Investigación sobre las tendencias de precios del mercado inmobiliario de Shenzhen en 2008
Centro de recursos estratégicos del Departamento de RD de texto/datos
Wu Xiaojing
¿Han bajado realmente los precios de la vivienda en Shenzhen?
Desde julio de 2007, especialmente después de que el banco central introdujera la política de “pago inicial del 40% para una segunda vivienda” el 28 de septiembre, el volumen de transacciones de viviendas comerciales de Shenzhen ha disminuido significativamente y los precios también han fluctuado. Parece que los precios de la vivienda en Shenzhen han comenzado a alcanzar un "punto de inflexión" y caerán significativamente. Las razones de esta situación son:
Primero, bajo la presión del New Deal, los promotores ajustaron sus estrategias de mercado y aceleraron la recuperación de capital. Los precios de apertura de muchas propiedades recién lanzadas son más bajos que antes y se utilizan varios métodos de promoción para proyectos lanzados más tarde.
En segundo lugar, desde la perspectiva de los precios promedio, el gobierno ha restringido las viviendas de alto nivel y ha aumentado la oferta de viviendas comerciales ordinarias, lo que ha reducido significativamente los precios de las viviendas.
En tercer lugar, el banco central ha aumentado los tipos de interés seis veces, lo que ha incrementado los costes de tenencia de viviendas de segunda mano para algunos inversores, liberando una gran cantidad de fuentes de inventario en sus manos, aumentando la oferta del mercado, aflojando precios y bajar los precios de las transacciones.
Debido a la disminución en el volumen de transacciones, los precios de apertura de los proyectos individuales han caído ligeramente y los desarrolladores han aumentado sus esfuerzos de promoción de proyectos, lo que ha provocado que los compradores de viviendas esperen y vean, creyendo que los precios bajarán aún más.
Sin embargo, ¿han bajado realmente los precios de la vivienda en Shenzhen? Miremos los datos.
En general, el precio de la vivienda comercial en Shenzhen siguió aumentando en 2007, un 46% en comparación con 2006. Aunque el gobierno introdujo una serie de políticas de control macroeconómico, el precio de la vivienda comercial en Shenzhen aumentó marcadamente en 2007, alcanzando 16.335,4 yuanes/m2 desde 10.158 yuanes/m2 a principios de año, un aumento del 60,8%. En comparación con ciudades de primer nivel como Beijing y Shanghai, todavía tiene el crecimiento más rápido y los precios más altos del país.
En las tres primeras semanas de 2008, el volumen medio de transacciones semanales de viviendas de primera y segunda mano fue de unas 550 unidades, principalmente fuera de aduanas en la segunda semana, el precio de transacción de las de primera; Las casas de mano cayeron a 16.028,3 yuanes por metro cuadrado después de una semana y luego aumentaron a 14.024 yuanes por metro cuadrado en la tercera semana, un aumento intermensual de 2,9. El número de transacciones de viviendas comerciales y la tendencia del precio promedio de las transacciones. en Shenzhen en 2007 fueron 02004006008001001400180018002000 semana 1 semana 3 semanas 7 semanas 165438. Semana 20, Semana 22, Semana 24, Semana 26, Semana 28, Semana 32, Semana 34, Semana 36, Semana 38, Semana 40, Semana 44, Semana 46, Semana 48 Semana, Semana 50, Semana 52, Semana 2 05000100015000200025000 promedio precio de transacción
Cantidad de transacción
A juzgar por las transacciones realizadas durante todo el año 2007 y las tres primeras semanas de 2008, a pesar de la disminución a gran escala en el volumen de transacciones, los precios de la vivienda en Shenzhen han no ha mostrado una tendencia a la baja a gran escala y los precios siempre han fluctuado. World Alliance cree que no hay posibilidad de una fuerte caída en los precios de la vivienda en Shenzhen por las siguientes razones:
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En primer lugar, los compradores de viviendas no se están quedando sin poder adquisitivo, sino que se encuentran en un estado de esperar y ver qué pasa. Los tipos de interés negativos seguirán empujando el 70% de los ahorros bancarios hacia el mercado de valores y el mercado inmobiliario. Desde la perspectiva de la demanda, la explosión de riqueza de los residentes continúa y los ingresos de la gente crecen bien. De los activos de los residentes comunes, el 70% son ahorros bancarios, y las tasas de interés negativas (las tasas de interés de los ahorros son más bajas que la tasa de inflación) continúan empujando estos ahorros hacia el mercado de valores y el mercado inmobiliario. Proporción de residentes que optan por invertir más en bolsa, mercado inmobiliario y ahorro ()010203040502005
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Temporada
Extensión
T2, 2006 T3 y T4 1 T2, T3 y T4 en 2007 1 T2, T3 y T4 eligen más ahorro () y eligen más inversión en bolsa y mercado inmobiliario ().
