¿Qué significa la relación de superficie construida en la construcción? ¿Es posible que la relación de superficie sea superior a 1?
Echemos un vistazo primero a los materiales de referencia.
Relación de superficie construida: la relación entre el área total de construcción dentro del área de terreno del proyecto y el área total de terreno del proyecto.
Fórmula de cálculo: Relación de área de piso = área total de construcción ÷ área total de terreno
Cuando la altura del edificio excede los 8 metros, el área de piso se duplica al calcular la relación de área de piso.
Cuanto menor sea la ratio de superficie construida, mayor será el nivel de confort de los residentes, y viceversa.
La denominada "relación de superficie construida" se refiere a la relación entre la superficie total de construcción y la superficie de terreno de una comunidad. Para los desarrolladores, la proporción de superficie construida determina la proporción del costo del terreno en una casa, mientras que para los residentes, la proporción de superficie construida está directamente relacionada con la comodidad de vivir. Lo mismo ocurre con la tasa ecológica. La tasa de ecologización es mayor, la proporción de superficie construida es menor y la densidad de construcción es generalmente menor. Menos área pueden utilizar los desarrolladores para recuperar fondos y más cómodos se sienten los residentes. Estas dos proporciones determinan si el proyecto diseña una comunidad desde la perspectiva de las necesidades residenciales de las personas o simplemente desde la perspectiva de ganar dinero. Para una buena zona residencial, la proporción de superficie de los edificios residenciales de gran altura no debe exceder de 5, la proporción de superficie de los edificios residenciales de varios pisos no debe exceder de 3 y la tasa de ecologización no debe ser inferior a 30. Sin embargo, debido a las limitaciones del costo del terreno, no todos los proyectos son viables.
Acerca de la relación de superficie útil
Contenido: Módulo de relación de superficie útil del proyecto y método de estimación de beneficios
1. Relación óptima de superficie útil
Óptima área de piso La tasa es el valor de la relación de área de piso que puede maximizar las ganancias.
Bajo ciertas condiciones de costos, como la transferencia de terreno, la construcción y la instalación, la ganancia del proyecto depende del precio unitario del producto y del Volumen total del producto, es decir, la proporción de área total. Determina el área total y también determina el precio unitario. A medida que aumenta la proporción de parcela del proyecto, el precio de venta no disminuye en la misma proporción. El precio de venta de un proyecto TOWNHOUE con una relación de parcela de 1 no puede ser tres veces mayor que el de un edificio residencial de gran altura con una tasa de parcela de 3. ) Por lo tanto, el beneficio total aumenta con el aumento de la relación de superficie cuando el piso. La relación de área es mayor que la relación de área óptima, la calidad del producto comienza a disminuir, el precio de venta disminuye y las ganancias disminuyen. En el punto de relación de área óptima, la misma diferencia entre las ventas y el costo total es mayor. , es decir, el beneficio máximo (el área negra en la figura es el rango de relación de área de piso con ganancias positivas, y el punto más amplio es el punto de beneficio máximo, que es el punto de relación de área de piso óptimo). Volumen de ventas La curva relacionada. El gráfico con la relación de área de piso es el siguiente:
3. Determinación de la relación de área de piso óptima
Habiendo aclarado la importancia de la relación de área de piso, el siguiente paso es la cuestión central : para un proyecto de poca altura, ¿cuál es el valor óptimo de la relación de superficie construida?
Para responder a esta pregunta, debemos pasar cálculos económicos, es decir, bajo una determinada relación de superficie, ¿cuánta superficie de ventas puede tiene este proyecto (la escala total menos algunas instalaciones de apoyo necesarias) y, al mismo tiempo, ¿a qué precio se pueden vender estas áreas? Por supuesto, este precio es aceptable para el mercado y lo sabemos después de la superficie construida. Cuando se determina la relación, la escala total y el área vendible del proyecto se pueden calcular rápidamente. Sí, pero ¿cómo determinar un precio de venta razonable? Cuando se determinan la ubicación del proyecto, el costo y otras condiciones, el precio de venta tiene una gran relación. con la comodidad de la residencia Aparte de los factores de diseño arquitectónico, el grado de hacinamiento entre las residencias, el número de pisos es un factor muy importante, y estos factores están directamente relacionados con la proporción de superficie construida. entre la relación de superficie construida y el grado de hacinamiento del edificio y el número de pisos es la solución final. Por supuesto, esta "Función" no es una fórmula matemática en sentido estricto, sino un análisis de correlación de cambios.
