Métodos de planificación del impuesto al valor añadido del suelo

De acuerdo con las leyes fiscales pertinentes, el monto de la apreciación de la tierra es el saldo de los ingresos del contribuyente por la transferencia de bienes raíces menos el monto del proyecto. En el caso de deducir determinados elementos, cuanto menor sea el ingreso por transferencia, menor será el aumento del valor del terreno y, por supuesto, menor será la tasa impositiva y el monto del impuesto. Por lo tanto, un punto de partida es cómo transferir los ingresos inmobiliarios mediante la descentralización. Un enfoque común es separar partes de toda la propiedad que puedan tratarse individualmente y firmar contratos separados en varias entregas. Por ejemplo, una empresa de promoción inmobiliaria se está preparando para desarrollar una propiedad completamente decorada. El precio de mercado estimado de las casas finamente decoradas es de 6,5438+8 millones de yuanes (incluidos 6 millones de yuanes en honorarios de decoración). Las empresas pueden firmar contratos en dos etapas: primero firman un contrato de venta de la casa por 12 millones de yuanes una vez terminada la casa en bruto, y luego firman un contrato de decoración por 6 millones de yuanes durante la renovación. El contribuyente solo pagará el impuesto al valor agregado de la tierra con base en el monto establecido en el primer contrato y en el segundo contrato. Esto reduce la cantidad de impuestos a pagar y logra el propósito de ahorrar impuestos.

Método de planificación de transferencia de costes

Los gastos de promoción inmobiliaria, es decir, los gastos del período (gastos de gestión, gastos financieros y gastos de explotación) no se deducen del importe real incurrido, sino que se basan en de si se transfieren de acuerdo con el plan de transferencia. Para proyectos inmobiliarios, el interés amortizado se calcula y se deduce de acuerdo con una determinada proporción de los costos directos del proyecto inmobiliario. Los contribuyentes pueden transferir los gastos reales del período a los costos directos de los proyectos de desarrollo inmobiliario mediante una planificación anticipada. Por ejemplo, los salarios, las tasas de asistencia social, los gastos de oficina, los gastos de viaje, los gastos de entretenimiento comercial, etc. pertenecientes a la sede de la empresa, entran dentro del alcance de los gastos del período. Dado que su ocurrencia real no puede aumentar el monto de la deducción del impuesto al valor agregado de la tierra, el departamento de personal puede organizar o trabajar a tiempo parcial en cada proyecto inmobiliario específico sin afectar el trabajo de la sede. Luego, los gastos relacionados de estas personas se pueden asignar al costo del desarrollo inmobiliario. Los gastos durante el período fueron menores y no afectaron la deducción de gastos de promoción inmobiliaria, mientras que los gastos de promoción inmobiliaria aumentaron. En otras palabras, las empresas de desarrollo inmobiliario pueden aumentar la cantidad de elementos de deducción del impuesto sobre el valor agregado de la tierra mediante la transferencia de costos sin aumentar ningún gasto, logrando así ahorros fiscales.

Método de planificación del "punto de inflexión"

Cuando una empresa de desarrollo inmobiliario desarrolla un proyecto, siempre obtendrá una cierta ganancia, pero cuanto mayor sea la tasa de ganancia, mayor será el valor del terreno. impuesto adicional que paga, la ganancia puede ser menor. Por lo tanto, cómo lograr los precios de vivienda más bajos entre sus pares, el menor impuesto al valor agregado de la tierra a pagar y la mayor cantidad de ganancias son cuestiones que las empresas inmobiliarias deberían considerar seriamente. Según las disposiciones preferenciales pertinentes de la ley tributaria: los contribuyentes que construyen casas estándar para la venta y el valor agregado no excede el 20% del elemento de deducción están exentos del impuesto sobre el valor agregado de la tierra si el valor agregado excede el 20% del impuesto; Deducción de artículos, se gravan de acuerdo con el valor agregado total. El “20% de valor agregado” aquí es el “punto crítico”. La planificación fiscal se puede realizar en función del efecto de la carga fiscal en el punto crítico.

