¿Por qué los precios de la vivienda en Hefei experimentan un fenómeno de "montaña rusa"?
Hefei, provincia de Anhui, que alguna vez fue una ciudad de "segundo nivel" con bajos precios inmobiliarios, se ha convertido en un "líder" en el rápido aumento de los precios de la vivienda a nivel nacional e incluso mundial el año pasado, lo que es llamativo. En el Índice Mundial de Precios de la Vivienda de 2016 publicado por el Instituto de Investigación Hurun en enero de este año, los precios de la vivienda en Hefei aumentaron más del 40%, ocupando el primer lugar en el crecimiento mundial de los precios de la vivienda en 2016. En el ranking de aumento mensual de los precios de venta de viviendas nuevas en 70 ciudades grandes y medianas de todo el país, Hefei también encabezó la lista por primera vez.
En la segunda mitad del año pasado, especialmente después del 2 de octubre, Hefei lanzó la "orden de restricción de compras más estricta de la historia". El mercado inmobiliario cayó rápidamente de una temperatura abrasadora a un estado frío y silencioso. Los precios siguieron cayendo y el volumen de transacciones siguió reduciéndose. Según los agentes inmobiliarios, los precios de la vivienda en Hefei han caído en general entre un 15% y un 20%, y los precios de la vivienda en comunidades individuales se han desplomado un 50%, con precios reducidos a la mitad.
Como ciudad subcentral de la aglomeración urbana del delta del río Yangtze, Hefei compite estrechamente con ciudades circundantes como Shanghai, Hangzhou y Nanjing. El agregado económico y la capacidad poblacional de la ciudad son relativamente pequeños, y su capacidad de atracción de población no es tan grande, los precios de la vivienda han sido tibios durante mucho tiempo. Pero ¿por qué el crecimiento del precio de la vivienda ha sido tan rápido y repentino desde el año pasado? ¿Cuál es la razón detrás de esto?
Los especuladores inmobiliarios financieros con "grandes elogios y préstamos elevados" montaron "guantes vacíos"
Li Wenjie, un local de Hefei, dijo al reportero del "China Economic Weekly" que como La ciudad capital de la provincia, Hefei, ha experimentado a lo largo de los años. Los precios de la vivienda siempre han sido "bajos". Cuando los precios de la vivienda en la vecina ciudad de Nanjing superaron los 10.000 yuanes por metro cuadrado en 2008, los precios de la vivienda en Hefei todavía oscilaban entre los 10.000 yuanes por metro cuadrado. 3.000 y 5.000 yuanes/metro cuadrado No fue hasta 2015 que los precios de la vivienda en Hefei superaron los 10.000 yuanes. "En ese momento, sentí que el precio de la vivienda de 10.000 yuanes por metro cuadrado era demasiado alto y fue difícil aceptarlo por un tiempo. De hecho, las ciudades circundantes ya habían vendido 30.000 o 40.000 yuanes", dijo Li Wenjie. .
En 2016, los precios de la vivienda en Hefei, que habían estado inactivos durante mucho tiempo, experimentaron un aumento inimaginable. El Sr. Zhang, ciudadano de Hefei, dijo a los periodistas: "Cuando el precio subió a su punto máximo el año pasado, los precios de la vivienda subían entre 200 y 300 yuanes por metro cuadrado cada vez que cruzaba la calle. De esta manera, ha sido descontrolado y ha alcanzado la cima del mundo en términos de aumento de precios. La ubicación es realmente increíble”.
Siempre hay una razón para los cambios que se desvían del camino normal. Wang Tao, director de una gran agencia inmobiliaria local en Hefei, dijo a un periodista del China Economic Weekly que el año pasado, "especuladores inmobiliarios" acudieron a Hefei desde todas partes del país, dondequiera que fueran, eran como "inundaciones y oleadas". , y como resultado los precios de la vivienda aumentaron rápidamente, y la marea continuó levantando todos los barcos." ".
Según las observaciones y registros de Wang Tao, dos tipos de "especuladores inmobiliarios" se reunieron en el mercado inmobiliario de Hefei el año pasado, uno son los "especuladores inmobiliarios financieros" y el otro son los "especuladores inmobiliarios convencionales". especuladores”.