La siguiente es la idea básica de este análisis de correlación, que puede determinarse por el número de pisos, el ancho, la profundidad, etc. del edificio. Las condiciones estiman aproximadamente la proporción de área de piso de un edificio de poca altura o de poca altura. Proyecto residencial de varios pisos, el método es el siguiente:
Suponga que las residencias en una comunidad están distribuidas uniformemente, la siguiente imagen es parte de ella, las cuatro de color gris oscuro en la imagen El área es residencial, y el área gris claro es el área base promedio correspondiente a una residencia. La relación entre el área de construcción de la residencia y el área del área gris claro se puede considerar como la relación del área de piso del proyecto. p>
Suponga que la altura del piso de la residencia es de 3 metros, la profundidad es de 12 metros, la distancia al sol es 1,7 y el número de pisos es N. La fórmula para obtener la relación de área de piso es:
Relación de superficie de piso = (12*A*N) /(B*D)---------Fórmula 1
Entre ellos, D=3*N*1.7 12 ---------------- Fórmula 2
X=A/B-------------------- ------Fórmula 3
Sustituyendo la Fórmula 2 y la Fórmula 3 en la Fórmula 1, podemos obtener la relación entre la relación de área de piso y X y N de la siguiente manera:
Área de piso ratio=X*N/(0.42N 1)
N y Para casas adosadas, por el contrario, menor es el valor de Aproximadamente, la forma del edificio es básicamente una villa dúplex. Según la fórmula 3, Se puede elaborar la siguiente tabla al determinar la proporción de superficie construida, podemos determinar más fácilmente si el edificio tiene aproximadamente la misma forma: casa adosada, dúplex, Bieye o algo intermedio.
Forma de compromiso.
En la aplicación real de este método, todavía hay varios problemas, esto se debe principalmente a que el proyecto residencial de poca altura real no es un estado uniforme e ideal como se describe anteriormente. proyecto Hay grandes áreas de caminos y zonas verdes en el terreno, así como grandes áreas de edificios públicos de apoyo. En este momento, la estimación debe agregar un valor de corrección considerable de manera similar, si hay múltiples tipos de viviendas en el terreno; hay casas adosadas y hay muchas. La estimación de los pisos (esta es la situación real en muchos proyectos) también debe realizarse por separado entre los diferentes tipos si la distancia al sol no se calcula estrictamente de acuerdo con 1.7, o si son grandes; En las áreas de edificios residenciales de este a oeste en el proyecto, la estimación también encontrará algunas dificultades, pero básicamente lo que este método necesita es una mejora adicional y una verificación mutua con los valores empíricos. En la práctica, se pueden utilizar varios ejemplos existentes para retrocalcular el valor. resultados de esta fórmula y obtener un valor de corrección empírico, y aplicar este valor de corrección empírico en cálculos futuros.
Después de obtener la forma del producto de construcción bajo una determinada proporción de área de piso, de acuerdo con su grado de hacinamiento, la relación gráfica entre los edificios, y al mismo tiempo con Al comparar los proyectos circundantes, podemos obtener el precio de venta correspondiente de este producto. En este momento, los datos básicos necesarios para un cálculo integral de costo-beneficio, como el área de construcción, unilateral. El costo y el costo total, el precio de venta, etc. están completos y el trabajo restante. A través de una serie de cálculos complejos, se obtiene la tasa de retorno de capital del proyecto final y la ganancia neta para ver si el proyecto gana o pierde bajo las condiciones de posicionamiento del producto anteriores. .
