con la política de apoyo crediticio para viviendas de segunda mano en ciudades sin restricciones, algunos en la industria creen que el apoyo crediticio para mejorar la demanda en ciudades de segundo nivel no populares como Zhengzhou será la fuente de energía más importante para promover la recuperación del mercado (600405).
"La prosperidad actual del mercado nacional de viviendas de segunda mano aún necesita ser reparada. En este contexto, las políticas de apoyo crediticio al mercado inmobiliario se están desplazando gradualmente del mercado de viviendas nuevas al de segunda mano. mercado inmobiliario, y desde ciudades de energía media-baja a ciudades de energía media-alta", dijo Yi Yan Yuejin, director del Centro de Pensamiento del Instituto de Investigación Ju.
Sin embargo, las buenas noticias sobre las políticas urbanas no calientes aún no han llegado al mercado.
Los últimos datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que, a partir de enero de este año, los precios de la vivienda de segunda mano en las ciudades de tercer nivel han caído durante cuatro meses consecutivos, manteniéndose la caída en un nivel relativamente alto. del 0,4%. Los datos mensuales sobre precios de la vivienda del China Index Institute también muestran que entre las 100 ciudades típicas monitoreadas, los precios de la vivienda de segunda mano cayeron en 45 ciudades en febrero, incluidas ciudades de tercer y cuarto nivel sin restricciones, como Zhangjiakou y Yichang, así como así como capitales de provincia como Shenyang y Jinan.
Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la Provincia de Guangdong, dijo que para las ciudades que no son puntos críticos, las nuevas políticas actuales del mercado inmobiliario que apoyan la demanda de mejoras razonables entrarán en vigor gradualmente en el futuro, lo que estimulará la vitalidad del mercado de la vivienda de segunda mano a corto plazo. Sin embargo, a medio y largo plazo sigue existiendo la contradicción entre un poder adquisitivo real insuficiente y una oferta elevada. Si queremos impulsar aún más el mercado inmobiliario, necesitamos la cooperación de múltiples políticas.
El mercado de viviendas de segunda mano en las ciudades calientes se está recuperando.
En comparación con las ciudades que no son puntos de acceso, las ciudades de primer y segundo nivel con puntos de acceso no carecen de una demanda razonable de mejora. Sin embargo, debido a la restricción del crédito en la segunda mitad del año pasado, las de segunda mano. El mercado inmobiliario en estas áreas alguna vez estuvo "bloqueado". A medida que la flexibilización del crédito para propiedades de segunda residencia ha aumentado silenciosamente, el mercado de viviendas de segunda mano representado por las ciudades de primer nivel se ha "desbloqueado" gradualmente.
Tomando Guangzhou como ejemplo, China Business News ha sabido de muchas fuentes que los bancos comerciales han relajado recientemente sus estándares de evaluación de préstamos cuando manejan préstamos hipotecarios para viviendas de segunda mano.
Desde el año pasado, el precio orientativo de las viviendas de segunda mano se ha convertido en una referencia importante para que los bancos comerciales gestionen el negocio de préstamos hipotecarios para viviendas de segunda mano. "En esta etapa, los préstamos bancarios pueden basarse en el precio de transacción real en lugar del precio de referencia. Si se liquida el primer préstamo hipotecario, el pago inicial de la segunda mano debe ser de al menos el 50%", dijo un intermediario. No solo está relacionado con el regreso del mercado a la racionalidad, sino también con la diferencia entre el precio de transacción real y el precio de referencia. La contracción también está relacionada con la continua disminución del volumen de transacciones en el mercado de la vivienda de segunda mano.
Al mismo tiempo, la nueva reducción de las tasas de interés de los préstamos para viviendas de segunda mano y la aceleración de los préstamos bancarios también han apoyado la recuperación del mercado de viviendas de segunda mano de Guangzhou. CBN se enteró de que las tasas de interés actuales de los préstamos para segundas viviendas de los principales bancos de Guangzhou son de aproximadamente 5,65% ~ 5,85% y que el ciclo de los préstamos es de 1 a 2 meses.
“El número de anuncios con segundas suites ha aumentado considerablemente y los compradores primerizos tienen más opciones y opciones de pago desde el Festival de Primavera, el número de reproducciones ha aumentado significativamente”. mencionó la agencia de Guangzhou.
Las últimas estadísticas de RealData muestran que entre las 103 ciudades clave que monitorea, la tasa de interés general para préstamos para segunda vivienda en febrero fue del 5,75%, una disminución de 9 puntos básicos con respecto al mes anterior, que fue la mayor Disminución de varios meses desde 2019. Entre ellos, las tasas de interés hipotecarias en Beijing y Shanghai cayeron, el ciclo de préstamo promedio en 103 ciudades en febrero fue de 38 días, 12 días más corto que el mes pasado. Incluyendo Beijing y Shenzhen, casi el 40% de los préstamos urbanos tienen vencimientos inferiores a un mes.
Desde la perspectiva de los precios de la vivienda, los últimos datos de la encuesta del China Index Institute en las diez principales ciudades, incluidas Beijing y Guangzhou, muestran que el precio medio de las casas de segunda mano en febrero fue de 40.209 yuanes/metro cuadrado. , un aumento del 0,24% respecto al mes anterior. La expansión mensual fue de 0,17 puntos porcentuales. Entre ellas, seis ciudades experimentaron aumentos intermensuales, siendo Guangzhou la que experimentó el mayor aumento, seguida de Hangzhou. Los precios de la vivienda en ambos lugares aumentaron más del 0,7%. En las ciudades donde los precios de la vivienda cayeron mes a mes, la caída fue de alrededor del 0,3% y los precios de la vivienda de segunda mano mostraron signos de estabilización.
RealData cree que, en comparación con las políticas de ayuda por el lado de la oferta, un entorno crediticio relajado y las políticas de apoyo por el lado de la demanda son más propicios para reducir el coste de compra de una vivienda y tienen un efecto positivo a la hora de impulsar la confianza del mercado y liberar viviendas. demanda. En la actualidad, el mercado de viviendas de segunda mano en las ciudades calientes ha mostrado signos de recuperación. A medida que las ciudades sigan publicando políticas integrales de apoyo y buenas noticias crediticias, se espera que el mercado inmobiliario de segunda mano de China continúe recuperándose en marzo, con un volumen de transacciones aumentando mes a mes y los precios permaneciendo estables, lo que conducirá a una mejora en el valor inmobiliario general. sentimiento del mercado.