Artículos profesionales sobre costos de ingeniería
En el nuevo siglo, el desarrollo residencial con características chinas se enfrenta a una nueva revolución. Al defender el concepto de posicionamiento de marca orientado a las personas y la armonía entre el hombre y la naturaleza, los requisitos de planificación y diseño, diseño arquitectónico, diseño de apartamentos, selección de materiales de construcción, función y calidad son cada vez más altos. Como empresa de promoción inmobiliaria, el primer requisito es un período de construcción corto y una buena rentabilidad de la inversión. En respuesta a estas circunstancias, se debe implementar un control de costos efectivo durante todo el proceso de inversión del proyecto. Desde aspectos organizativos, técnicos, económicos, contractuales e informativos. , aprovechar el potencial, reducir costos y mejorar la eficiencia de la inversión y los beneficios sociales. Este artículo brinda algunas ideas breves sobre el control de costos del proyecto en la etapa de diseño, la etapa de licitación, la etapa de construcción y la etapa de finalización y liquidación, que tienen un mayor impacto en el costo del proyecto y sirven como punto de partida para la discusión entre pares. Control de Costos en la Fase de Diseño La fase de diseño es la clave y foco del control de costos en los proyectos inmobiliarios. Aunque los honorarios de diseño representan una pequeña proporción de todo el proyecto de construcción y generalmente solo representan entre el 1,5% y el 2% del costo de construcción e instalación, el impacto en el costo del proyecto puede alcanzar más del 75%. Se puede observar que la calidad del diseño afecta directamente el costo del proyecto y la duración del período de construcción, y determina directamente la cantidad de recursos humanos, materiales y financieros invertidos. Con un diseño razonable y científico, el costo del proyecto se puede reducir en un 10%. Sin embargo, en el diseño de ingeniería, muchos diseñadores enfatizan la tecnología sobre la economía y aumentan arbitrariamente los factores de seguridad o los estándares de diseño sin prestar mucha atención a la racionalidad económica, lo que afecta fundamentalmente el control efectivo de los costos del proyecto. Por ejemplo, el pasillo del hueco del ascensor en cada piso de un edificio residencial de gran altura está a solo más de 10 metros de distancia y no hay una zona de protección contra incendios en el medio, por lo que se instalan tres cajas de fuego de acuerdo con los requisitos de incendio. Normas de protección, siempre que dos cañones de agua lleguen a cualquier parte de la habitación al mismo tiempo, este diseño no es razonable y genera una cierta cantidad de desperdicio. Evidentemente, los distintos indicadores económicos del proyecto no han recibido suficiente atención. Por lo tanto, el impacto de la etapa de diseño en la inversión del proyecto es extremadamente importante, especialmente el impacto de la etapa de diseño de expansión inicial en la economía del proyecto es del 70% al 95%. De hecho, una vez aprobado el diseño inicial de expansión de capacidad, es difícil resolver los problemas técnicos y de costos existentes, por lo que se debe prestar atención al diseño inicial de expansión de capacidad. Para evitar "deficiencias congénitas". 1. Llevar a cabo la licitación de diseño, seleccionar la mejor unidad de diseño, promover activamente el método de licitación de diseño que combine planos arquitectónicos y planes económicos, tratar de reunir el cuerpo principal del proyecto y los cerramientos de soporte y la ecologización para la licitación, adoptar múltiples licitaciones y organizar expertos relevantes Una revisión integral no solo optimiza las buenas unidades de diseño, sino que también promueve la innovación de los diseñadores en el diseño general del proyecto y el uso de formas y funciones arquitectónicas. Trabajar duro para reducir los costos del proyecto. 2. Realizar el diseño de límites, controlar eficazmente los costos, realizar activamente el diseño de límites y mejorar el sistema de responsabilidad económica del diseño. Los diseñadores deben estar familiarizados con las cuotas presupuestarias de los proyectos de construcción, las cuotas de costos y los precios presupuestados de los materiales de construcción, y luego controlar el diseño preliminar y las estimaciones presupuestarias basadas en las estimaciones de inversión del proyecto, y luego utilizar las estimaciones presupuestarias del diseño preliminar para controlar el diseño del dibujo de construcción y las estimaciones presupuestarias. . Por lo tanto, bajo la premisa de asegurar funciones e indicadores técnicos, cada importante debe desarrollar una estrategia de beneficio mutuo. Descomponer y utilizar razonablemente los límites de inversión, integrar el diseño del plano de construcción y el presupuesto del plano de construcción, y combinar orgánicamente tecnología y economía. Controlar estrictamente los cambios de diseño para garantizar que los límites de inversión no se superen fácilmente. El personal de gestión de costos del proyecto de las empresas de desarrollo inmobiliario debe cooperar activamente con el departamento de diseño y proporcionar información básica confiable del proyecto de manera oportuna. En la actualidad es habitual