Documento de Gestión Ambiental de la Propiedad
La formulación de la ley de derechos de propiedad es un acontecimiento importante en China y está relacionada con los intereses vitales de cada ciudadano. Entre ellos, la definición de propiedad del edificio y los derechos de propiedad relacionados está estrechamente relacionada con la gestión de la propiedad. Su importancia radica en el hecho de que define jurídicamente tres derechos para distinguir la propiedad de un edificio, a saber, el derecho exclusivo a distinguir todas las partes exclusivas del edificio, el derecho a distinguir todos los edificios y sus partes, y el derecho de gestión del edificio. dueño. Esto sentó una base importante para el establecimiento de un sistema legal de gestión de propiedades. Después de la promulgación de la Ley de Propiedad. El "Reglamento de Gestión de la Propiedad" y otras leyes y reglamentos pertinentes seguirán mejorando las normas sobre la gestión de la propiedad de conformidad con la "Ley de Propiedad".
1. Los principales contenidos de los cambios en la gestión de la propiedad provocados por la Ley de Propiedad.
En general, la propiedad diferenciada de los edificios en la Ley de Propiedad continúa básicamente lo dispuesto en el Reglamento de Gestión de la Propiedad. , pero algunos de los contenidos han sufrido cambios importantes Los cambios se reflejan principalmente en los siguientes aspectos:
1. El método para determinar los derechos de voto de los propietarios y el principio de doble mayoría para la aprobación de proyectos de ley. claramente estipulado.
El "Reglamento de administración de propiedades" estipula que los propietarios tienen derecho a votar, pero no existen requisitos obligatorios para el método de determinación de los derechos de voto de los propietarios. El método para determinar los derechos de voto está estipulado en el reglamento interno de la junta de propietarios. Para garantizar la convocatoria de la primera junta de propietarios, las asambleas populares locales y los comités permanentes han estipulado los derechos de voto de la primera junta de propietarios en sus regulaciones locales. Generalmente, los derechos de voto de la primera junta de propietarios se calculan sobre la base de la base. unidad o apartamento y combinado con el área del edificio. Los derechos de voto de los propietarios individuales también están estipulados. El límite superior es limitado. En este sentido, la Ley de Propiedad no adopta el esquema de descentralización del Reglamento de Gestión de la Propiedad, pero estipula uniformemente que la forma de determinar los derechos de voto de los propietarios es una combinación de la superficie de construcción y el número de personas que deben aprobarse. por doble mayoría, lo que requiere tanto la aprobación de más de la mitad de los propietarios del área total de construcción como la aprobación de más de la mitad del número total de propietarios.
De acuerdo con el "Reglamento de administración de la propiedad", las mociones ordinarias requieren la participación de los propietarios que posean más de la mitad de los derechos de voto en el área de administración de la propiedad, y las mociones especiales deben ser aprobadas por más de 2/ 3 de los derechos de voto de los propietarios, por lo que, en teoría, las mociones ordinarias pueden ser aprobadas por más de 1/4 de los derechos de voto de todos los propietarios. La Ley de Propiedad estipula el principio de doble mayoría. La aprobación de un proyecto de ley ordinario requiere el consentimiento de más de la mitad de los propietarios que representan más de la mitad de la superficie total de construcción y el número de personas. La aprobación de un proyecto de ley especial requiere la aprobación de más de dos tercios de la superficie total de construcción y más de dos tercios del número total de propietarios. El principio de doble mayoría en la resolución de la junta de propietarios es equilibrar los intereses de los grandes propietarios y los pequeños propietarios y evitar que los grandes propietarios monopolicen la junta de propietarios, pero también hará que sea más difícil para la junta de propietarios aprobar resoluciones. .
2. Dentro de la zonificación del edificio, las plazas de aparcamiento y los garajes previstos para aparcar coches deben satisfacer en primer lugar las necesidades de los propietarios.
La contradicción en la gestión del estacionamiento en la administración de propiedades es cada vez más prominente. No existen disposiciones relevantes en las regulaciones de administración de propiedades que puedan servir como guía para la administración, y la "Ley de derechos de propiedad" estipula que "plazas de estacionamiento". y garajes previstos para vehículos retrasados deben cumplir primero con los requisitos del edificio." Las necesidades de los propietarios dentro del distrito de zonificación. La propiedad de los espacios de estacionamiento y garajes previstos para vehículos estacionados dentro de un distrito de zonificación del edificio se acordará entre las partes mediante la venta , regalar o alquilar plazas de aparcamiento para coches en carreteras u otros sitios propiedad del propietario. Pertenece al propietario." Aclara el principio de que las plazas de aparcamiento y los garajes deben satisfacer en primer lugar las necesidades de los propietarios y proporciona la base y la dirección para la creación de plazas de aparcamiento. revisión y mejora de leyes y reglamentos relacionados con la gestión de estacionamientos.
