Especulación histórica sobre los precios de la vivienda
El mercado inmobiliario de segunda mano de Hangzhou, que está lleno de falso entusiasmo, ha entrado en un canal descendente con caídas tanto en volumen como en precios. Se espera que en agosto el volumen de transacciones se reduzca a la mitad en comparación con hace cuatro meses. Muchos propietarios de grandes propiedades comenzarán a reducir los precios en millones y los precios en las zonas residenciales populares caerán un 30%.
Después de que el mercado inmobiliario de Hangzhou tocó fondo en 2015, pasó por un “período alcista lento” de cinco años que comenzó en 2016. El ciclo alcista del mercado de Hangzhou ha superado con creces el de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen.
Los datos de Anjuke muestran que el precio medio de la vivienda en Hangzhou ha aumentado de 2.065.438 + 65.438 + 17.271 yuanes/metro cuadrado en octubre de 2006 a 31.667 yuanes/metro cuadrado en agosto de este año. China House Price Quotation Network muestra que el precio unitario promedio de las propiedades residenciales en Hangzhou ha alcanzado casi 38.000 yuanes por metro cuadrado desde 20.000 yuanes a principios de 2017. Gracias al concepto de planificación urbana, el aumento de algunos puntos calientes es aún más alarmante.
El loco rapto de personas, las ventas de tierras a gran escala y las importantes inversiones de bienes de segunda mano han dado lugar a una atmósfera de "innovación" y enormes ganancias que impregnan toda la ciudad. El antiguo centro comercial electrónico para celebridades de Internet ha sido etiquetado como una "ciudad de especulación inmobiliaria" como Shenzhen.
Después de la introducción de la "Nueva Política de Regulación y Control 8.5", los "miles de personas temen" desaparecieron, el precio de las casas de segunda mano cayó y el mercado inmobiliario de Hangzhou está volviendo al camino correcto. .
El momento de que las casas de segunda mano “se escapen por el tejado” ha llegado antes de lo previsto.
“Mucha gente en Hangzhou cree que los Juegos Asiáticos serán la última oportunidad para que el mercado inmobiliario escape de la cima. No esperaba que este momento llegara temprano, Niu Wei, un nuevo Hangzhou”. nativo que compró una casa en Hangzhou el año pasado, dijo a China Business News.
Después de la promulgación del "8.5 New Property Market Deal", alrededor del 30% de los precios de las viviendas en Hangzhou fueron eliminados. Posteriormente, más de 20.000 nuevas casas entraron en el mercado, lo que hizo que la vivienda de segunda mano se expandiera. mercado aún peor. Finalmente, algunos propietarios no pudieron evitar empezar a reducir los precios.
El primer día después de la promulgación del New Deal, había 711 casas de segunda mano en Hangzhou, un aumento de más de 4 veces. Se ha convertido en norma en el mercado inmobiliario de segunda mano de Hangzhou que las propiedades no se pueden vender a precios reducidos.
En Qianjiang New Town, la zona más valiosa y popular de Hangzhou, muchas casas de lujo han comenzado a reducir sus precios durante el último mes.
"Tengo una casa con un precio total de 315.000. La semana pasada el propietario redujo el precio en 654,38+0 millones; también hay una casa con un precio de 15,5 millones, que se redujo en 500.000 en cinco días de regulación. El precio más reciente de estas casas sólo veíamos un dígito cada mes y básicamente no había ninguna intención de hacer un trato", dijo a China Business News un corredor de una tienda intermediaria en Qianjiang New City, Hangzhou.
Qianjiang Century City, un lugar de moda, ha estado en números rojos debido al concepto de los Juegos Asiáticos, pero las viviendas de segunda mano también han entrado en una tendencia a la baja. "Hay una casa que vale más de 9 millones de yuanes. El propietario ha estado trabajando duro para reducir el precio. Bajó en 6,543,8 millones de yuanes y aumentó en 50.000 yuanes. Sin embargo, bajó en 200.000 yuanes después del New Deal. En el pasado mes, hemos visto muchas casas que valen 0 yuanes y también haremos llamadas telefónicas para persuadir a los propietarios a que bajen sus precios", dijo un agente en Qianjiang Century City.
A juzgar por el historial de transacciones de viviendas de segunda mano en Hangzhou, el volumen de transacciones mensuales alcanzó las 12.000 unidades, un máximo histórico, y 6.000 unidades un mínimo. Estos altibajos se produjeron en el mercado de Hangzhou en menos de medio año.
En marzo de este año, debido al fracaso de un gran número de compradores de viviendas en una ronda de "innovación" del mercado inmobiliario desde junio de 5438 hasta febrero, el mercado de viviendas de segunda mano de Hangzhou marcó el comienzo de una ola de clímax. Ese mes se vendieron más de 11.500 unidades y en abril se vendieron más de 11.500 unidades, pero ha ido disminuyendo desde entonces.