Los "especuladores financieros inmobiliarios" pueden venir solos o en grupos. Dado que el año pasado había pocas casas y había muchos "especuladores inmobiliarios", estos especuladores se apoderarían de todas las casas ofrecidas por los intermediarios y luego utilizarían los bancos para "calificar y prestar altas" estas casas y transferir continuamente más dinero. sacarlo del banco e invertir en especulación inmobiliaria.
Wang Tao dijo que hicieron muchos lotes de este tipo de negocios el año pasado, incluido un "grupo de especuladores inmobiliarios" de Zhejiang, con cuatro personas formando un equipo. Detrás de ellos hay varias empresas que patrocinan parte de sus fondos para pagar el anticipo de la especulación inmobiliaria, y el dinero ganado luego se divide proporcionalmente. En ese momento, pidieron 20 unidades a la vez y pidieron al intermediario que los ayudara a calcular el pago inicial, el pago mensual y cuánto dinero podían retirar del banco. No tienen grandes exigencias en cuanto a la calidad de sus casas. Sólo esperan encontrar una casa con una superficie grande para poder sacar más dinero del banco. Este tipo de "especuladores inmobiliarios financieros" son especuladores que juegan con el dinero. márgenes financieros.
Wang Tao le dijo a un periodista del China Economic Weekly que la mayoría de estos "grupos especuladores inmobiliarios" no necesitan pagar su propio dinero. Si les va bien, aún pueden ganar algo de dinero extra. Recordó claramente que un "especulador financiero inmobiliario" utilizó este método para obtener 200.000 yuanes adicionales en efectivo después de algunas operaciones.
Se entiende que "alta tasación y alto préstamo" significa evaluar el valor de una casa más alto a través de relaciones. Por ejemplo, un especulador inmobiliario se hizo cargo de una casa de un intermediario con un valor de mercado de 1. millones de yuanes, y le pidió al consorcio detrás de él que lo ayudara a pagar por adelantado y luego encontrar conexiones para sobreestimar el valor de la propiedad a 1,5 millones de yuanes. Según los estándares bancarios comunes, puede pedir prestado el 70% del valor de la casa para obtener 1,05 millones. yuanes del banco, después de pagar el anticipo del consorcio, utiliza estos "guantes vacíos" y también obtuvo una ganancia neta de 50.000 yuanes en efectivo.
Wang Tao dijo que en ese momento, todos los procedimientos para solicitar préstamos para viviendas de segunda mano se aceleraron y un conjunto se completó en un mes. Las casas tomadas por los "especuladores inmobiliarios" fueron. Dejó allí esperando ser vendido después de la apreciación.
Se entiende que estas casas se comercializaron en abril y mayo del año pasado y los precios eran relativamente bajos cuando se compraron. En la actualidad, estas casas no se han vendido y todavía están esperando aumentos de precios. Debido a que el precio era bajo en el momento de la compra, el precio promedio era de unos 10.000 yuanes por metro cuadrado. Según el precio actual de 15.000 a 16.000 yuanes por metro cuadrado, puede ganar alrededor de 5.000 yuanes por metro cuadrado y de 500.000 a 600.000. yuanes por una casa.
Un miembro del personal de Hefei Lianjia dijo que este grupo de "especuladores inmobiliarios" que especularon con bienes raíces a través de tales "juegos financieros" en Hefei el año pasado ni siquiera miraron las casas que los intermediarios ayudaron a encontrar. y pagado directamente por ellos, confíe plenamente a la agencia inmobiliaria para que se encargue de ello.