En el trabajo real, primero debemos calcular la tasa de valor agregado (la relación entre la cantidad de valor agregado y la cantidad de elementos de deducción permitidos) y luego intentar ajustar la tasa de valor agregado. Hay dos formas de cambiar la tasa de valor agregado: una es fijar un precio razonable. Por ejemplo, la tasa de valor agregado durante el proceso de venta es ligeramente más alta que la tasa de valor agregado en la unión de las dos tasas impositivas. Al reducir adecuadamente el precio, se puede reducir la cantidad de valor agregado y se puede reducir la tasa impositiva aplicable del impuesto al valor agregado de la tierra, reduciendo así la carga fiscal. El segundo es aumentar las deducciones, principalmente para mejorar la competitividad del mercado mediante el aumento de la inversión. De acuerdo con los detalles de implementación provisional del impuesto al valor agregado de la tierra, los elementos que pueden deducirse de los costos de desarrollo inmobiliario incluyen: tarifas de compensación por adquisición de tierras y demolición, tarifas de ingeniería preliminar, tarifas de construcción e instalación, tarifas de infraestructura, tarifas de instalaciones públicas e impuestos indirectos. honorarios de desarrollo. Los contribuyentes pueden ocupar el mercado mejorando el entorno inmobiliario, mejorando la calidad de los bienes inmuebles, haciéndolos de alta calidad y bajo precio, y aumentando adecuadamente los elementos de deducción

. Por ejemplo: una empresa de bienes raíces construyó una casa estándar ordinaria después de deducir el costo del proyecto de 8 millones de yuanes, el precio de mercado local de casas similares es de aproximadamente 10 millones de yuanes. Si el precio es de más de 6,5438 millones de yuanes y la tasa del valor agregado es del 25%, entonces se deben pagar 600.000 yuanes de impuesto al valor agregado de la tierra. Si no se consideran otros factores, el beneficio es 1.000-800-60=1,40 (diez mil yuanes). Pero si el precio es de 9,6 millones de yuanes (x-800/800=20%), la tasa de valor añadido es del 20%. Debido a que los contribuyentes construyen casas estándar ordinarias para la venta y el valor agregado no excede el 20% del monto del artículo de deducción, pueden estar exentos del impuesto al valor agregado de la tierra y la ganancia es 960-800 = 1,60 (diez mil yuanes). que es un 20% superior al beneficio después de impuestos. De este ejemplo, podemos ver que al vender casas estándar ordinarias, las empresas pueden llevar a cabo una planificación fiscal mediante precios razonables, mantener el precio bajo y obtener mayores ganancias.

Método de planificación de costes compartidos

Este método está dirigido principalmente a empresas con mucho negocio de promoción inmobiliaria. Debido a que este tipo de empresa puede llevar a cabo varios negocios de desarrollo inmobiliario al mismo tiempo, los costos de desarrollo en diferentes lugares pueden diferir debido a los precios de la tierra u otras razones, lo que resulta en que algunas casas tengan una tasa de valor agregado más alta después del desarrollo y las ventas. mientras que algunas casas tienen una tasa de valor agregado más baja. Este estado de desequilibrio en realidad aumentará la carga fiscal de las empresas, lo que requerirá que las empresas hagan los ajustes necesarios a los costos de desarrollo para que las tasas de valor agregado de las empresas de desarrollo en varios lugares sean aproximadamente las mismas, ahorrando así impuestos. Por lo tanto, el costo compartido promedio es una excelente opción para compensar el valor agregado y reducir el pago de impuestos. Las empresas de desarrollo inmobiliario pueden ajustar y asignar los costos de desarrollo dentro de un período de tiempo en la mayor medida posible, a fin de maximizar el monto promedio de valor agregado obtenido, de modo que la tasa de valor agregado no sea demasiado alta en un cierto período de tiempo. , ahorrando así parte del impuesto. Si se combina con otros métodos de planificación para hacer que la tasa de valor agregado esté justo por debajo de cierto punto crítico, el efecto de ahorro fiscal será más obvio.