Fuente: Banco Popular de China.
En segundo lugar, las políticas recientemente introducidas sólo han retrasado la liberación del poder adquisitivo y han acelerado la consolidación de la industria, lo que definitivamente traerá consigo una nueva ronda de ganancias inmobiliarias.
El aumento vertiginoso de los precios de la vivienda provocará conflictos sociales, pero una fuerte caída de los precios de la vivienda también es perjudicial para la armonía social y también puede tener un impacto negativo en el consumo, lo que va en contra de la intención original del gobierno de estabilizar el mercado inmobiliario y construir una sociedad armoniosa. .
En tercer lugar, la nueva política ha llevado a la reestructuración de la industria y se han fusionado y adquirido promotores con fondos insuficientes, por lo que es poco probable que los precios de la vivienda caigan a gran escala. El alcance del ajuste de los precios de la vivienda depende en gran medida del flujo de caja de los promotores. Si bien la industria en general todavía está bien financiada y la economía está inundada de liquidez, los promotores que carecen de fondos tienden a no reducir los precios y no ser adquiridos. El New Deal promovió la reestructuración de la industria inmobiliaria de China. Algunos desarrolladores han recaudado fondos suficientes mediante la cotización o la emisión de bonos y han encontrado una plataforma para la operación de capital.
El juicio de Shilian sobre la tendencia futura del precio de la vivienda es: caída a corto plazo, recuperación a mediano plazo. Las razones principales son:
Primero, como ciudad de inmigrantes, la población de Shenzhen sigue siendo. está aumentando rápidamente y la rígida demanda sigue siendo fuerte.
Según información proporcionada por la Oficina de Población y Planificación Familiar de cada distrito, la población de Shenzhen superó los 140.000 habitantes en 2007, de los cuales más de 120.000 eran inmigrantes. La composición de la población de Shenzhen es muy especial, con sólo 16 residentes registrados. La población no registrada representa 52; los 32 restantes son población flotante que ha vivido menos de un año. Entre los tres grupos de personas mencionados anteriormente, la población flotante con registro de hogar urbano y la población permanente sin registro de hogar son los principales propietarios de viviendas comerciales. Por lo tanto, el crecimiento de los ingresos y la riqueza de estos dos grupos, así como el crecimiento de la base poblacional, serán los factores más importantes que determinarán el crecimiento de la demanda de viviendas comerciales en Shenzhen.
En segundo lugar, la escasez a largo plazo de oferta de tierra es difícil de mejorar.
Hay muy poco suelo libre y urge utilizarlo como suelo urbanizable: Shenzhen es una pequeña ciudad con una superficie de sólo 1.952,84 kilómetros cuadrados. A finales de 2006, sólo quedaban 49,6 kilómetros cuadrados de tierra sin utilizar. Al mismo tiempo, debido a la estricta política nacional de protección de las tierras cultivadas, no hay mucho espacio para la construcción en Shenzhen utilizando tierras agrícolas como las tierras cultivadas comprimidas. La grave situación de la oferta de suelo hace que sea extremadamente urgente disponer de suelo en Shenzhen para el desarrollo inmobiliario, especialmente en las zonas económicas especiales.
La transformación de las aldeas urbanas es difícil para liberar más oferta de tierra: debido al medio ambiente y las condiciones deficientes, las aldeas urbanas en Shenzhen a menudo son alquiladas por personas de bajos ingresos, por lo que objetivamente las aldeas urbanas de Shenzhen tienen algunos " "bajos -Función "alquiler de vivienda". Sin embargo, con la transformación de las aldeas urbanas, los "aldeanos" de las aldeas urbanas se verán obligados a mudarse, lo que aumentará la demanda en el mercado de alquiler de viviendas comerciales. Copyright Shenzhen World Alliance Real Estate Consulting Co., Ltd.