Otro tipo de "especuladores inmobiliarios" son los "especuladores inmobiliarios convencionales" que forman grupos para atacar. Unen fuerzas entre sí para formar un grupo para comprar casas, comprar casas como un monopolio, controlar la oferta de casas y luego subir los precios. Este tipo de "especuladores inmobiliarios" tienen mayores exigencias en cuanto a la calidad de la casa y prestan atención a la ecología y la distribución de los apartamentos. La mayoría de ellos trabajan juntos para comprar todo el edificio, toda la unidad o todo el piso. el precio una vez que compran la propiedad, dividen las habitaciones en habitaciones individuales. Alquilan una pequeña habitación individual, o alquilan el apartamento completo a otros, usan el alquiler para compensar el pago mensual y luego esperan a que suba el precio. luego venderlo después de alcanzar un ingreso satisfactorio.
Los "especuladores inmobiliarios" describieron personalmente los trucos de los especuladores inmobiliarios: formar un grupo para controlar la oferta de viviendas, aceptar aumentar el precio y utilizar los medios de comunicación para generar impulso.
Durante la entrevista en Hefei, el periodista se reunió con "especuladores inmobiliarios", Guo Wenqiang dijo que en 2015, los precios de la vivienda en el área de Binhu en Hefei aumentaron muy lentamente. El precio promedio a principios de año era de más de 7.000 yuanes por metro cuadrado. solo aumentó a 8.000 ~ 9.000 yuanes por metro cuadrado al final del año, solo aumentó a menos de 2.000 yuanes por metro cuadrado.
Guo Wenqiang analizó que, en comparación con Nanjing y otras ciudades circundantes, los precios de la vivienda en Hefei estaban rezagados antes de esta ronda de aumento. Por lo tanto, el año pasado, muchos "especuladores inmobiliarios" inundaron repentinamente este inmueble de bajo precio. área inmobiliaria, y la situación continuó aumentando La vigorosa especulación hizo subir gradualmente los precios de la vivienda en la rotación del sector, que repentinamente superó el aumento de los precios de la vivienda en Hefei durante varios años, lo que resultó en un aumento anormal de los precios de la vivienda y una estructura anormal del sector. .
Guo Wenqiang cree que el sector que lideró el aumento de los precios de la vivienda en Hefei el año pasado fue Binhu, y este sector es también el mayor culpable del rápido aumento de los precios de la vivienda. En 2015, este grupo de "especuladores inmobiliarios" fue a la zona de Binhu para comprar varias casas. El precio medio era de unos 8.000 yuanes por metro cuadrado y estaban disponibles en todas las comunidades. Desde entonces, varios "especuladores inmobiliarios" han aparecido y han seguido especulando. Todos comunican entre sí que nadie vende y controlan la mayoría de las ofertas de este sector, esperando oportunidades para especular.
Desde entonces, no se han vendido casas nuevas en el área de Binhu, y la oferta de viviendas está básicamente controlada por este grupo de "especuladores inmobiliarios". Controlar la oferta de viviendas no es el objetivo; ganar dinero con la especulación inmobiliaria es el objetivo final. Entonces, después de un período de tiempo, los "especuladores inmobiliarios" de repente liberaron cuatro o cinco casas a un precio de 13.000 yuanes por metro cuadrado, y los precios de las viviendas se dispararon. "Ese precio es definitivamente alto", dijo Guo Wenqiang, esto se hace para estimular a los usuarios que simplemente lo necesitan. A continuación, publicaron anuncios en todas partes y utilizaron varios medios para generar impulso. Los intermediarios circundantes también anunciaron sucesivamente un precio de 13.000 yuanes por metro cuadrado.
El 16 de marzo de 2016, en el sitio de subastas de un departamento de venta de propiedades en Binhu, Hefei, la escena era caótica porque había demasiados compradores de viviendas. Por miedo a las multitudes, la subasta terminó inicialmente a las 16:30, pero antes de las dos el guardia de seguridad cerró la puerta y se negó a dejar entrar.