Valor X 1 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2
Número de plantas del edificio N
1 0,704225 0,633803 0,56338 0,492958 0,422535 0,352113 0,28169 .211268 0.140845
2 1,08 6957 0,978261 0,869565 0,76087 0,652174 0,543478 0,434783 0,326087 0,217391
3 1,333333 1,2 1,066667 33 0,8 0,666667 0,533333 0,4 0,266667
4 1,492537 1,343284 1,19403 1,044776 0,8955 22 0,746269 0,597015 0,447761 0,298507
5 1,612903 1,451613 1,290323 1,129032 0,967742 0,806452 0,645161 0,483871 0,322 581
6 1,724138 4 1.37931 1.206897 1.034483 0.862069 0.689655 0.517241 0.344828
4. Análisis de proyecto de caso
Por encargo del desarrollador, nuestra empresa realizó una inversión en Nancheng, consultor de Beijing. Debido a la consideración integral de la ubicación, el costo y otros factores, el producto del proyecto se posiciona como un residencial de baja altura y baja densidad. La determinación de la proporción de superficie construida del proyecto es siempre la premisa y el núcleo de todo trabajo.
Determinamos que los cuatro tipos de productos posibles incluyen villas unifamiliares, CASAS ADOSADAS, residencias de 3 a 4 pisos y. Residencias de 5 a 6 pisos. Los cuatro tipos de productos se calculan en función de factores como el tipo de producto, la proporción de superficie construida y el precio de venta (estos son un proceso relativamente complicado y no se describirán en detalle aquí). del cálculo es que los dos productos de este proyecto, la residencia de poca altura con una relación de superficie construida de 0,9 y la CASA ADOSADA con una relación de superficie construida de 0,7, tienen el margen de beneficio de costes más alto.
( Consulte la tabla a continuación)
Relación de superficie construida, precio de venta, costo total por unidad, beneficio total (10.000 yuanes), margen de beneficio de costo
>
Doble 0,45 6500 5599 10942 16,08
Casa adosada 0,7 5000 4218 14862 18,55
Baja 0,9 4300 3592 17704 19,72
Varios pisos 1,2 3600 3058 18430 17.73
Sin embargo, si estos dos tipos de productos se posicionan todos de acuerdo con los requisitos del mercado, la gama de clientes cubiertos seguirá siendo limitada. Para reducir los riesgos del mercado, los tipos de productos deben combinarse con 5. -Edificios residenciales de varios pisos de 6 pisos. Al mismo tiempo, la proporción de superficie construida puede estar entre 0,7 y 0,9. Inicialmente hemos establecido la proporción de superficie construida en 0,8. Los tipos de productos son principalmente CASAS ADOSADAS y de poca altura y de varios pisos. residenciales, para que los intereses de los desarrolladores estén más protegidos.
Estos resultados de cálculo también demuestran desde otro aspecto que este proyecto no debe ser una comunidad residencial en forma de un solo producto, sino una comunidad de baja densidad. comunidad residencial mezclada con villas dúplex, casas adosadas y apartamentos de varios pisos Al calcular la relación de superficie y la forma arquitectónica se debe calcular por separado, que es diferente del estado ideal mencionado anteriormente. Sin embargo, desde otra perspectiva, esto también promueve el. mejora de algunas deficiencias en el método de cálculo, por ejemplo, el método de cálculo de zonificación que es inevitable debido a las diferentes formas de construcción. Cada grupo calcula su propia área total de construcción, área de terreno y proporción de área de piso. como carreteras, áreas verdes y edificios públicos por separado y, en última instancia, garantiza que el cálculo sea preciso. El problema de determinar la relación de área de piso óptima aquí se convierte en el problema de determinar la relación de área de piso promedio ponderada óptima. También está el problema de determinar las proporciones del área de diferentes tipos de edificios residenciales. Cuando se resuelva este problema, la tarea de diseño del libro básicamente ha tomado forma y ahora la siguiente etapa de trabajo puede comenzar de forma natural.
Extraído de Beijing Weiye Consulting Company