3. La conversión de una vivienda en edificio comercial requiere el consentimiento del propietario interesado.
La "Ley de Derechos de Propiedad" estipula que "el propietario no violará las leyes, reglamentos y reglamentos de administración al transformar la casa en un edificio comercial. Si el propietario cambia la residencia para uso comercial, además de cumpliendo con las leyes, reglamentos y normas de manejo, el propietario también deberá obtener el consentimiento de los propietarios interesados.” Los reglamentos administrativos imponen restricciones estrictas sobre el uso de las viviendas, y la transformación de viviendas residenciales en viviendas no residenciales requiere la aprobación de los departamentos pertinentes. Sin embargo, incluso si la "renovación de vivienda a propiedad no residencial" ha sido aprobada por el departamento administrativo, la Ley de Propiedad todavía intenta imponer restricciones secundarias desde la perspectiva del derecho civil, exigiendo que la "renovación de vivienda a propiedad no residencial" propiedad" debe obtener el consentimiento de los propietarios interesados, lo cual es más difícil para los propietarios comunes. Este nivel de protección ayuda a evitar que los errores administrativos perjudiquen los intereses de otros propietarios.
4. La junta de propietarios ha obtenido la calificación como sujeto de litigio.
El "Reglamento de Gestión de la Propiedad" pertenece a la autoridad legislativa y no menciona las calificaciones de los sujetos del litigio. Las calificaciones del comité de propietarios fueron confirmadas por el Tribunal Popular Supremo [2002] Minlizi No. 46.
En cuanto a los sujetos de litigio de la conferencia de propietarios y los propietarios individuales, la comunidad jurídica generalmente cree que la conferencia de propietarios no tiene las calificaciones para ser sujeto de litigio y no puede litigar en su propio nombre. En la práctica judicial, no parece haber ningún caso en el que el tribunal haya permitido a la asamblea de propietarios litigar.
La "Ley de Derechos de Propiedad" estipula que "por conductas que lesionen los derechos e intereses legítimos de otros como tirar basura arbitrariamente, emitir contaminantes o ruido, criar animales ilegalmente, construir ilegalmente, ocupar pasajes, negarse a pagar derechos de propiedad, etc., la junta de propietarios, los propietarios El comité tiene el poder de exigir a los perpetradores que detengan la infracción, eliminen los peligros, eliminen los obstáculos y compensen las pérdidas de acuerdo con las leyes, los reglamentos y los reglamentos de gestión. presentar demandas ante el Tribunal Popular de conformidad con la ley por violaciones de sus derechos e intereses legítimos. Si la decisión tomada infringe los derechos e intereses legítimos de los propietarios, los propietarios infringidos pueden solicitar al tribunal popular que la revoque", da. la asamblea de propietarios la calificación para ser objeto de litigio.
2. El impacto real de la Ley de Propiedad en la gestión de la propiedad
1. El impacto de la conciencia y el comportamiento de la gestión de la propiedad
Para los departamentos administrativos, la "Propiedad" "La ley" tiene un impacto en La interpretación legal de los requisitos para los derechos de propiedad proporciona una base legal clara para las acciones administrativas. En el proceso de acciones administrativas y aplicación de la ley, aclarar la relación entre los sujetos relevantes, posicionarse y aclarar las propias responsabilidades puede superar deficiencias como responsabilidades poco claras, falta de gestión e interferencia excesiva en las actividades del mercado de gestión de propiedades. La "Ley de derechos de propiedad" define claramente sus derechos de propiedad, lo que proporciona una buena orientación y apoyo para su conciencia sobre la protección de los derechos en el proceso de administración de la propiedad. Ayuda a los propietarios a establecer una conciencia correcta sobre la protección de los derechos y a tratar con los desarrolladores, las empresas de administración de propiedades y. otras partes de conformidad con la ley. La condición jurídica del propietario. Después de ser promulgado oficialmente, cambiará fundamentalmente muchas relaciones y conflictos entre los propietarios de propiedades en la actualidad. Para las empresas de administración de propiedades, los importantes cambios mencionados anteriormente en las leyes y regulaciones de administración de propiedades en la Ley de Propiedad impulsarán a las empresas de administración de propiedades a ajustar rápidamente sus comportamientos operativos específicos para adaptarse a los cambios en el entorno legal. Más importante aún, las empresas de administración de propiedades han cambiado su filosofía comercial y su conciencia de producción. Este cambio surge de una investigación y juicio en profundidad sobre el contenido relevante de la Ley de Propiedad y los cambios que trae al mercado de administración de propiedades. Tendrá un cierto impacto en el posicionamiento en el mercado, la estrategia comercial y el posicionamiento de los productos de servicios de la empresa.
