Mercado inmobiliario de Beijing: la gente inteligente ha comenzado a comprar en las caídas
Jingfanghui tiene más de diez años de experiencia práctica en el mercado inmobiliario y ha brindado asesoramiento sobre inversiones y compra de viviendas a más de 11.000 familias que compran viviendas. Es uno de los pocos expertos prácticos en Beijing que puede hacerlo. cortar cada vínculo de transacción desde el macromercado hasta el micromercado. Encuesta de campo acumulada de más de 10.000 comunidades y más de 1.500 experiencias de compra y venta, ayudando a las personas que trabajan duro en la capital imperial a comprar una casa de alta calidad; dividendos del crecimiento económico de la ciudad y obtenga un rendimiento seguro.
P: Pregunta: Hola, Sr. Jing, soy un novato. Compré una casa de 100 metros cuadrados en Wangjing Lize Xiyuan en septiembre. 2021. Valoro a Lize y pertenece al estudio continuo de nueve años de Chen Fen. El precio total es 800, incluido un préstamo 186 (porque la esposa tenía un historial de préstamos antes del matrimonio, por lo que es un segundo conjunto). Ahora sólo tengo esta casa a mi nombre.
Actualmente tengo alrededor de 400 en efectivo y quiero comprar un pequeño apartamento en Dongcheng. La razón es que la escuela secundaria en Chaoyang no es ideal. Quiero inmigrar a Dongcheng antes del examen de ingreso a la escuela secundaria. acerca de Chongwenmen Xinjing Home, el precio de un apartamento de una habitación orientado al sur ahora se acerca a los 700 cuando se verifica en línea. Cómo implementar la asignación de activos, o hay otras buenas formas, gracias
R: Respuesta: Hola, gracias por su confianza. 1. Lizey West Park pertenece a la lista de automóviles de Wangjing, aunque la casa es más antigua, sigue siendo popular gracias a la bendición del distrito escolar. El precio total es 800 y el préstamo es 186. , lo que significa que la casa todavía tiene entre 500 y 600 fondos disponibles, más sus fondos existentes de 400. El precio total probablemente puede llegar a alrededor de 1000. Hay dos opciones
(1) Pagar el préstamo existente. volver a hipotecar y retirar los fondos, más el efectivo que tiene, es una buena idea comprar uno. La calidad es insuperable. En primer lugar, puede vivir solo y, en segundo lugar, puede invertir en él. >
(2) O puede considerar venderla y reemplazarla con una propiedad de alta calidad. Aunque la casa antigua también se encuentra en el área central, se ha convertido en una propiedad líder. La probabilidad de que suban los precios es muy pequeña. El patrón de aumento de los precios de la vivienda se produce durante un período de aumento de los precios de la vivienda. En primer lugar, la primera ronda de aumentos es la calidad de la vivienda en los distritos escolares y áreas populares (núcleo), y la segunda ronda sigue siendo la vivienda en los distritos escolares. la calidad de las áreas populares El área de desbordamiento madura nueva + de primer nivel solo necesita una calidad subnueva. Con un capital de 10 millones, puede obtener tres dormitorios subnuevos o dos dormitorios de alta calidad en el área central. Debido a la regulación a largo plazo en Beijing, el poder adquisitivo acumulado se concentrará en el grupo de mejoras, y el poder adquisitivo está relativamente concentrado en las propiedades subnuevas de tres dormitorios o de dos dormitorios de alta calidad en las áreas centrales. en línea con la corriente principal del mercado futuro
2. Chongwenmen Xinjingjiayuan, Guorui City y Xinglong Urban Xinyuan son propiedades de buena calidad. Puede elegir según sus propias necesidades. La situación depende de la situación de 2 o 2. 3 dormitorios; se recomienda leer atentamente los artículos en la cima del planeta "Lógica y principios básicos de inversión inmobiliaria en Beijing" "En los próximos cinco años, habrá un cambio desesperado de posiciones, ventas en corto de propiedades diversas, abandono Sólo propiedades dominantes "Deseo que todo vaya bien y hay. Puede hacerme preguntas nuevamente.
P: Pregunta: ¡Hola, Sr. Jing! ¿Cuál será la tendencia de los precios de la vivienda en el área de Chaoyang Dongba después de la epidemia? ¿Subirá o bajará mi casa inmediatamente o esperará a la situación del mercado en la segunda mitad del año?