Los "especuladores inmobiliarios" saben muy bien que nadie comprará a este precio. Después de esperar diez días y medio, en este sector aparecieron tres o cuatro apartamentos más, con un precio de 12.000 yuanes el metro cuadrado. Es difícil decir si realmente se vendió, pero el mercado se ha visto impulsado. De esta manera, los "especuladores inmobiliarios" elevaron directamente el precio de la vivienda de 8.000 yuanes por metro cuadrado a 12.000 yuanes por metro cuadrado, omitiendo incluso el rango de precio medio de 10.000 y 11.000 yuanes y el proceso de aumento de precios. Después de eso, se enumeraron sucesivamente siete u ocho casas con un precio de 13.000 yuanes el metro cuadrado y, naturalmente, desaparecieron pronto. Los clientes en tiempo real vieron que los precios de las viviendas habían aumentado tan bruscamente y no se atrevieron a esperar más y corrieron a comprar, pero no había lugar para la venta. Los "especuladores inmobiliarios" controlaron las casas disponibles y cotizaron directamente. el precio de 15.000 a 16.000 yuanes /m². De esta manera, los principales "especuladores inmobiliarios" aumentaron rápidamente los precios de la vivienda en el área de Binhu a través de su monopolio sobre la oferta de viviendas. En el pico, de hecho especularon con los precios de la vivienda en el área de Binhu a 22.000 a 23.000 yuanes por metro cuadrado. alto precio.
Guo Wenqiang dijo que después de la especulación de las casas en los sectores antes mencionados, los "especuladores inmobiliarios" comenzaron a rotar y especular con las casas en los sectores relacionados circundantes. rotación de los "especuladores inmobiliarios", Los precios de la vivienda en Hefei se dispararon en 2016.
La introducción de la "Orden de Restricción de Compras" redujo los precios de algunos sectores a la mitad
"Lo primero que dio en el blanco" fue que la popularidad y el rápido aumento de la propiedad de Hefei El mercado pronto condujo a la nueva política de "Restricción de Compra". En la tarde del 2 de octubre de 2016, el gobierno municipal de Hefei celebró una conferencia de prensa de emergencia y anunció 10 medidas de control, que incluyen principalmente: la ciudad de Hefei aumentará la oferta de terrenos residenciales y aplicará restricciones a la compra dentro del área urbana; préstamos del fondo de previsión para sitios; fortalecer el suministro de productos básicos. Una serie de medidas que incluyen el mantenimiento de registros y la gestión de etiquetas de precios claras para las ventas de viviendas.
Después de la introducción de la llamada "orden de restricción de compras más estricta de la historia" en Hefei, los precios de la vivienda en Hefei rápidamente se convirtieron en una tendencia a la baja y continuaron cayendo hasta principios de mayo de este año.
Los conocedores de la industria inmobiliaria de Hefei creen que los precios de la vivienda en Hefei se especularon por primera vez desde el sector Binhu, por lo que el sector Binhu tiene la mayor humedad y burbujas. Desde la regulación del mercado inmobiliario de Hefei en octubre del año pasado, la intensidad ha aumentado continuamente y los especuladores inmobiliarios han comenzado a vender casas en grandes cantidades. Cuando los precios de las casas en Binhu todavía oscilaban entre 22.000 y 23.000 yuanes por metro cuadrado, los "especuladores inmobiliarios" las vendieron a un precio de 20.000 yuanes por metro cuadrado. Los precios de la vivienda en la zona de Binhu también cayeron rápidamente debido a las ventas realizadas por "especuladores inmobiliarios". Algunos agentes inmobiliarios en Hefei dijeron que la sección de Binhu ha experimentado la mayor caída, y la mayoría de los precios cayeron entre el 40% y el 50%, reduciendo casi a la mitad el precio. Durante el Festival de Primavera de este año, el precio de apertura de una propiedad en Binhu fue de 11.000 yuanes por metro cuadrado, que era más de la mitad del precio de las propiedades circundantes de 22.000 a 23.000 yuanes por metro cuadrado cuando el precio era más alto. Es cierto que "el éxito es Xiao He, el fracaso es Xiao He".
Los expertos de la industria inmobiliaria antes mencionados creen que después de las restricciones de compra, los precios de la vivienda en Hefei alcanzaron un punto de congelación a finales del año pasado y principios de este año. Durante el Festival de Primavera, pocas personas visitaron. y compré casas. Aunque la reducción a la mitad de los precios en el sector de Binhu es un fenómeno aislado, es un hecho indiscutible que los precios de la vivienda en Hefei han caído.