En mayo, el volumen de transacciones de casas de segunda mano en Hangzhou cayó por debajo de las 10.000 unidades, a 9.013 unidades en junio, solo hubo más de 8.000 unidades en julio, logró cuatro descensos consecutivos; sólo 6.314 unidades. La disminución se intensificó en las tres primeras semanas de agosto y se espera que el número de unidades para todo el mes caiga probablemente por debajo de 6.000, lo que también representa una disminución de alrededor del 40% en comparación con el mismo período del año pasado.
De abril a agosto, el volumen de transacciones del mercado de viviendas de segunda mano de Hangzhou "se redujo a la mitad". La última vez que el volumen de transacciones mensuales cayó por debajo de las 6.000 unidades fue hace tres años.
Al principio, la mayoría de los propietarios se mostraban reacios a vender, y había muy pocas casas con precios reducidos en el mercado. En julio, debido a la predicción de las políticas regulatorias, el número de comunidades que reducen los precios en varias regiones de Hangzhou ha superado el número de comunidades que aumentan los precios, y la tendencia a la reducción de precios es muy obvia.
Los datos de China House Price Network muestran que en julio de este año, entre los 13 distritos y condados de Hangzhou, el precio unitario promedio aumentó solo en 4 distritos, y los 9 distritos cayeron, siendo el mes más alto. disminución intermensual de casi el 7%.
Según informes de los medios locales de Hangzhou, la comunidad con la mayor caída fue el distrito de Binjiang Binfenxiyuan, con una caída del 30,71%. La reducción de precios de las casas de segunda mano de gran tamaño en la principal zona urbana de Hangzhou no es un caso aislado. Los precios de las casas de segunda mano en Wending Garden, Gongshu y Jingtianluan en el oeste han bajado más de 10.000 RMB.
“Las casas han sido el tema más candente en Hangzhou en los últimos años, pero, por supuesto, no creemos que los precios de la vivienda puedan seguir aumentando, a juzgar por la experiencia pasada, los precios de la vivienda caerán después de que muchas ciudades alberguen viviendas a gran escala. Juegos deportivos ", dijo Niu Wei.
A los ojos de algunos ciudadanos, el aumento de algunos puntos críticos en los últimos años es especialmente alarmante. Qianjiang New Town, con un precio unitario de aproximadamente 40.000 yuanes hace cinco años, ahora tiene un precio de cotización que generalmente supera los 6,543.800 yuanes por metro cuadrado; Qianjiang Century City, aprovechando los Juegos Asiáticos, ha pasado de 20.000 a 30.000 yuanes en precio. en 2065, 438+06 El precio actual de cotización de segunda mano ha aumentado de 80.000 a 90.000 yuanes en los últimos cinco años, el precio promedio de Lin'an sin ella; Las restricciones de compra han aumentado de 7.000 yuanes por metro cuadrado al precio medio actual de 20.000 yuanes y los precios de la vivienda se han triplicado.
“Espero que los precios de la vivienda en Hangzhou bajen. Ahora los precios de las casas de segunda mano en muchos sectores son artificialmente altos y nada razonables. Esta vez la nueva política de control del mercado inmobiliario finalmente dejó de jugar malas pasadas. "Y realmente hizo Hangzhou. El mercado inmobiliario está en auge". Yang Man, que ha trabajado en una empresa estatal durante más de diez años, compró dos casas en Hangzhou sin boletos de habitación. Ella cree que los precios inflados de las viviendas de segunda mano son perjudiciales para las personas que planean reemplazar sus viviendas.
La creencia del mercado rojo en la “innovación” se está tambaleando.
Hay una palabra de moda en el mercado inmobiliario de Hangzhou: placa roja.
No es por la buena ubicación, la buena calidad o la marca del desarrollador, por lo que se le puede llamar “placa roja”. Al comprar una casa en Hangzhou, debes aprender a distinguir entre casas rojas, casas rojas falsas, casas rosas y casas de mal gusto. El rojo representa la popularidad, es decir, si la cantidad de personas que participan en la nueva batalla es mucho mayor de lo esperado. Si decenas de miles de personas se registran, la propiedad estará firmemente en el mercado rojo.
El primer plato rojo que "miles de personas sacuden" en Hangzhou es el Rongxin Blue Sky de Liangzhu. En ese momento, la congelación de capital acababa de implementarse y un enorme ejército de billetes de lotería abarrotaba los principales bancos de Hangzhou. Más tarde, la gente de Hangzhou se acostumbró a este fenómeno.
