Están aumentando nuevamente los llamados a reformar el "sistema de preventa". ¿Cómo resolver los problemas de los proyectos inmobiliarios "inconclusos"?
"Garantizar la entrega de edificios, proteger el sustento de las personas y garantizar la estabilidad". La clara respuesta de la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China al "incidente de suspensión de préstamos" ha dado una "tranquilidad" a los propietarios de edificios sin terminar. .
En este incidente de "suspensión forzosa de préstamos" que se extendió por todo el país, la razón por la que los edificios sin terminar involucrados estaban sin terminar estaba estrechamente relacionada con la malversación de fondos regulatorios de preventa por parte del desarrollador. En otras palabras, lo que se refleja más en el "incidente de suspensión de préstamos" es el problema institucional detrás de él: ¿qué problemas han surgido hoy en el sistema de preventa de nuestro país? ¿Se debe cancelar el sistema de preventa? ¿Cómo se puede mejorar el actual sistema de preventa?
Detrás del "incidente de suspensión del préstamo", si el proceso de preventa debería cancelarse se ha convertido en un foco de controversia entre los expertos de la industria. Imagen de archivo
Surge nuevamente la polémica:
¿Es hora de cancelar el sistema de preventa?
El nombre completo del sistema de preventa es sistema de preventa de viviendas comerciales. Se originó en Hong Kong y también se conocía como "venta de propiedades sobre plano" en ese momento. La Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos en 1994 se introdujo oficialmente en el continente. En las dos décadas siguientes, desempeñó un papel vital en el desarrollo rápido y estable del mercado inmobiliario nacional.
El sistema de preventa de viviendas comerciales de China nació en un momento especial y es uno de los diseños importantes de la reforma orientada al mercado de viviendas comerciales de mi país. La situación que enfrentamos al principio fue la escasez de viviendas. El sistema de preventa amplió las fuentes de fondos para los desarrolladores, aceleró la rotación de fondos y terrenos, mejoró la eficiencia de la oferta de viviendas comerciales y jugó un papel positivo en la promoción del desarrollo. del mercado inmobiliario.
“El sistema de preventa ha impulsado la financiación y la velocidad de desarrollo del desarrollo inmobiliario, pero también ha fomentado el uso irracional de fondos en el desarrollo inmobiliario, especialmente cuando el sector inmobiliario cambia de una era de alta Crecimiento y altos precios de la vivienda en la era de crecimiento lento, crecimiento negativo, precios de la vivienda lentos e incluso caída de precios, todas las deficiencias del sistema de preventa han quedado al descubierto. en propiedades sin terminar y falta de entrega a tiempo ", dijo el subdirector del Comité de Expertos en Economía Urbana de China.
“El sistema de preventa no significa edificios sin terminar”. Li Yujia, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda del Instituto Provincial de Planificación Urbana de Guangdong, cree: “Sólo porque la casa no se puede entregar, No podemos poner toda la responsabilidad en el sistema de preventa. Imagínese, si se pueden alcanzar los dos umbrales para solicitar la preventa de viviendas comerciales: no se emitirá ninguna hipoteca antes de que se alcancen todos los fondos de preventa; se ingresará en la cuenta de supervisión y se retirará de acuerdo con las regulaciones, y no será malversado, entonces no habrá ningún problema " p>
"En el entorno actual, no podemos cancelar directamente el sistema de preventa". Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, también cree: “Si cancelamos directamente el sistema de preventa, al menos nos enfrentaremos a una fuerte crisis de oferta en el mercado inmobiliario durante un largo período de tiempo. "Además, muchos expertos de la industria también le dijeron al reportero de Beijing News que en el corto plazo, se cancelarán de inmediato. El sistema de preventa no es realista porque las empresas inmobiliarias actualmente tienen problemas de fondos. Cancelar el sistema de preventa aumentará la presión sobre las empresas inmobiliarias y dificultará la entrega sin problemas de otros proyectos. A largo plazo, si se elimina gradualmente el sistema de preventa de viviendas comerciales y se realizan las ventas de viviendas existentes, se reducirán problemas como el exceso de compromiso y la mala calidad de la vivienda por parte de las empresas inmobiliarias, y también se ayudará a reducir el apalancamiento. de empresas inmobiliarias.