: Respuesta; Hola, el mercado de Dongba está seriamente sobregirado en la etapa inicial, el techo de los precios de la vivienda es relativamente difícil de romper. El mercado inmobiliario de Beijing es una política de mercado. Un pequeño aumento provocará un pequeño aumento y un gran aumento. conducirá a un gran aumento. Las políticas de gran inundación estimularán el aumento vertiginoso. Ha habido buenas noticias políticas en los últimos dos días. Puede esperar y ver cómo va el mercado después de la epidemia. Puede apresurarse a realizar envíos en el mediano plazo cuando el mercado regional se recupere. Se recomienda leer atentamente el artículo 31 # en la columna destacada sobre cómo determinar el mejor ciclo de compra de vivienda mediante la ley del frío y el calor en segunda mano. mercado inmobiliario; hay tiempos de envío específicos, le deseo todo lo mejor.
P: Pregunta: Hola, presidente, ¿puedo considerar invertir en Guofeng Shangyue?
R: Respuesta: Hola, esta comunidad era muy popular en ese entonces. La desventaja es que la comunidad es demasiado pequeña, con solo 3 edificios y una proporción de área de piso de más de 3. La distancia entre cada edificio. Está muy cerca, casi Pueden mirarse a través de la ventana. Si Mingwei se ducha sin correr las cortinas, lo verán en el edificio de al lado. Como cambio final, ¡no nos gusta este tipo de comunidad! sólo unos pocos edificios. No podemos garantizar los servicios inmobiliarios futuros. Sugerencias Lea atentamente el artículo en la cima del planeta "15# Wangjing tiene 139 discos, sólo 39 están creciendo de manera constante". Si tiene alguna pregunta, no dude en consultarme.
P: Pregunta: Hola, Sr. Jing. Admiro su profundo conocimiento del mercado inmobiliario de Beijing. Permítanme hacerles una pregunta sobre la selección del distrito escolar de Xicheng: el ingreso anual de dos personas en una familia es de 1.000.000 y tienen un depósito gratuito de 8.500.000, que se puede utilizar en su totalidad para comprar una casa. Actualmente vivo en Chaoyang Love City (2 apartamentos), uno de los cuales tiene un préstamo a mi nombre (3 dormitorios). El otro apartamento está a nombre de los padres (2 dormitorios)
Debido a que el niño irá a la escuela en 2023, planea comprar una casa en el distrito escolar de Xicheng (el registro del hogar del niño siempre ha sido He estado en un hogar colectivo en Financial Street con su padre, y el empleador tiene una cierta probabilidad (quiero ayudar con la educación, pero no está garantizado), así que quiero comprar una casa en Xicheng como garantía (no es así). Si tienes que vivir allí, considera traer a una persona mayor contigo y podrás alquilar una casa cuando vengas). Actualmente, estoy considerando un lugar cerca de la escuela primaria Xidan o de la escuela primaria Fendou. Por supuesto, si estoy seguro de que puedo ir a la escuela comprando una casa, también puedo comprar una casa en otra buena escuela primaria en Xicheng, como Yumin. utilizarse.
¿Podría darme algún consejo sobre cómo seleccionar candidatos? ¿Necesita vender una casa en Chaoyang y comprar una casa más adecuada en Xicheng? agradecido.
R: Respuesta: Hola, ¡gracias por tu confianza! 1. Ai, esta ciudad ha estado en declive desde 2017 hasta febrero de este año, después del Festival de Primavera de este año, aumentó aproximadamente 10. % Este mercado está en el cuarto trimestre. Hui pertenece al mercado de rango medio y pertenece al tercer escalón: Sihui es un área con fuerte demanda, y los listados más populares son First Line International y Tonghui Homes. Estas dos propiedades es que el precio es relativamente bajo y se han apoderado del 70% de los grupos de pasajeros antes mencionados en el área de Guomao.
Los proyectos de alta calidad son Dongheng Times Phase II y Jindi Mingjing; estos dos proyectos son principalmente para grupos que realizan reemplazos en el área; el precio de Ai Esta ciudad es de aproximadamente 80.000. Para los proyectos de 2008, la ventaja en esta área no es particularmente obvia, por lo que la tasa de crecimiento siempre ha sido baja; desde la perspectiva de ganancias, los apartamentos de tres habitaciones en estos dos proyectos deberían reemplazarse por distritos comerciales de alta calidad, porque su resultado final es El almacén es relativamente suficiente + los fondos existentes se pueden utilizar para elegir una buena propiedad utilizada en Beijing; depender de una demanda rígida para impulsar los precios de la vivienda, pero en el futuro será impulsado por la mejora de alta calidad, los distritos comerciales populares con calidad subnueva de unidades de tres dormitorios o más serán el tipo de unidad principal en el mercado futuro; ;
2. El empleador tiene una cierta probabilidad de poder cumplir con la cuota de inscripción. Además del hecho de que usted alquila una casa, si quiere estar más seguro, compre una casa en el distrito escolar. precio total más bajo; Comparación de la liquidez de los apartamentos pequeños Hay ventajas;
3. Los bienes raíces de calidad en Xicheng tienen valor de inversión. Xicheng es actualmente uno de los mejores distritos de Beijing, y la mayoría de los residentes; Son jubilados de empresas estatales y empresas centrales. Los recursos médicos y educativos también son de primera categoría. Como no conozco su situación financiera específica, no puedo recomendarle bienes raíces. Le recomiendo que lea atentamente los artículos sobre la cima del planeta "Beijing Real". Lógica y principios básicos de inversión inmobiliaria" y "En los próximos cinco años, cambios absolutamente grandes de posiciones, ventas en corto de acciones diversas, dejando solo acciones dominantes" ¡Le deseo todo lo mejor!
