¿Clasificación detallada de inmuebles comerciales y clasificación de formatos comerciales?
Se puede ver en el concepto de tiendas que su alcance es extremadamente amplio sin una clasificación efectiva, es imposible llevar a cabo una investigación relevante en profundidad, y mucho menos realizar un análisis profesional de la inversión en tiendas. Esta sección clasificará las tiendas para facilitar la comprensión de los lectores y la posterior discusión sobre la inversión en tiendas.
Las tiendas se pueden encontrar en todas partes, en varios distritos comerciales, varias áreas residenciales, varios mercados profesionales y bienes raíces comerciales, como grandes centros comerciales; las instalaciones comerciales están compuestas. de comercios grandes y pequeños.
Aunque todas son tiendas, es obvio que los diferentes lugares y tipos de tiendas tendrán entornos comerciales, características operativas y características de inversión significativamente diferentes. La necesaria clasificación de tiendas aquí ayudará a los lectores a tener una comprensión personalizada de las tiendas y facilitará la investigación posterior sobre ellas.
1. Clasificación según forma de desarrollo
(1) Comercios callejeros
Las calles comerciales se refieren a calles de una sola planta o comerciales dispuestas en forma de calle En forma de bienes raíces comerciales de varios pisos, las tiendas a ambos lados de la calle y las tiendas en el edificio comercial son tiendas comerciales de la calle.
Las calles comerciales han logrado un buen desarrollo en el país en los últimos diez años, incluyendo calles de materiales de construcción, autopartes, calles de boutiques de ropa, calles de bares, calles de artículos de belleza y peluquería, etc. La mayoría de las calles comerciales mencionadas anteriormente que operan con ciertos tipos de productos comenzaron temprano y han logrado el éxito. Sin embargo, las condiciones operativas de algunos proyectos posteriores no son buenas. Por supuesto, también hay muchas calles comerciales que adoptan un método de operación mixta de varios productos. La denominación de las calles comerciales solo refleja las características de la ubicación. Pocas de estas calles comerciales han logrado el éxito.
Estrechamente relacionados con el desarrollo de las calles comerciales están las tiendas de las calles comerciales. Las condiciones de funcionamiento de las tiendas de las calles comerciales dependen completamente de las condiciones de funcionamiento de toda la calle comercial: la mayoría de los inversores en un comercial bien operado. La calle ya ha obtenido enormes ganancias; una calle comercial mal administrada naturalmente causará pérdidas a los inversores, inquilinos y operadores de tiendas.
(2) Tiendas de mercado
Aquí, lo que llamamos "mercado" se refiere a diversos edificios comerciales utilizados para la venta al por mayor, al por menor y la operación de ciertos tipos de bienes, algunos. Son edificios de un solo piso, la mayoría son edificios de varios pisos. Las tiendas de este tipo de mercado son las tiendas tipo mercado de las que hablamos.
Los mercados representan una proporción relativamente alta de la industria minorista. Hay una gran cantidad de mercados mayoristas y minoristas profesionales dedicados a ciertos productos en todo el país, como mercados de comercio de libros, mercados electrónicos y mercados domésticos. mercados de electrodomésticos, Ciudad del Mueble, Ciudad de los Materiales de Construcción, etc.
(3) Tiendas comunitarias
Las tiendas comunitarias se refieren a tiendas comerciales ubicadas en comunidades residenciales y sus objetivos comerciales son principalmente residentes de comunidades residenciales.
Las tiendas comunitarias tienen principalmente la forma de edificios comerciales de 1 a 3 pisos o tiendas en la planta baja de los edificios. Algunas tiendas se pueden abrir directamente al exterior, pero la mayoría tienen forma de tiendas. tiendas.
(4), Comercios residenciales de planta baja
Los comercios residenciales de planta baja se refieren a la planta baja de edificios residenciales y otros (que pueden incluir 1, 2 pisos subterráneos y 1, 2 plantas sobre rasante, o entre ellas Planta parcial) locales comerciales.