que el diseño no esté depurado y la profundidad no sea suficiente. Este es un factor incierto que aumenta los costos del proyecto. Los frecuentes cambios de diseño han traído ciertas dificultades al control de costos del proyecto. Con base en la experiencia de desarrollo y los requisitos de estimación de inversión, se deben determinar de manera efectiva los límites de diseño (costo, tres indicadores de consumo de materiales, etc.) y se debe establecer un mecanismo de incentivos de evaluación de recompensas y castigos. Para qué importante o sector ha excedido el indicador de costos, las razones deben ser analizadas y solucionadas mediante modificaciones de diseño. Debemos superar la tendencia a centrarnos en la pintura y descuidar la contabilidad. Cambie "cálculo de mapa" a "cálculo de mapa" y utilice indicadores técnicos de proyectos de construcción similares para analizar, comparar y optimizar científicamente diseños para reducir los costos del proyecto. 3. Tomar medidas contractuales para controlar eficazmente los costos. En vista del débil concepto económico actual de los diseñadores, los cambios de diseño son aleatorios. El autor cree que los términos económicos del contrato de diseño deberían agregar una cláusula de límite de costo para cambios y modificaciones de diseño. Si la tarifa por cambio de diseño excede una cierta proporción del precio del contrato de construcción (como 5), una cierta proporción de la tarifa de diseño. (Depósito de calidad del diseño) Se deben adoptar ciertas restricciones. La fuerza es las medidas para controlar las especificaciones de diseño, los estándares de diseño, las cantidades del proyecto, las estimaciones presupuestarias y otros aspectos. El proceso de licitación del proyecto incluye dos aspectos: licitación de adquisición de equipos y materiales y licitación de construcción. Los desarrolladores seleccionan unidades de construcción o proveedores de materiales a través de licitaciones.
Esto es muy importante para la inversión del proyecto e incluso para el control de calidad y progreso. Creo que durante el proceso de licitación, los propietarios deben prestar atención y fortalecer los siguientes puntos: (1) El trabajo de licitación debe seguir los principios de equidad, apertura, imparcialidad y buena fe. Antes de licitar, se deben revisar estrictamente las calificaciones de la unidad de construcción y se deben realizar inspecciones en el sitio cuando sea necesario para evitar que "súper empresas presenten ofertas, empresas de primera clase subcontraten y empresas de segunda clase ingresen al sitio", lo cual es muy perjudicial para el control de costos del proyecto. (2) Hacer un buen trabajo en la preparación de los documentos de licitación. El personal de gestión de costos debe recopilar, acumular, seleccionar, analizar y resumir diversos datos y materiales valiosos, identificar, predecir, analizar y evaluar diversos factores que afectan el costo del proyecto y luego prepararlos. Documentos de licitación. Los términos incluidos en los documentos de licitación deben considerarse cuidadosamente y tratar de "conocerse a sí mismo y al enemigo". para facilitar el control de costes futuros. (3) El postor con un precio bajo y razonable gana la oferta. Como propietario, debe poner fin a la búsqueda ciega de ofertas ganadoras a precios absolutamente bajos y evitar la competencia maliciosa entre postores a precios inferiores al costo. El llamado precio bajo razonable significa un precio bajo razonable bajo la premisa de garantizar la calidad y el período de construcción. 2. Es necesario hacer un buen trabajo al firmar el contrato, aclarar los términos del acuerdo de acuerdo con el contenido del contrato y aclarar los costos involucrados en el contrato, como el período de construcción, el método de fijación de precios y la liquidación. En caso de disputas por incumplimiento de contrato, deben existir acuerdos claros. Durante el proceso de firma, en caso de contenido poco claro y poco específico en los documentos y diseños de licitación, trate de obtener términos contractuales que conduzcan a un precio bajo y razonable a través de la negociación. Al mismo tiempo, es necesario predecir correctamente los factores que pueden causar reclamaciones durante el proceso de construcción y tener visión de futuro sobre las reclamaciones para evitar eficazmente reclamaciones excesivas. Además, debemos esforzarnos por adoptar medidas de control de riesgos, como seguros y garantías de proyectos. Los riesgos pueden transferirse adecuadamente, dispersarse eficazmente y evitarse razonablemente, y puede mejorarse el efecto de control de los costos del proyecto. La garantía y el seguro del proyecto son medidas efectivas para reducir las pérdidas por riesgo del proyecto y las disputas de compensación. En tercer lugar, el control de costos en la etapa de construcción es la etapa de mayor inversión de capital. Es una extensión de los trabajos de licitación y de concreción del contrato. Fortalecer el control de la construcción significa fortalecer la gestión del desempeño. Con la reforma del sistema nacional de asignación y oferta de viviendas, nació la industria de desarrollo inmobiliario. Aunque está directamente relacionado con proyectos de infraestructura, el fenómeno de los "tres supers" inevitablemente