P: Pregunta: Hola ¡Señor Jing! Solo tenemos un edificio de losa de ascensor de 2004 en Tonghui Homes, de 100 metros cuadrados, con registros de préstamos. El bebé irá a la escuela primaria en 2027. Siento que las sucursales de la escuela primaria y secundaria Ritan en el distrito escolar de Tonghui Homes son. Lástima, entonces quiero cambiar de distrito escolar. Después de vender Tonghui Homes, el pago inicial se puede hacer hasta 4,5 millones, pero el distrito escolar en Yizhuang Hexi ya ha aumentado muy rápido, y la política actual de comprar una casa y obtener un préstamo significa que el préstamo solo puede ser de 20 %. Actualmente estamos muy enredados:
Opción 1, según los resultados del censo anunciados por Beijing, el número de niños en edad escolar disminuirá después de 2026, y la vivienda en los distritos escolares puede tener un punto de inflexión. Apuesto a que en 2023-24, las casas de Tonghui Homes se mantendrán al día o superarán ligeramente al mercado, o el índice de préstamos de ajuste de la política hipotecaria tendrá la posibilidad de aumentar (nuestros ingresos están bien y son relativamente estables, pero también sentimos que hay Hay pocas esperanzas), y luego haremos un nuevo plan. Sin embargo, me preocupa que el distrito escolar intermedio afiliado a la Universidad Hexi Renmin pueda permitirse actualmente un apartamento de dos habitaciones con un área de más de 70 metros cuadrados. Para entonces, la brecha entre los distritos escolares se ampliará y no lo será. suficiente.
La opción 2 es cambiar por un apartamento de dos habitaciones en el distrito escolar central de Hexi, sin buscar subnovedad, o por un apartamento de tres habitaciones de unos 90 metros cuadrados, también alrededor del año 2000. Sin embargo, actualmente hay muy pocos distritos escolares de Hexi disponibles para la compra. Es difícil elegir nuevos y valiosos y el área de los apartamentos se ha reducido mucho en comparación con el nivel actual. La principal preocupación es el ajuste de las políticas del distrito escolar, y si no podemos elegir la segunda propiedad más grande en el distrito escolar central de Yizhuang Hexi, ¿la propiedad que preserva el valor de la casa que podemos comprar será comparable a la Tonghui que tenemos en ¿La premisa de que hemos sacrificado la experiencia de vivir y viajar? Hogar (una rara casa de piso plano con ascensor en Quannan en la comunidad, y el volumen de transacciones en esta comunidad también es relativamente activo).
La tercera opción es considerar otras casas subnuevas de segunda mano en el área de Yizhuang fuera de Hexi. Esta parte tiene una gama de opciones ligeramente más amplia. Pero a lo que estoy apostando es a la política del distrito escolar de zonificación general de Yizhuang, y con lo que estoy luchando es a la mayor incertidumbre de la política del distrito escolar. Espero tener la suerte de recibir su orientación;
¡Muchas gracias!