Las tiendas de planta baja residenciales son actualmente una forma de inversión en tiendas a la que el mercado presta mucha atención y que entusiasma a los inversores. Muchos promotores inmobiliarios reconocen plenamente el enorme valor de las tiendas de planta baja residencial, que no sólo. Evita la vergonzosa situación de que las plantas bajas de los edificios residenciales no eran fáciles de vender en el pasado, pero también lograron mayores retornos de inversión. Para los inversores en tiendas residenciales de planta baja, dado el flujo estable de clientes que traerán los edificios encima de las tiendas residenciales de planta baja, la futura base de clientes de la planta baja residencial será relativamente confiable. es relativamente pequeño.
(5) Grandes almacenes y tiendas de centros comerciales
Los grandes almacenes y las tiendas de centros comerciales se refieren a las tiendas de los grandes almacenes y varios tipos de centros comerciales. La calidad de funcionamiento de los grandes almacenes y diversos tipos de centros comerciales tiene un impacto directo y profundo en las condiciones operativas de las tiendas internas. En la actualidad, hay muchos proyectos de este tipo en funcionamiento en China, y también hay muchos proyectos de CENTROS COMERCIALES a gran escala en desarrollo y construcción en muchas ciudades grandes y medianas de China.
(6) Edificios comerciales, edificios de oficinas y tiendas
Edificios comerciales y tiendas de oficinas se refieren a hoteles, apartamentos comerciales y residenciales, clubes, discotecas, centros de exposiciones, edificios de oficinas, etc. utilizado con fines comerciales de espacio comercial. Este tipo de tienda es de escala relativamente pequeña, pero su valor comercial es digno de atención.
(7) Tiendas de servicios de transporte
Las tiendas de servicios de transporte se refieren a las tiendas ubicadas dentro y alrededor de los servicios de transporte, como estaciones de metro, estaciones de ferrocarril, aeropuertos, etc., así como varios tipos. de comercios a ambos lados de la vía. Pequeños y medianos comercios.
Lo anterior es la división de los comercios según sus formas de desarrollo. Este método de clasificación facilita a los inversores comprender los tipos de proyectos de tiendas desde la perspectiva de las formas de desarrollo y establecer una comprensión de las tiendas en diferentes formas de desarrollo basándose en conceptos de desarrollo.
2. Clasificación según el valor de la inversión
Como forma de inversión típica emergente en el sector inmobiliario, las tiendas son sin duda las más preocupadas por su capacidad de rentabilidad y su valor de inversión para los inversores de las tiendas. . Si el valor de inversión de las tiendas en las que usted invierte no es alto, significa al menos un fracaso a corto plazo para los inversores de las tiendas. El precio de las residencias ordinarias en Beijing es más del doble que el de los apartamentos, en Oriental Ginza es cuatro veces y en Hong Kong es 10 veces. Para las empresas de barrio, el precio debería ser de 2 a 3 veces mayor que el de las residencias, mientras que para las tiendas en los principales distritos comerciales, sus precios de venta pueden ser de 3 a 5 veces mayores que los de las residencias.
En vista de la importancia del valor de inversión de las tiendas, las tiendas se clasifican según su valor de inversión a continuación para facilitar a los inversores juzgar la dirección y los objetivos de la inversión desde la perspectiva de los ingresos por inversiones.
(1) Comercios "urbanos" - acciones de primera línea
Los comercios "urbanos" se refieren a comercios ubicados en centros comerciales urbanos. En vista de su especial ubicación y del valor comercial de la zona, normalmente el flujo de clientes de las tiendas "urbanas" es relativamente estable a largo plazo. En otras palabras, los ingresos por operaciones comerciales de dichas tiendas son relativamente altos. El nivel de operación comercial de una tienda reflejará naturalmente la capacidad de ingresos por alquiler de la tienda: los ingresos por inversiones de las tiendas "urbanas" son estables y relativamente altos, por lo que es más apropiado para nosotros llamar a las tiendas "urbanas" acciones de primera línea entre las tiendas. .
Existen numerosos ejemplos de tiendas "urbanas". Desde la calle Wangfujing y la calle comercial Xidan en Beijing hasta la calle Nanjing en Shanghai, las tiendas de sus zonas son todas típicas tiendas urbanas. Si decimos que las tiendas de la calle Wangfujing son tiendas “de primera línea”, nadie lo dudará. ¿Imagínense cuántos ingresos significarán para las tiendas de aquí los cientos de miles de clientes al día? !
