¿Cuáles son los factores que determinan el precio de los productos electrónicos, lo más alejados posible de la economía? Los precios de la vivienda son ahora razonables, porque desde un punto de vista económico, convertir una materia prima en moneda es el salto más emocionante. El hecho de que la casa haya dado este salto en el mercado inmobiliario demuestra que su precio es razonable. Muchas personas, temen que las regañen cuando vean tal declaración. Creen que esos funcionarios y expertos son realmente dignos de crítica y deben poder tolerarla si se atreven a decir esas cosas. Sin embargo, todavía hay muchas personas así. Hace algún tiempo, muchos expertos frecuentemente hacían comentarios escandalosos, tomando como ejemplo los altos precios de la vivienda en China, como la "teoría de la prometida", la "teoría de la suegra" y la "teoría de los padres". En resumen, todos nos atribuyeron la brillante contribución de la industria inmobiliaria a nosotros, la gente corriente. No hace falta decir que la llamada "teoría del precio razonable de la vivienda" oficial parece así a primera vista. Como soy economista, sólo puedo analizar el problema desde una perspectiva económica, lo cual tiene sentido. Sí, si los precios actuales de la vivienda no son razonables, ¿cómo puede alguien comprar una casa y cómo pueden sobrevivir los promotores? Parece que el precio de la vivienda sigue siendo asequible, lo que demuestra que es razonable. La raíz del problema reside en esta "perspectiva económica" y esta llamada "mercancía", que revela el gran secreto de los altos precios actuales de la vivienda en China y señala el quid de los altos precios de la vivienda en China. Precisamente porque nuestro gobierno trata la vivienda como una mercancía y analiza, investiga y toma decisiones desde una perspectiva económica, no puede escapar del círculo vicioso de los altos precios de la vivienda. Porque ya sean promotores, funcionarios corruptos, algunos grupos de interés o incluso el gobierno, todos pueden obtener beneficios económicos desde esta perspectiva económica. ¿Cómo pueden centrarse en la vivienda de la gente corriente? ¿Por qué dices eso? Porque la vivienda tiene dos atributos básicos: primero, el terreno al que está adherida es muy especial y no puede ser reemplazado por mercancías ordinarias. Es un recurso especial y limitado que no puede verse simplemente desde una perspectiva económica. En segundo lugar, la vivienda es una necesidad básica para la supervivencia humana y una de las necesidades básicas de las personas. Debería ser el medio de vida mínimo proporcionado por el gobierno. Por el contrario, el gobierno debería analizar la vivienda desde una "perspectiva sociológica" en lugar de una "perspectiva económica" y considerar la vivienda como una "necesidad para el sustento de la gente" y no como un "bien". Por lo tanto, mientras debatimos sobre el pasado, lo más importante es cambiar nuestra forma de pensar. Si el concepto es incorrecto, la dirección es incorrecta. Cualquier tipo de reforma es una charla vacía, y el "sueño de establecerse" del pueblo también puede ser una fantasía. Para resolver este problema, debemos establecer firmemente el concepto científico de desarrollo y adherirnos al enfoque orientado a las personas. Sólo así se podrá solucionar cualquier problema. El análisis económico de la relación entre los precios de la tierra y los precios de la vivienda es de gran importancia para el macrocontrol gubernamental del mercado inmobiliario. Este artículo analiza la relación entre los precios del suelo y los precios de la vivienda desde una perspectiva económica. El artículo analiza primero la relación causal entre los precios del suelo y los precios de la vivienda desde tres aspectos: la perspectiva de la oferta, la perspectiva de la demanda y la transformación de la oferta y la demanda durante la operación. En segundo lugar, se discute la relación matemática entre el precio del suelo y el precio de la vivienda; finalmente, se proponen las contramedidas correspondientes para el macrocontrol gubernamental del mercado inmobiliario; En abril de 2001, el "Aviso sobre el fortalecimiento de la gestión de los activos de tierras de propiedad estatal" del Consejo de Estado decía claramente: "Para mejorar la capacidad del gobierno para regular el mercado de tierras, los gobiernos locales calificados deben poner a prueba un sistema de reserva y adquisición de tierras para la construcción. "En el proceso de adquisición y reserva de tierras, muchas ciudades comenzaron a limitar estrictamente el alcance de las tierras acordadas y a realizar licitaciones y subastas de derechos de uso de la tierra. En comparación con los terrenos contratados, el precio de la licitación, subasta