R: Respuesta: Hola, ¡gracias por tu confianza! 1. Reconocer una casa y suscribir un préstamo es una póliza por fases. Ahora, afectado por la póliza, solo podemos obtener una. préstamo del 20% sin apalancamiento. ¿Qué te parece? Te enviaré un mensaje privado y te diré el método de operación específico
2. Tus hijos irán a la escuela primaria en el año 2027; Todavía faltan 5 años. No es necesario comprar una casa en un distrito escolar demasiado pronto. Si se compra ahora, se han producido demasiados cambios en los últimos cinco años una vez que se reforma la política, las pérdidas pueden ser relativamente grandes. La tasa de crecimiento de la vivienda en los distritos escolares es considerable, pero la disminución también es grave. Actualmente hay una prima importante. La forma más prudente de invertir es evitar los distritos escolares. No hay muchas propiedades en el distrito escolar. acerca de
Algunas propiedades de alta calidad en áreas de alta calidad están bien Independientemente del factor del distrito escolar, su propio valor es muy escaso y puede considerarse si el distrito escolar cambia. tipo de propiedad no se transferirá instantáneamente, el factor de seguridad es relativamente alto; como la vivienda de calidad de Yizhuang Hexi que mencionó, la vivienda en el distrito escolar es una inversión de alto riesgo a medida que las políticas continúan cambiando. , el concepto de distrito escolar puede cancelarse en cualquier momento y el riesgo es relativamente alto. Dentro del planeta, los miembros generalmente recomiendan comprar uno pequeño debido a la escolarización de sus hijos, porque la parte más alta del precio de la propiedad inmobiliaria es el precio de. el grado;
El grado se calcula por unidad, independientemente del tamaño del apartamento. El precio de la casa se calcula por metros cuadrados, el valor del distrito escolar es el mismo para grandes y pequeños. Propiedades Una propiedad grande significa pagar una prima mucho más. Una vez que el distrito escolar cambia, puede enfrentar grandes pérdidas. Si está dispuesto a arriesgarse, la rentabilidad de la vivienda del distrito escolar puede sufrir un impacto crítico en el corto y mediano plazo. plazo, pero los riesgos y las oportunidades coexisten; una forma más prudente es invertir en bienes raíces residenciales puros. Aunque el aumento no es tan exagerado como el de las casas del distrito escolar, no fluctuará, sino que aumentará constantemente con el valor. del área; Exagerado, pero no habrá fluctuaciones, pero un aumento constante con el valor del área es más estable
3. ¡Aunque el volumen de operaciones de Tonghui Homeland es muy activo, el aumento es muy pobre Casi no hubo aumento en el año y hubo una ligera caída en el medio. Shuangqiao pertenece a la zona soleada y fría, incluida la zona de Guanzhuang. Limita con el Quinto Anillo. , Chaotong Junction al este, Jingtong Expressway al norte y las tres líneas de circunvalación norte están intercaladas en el medio. Además, hay una gran cantidad de viviendas públicas y reasentamientos en el área, y el río Tonghui y la aldea Chengzhong están. adyacente al sur. Cuatro razones: falta de ocupación + interfaz pequeña + vínculos residenciales internos deficientes, ausencia de distrito comercial y falta de instalaciones de apoyo de alta calidad. Por lo tanto, el precio no ha podido subir y el desempeño en las últimas rondas de aumentos ha sido relativamente débil. Si priorizamos la eficiencia, deberíamos vender la casa en Tonghui Homes y reemplazarla con una inversión pura, cosechar el sector de 5 años; dividendos y luego vender la casa antes de que los niños vayan a la escuela. Cobrar el aumento y comprar una casa en el distrito escolar al precio total más bajo.
Se recomienda leer atentamente el artículo "Beijing Real". Lógica y principios básicos de inversión inmobiliaria" en la cima del planeta. Deseo que todo vaya bien. Si tiene alguna pregunta, ¡pregúnteme nuevamente!
P: Pregunta: Buenas noches, Sr. Jing. Me acabo de unir a Planet hoy. Después de leer tu artículo principal sobre Planet, ya he agotado mi préstamo de boletos de habitación en Beijing, Jinghu, mis padres tampoco tengo mucho dinero en efectivo. , alrededor de 200 en efectivo, y todavía puedo encontrar algunos para recaudar alrededor de 300. En áreas no centrales de Beijing, como Fangshan, Shunyi y las áreas periféricas de Daxing, BZ también apareció antes. El precio actual es relativamente. bajo. ¿Existe alguna depresión? ¿Existe la posibilidad de que haya BZ después de FS este año? ¿Puedes comprarlo antes de que suba? Gracias Sr. Jing.
R: Respuesta: Hola, ¡gracias por tu confianza! El aumento en estas áreas suburbanas es insostenible si se observa con atención, la tasa de crecimiento en estos lugares puede aumentar dentro de seis meses, pero después del aumento, habrá un período de enfriamiento de 3 a 5 años y puede seguir cayendo. Es decir, estos sectores El mercado no es tan fuerte, todo es ficticio.
El valor es relativamente débil y no hay un poder adquisitivo de seguimiento sostenido, por lo que si sube en esta ola, es posible que aumente. Tiene que enfriarse durante mucho tiempo y todavía existe la posibilidad de retroceder. ¡La sostenibilidad es relativamente pobre y no estable! Generalmente recomiendo vender casas en estos lugares durante el período pico en lugar de comprarlas.
Puede buscar artículos de segunda mano en las principales áreas urbanas, se recomienda leer atentamente los artículos de la columna Planet Essence "Lógica y principios básicos de inversión inmobiliaria en Beijing" y "Investigación y juicio sobre la alerta temprana del precio de la vivienda en los límites"; de los 7 distritos administrativos de Beijing". ¡Les deseo todo lo mejor!
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08#La inflación a un nivel épico está en camino, las contramedidas de la gente común
03#El valor del mercado inmobiliario de Beijing está disminuyendo
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81# Lógica y principios básicos de la inversión inmobiliaria en Beijing
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