Las tiendas "urbanas" se utilizan principalmente para el comercio de mercancías, y la proporción de empresas de experiencia y estaciones de servicios es relativamente pequeña, lo que está más en consonancia con el principio de valor comercial, en áreas con un alto flujo de pasajeros. , el valor comercial por unidad de área es muy alto, solo el formato del artículo puede lograr este objetivo.
(2) Tiendas "tipo comunitario" - existencias potenciales
Las tiendas "tipo comunitario" pertenecen al mismo concepto que las tiendas "tipo comunitario" de las que hablamos en el Parte anterior. La razón por la que se le llama "stock potencial" es que la comunidad donde se ubica la tienda generalmente tiene que pasar por un proceso desde cero, desde inmaduro hasta maduro. De hecho, el proceso de maduración de una comunidad es el proceso de mejora del valor: una nueva comunidad es como las acciones originales del mercado de valores, siempre que el posicionamiento del proyecto sea preciso y el entorno de desarrollo sea bueno, no hay duda de que el proceso de maduración de una comunidad es el proceso de mejora del valor. El valor de las tiendas provocado por la madurez de la comunidad aumentará.
Cabe señalar que las características del crecimiento del valor de las tiendas comunitarias no significan que el precio de las tiendas siempre aumentará. Quizás algunos inversores no puedan entender la razón. Lo que SteelSeries Consulting quisiera explicar es que, si bien el valor de las tiendas comunitarias está aumentando, también hay situaciones en las que el valor de las tiendas se sobregira temprano: algunos desarrolladores con sólidas capacidades de planificación operativa están en el mercado. el inmaduro mercado de inversión en tiendas. En la primera etapa, mediante un buen empaquetado de los proyectos de tiendas, se logra el objetivo de elevar las expectativas del mercado. Al final, las ventas de las tiendas alcanzan nuevos máximos, por ejemplo, con un precio unitario de sólo 15.000 €. El metro cuadrado al principio se puede vender por hasta 25.000 por metro cuadrado. De hecho, en el mercado, el precio de venta más alto equivale al valor de la tienda en 5 años o incluso en 10 años. La seguridad de su inversión se reducirá y sus ingresos por inversiones se derivarán del valor agregado de la tienda más el alquiler de la tienda. Puede reducirse únicamente a los ingresos por alquiler de la tienda.
Este libro presentará específicamente la cuestión del control del valor de inversión de las tiendas en capítulos posteriores.
(3) Tiendas de "conveniencia": acciones impopulares de pequeña capitalización
Las tiendas de "conveniencia" se refieren a tiendas ubicadas en lugares que venden principalmente alimentos, artículos de primera necesidad, etc. tiendas alrededor de comunidades, en comunidades, en edificios de oficinas, alrededor de edificios de oficinas y otros lugares que complementan las deficiencias de los grandes almacenes.
La razón por la que se les llama tiendas de "conveniencia" es porque los productos que venden son del tipo "conveniencia", por ejemplo, pertenecen a pequeños supermercados en edificios de oficinas, pequeños supermercados en comunidades de apartamentos, tintorerías en comunidades residenciales. este tipo.
En vista de sus características funcionales y de ubicación, los ingresos operativos de las tiendas "convenientes" no son bajos y pertenecen al tipo de segmentación del mercado de tiendas. Actualmente, hay muchos minoristas que se dedican a operaciones de tiendas de "conveniencia" en China. 7-11 es un operador típico de tiendas de conveniencia en los Estados Unidos y su tamaño de mercado es enorme.
Las tiendas "cómodas" no suelen tener una superficie muy grande y no necesitan ser grandes desde el punto de vista empresarial, lo que sin duda reduce los requisitos de solidez financiera de los inversores. Por lo tanto, es relativamente fácil alquilar, transferir y subarrendar, lo que refleja las características de "pequeña capitalización" de las pequeñas tiendas. Como dice el refrán, ¡es fácil dar la vuelta al barco!