La piedra de otras montañas:
"No se requiere pago mensual antes de la entrega de la propiedad"
Dado que el sistema de preventa es necesario en el A corto plazo, entonces, ¿cuál es el problema con el actual sistema de preventa? ¿Cómo se puede mejorar?
De hecho, la discusión sobre el sistema de preventa no comenzó después de la "suspensión forzosa del préstamo" de los propietarios. El sistema de preventa se convirtió en un tema muy debatido en el campo inmobiliario durante la "" de este año. Dos Sesiones".
Durante las "Dos Sesiones" de este año, con el fin de mejorar el actual sistema de preventa, Lu Tianxi, representante del Congreso Nacional del Pueblo y director del Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Jiangxi , sugirió ajustar el método de pago para la compra de viviendas, reemplazando el actual "pago completo único" por parte de los compradores de viviendas. El modelo de pago por adelantado y el departamento de supervisión que asigna los fondos de preventa de acuerdo con el progreso se transformará en un modelo en. que el comprador de la vivienda paga en cuotas de acuerdo con el progreso del proyecto. Es decir, después de que el monto de la inversión del proyecto o el progreso de la imagen del proyecto alcance un cierto estándar, el comprador de la vivienda pagará una proporción determinada del pago inicial. El monto se pagará en cuotas de acuerdo con el avance del proyecto estipulado en el contrato de preventa. El pago final se pagará una vez que el proyecto alcance las condiciones de finalización y entrega, del cual una determinada cantidad se transferirá a una cuenta del fondo especial de garantía de calidad. supervisado por el gobierno.
Shi Weidong, miembro del Comité Nacional de la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino y presidente de la Universidad de Nantong, también presentó la "Propuesta para fortalecer la supervisión de las ventas de viviendas sobre plano y la abolición gradual de las viviendas sobre plano". -Plan del Sistema de Vivienda" a la quinta sesión del 13º Comité Nacional de la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino. Shi Weidong sugirió fortalecer la supervisión de las ventas de propiedades sobre plano, establecer cuentas especiales de supervisión en los bancos o instituciones de custodia de terceros por parte del departamento de vivienda y construcción para gestionar los depósitos de ventas de propiedades sobre plano, y cancelar gradualmente las ventas de propiedades sobre plano. Sistema de propiedad por región.
Hay dos puntos centrales en las sugerencias mencionadas anteriormente: primero, pagar a los desarrolladores en cuotas de acuerdo con el progreso del proyecto, segundo, establecer una cuenta de fondo de supervisión especial con el gobierno como principal; cuerpo.
Estas sugerencias también tienen casos prácticos de operación. En cuanto a Hong Kong, que fue el primero en implementar un sistema de preventa, su mecanismo principal para evitar edificios sin terminar es la "cuenta fiduciaria a plazos". En Hong Kong, excepto el depósito de 5 que se paga directamente al promotor, el resto del pago inicial se deposita en la cuenta fiduciaria del bufete de abogados del promotor. El desarrollador primero debe pagarle al constructor para que complete ciertos procedimientos, y solo después de obtener el certificado del arquitecto puede solicitar el retiro de los honorarios de construcción de la cuenta del fideicomiso.
No sólo eso, al comprar una casa sobre plano en Hong Kong, "no se requiere ningún pago mensual antes de la entrega de la casa", es decir, no es necesario solicitar una hipoteca y Realizar pagos mensuales antes de entregar la casa. En otras palabras, el banco no se involucrará en el negocio hipotecario antes de la entrega de la propiedad. Sólo cuando se entrega la propiedad los compradores deben acudir al banco para solicitar una hipoteca.
La clave para solucionar el problema:
Reforzar la supervisión cuantitativa y promover la transparencia de las cuentas de los fondos de preventa
De hecho, "el pago a plazos según "El progreso del proyecto" se utiliza en preventas en varios lugares. El sistema se ha aclarado en la práctica. Por ejemplo, Shijiazhuang, Qingdao, Tianjin, Xiamen y Xi'an tienen regulaciones sobre el nodo de retiro de fondos de preventa. Tomando a Shijiazhuang como ejemplo, cuando el número de pisos terminados alcanza un tercio, el desarrollador puede retirar el 20% de los fondos de preventa, el 50% cuando la estructura principal está limitada y el 100% hasta el registro de aceptación de finalización.