y cotización de los derechos de uso de la tierra ha aumentado. Por esta razón, el departamento de construcción y los promotores inmobiliarios se quejaron de que los precios de la tierra eran demasiado altos, lo que afectó a los precios inmobiliarios y muchos residentes también culparon a los altos precios de la tierra y a la imposibilidad de comprar una casa; Al mismo tiempo, el Departamento de Tierras y Recursos afirmó que los altos precios de la tierra se deben al aumento de los precios de la vivienda. Por lo tanto, sólo mediante un análisis en profundidad de la relación entre los precios de la vivienda y los precios de la tierra podemos comprender el impacto mutuo de los precios de la vivienda y los precios de la tierra y determinar si los precios de la tierra son demasiado altos. Desde la perspectiva de la economía, este artículo analiza la relación entre los precios de la tierra y los precios de la vivienda tanto desde la relación causal como desde la relación matemática, con base en los resultados del análisis, propone las contramedidas correspondientes para el macrocontrol gubernamental del mercado inmobiliario. Una relación causal entre los precios de la tierra y los precios de la vivienda La explicación de la relación causal entre los precios de la tierra y los precios de la vivienda es en realidad responder si los altos precios de la vivienda causan altos precios de la tierra o si los altos precios de la tierra causan altos precios de la vivienda. La respuesta a esta pregunta debe analizarse desde diferentes perspectivas de la oferta y la demanda y del funcionamiento del mercado. 1. Desde la perspectiva de la demanda, el aumento de los precios de la vivienda ha provocado el aumento del precio del suelo. Los precios de la tierra y los precios de la vivienda son esencialmente precios de los derechos de propiedad, ambos determinados por la relación entre la oferta y la demanda. La diferencia entre ambos es que, en la situación actual de China, el precio de la tierra determinado por el mercado de tierras se inclina más hacia un precio de demanda. Dado que la oferta natural de tierra es inelástica, su oferta económica está limitada por la oferta natural y, además, es inelástica, la oferta de tierra está monopolizada por el gobierno; Por tanto, en este caso, los precios del suelo están determinados principalmente por el lado de la demanda.
Cuando la demanda aumenta, los precios de la tierra suben; cuando la demanda cae, los precios de la tierra bajan. Los precios de la vivienda en los mercados incrementales dependen no sólo de la demanda sino también de los precios de la oferta. Debido a que la oferta de bienes raíces incrementales es diferente de la simple oferta de tierra (sin costos de producción), es un proceso de producción, y es necesario compensar diversos gastos en el proceso de producción a través de precios de venta y obtener ganancias razonables para mantener la reproducción. proceso. Por lo tanto, el precio de la vivienda en el mercado incremental, como precio de oferta, es tanto el precio que los compradores están dispuestos a comprar como el precio que los vendedores están dispuestos a vender. Un análisis más detallado muestra que el precio de la tierra como precio de demanda en realidad es causado por la demanda derivada, es decir, la demanda de productos de la tierra conduce a la demanda de tierra. La explicación más famosa a este respecto es la "paradoja de la ley del maíz". [1] En 1800, los británicos promulgaron las Leyes del Maíz, restringiendo la importación de granos, lo que resultó en un aumento de la demanda interna de maíz. La Figura 1 muestra el impacto de las leyes del maíz en los mercados del maíz y de la tierra. ①Mercado del maíz: la Ley del Maíz mueve la curva de demanda de d1 a d2, el precio interno del maíz aumenta de P1 a P2 y la producción de maíz aumenta de C1 a C2. (2) Mercado de tierras: el aumento de la producción nacional de maíz conduce a un aumento de la demanda de tierras y la curva de demanda de tierras aumenta de D1 a D2. Dado que la elasticidad precio de la oferta de tierra es muy pequeña (la figura supone que la oferta de tierra es completamente inelástica), un aumento en la demanda de tierra conduce a un aumento en los precios de la tierra de R1 a R2. La "Paradoja de la Ley del Maíz" muestra que los precios de la tierra son altos debido a los altos precios del maíz. La Ley del Maíz aumenta los precios del maíz y estimula la producción de maíz de mi país y la demanda de tierra para cultivarlo. Dado que los recursos de tierra son limitados, los propietarios aumentan los precios de la tierra para satisfacer la demanda de tierra. Por lo tanto, los altos precios de la tierra son el resultado de los altos precios