Método de planificación de gastos por intereses

Las empresas de desarrollo inmobiliario pertenecen a industrias altamente endeudadas y generalmente incurren en una gran cantidad de préstamos, por lo que los gastos por intereses son inevitables. Los diferentes métodos de deducción de los gastos por intereses también tendrán un gran impacto en los impuestos a pagar de la empresa. Los gastos por intereses en los gastos financieros se pueden calcular y prorratear de acuerdo con el proyecto inmobiliario transferido, y si se proporciona prueba de una institución financiera, se permite la deducción, pero el monto máximo no excederá el monto calculado con base en la tasa de interés del préstamo de un banco comercial para el mismo período. Otros gastos de desarrollo inmobiliario se pueden calcular de acuerdo con el proyecto, se deduce el 5% de la suma del precio del terreno y el costo de desarrollo si los gastos por intereses no se pueden calcular sobre la base del inmueble transferido; Si no se puede proporcionar el proyecto o el certificado de la institución financiera, la tarifa de desarrollo inmobiliario se puede deducir directamente del costo al 10% de la suma del precio del terreno del proyecto y el costo de desarrollo. Los gastos de intereses reales incurridos no son deducibles. Esto ofrece a los contribuyentes una opción: las empresas de desarrollo inmobiliario dependen principalmente de préstamos para recaudar fondos durante el proceso de desarrollo. Si los gastos por intereses son altos, deben hacer todo lo posible para proporcionar certificados de préstamos de las instituciones financieras y calcular los gastos por intereses de acuerdo con el. proyecto inmobiliario y realizar deducciones por intereses, reducir los impuestos, por otro lado, si no hay muchos préstamos durante el proceso de desarrollo y los gastos por intereses son bajos, no es necesario calcular los gastos por intereses que se deben compartir o proporcionar. certificados de préstamo de instituciones financieras De esta manera, puede deducir más gastos de desarrollo inmobiliario y maximizar las ganancias corporativas.

Métodos de planificación de modelos de construcción

De acuerdo con las disposiciones pertinentes de la ley tributaria: algunos métodos de construcción no entran dentro del alcance del impuesto al valor agregado del terreno y no necesitan pagar impuesto al valor agregado de la tierra Si los contribuyentes pueden prestar atención a utilizarlos El efecto de ahorro fiscal de las políticas especiales para la planificación fiscal también es muy obvio.

La primera forma es construir una casa para otra persona. La ley tributaria estipula que el acto de construir una casa para terceros no está dentro del alcance del impuesto al valor agregado de la tierra, pero pertenece a la industria de la construcción y está dentro del alcance del impuesto comercial. Debido a que la industria de la construcción aplica una tasa impositiva proporcional del 3%, la carga fiscal es baja, mientras que el impuesto al valor agregado de la tierra aplica una tasa impositiva progresiva de cuatro niveles del 30% al 60%, y el primero tiene ahorros fiscales obvios. Por lo tanto, si una empresa promotora inmobiliaria puede determinar el cliente final al inicio del desarrollo, puede desarrollar construyendo casas en lugar de desarrollar primero y luego vender. Este tipo de planificación puede consistir en que la empresa promotora de bienes raíces obtenga los derechos de uso de la tierra y compre diversos materiales y equipos en nombre del cliente, o se puede comprar mediante negociación con el cliente. La clave es que los derechos inmobiliarios no se transfieren. Para facilitar la planificación, las empresas de desarrollo inmobiliario pueden reducir adecuadamente la cantidad de ingresos laborales de la construcción de acuerdo con las condiciones del mercado para obtener la cooperación de los clientes.

El segundo es la construcción cooperativa de viviendas. La ley tributaria estipula que si una de las partes proporciona el terreno y la otra aporta fondos, y las dos partes cooperan para construir una casa, y una vez terminada, la casa se divide en casas para uso propio, el valor agregado del terreno El impuesto quedará temporalmente exento. Por ejemplo, si una empresa de desarrollo inmobiliario compra el derecho a utilizar un terreno y se prepara para construir una casa, la empresa puede utilizar el dinero de la compra anticipada del comprador como fondos para la construcción cooperativa de viviendas. De esta manera, cumple formalmente las condiciones de que una parte proporcione tierras y la otra parte proporcione fondos. De esta manera, todas las partes no necesitan pagar el impuesto al valor agregado del terreno antes de que la empresa de desarrollo inmobiliario venda las viviendas restantes. Solo cuando la vivienda que pertenece a la empresa de bienes raíces se transfiera después de su finalización, se aplicará el impuesto al valor agregado del terreno. pagado por esta parte.