Aunque se ha implementado la provisión de pagos a plazos a los desarrolladores en función del progreso del proyecto, todavía hay casos de préstamos otorgados en violación de las regulaciones, lo que expone problemas. Li Yujia señaló: "Existe un sistema pero no está implementado, a veces se implementa, a veces no se implementa o no se implementa en el lugar. Ésta es la clave del problema".
En este sentido, después del "incidente de la suspensión del préstamo", Xi'an tomó la iniciativa al disparar el primer tiro para fortalecer la supervisión de los fondos de preventa y también fue la primera capital de provincia en introducir una preventa perfecta. sistema después del "incidente de suspensión del préstamo". El 14 de julio, para evitar retrasos en la entrega de viviendas comerciales, cinco departamentos, incluida la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Xi'an, tomaron la iniciativa de emitir el "Aviso sobre medidas para evitar retrasos en la entrega de viviendas comerciales". El reportero de Beijing News notó que la nueva política de Xi'an tiene tres puntos cuantitativos clave: primero, los proyectos que han estado suspendidos durante más de un mes deben ser reportados al departamento de vivienda y construcción de la jurisdicción; segundo, al departamento de vivienda y construcción de la jurisdicción; cada jurisdicción debe conciliar muchas cuentas con el banco regulador cada mes; en tercer lugar, antes de que el proyecto de vivienda comercial complete la aceptación de la estructura principal, el uso acumulado de los fondos regulatorios clave no excederá el 50% del total.
Además, el aviso de Xi'an también estipula que si un banco comercial viola el acuerdo de supervisión del fondo de preventa y asigna fondos de supervisión sin la verificación y aprobación del departamento de vivienda y construcción de la jurisdicción, será responsable de recuperar los fondos, si no se pueden recuperar, asumirá la responsabilidad correspondiente por la compensación de conformidad con la ley;
Las regulaciones regulatorias “cuantificables” de Xi’an y sus claras consecuencias en materia de responsabilidad pueden convertirse en una referencia importante para que otras ciudades mejoren posteriormente sus sistemas regulatorios de preventa.
Además de fortalecer la supervisión, también es urgente promover la transparencia de las cuentas de los fondos de preventa.
En este sentido, Hangzhou tomó la iniciativa en el lanzamiento de una función de consulta de la cuenta de supervisión del fondo de preventa de viviendas comerciales en 2021. Los compradores de viviendas pueden consultar y verificar la información correspondiente de la cuenta de supervisión del fondo de preventa de viviendas comerciales a través del nombre de la propiedad y el certificado de preventa. Número A través de esta medida, los compradores de viviendas pueden averiguar claramente si el dinero de la compra ha ingresado correctamente a la cuenta de depósito en garantía.
Además, Xiamen también está intentando activamente mejorar desde un nivel técnico, como la introducción de un sistema de gestión inteligente para implementar una supervisión dinámica de las cuentas de capital de preventa. En abril de este año, Xiamen tomó la iniciativa al anunciar el lanzamiento de un sistema de gestión inteligente para la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales. El sistema puede conciliar automáticamente de acuerdo con el "Contrato de venta de vivienda comercial" y la combinación de fondos del bien inmueble, identificar inteligentemente si los fondos de preventa de cada unidad se han pagado en su totalidad e ingresar a la cuenta especial de manera oportuna, y También puede revisar de manera inteligente el registro y presentación del contrato de compraventa de viviendas comerciales. Implementación de la supervisión de los fondos de preventa para el pago inicial por etapas.
Las prácticas mencionadas anteriormente en Hangzhou y Xiamen tienen como objetivo promover la transparencia de las cuentas de supervisión de los fondos de preventa, de modo que los fondos de preventa no solo sean supervisados por el gobierno, sino también por el público. .