La razón por la que se utiliza "impopular" para describir tiendas "convenientes" es enteramente porque este tipo de tienda pertenece a un tipo de segmentación del mercado. Muchos inversores no están muy familiarizados con ella, pero su valor de inversión no puede ser determinado. subestimado. También lo presentaremos específicamente en los siguientes capítulos.
(4). Tiendas de mercado profesionales: existencias de alta tecnología
Las tiendas de mercado profesionales se refieren a tiendas en calles comerciales o mercados profesionales que venden tipos específicos de productos. El valor de este tipo de tiendas está íntimamente relacionado con los productos que se venden en calles comerciales o mercados profesionales.
Por ejemplo, el mercado electrónico Zhongguancun Hailong de Beijing es un mercado profesional especializado en computadoras completas, accesorios de computadora, productos digitales, equipos de almacenamiento, equipos de red, consumibles de computadora, software, etc. Después de una operación exitosa a largo plazo, Actualmente, Hailong Electronics Market tiene un valor de 80.000 RMB por cada metro cuadrado de tiendas, lo que demuestra su valor de inversión. A partir de ahora, no es difícil entender que las tiendas profesionales de calle y de mercado se denominen "existencias de alta tecnología" de tiendas.
(5). Comercios mayoristas en mercados, calles comerciales no profesionales, etc. Las llamamos "acciones generales", lo que no significa que su valor de inversión sea bajo, sino porque estas tiendas suelen ser invertidas y desarrolladas por grandes instituciones de inversión y desarrolladores, y funcionan principalmente mediante arrendamiento. El espacio de inversión para los inversores minoristas es relativamente. Pequeño, junto con el alto carácter profesional de este tipo de proyectos, los riesgos de inversión son difíciles de controlar.
Desde la perspectiva de los ingresos por inversiones, si los inversores, desarrolladores y administradores de este tipo de tiendas son lo suficientemente profesionales y sus juicios sobre el posicionamiento del proyecto, el tamaño del mercado y las estrategias de mercado son lo suficientemente precisos, entonces la inversión Los ingresos de este tipo de comercios nunca serán bajos. Por ejemplo, la primera y segunda fase del Beijing China World Mall tienen un área comercial total de 64.000 metros cuadrados, a juzgar por la escala, obviamente enfrentarán una mayor presión competitiva en el feroz mercado de competencia comercial de Beijing, sin embargo, manteniendo una ocupación. Con una tasa superior al 95%, su nivel de alquiler de unidades de superficie siempre ha estado entre los mejores entre las instalaciones comerciales de Beijing. En otras palabras, el valor de inversión de las tiendas del Beijing Guomao Mall es muy alto y se encuentran entre las "acciones de primera línea". de comercios.
Se puede ver en el análisis anterior que a medida que se optimice el entorno empresarial en el área, el valor de la tienda mejorará enormemente y se podrá transformar de "existencias generales" a "de primera línea". cepo". Simplemente depende del juicio preciso sobre el desarrollo del proyecto por parte de los desarrolladores y operadores, y también lleva tiempo. Los inversores de tiendas más exigentes suelen ser buenos a la hora de aprovechar este aumento de valor y obtener beneficios de la inversión.
3. Clasificación según la ubicación de los comercios
Los comercios se pueden dividir en aceras y literas según la ubicación de los comercios. Los conceptos y diferencias se presentan a continuación.
Las casas frente a comercios se refieren a viviendas con fachada a la calle donde se pueden abrir comercios, comúnmente conocidos como comercios o comercios de calle. Las tiendas generalmente solo se refieren a una unidad independiente o algunos quioscos, corner, etc. independientes en propiedades comerciales generales, como grandes almacenes integrales, hipermercados, calles especializadas, centros comerciales, etc., comúnmente conocidas como tiendas dentro de tiendas. Debido a los diferentes atributos de la propiedad en sí, inevitablemente conducirá a la existencia de diferencias.
(1). Diferencias únicas
Las casas de superficie suelen tener ventajas únicas irremplazables e irreproducibles en la región, mientras que el número de literas varía de docenas a cientos de copias conectadas o similares. , por lo que no existe ninguna ventaja de unicidad. Para el sector inmobiliario, la ventaja de la unicidad geográfica significa su buen valor de inversión.