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La oferta de suelo es principalmente vivienda comercial y La política de vivienda es solo para minorías: según el "Undécimo Plan Quinquenal" de Vivienda Municipal de Shenzhen (2006-2010), el área de construcción planificada de viviendas comerciales en 2008 fue de 6,5438 millones de metros cuadrados, y el área de construcción planificada de La vivienda política fue de 6,5438 millones de metros cuadrados, respectivamente, lo que representa 87,4 y 654,38 02,6 del área total de construcción prevista. Se puede ver que la oferta de viviendas de bajo alquiler y viviendas asequibles es sólo una minoría, y la mayoría de los compradores de viviendas todavía eligen viviendas comerciales, lo que hará subir aún más los precios de la vivienda. El plan de terrenos para la construcción de viviendas de Shenzhen para los próximos cinco años es 1.10.32 21.83443 53. 57. 46. 15. 45. 30. 30. 35343. 55435435435
En tercer lugar, las viviendas de precio limitado son difíciles de conseguir. suprimir los precios de la vivienda.
El 4 de junio de 2008, 65438, Shenzhen lanzó el primer lote de parcelas de "área limitada y viviendas limitadas" en los distritos de Longgang y Baoan, con los precios de venta más altos de 9.840 yuanes/metro cuadrado y 8.400 yuanes/metro cuadrado. metro cuadrado respectivamente, que es aproximadamente 20 RMB más bajo que el precio de mercado de las viviendas comerciales en zonas de alquiler.
El lanzamiento de viviendas de precio limitado en Baoan y Longgang se debe principalmente a aumentos irracionales de precios; es poco probable que se lancen viviendas de precio limitado en las aduanas, incluso si el efecto es muy limitado. Elegí lanzar viviendas de precio limitado en Bao'an y Longgang principalmente porque los precios de las viviendas fuera de la aduana se dispararon en 2007. El aumento irracional de los precios de la vivienda fuera de las aduanas se debe principalmente a la fuerte demanda activa y pasiva, lo que lleva a los promotores a fijar precios elevados. El lanzamiento del primer lote de "viviendas de precio limitado" en estos dos puntos críticos de desarrollo ayudará a frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda en el área y estabilizar los precios de la vivienda.
Sin embargo, el despacho de aduanas está básicamente maduro y los precios de la vivienda son altos.
Incluso si se lanzan viviendas de precio limitado, el precio sigue siendo mucho más alto que fuera de la aduana, por lo que tiene poca importancia lanzar viviendas de precio limitado.
La oferta de viviendas de precio limitado está lejos de satisfacer la demanda, y las viviendas de precio limitado no tienen ventajas en precio o ubicación, por lo que la mayoría de los compradores de viviendas seguirán eligiendo viviendas comerciales. 27 de junio de 2007, 65438 El 27 de febrero, Guangzhou lanzó el primer programa de suscripción en línea del país para viviendas de precio limitado. Se vendieron 843 unidades en Jinshazhou Poly Xiziwan a un precio de 6.500 yuanes por metro cuadrado. Al final de la suscripción el 7 de octubre, un total de 8.046 personas se habían suscrito a 843 unidades de viviendas de precio limitado en Guangzhou Poly Xiziwan, con una relación oferta-demanda cercana a 1:10. Se puede ver que los compradores de viviendas tienen una fuerte demanda de casas de precio limitado, pero al mismo tiempo, la cantidad de casas de precio limitado es mucho menor que la de las casas comerciales, y las condiciones para los compradores también son restringidas, por lo que la La oferta de viviendas de precio limitado está lejos de satisfacer la demanda.
Estándares y restricciones para compradores de viviendas de precio limitado
Beijing
Registro de hogares en Beijing, ingresos bajos y medios
Guangzhou
Las casas de precio restringido no podrán alquilarse ni transmitirse dentro de los 5 años siguientes a la fecha del registro de propiedad del inmueble. Si la tierra se alquila o transfiere después del período de cinco años, el precio de los ingresos de la tierra se pagará al gobierno. Este precio se calcula con base en el 70% de la diferencia entre el precio de mercado de viviendas comerciales en la misma ubicación y categoría y el precio de compra de viviendas de precio limitado.
Shenzhen
Los objetivos de compra son residentes registrados y residentes no registrados que han vivido en la ciudad durante más de un cierto período de tiempo después de obtener el certificado de derechos de propiedad; No se permite su venta en un plazo de 5 años y cada hogar está limitado a comprar un juego.
En comparación con la vivienda comercial, el precio de la vivienda de precio limitado no es ventajoso: el precio de la vivienda de precio limitado en Shenzhen equivale al 70% del mismo precio de la vivienda comercial en la región, y al 80% en Guangzhou, mientras que el precio de la vivienda de precio limitado en Beijing es equivalente al de la vivienda comercial comparable. La brecha entre la vivienda comercial es aún menor, sólo 10-15. Las viviendas de precio limitado no tienen ninguna ventaja obvia en el precio.