Detrás del mercado rojo suele haber una inversión importante de una casa de segunda mano en el mercado. ¿Qué tan serio es? Mucha gente en Hangzhou cree que mientras compren una casa nueva y próspera, su riqueza contable aumentará en millones o incluso decenas de millones. En comparación con ganar dinero en el trabajo, esta es la verdadera "victoria". También hay muchos forasteros que han trasladado su residencia registrada a Hangzhou sólo para obtener nuevos dividendos del mercado inmobiliario.
Por ejemplo, en Qianjiang New City, el sector principal, la diferencia máxima de precio entre casas de primera y segunda mano alcanza los 60.000 yuanes/metro cuadrado, el límite de precio de las casas nuevas es de 70.000 yuanes/metro cuadrado. y el precio unitario de las casas de segunda mano en algunos sectores llega a 120.000 o 300.000 yuanes. Para los compradores de viviendas, la expectativa psicológica de “compre una y gane otra” es fuerte.
Por lo tanto, aunque Guangzhou, Guangzhou, Shenzhen, Suzhou y Nanjing han experimentado fluctuaciones cíclicas en el mercado inmobiliario, el mercado inmobiliario de Hangzhou, que ha implementado una lotería para la compra de viviendas desde 2065438+abril de 2008, ha seguido estando caliente.
La tasa de ganancia de menos del 5% o incluso menos del 1% también ha provocado que muchos compradores ansiosos por comprar una casa fluyan hacia el mercado de viviendas de segunda mano. Las casas de segunda mano en el sector siguen subiendo de precio porque las casas nuevas son difíciles de comprar, mientras que las casas nuevas son más populares y se derriten más rápido debido al aumento de los precios de las casas de segunda mano.
Hoy en día, a medida que el volumen y el precio del mercado de la vivienda de segunda mano han caído, el mito del mercado rojo al revés también se ha hecho añicos.
Después del "New Deal del 5 de agosto", más de 4.300 propiedades de los "Tres Hermanos de la Villa de los Juegos Asiáticos" con altas expectativas del mercado entraron al mercado a la vez. Según la diferencia de precio de inversión de segunda mano en el sector de deportes olímpicos de Hangzhou, no importa qué juego consigas, puedes "ganar" de tres a cinco millones. Como resultado, la placa roja se "desvaneció" y la situación de matriculación final fue un poco tibia. La tasa general de ganancia para el primer lote de propiedades de Greentown Laurel Oriental que se han registrado llega al 15,2%, lo que no genera restricciones de ventas ni seguridad social.
“Tuve la suerte de ganar el primer lote de unidades grandes en la Villa de los Juegos Asiáticos de Greentown, pero al final me di por vencido en un grupo de compradores local en Hangzhou”, dijo el internauta “Xiao Ai” a China. Noticias de negocios.
Xiao Ai dijo que las viviendas a gran escala en la Villa de los Juegos Asiáticos son muy buenas, pero que su presupuesto no es suficiente. Después de la lotería, una vez quiso encontrar amigos y familiares para cooperar en la compra de una casa, pero fue rechazado. "Esto era difícil de imaginar antes, y ahora todo el mundo tiene miedo de tomar el poder desde una posición muy alta. En primer lugar, no es optimista sobre las perspectivas del mercado de viviendas de segunda mano infladas. En segundo lugar, la tasa de interés de los préstamos en Hangzhou también es muy alto, más del 6,2%”
Una ciudad a la que la gente de Hangzhou puede referirse es Shenzhen. Hace más de un año, se produjo en Shenzhen un grave fenómeno de primera y segunda mano al revés y "miles de personas temblaron". Después de una estricta regulación, el mercado inmobiliario de segunda mano de Shenzhen quedó congelado.
"Recientemente, hay noticias de que Hangzhou también puede aprender de Shenzhen e introducir guías de precios de viviendas de segunda mano, lo que es un gran factor contra los precios inflados de las viviendas", dijo Xiao Ai.
En marzo de este año, Hangzhou comenzó a controlar los precios de las viviendas de segunda mano, exigiendo a los intermediarios que no aceptaran ni publicaran información sobre viviendas con precios de cotización que fueran significativamente más altos que los precios de transacción razonables. Todas las casas de segunda mano deben pasar el sistema oficial de registro de casas de segunda mano antes de poder cotizar en bolsa. Esto se llama el "modelo de Hangzhou" de control de precios de viviendas de segunda mano, que es más suave que el modelo de Shenzhen, pero es difícil decir si hay una regulación más estricta en camino.