(2) Diferencias en las limitaciones de los tipos de industrias comerciales
Los tipos de industrias comerciales y formatos que puede operar la tienda están completamente restringidos por el entorno general de propiedad comercial. Por ejemplo, no está permitido vender ropa o alimentos en un hipermercado profesional de materiales de construcción.
En cuanto a las casas comerciales, excepto ciertos tipos de negocios especiales que no pueden operar de acuerdo con las regulaciones gubernamentales, la flexibilidad de los tipos y formatos de negocios comerciales es mucho mayor.
(3) Diferencias en horarios comerciales
Los horarios comerciales de los comercios no pueden ser arbitrarios. Por ejemplo, en una tienda departamental que estipula que el horario de cierre es a las nueve de la noche, si los dueños de la tienda quieren hacer más negocios después de las nueve, generalmente no se les permitirá hacerlo. Sin embargo, esta situación será así. Esto no sucede en las tiendas. Los operadores trabajan demasiado por la noche, todo depende de sus propios deseos.
(4) Diferencias de riesgo en los ajustes de planificación de la industria
Además de estar sujetos a la planificación de la construcción municipal, el alcance comercial y la continuidad del negocio de las tiendas también están sujetos a ajustes en la planificación comercial. por lo que los riesgos son relativamente altos. En las ciudades grandes y medianas de China, no es raro que una calle pase de estar bulliciosa a estar desierta de la noche a la mañana debido a la necesidad de realizar ajustes en la planificación.
(5) Diferencias en los gastos operativos de la propiedad
La asignación de gastos operativos para toda la propiedad comercial, como operación de aire acondicionado, promoción de imagen unificada, publicidad, organización de actividades promocionales, etc., no está determinado por Los propietarios de las literas tienen la última palabra. Por lo tanto, el mantenimiento de las literas suele ser más caro que el de una casa pavimentada.
(6) Diferencias en el abanico de opciones de alquiler de inmuebles
En cambio, el abanico de clientes para el alquiler de locales es más reducido. Al menos las personas que no estén familiarizadas con el tipo de negocio y el tipo de negocio operado por la tienda no alquilarán esta tienda. Dado que el tipo y formato de las casas comerciales se pueden cambiar a voluntad a medida que cambian los inquilinos, la gama de inquilinos para elegir es mucho más amplia.
(7) Diferencias en los riesgos de inversión
Hoy en día, el llamado boom de las tiendas, el alto retorno de la inversión de las tiendas, es en última instancia el sobrecalentamiento de las tiendas. Porque ya se ha subido el precio de las tiendas. Este proceso de publicidad permite a las personas ver el camino del "dinero" y saborear los beneficios. Por ejemplo, el precio de las tiendas en un mercado de ropa abierto en 2000 en una determinada ciudad ha aumentado de 100.000 yuanes a 500.000 yuanes en la actualidad. De hecho, cualquier cosa que se publicite no sólo es arriesgada, sino también difícil de durar. Cuanto mayor sea la especulación, mayor será el riesgo. Muchas personas invierten en tiendas con la buena intención de "una tienda sustentará a tres generaciones", pero si no tienen cuidado, inevitablemente caerán en la trampa de "una tienda sustentará a tres generaciones". En cuanto a las casas pavimentadas, el aumento de precio es mucho menor que el de las tiendas. En comparación con las casas comerciales, se puede decir que el riesgo de inversión en las tiendas no es pequeño.
Además, cabe recordar que el riesgo de especulación con los derechos de arrendamiento de algunos comercios es aún mayor.
(8) Diferencia en la dificultad de la especulación
Otra diferencia entre tiendas y comercios es la dificultad de la especulación. Como las tiendas son fáciles de "copiar", son propensas a la especulación. Si quieres especular, debe haber una cierta cantidad. Si la cantidad es demasiado pequeña, no se sofreírá; si la cantidad es demasiado grande, el sofrito no quedará alto; Pero cuando las gallinas y los perros ascienden al cielo, ya es demasiado tarde. Desde esta perspectiva, las casas pavimentadas no son fácilmente publicitadas.