2. Impacto de las leyes y regulaciones de administración de propiedades
Las leyes y regulaciones existentes relacionadas con la administración de propiedades se revisarán y actualizarán a gran escala de acuerdo con la Ley de Propiedad. Como sistema jurídico básico en la gestión de la propiedad, la "Ley de Derechos de Propiedad" inevitablemente será limpiada después de su promulgación oficial, y se llevarán a cabo modificaciones y actualizaciones a gran escala de acuerdo con las disposiciones de la "Ley de Derechos de Propiedad en Conflicto". Se modificarán disposiciones y el nuevo sistema se incorporará a las leyes y reglamentos para mejorar contenidos específicos relevantes y hacerlo más operable. Por ejemplo, cuestiones como cómo celebrar la primera reunión de propietarios y si el garaje puede ser vendido por otras personas además de los propietarios de la comunidad pueden resolverse mediante la modificación y actualización de las leyes y reglamentos de apoyo, formando en última instancia un acuerdo coordinado y unificado. , y completo sistema jurídico para la gestión de inmuebles.
3. El impacto de los formatos de gestión inmobiliaria.
El modelo de confiar la gestión a empresas de administración de propiedades seguirá siendo la corriente principal de la industria de administración de propiedades. La Ley de Propiedad estipula tres modos de administración de la propiedad: uno es la administración por el propio propietario, el otro es la administración encomendada a una empresa de administración de propiedades y el tercero es la administración encomendada a otros administradores. Es necesario aclarar aún más las formas específicas de los dos nuevos modelos mediante leyes y reglamentos que los respalden. Desde el punto de vista de la viabilidad, el modelo "administrado por el propietario" probablemente implicará que la asamblea de propietarios o el comité de propietarios contraten directamente empresas de servicios profesionales para que presten servicios especiales como seguridad, limpieza y paisajismo, mientras que "encomendar a otros "El modelo "administradores para administrar" significa "otros administradores". Lo más probable es que se refiera a un administrador de propiedades registrado con calificaciones profesionales. La aparición de estos dos nuevos modelos tiene un significado positivo para el sano desarrollo del mercado de gestión inmobiliaria, pero no pueden convertirse realmente en la corriente principal de los formatos comerciales. El primer modelo tiene deficiencias como la falta de conocimiento profesional y deficiencias inherentes en los mecanismos de supervisión, mientras que el segundo modelo se ha convertido en la mayor debilidad de la capacidad de los administradores para ridiculizar los riesgos. Por supuesto, aunque la empresa de administración de propiedades tiene conocimientos y habilidades profesionales, capacidad suficiente para controlar y supervisar a la empresa de servicios especiales y capacidad suficiente para resistir riesgos y compensar compensaciones, para algunas propiedades de pequeña escala, debido a las limitaciones del cobro de propiedad. Estándares, no hay escala en términos de eficiencia, si una empresa de administración de propiedades hace esto, inevitablemente perderá dinero, pero a través del primer o tercer modelo se pueden ahorrar algunos costos, la supervisión es más fácil y es más adecuada. gestión.
Tras la promulgación de la "Ley de Derechos de Propiedad", para hacer frente a los cambios en el mercado de gestión inmobiliaria, la intervención de diversas organizaciones profesionales y el aumento de la intensidad de los litigios y la protección de los derechos de los propietarios , los administradores de propiedades deben continuar mejorando su calidad profesional y su calidad integral para basarnos en servicios de alta calidad, cumplir estrictamente las leyes y regulaciones y enfrentar y resolver activamente nuevas contradicciones y problemas en la administración de propiedades.
Gracias