La primera ciudad en vender terrenos
Hace cinco años, como ciudad de comercio electrónico entre las celebridades de Internet, había muchas empresas de tecnología emergentes y los precios de la vivienda eran más bajos que los de la primera. Hangzhou fue considerada por muchos jóvenes como ciudades de alto nivel. Las personas talentosas la consideran un lugar amigable para establecerse.
Hoy en día, después de una serie de operaciones "precisas", como apoderarse frenéticamente de personas, vender grandes cantidades de tierra y ajustar la zonificación, el mercado inmobiliario de Hangzhou ha mantenido una desaceleración a largo plazo. Una y otra vez, el mercado inmobiliario se ha visto sacudido por miles de personas y miles de opiniones. Las enormes ganancias de decenas de millones de yuanes en "especulación inmobiliaria" y subastas de puntos calientes han dificultado que Hangzhou se deshaga del mercado. etiqueta de "ciudad de especulación inmobiliaria" a corto plazo.
Desde 2017, Hangzhou ha comenzado a liderar la competencia por personas en nuevas ciudades de primer nivel y continúa relajando las condiciones de asentamiento. Para 2019, sólo las personas con un título universitario o superior deberán trabajar y establecerse en Hangzhou.
En 2020, la población permanente de Hangzhou alcanzará los 119.400 habitantes, 3,24 millones más que en 2010. La mayoría de estos más de tres millones de personas llegaron a Hangzhou después de 2017.
De 2011 a 2014, los aumentos anuales de la población permanente de Hangzhou fueron de solo 37.600, 64.000, 42.000, 48.000 y 65.438+026.000 respectivamente.
Según las estadísticas de la Comisión de Reforma y Desarrollo Municipal de Hangzhou, en los últimos cinco años, ¡la nueva población promedio de Hangzhou ha aumentado en 550.000 personas! La repentina afluencia de población ha provocado una escasez de oferta a corto plazo en el mercado inmobiliario. El aumento vertiginoso de los precios de las viviendas de segunda mano en Hangzhou también está en consonancia con el ciclo de crecimiento demográfico.
Mientras Hangzhou está absorbiendo población, también ha comenzado a vender una gran cantidad de tierra. En 2018, Hangzhou recibió 244 mil millones de yuanes por ventas de terrenos, superando a Guangzhou, Guangzhou y Shenzhen. En 2065438+2009, el terreno vendido fue de 284 mil millones de yuanes, ocupando una vez más el primer lugar en el país; los ingresos por la venta de terrenos en 2020 fueron de 250 mil millones de yuanes, solo superado por Shanghai y cinco veces mayor que el de Shenzhen. En el primer semestre de este año, los ingresos por ventas de tierras superaron los 200 mil millones, ocupando el primer lugar en el país.
Con la transferencia de tierras a gran escala, Hangzhou ha ajustado su zonificación y ha ampliado su área urbana: Qianjiang New City, Qianjiang Century City, Future Science and Technology City, Qiantang New District, Olympic Sports Center, West City. Corredor de ciencia y tecnología y Hangzhou Cloud City Espere a que cada sector aumente. Por un lado, el nivel de construcción de infraestructura ha mejorado considerablemente y el diseño urbano se ha vuelto más razonable; por otro lado, los precios de la vivienda en muchos sectores calientes se han inflado;
En mayo de este año, Hangzhou centralizó el suministro de tierras por primera vez, estableciendo un récord como el primero en el país. 44 parcelas de tierra alcanzaron el precio más alto y muchos sectores alcanzaron nuevos máximos. Sin embargo, esta puede ser la locura final de la subasta de tierras de Hangzhou.
Los precios de la tierra en Hangzhou son tan altos que las empresas inmobiliarias locales no pueden soportarlo. Juniper Shares preferiría perder 50 millones de depósitos antes que reembolsarlos. Binjiang, el "hermano mayor" de las empresas inmobiliarias locales, se quejó públicamente ante los inversores de que el margen de beneficio en la adquisición de tierras era sólo del 1% al 2%, y algunas empresas inmobiliarias extranjeras habían calculado pérdidas de más del 10%.
Hangzhou, que alguna vez tuvo precios de vivienda relativamente amigables, se ha convertido en una ciudad donde el concepto del mercado inmobiliario se especula en todas partes. Incluso el año pasado, Ant Group se preparó para la cotización de las acciones A y H, lo que se convirtió en motivo de especulación en el futuro mercado inmobiliario de la ciudad tecnológica. Como resultado, el camino de Ant hacia la cotización en bolsa se vio interrumpido y el mercado inmobiliario de Hangzhou finalmente alcanzó un punto de inflexión.
La última noticia es que Hangzhou ha vuelto a publicar el segundo lote de anuncios de transferencia de tierras residenciales, con una prima de no más del 15% en el futuro.