ocurrirá, pero el exceso de los "tres supers" debe compensarse con las ganancias de la empresa. Si se controla el desequilibrio, la empresa perderá dinero. Por tanto, la finalidad de lucro de las empresas inmobiliarias determina que la inversión del proyecto debe alcanzar los objetivos esperados. Las principales tareas del control de costos en esta etapa son: 1. La clave para el control de costos durante la fase de construcción es controlar efectivamente los cambios de ingeniería. En vista de la actual lista de cantidades, las unidades de construcción a menudo adoptan el método de "ganar la licitación a bajo precio y reclamar ganancias" para emprender proyectos. Como administrador de costos del propietario, es necesario verificarlo con anticipación. Supervisar activamente y revisar estrictamente los cambios de ingeniería, calcular el impacto de cada cambio en la inversión total, determinar si los cambios de ingeniería son necesarios desde la perspectiva de la función de uso, la economía, la estética, etc., reducir los costos de ingeniería innecesarios y evitar la pérdida de inversión; Además, la unidad de construcción debe presentar reconvenciones con prontitud para que los costos puedan controlarse de manera efectiva. Si el proveedor de materiales no cumple con sus obligaciones acordadas. 2. A partir del modelo de gestión, establecer un sistema de supervisión de proyectos para lograr un control efectivo de la inversión del proyecto. De acuerdo con los reglamentos de supervisión y las reglas de implementación, mejorar la división de responsabilidades y sistemas relacionados, implementar responsabilidades y establecer y mejorar el sistema de control de inversiones desde el mecanismo de gestión de proyectos. Al mismo tiempo, se deben auditar los pagos mensuales de avance del proyecto para evitar que la inversión se salga de control. Para la cantidad del proyecto determinada por el supervisor, se utilizará el precio unitario de los materiales y la cuota de costos para verificar el precio de acuerdo con la base de precios acordada en el contrato, y luego se pagará el pago por avance del proyecto correspondiente. 3. Controlar eficazmente la inversión del proyecto a partir de medidas técnicas. A partir de la demostración de las principales soluciones técnicas constructivas, se adoptarán nuevos materiales, nuevos procesos, nuevos métodos, etc. Intente controlar técnicamente de forma efectiva la inversión del proyecto. Las medidas técnicas son la garantía necesaria para la ejecución de la inversión del proyecto. Según las estadísticas, los costes de materiales representan generalmente alrededor del 70% de los costes directos de ingeniería. Al mismo tiempo, el nivel de costos directos afecta el nivel de costos indirectos. Por tanto, la selección de nuevas tecnologías y nuevos materiales es una fuerte garantía para mejorar la productividad laboral y acortar el período de construcción. 4. Controlar eficazmente la inversión del proyecto a partir de medidas económicas, controlar estrictamente los fondos in situ y los honorarios de gestión de la sede, y utilizar racionalmente los honorarios de planificación publicitaria, los honorarios de las agencias de ventas, etc. , reducir los costos de ventas y minimizar la inversión estática. Como tarifas de compensación ecológicas y otras tarifas de compensación. , la Parte A puede suministrar directamente materiales a granel o equipos grandes de acuerdo con los requisitos del contrato para lograr el propósito de reducir costos. Los materiales suministrados por A deben organizarse de acuerdo con el proceso y el progreso de la construcción para minimizar los costos de almacenamiento. Además, se debe fortalecer la gestión in situ de los materiales suministrados por A para reducir razonablemente la manipulación y las pérdidas. 4. El control de costos en la etapa de finalización es la última etapa del control de costos.
Revise cuidadosamente el pago del proyecto según el contrato, el presupuesto y la cuota de costos, los datos de finalización y las leyes y regulaciones nacionales o locales pertinentes. De acuerdo con la política, verificar las cantidades del proyecto presentadas para revisión y liquidación final, e implementar la hoja de contacto de tarifas de visa para que la revisión y liquidación reflejen verdaderamente el costo real del proyecto. 5. Conclusión Desde hace mucho tiempo es costumbre situar el control de costes en la fase de ejecución de la construcción. De hecho, el control de la inversión, el control del cronograma de construcción y el control de calidad están interrelacionados. Hay seis relaciones dialécticas de la unidad de los opuestos. Para controlar bien la inversión, debemos garantizar la calidad y el progreso del proyecto. Por lo tanto, el costo, el cronograma y la calidad del proyecto son cuestiones que se refuerzan mutuamente. El control de costos de ingeniería es una disciplina integral que integra economía, tecnología y gestión. Sólo mediante una evaluación exhaustiva de todas las partes podrá ser directamente eficaz. En los proyectos de desarrollo inmobiliario, se debe implementar un control total del proceso en todas las etapas que afectan los costos para facilitar el flujo razonable de fondos para las empresas de desarrollo inmobiliario y lograr una inversión saludable.