La ubicación geográfica, el transporte y las instalaciones de apoyo de las viviendas de precio limitado no son tan buenos como los de las viviendas comerciales: las viviendas de precio limitado tienen ciertas deficiencias en términos de ubicación, transporte e instalaciones de apoyo. También se tendrán en cuenta los costes de inversión y el poder adquisitivo medio del mercado significativamente superior al límite de precios de las habitaciones de los clientes.
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三
Así que una vez Es probable que sus clientes den prioridad a viviendas comerciales del mismo tipo con una ubicación geográfica superior, transporte conveniente e instalaciones de apoyo completas.
En cuarto lugar, la demanda de préstamos de los residentes sigue siendo fuerte y las políticas de ajuste crediticio son difíciles de suprimir una demanda rígida.
Debido al "riesgo de control de préstamos" en el cuarto trimestre de 2007, muchos bancos no tendrán dinero para prestar a finales de año, lo que también limita los préstamos de los residentes para comprar casas.
Sin embargo, la demanda de préstamos residenciales sigue siendo fuerte. En 2005, los préstamos a los hogares aumentaron en 332,3 mil millones de yuanes, y en 2006, los préstamos a los hogares aumentaron en 611,9 mil millones de yuanes. Entre los 3,63 billones de yuanes en nuevos préstamos en 2007, el importe de los nuevos préstamos a los hogares fue de 1,1,8 billones de yuanes, lo que representa el 32,5% del total de nuevos préstamos en 2007. Entre ellos, el aumento de los préstamos a los hogares tiene una característica obvia y la tendencia de los préstamos a largo plazo es obvia. El aumento de los préstamos a medio y largo plazo a los hogares aumentó de 51,43 en el primer trimestre a 294 en el primer trimestre a finales de febrero. Los nuevos préstamos a medio y largo plazo representaron el 72,38% del total de nuevos préstamos a los hogares. .
En el primer trimestre de 2008, la demanda de préstamos aumentará significativamente y se liberará la demanda rígida. En 2008, el monto total de nuevos préstamos otorgados por instituciones financieras se controló dentro de los 3,63 billones de yuanes, y fueron revisados y emitidos trimestralmente. Sin embargo, el primer trimestre de 2008 seguirá siendo un escenario importante para la competencia entre bancos. Según las normas legales, los bancos comerciales generalmente se centran en los préstamos en la primera mitad del año. Se espera que la demanda de préstamos aumente en el primer trimestre de 2008 debido a las políticas restrictivas de finales de 2007. Con la emisión de préstamos hipotecarios en el nuevo año se impulsará la rígida demanda.
¿Cuál es el resultado final de los precios de la vivienda en Shenzhen?
La vivienda de precio restringido muestra el resultado final del mercado, y el mercado no está lejos del resultado final. La introducción de viviendas de precio limitado en realidad estipula el límite inferior de los precios de las viviendas de productos básicos no pueden ser inferiores a los de las viviendas de precio limitado, por lo que las viviendas de precio limitado pueden utilizarse como estándar de referencia para los precios de las viviendas comerciales. La Oficina Municipal de Tierras y Recursos de Shenzhen estipula que el precio de venta de una casa unifamiliar dentro del período de transferencia no excederá el 80% del precio de evaluación de mercado de una vivienda comercial del mismo tipo en el mismo lugar y en el mismo período.
El precio estándar para viviendas de precio limitado
Beijing
El precio es de 85 a 90 yuanes del precio de una vivienda comercial ordinaria en la misma ubicación y tipo. durante el mismo período, lo mismo a continuación.
Guangzhou
El precio es el 70% del precio de una vivienda comercial ordinaria de la misma calidad en los alrededores.
Shenzhen
El precio es el 80% del precio de viviendas comerciales ordinarias de la misma calidad en los alrededores.
La aparición de viviendas de precio limitado muestra el resultado final de los precios residenciales ordinarios en el mercado. De las regulaciones de Guangzhou y Shenzhen se puede inferir que el precio de la vivienda de precio limitado equivale al 70-80% del de la vivienda comercial comparable. Si el precio de una vivienda comercial comparable es de 10.000 yuanes/metro cuadrado y el precio de una vivienda de precio limitado es de 8.000 yuanes/metro cuadrado, entonces el precio de otras viviendas comerciales comparables no puede ser inferior a 8.000 yuanes/metro cuadrado, y el precio más bajo sólo puede flotar entre 80 y 90 (es decir, 8.000 -9.000 yuanes/metro cuadrado). No sabemos si el precio de mercado actual de 80 o 90 es el mínimo, pero podemos ver que el mercado no está lejos del mínimo. Copyright Shenzhen World Alliance Real Estate Consulting Co., Ltd.