del maíz, no la causa. Cuando se aplica la "paradoja de la ley del maíz" al mercado inmobiliario urbano, podemos llegar a la conclusión de que los altos precios de la vivienda estimulan la demanda de suelo, y la baja elasticidad de los precios de la oferta de suelo conduce a un aumento de los precios del suelo. Los altos precios de la tierra son el resultado más que la causa. No solo eso, las diferencias regionales en los precios del suelo también se derivan de diferencias en los precios de la vivienda en varios lugares, es decir, diferentes ciudades tienen diferentes precios del suelo debido a diferentes demandas de bienes raíces [2]. Como se muestra en la Figura 2, la demanda incremental de bienes raíces en la Ciudad 1 es mucho mayor que la de la Ciudad 2, lo que resulta en que los precios de las viviendas sean mucho más altos que los de la Ciudad 2. En varias regiones, debido a la apertura y competencia del mercado, la diferencia entre los costos de construcción e instalación y las ganancias de los promotores es muy pequeña, por lo que se puede considerar que la diferencia en los precios de la tierra se refleja principalmente a través de la diferencia en los precios de la vivienda. En resumen, en cualquier ciudad, un aumento en la demanda incremental de bienes raíces conduce a un aumento en la demanda de tierra, y la elasticidad precio de la oferta de tierra es pequeña, lo que lleva a un aumento en los precios de la tierra. Por lo tanto, desde la perspectiva de la demanda, el precio de la tierra es principalmente un precio de demanda. Al mismo tiempo, los altos precios de la tierra son sólo el resultado, no la causa. 2. Desde la perspectiva de la oferta, el aumento de los precios del suelo es un factor que conduce al aumento de los precios de la vivienda. En el mercado inmobiliario incremental, los bienes raíces son un producto producido, por lo que los precios de la vivienda no son sólo precios de demanda, sino también precios de oferta. En la vida real, esto se refleja principalmente en el hecho de que cuando hay presión a la baja, los cambios en los precios de la vivienda son muy típicos, es decir, cuando el mercado está débil, lo primero que disminuye es la oferta (los promotores ya no invierten en desarrollo). y fondos de construcción), no el precio [3] . Porque desde la perspectiva de la formación de los precios de la vivienda, primero está el precio del suelo y luego se forma el precio final de la vivienda después de un ciclo de construcción. En el proceso de desarrollo inmobiliario, dado que el desarrollo y operación de terrenos es el comienzo y fundamento de toda la actividad económica inmobiliaria, los desarrolladores siempre obtienen primero los derechos de uso del terreno y luego desarrollan y operan las casas, es decir, el precio del terreno es. Primero se forma y luego se incurre en los costos de construcción de la casa. Finalmente, se forma un precio de costo incremental de bienes raíces (incluidas las ganancias razonables). Este precio de costo forma en última instancia el precio de transacción real del inmueble incremental a través de la relación de oferta y demanda en el mercado en ese momento, que generalmente es más alto que su precio de costo. Como resultado, el aumento de los precios de la tierra promovió aún más el aumento de los precios de la vivienda. Sin embargo, en este momento, el precio de la tierra y el precio incremental de los bienes raíces no fueron al mismo tiempo, sino que atravesaron un ciclo de construcción de bienes raíces. Es decir, desde la perspectiva de la oferta, el precio del suelo es el mismo que el precio de la vivienda. Uno de los costos, el aumento de los precios del suelo es un factor que conduce al aumento de los precios de la vivienda. 3. Durante el funcionamiento del mercado inmobiliario, la conversión de los precios de la tierra y los precios de la vivienda es una señal de la oferta y la demanda del mercado. Los precios de la tierra y los precios de la vivienda reflejan la relación de oferta y demanda en el mercado de la tierra y el mercado inmobiliario, respectivamente. A lo largo del funcionamiento del mercado inmobiliario, la transformación de los precios del suelo y de la vivienda se refleja en la interacción entre el mercado del suelo y el mercado inmobiliario. Como se muestra en la Figura 3, el Cuadrante I y el Cuadrante III son el mercado inmobiliario (refiriéndose al mercado inmobiliario incremental) y el mercado de terrenos, respectivamente. La interacción de la oferta y la demanda en los dos mercados determina la magnitud de los precios de la vivienda y del suelo. Los altos precios de la vivienda (Precio de la Vivienda I) representan una fuerte demanda en el mercado inmobiliario (ver Cuadrante I).