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IV
Cuándo es el mejor momento para comprar una casa ?
Investigaciones nacionales y extranjeras demuestran que el mercado inmobiliario tiene cambios cíclicos. En términos generales, un ciclo inmobiliario completo incluye cuatro etapas del ciclo: un período de canal ascendente, un período de alta consolidación, un período de canal descendente y un período de baja consolidación.
Shenzhen ahora
① Se llama "período del canal ascendente", que es la etapa "ascendente" mencionada anteriormente: el mercado se encuentra en un período ascendente, pero afectado por un exceso expectativas, la tendencia alcista real del mercado se desvía de los fundamentos y fluctúa hacia arriba, provocando la aparición de una burbuja dentro de un cierto período de tiempo. En este momento, el precio y la cantidad tienden a subir uno tras otro. Entonces el mercado entra en el "período de alta consolidación", es decir, la etapa de "sobrecalentamiento": la señal más importante en este momento es la reducción del volumen de operaciones. Aunque el precio puede seguir subiendo, en realidad ha entrado en un período de estancamiento. Después de eso, el mercado entrará en el "período del canal descendente", es decir, la etapa de "supresión de políticas → esperar y ver → gran caída de transacciones/pequeña caída de precios": en este momento, los cambios en el volumen de operaciones dependen completamente de los cambios en Si el precio no baja, no habrá límite diario, lo que prolongará el período de estancamiento, pero el "período del canal descendente" eventualmente hará que la caída de los precios sea generalizada y la realidad del mercado comience a retroceder, acercándose a los fundamentos. otra vez y cayendo hacia abajo. Cuando la caída de los precios haya llevado la realidad a su punto más bajo, el mercado entrará en el "período de baja consolidación", es decir, la etapa de "consolidación de la industria": el volumen de operaciones se estabilizará y habrá signos de un ligero repunte, y el precio comenzará a ganar impulso y se preparará para entrar en la siguiente etapa del "período del canal ascendente". (Fuente: "Aprender a nadar en el mercado: utilizar las reglas del mercado para guiar nuestras operaciones" por Shi Lian y Zhang Ai'ai)
Similar a la experiencia del mercado inmobiliario de Shanghai bajo control político en 2005, Shenzhen también vivió en 2007 estas etapas. Ahora, Shenzhen está pasando del ③ al 4. En la tercera semana de 2008, el volumen promedio de transacciones semanales de casas de primera y segunda mano fue de alrededor de 550 unidades, estabilizándose en la segunda semana, el precio de transacción de casas de primera mano cayó a 16.028,3 yuanes por metro cuadrado; primera semana, y luego volvió a aumentar en la tercera semana a 14.024 yuanes/metro cuadrado, un aumento de 2,9 respecto al mes anterior, y las transacciones fuera de la aduana seguían estando dominadas por las transacciones fuera de la aduana.
Por lo tanto, el mercado inmobiliario de Shenzhen se encuentra actualmente en la siguiente ronda del "período del canal ascendente". Esta etapa es el mejor momento para que los compradores de viviendas compren una casa.
Basándose en el análisis anterior, World Union no cree que el mercado de Shenzhen vaya a "colapsar". Por el contrario, Shilian cree que el actual lento volumen de transacciones en el mercado de Shenzhen pertenece a la etapa de autoajuste y reparación provocada por el reflujo de la demanda especulativa. El reflujo de la demanda especulativa hará que el mercado de Shenzhen sea más racional y saludable.
Al mismo tiempo, todavía existe una demanda rígida y el potencial es fuerte. Además, todavía es difícil mejorar sustancialmente la estrecha relación entre oferta y demanda en el mercado inmobiliario de Shenzhen. Se espera que con las estrategias de fijación de precios más racionales y pragmáticas de los principales promotores y la reemisión de préstamos para vivienda por parte de los bancos comerciales en 2008, se reavive la demanda rígida y la gente salga del proceso de esperar y ver las ventas. El mercado inmobiliario de Shenzhen se recuperará gradualmente antes del segundo trimestre de 2008. Un repunte de las ventas respaldará los precios de las viviendas. Después de los ajustes realizados en el segundo semestre de 2007 y el primer semestre de 2008, se espera que los precios de la vivienda en Shenzhen vuelvan a subir en el segundo semestre de 2008.
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五