En cuanto a la ley de garantía, el deudor hipoteca el terreno, pero no pasa por los trámites hipotecarios. Es sólo un acuerdo escrito. ¿Es válida la hipoteca? ¿Pueden los acreedores recuperar la tierra?

1. Problema planteado y fundamento jurídico

Con el profundo desarrollo de las actividades económicas de las personas, las formas de financiación como los préstamos bancarios y los préstamos privados se han vuelto indispensables en la vida de las personas. Para garantizar el pago oportuno del préstamo, el deudor o un tercero proporciona una garantía, que se ha convertido en el principal método ampliamente utilizado por los acreedores para garantizar el cumplimiento de las deudas.

El 30 de junio de 1995, la "Ley de Garantía de la República Popular China" aprobada por la 14ª Sesión del Comité Permanente de la Octava Asamblea Popular Nacional estipula claramente cinco métodos de garantía, es decir, garantía, hipoteca, prenda, gravamen y depósito. Para los cinco métodos de garantía anteriores, el acreedor puede optar por exigir al deudor que proporcione tanto una hipoteca (una garantía de propiedad) como una garantía (también conocida como garantía personal) para garantizar el buen cumplimiento de la deuda. de diferentes naturalezas coexisten. En tales circunstancias, cuestiones como la distribución de la responsabilidad de garantía y la recuperación se han convertido en temas de discusión en la teoría y la práctica jurídicas.

En cuanto a las garantías patrimoniales y personales, las leyes e interpretaciones judiciales actualmente vigentes en mi país incluyen principalmente: Párrafo 1 del artículo 28 de la “Ley de Garantías de la República Popular China”: “El mismo derecho del acreedor” Si existe a la vez una garantía y una garantía física, el garante asumirá la responsabilidad de la garantía por los créditos distintos de la garantía física." Párrafo 2 "Si el acreedor renuncia a la garantía física, el garante quedará exento de la responsabilidad de la garantía en la medida en que el acreedor renuncia a sus derechos."; 2000. El 29 de septiembre de 2018, esta cláusula fue revisada al primer párrafo por el artículo 38 de la "Interpretación del Tribunal Supremo Popular sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de Garantía de la República Popular China ": "Un mismo acreedor tiene derecho tanto de garantía como de garantía. Si un tercero presta garantía sobre la cosa, el acreedor podrá solicitar al fiador o al fiador de la cosa que asuma la responsabilidad de la garantía si las partes no se han puesto de acuerdo sobre el alcance de la misma. La garantía o el alcance de la garantía de la cosa, o el acuerdo es confuso, el fiador que ha asumido la responsabilidad de la garantía podrá exigir al deudor el pago de su parte." "Si el mismo derecho del acreedor tiene a la vez garantía y garantía física, se declara nulo o revocado el contrato de garantía física, o se utiliza la garantía. Si el bien se pierde por fuerza mayor y no hay subrogación, el garante seguirá soportando la responsabilidad de garantía de conformidad con las disposiciones del contrato o la ley”. El 1 de octubre de 2007, la República Popular de China revisó la interpretación judicial de esta Ley de Propiedad. Se mejora el artículo 176 de la Ley de Propiedad Nacional. para que diga: "Si los derechos del acreedor garantizado están garantizados por garantías tanto físicas como humanas, y el deudor no cumple con la deuda vencida o se dan las circunstancias convenidas por las partes para realizar la garantía real, el acreedor deberá cumplir con el acuerdo. los derechos del acreedor si no hay acuerdo o el acuerdo es confuso, y el deudor mismo da garantía de la cosa, el acreedor deberá realizar primero los derechos del acreedor respecto de la garantía de la cosa si un tercero da garantía de; la cosa, el acreedor puede realizar los derechos del acreedor con respecto a la garantía de la cosa, o puede solicitar El garante asume la responsabilidad de la garantía Después de que el tercero que proporciona la garantía asume la responsabilidad de la garantía, tiene derecho a recuperar del deudor. ". En cuanto a la aplicación de los conflictos entre las disposiciones anteriores de la Ley de Propiedad y la Ley de Garantías, el artículo 178 de la Ley de Propiedad de mi país estipula expresamente: “Si las disposiciones de la Ley de Garantías son incompatibles con las disposiciones de esta Ley, se aplicará esta Ley. "

Las leyes e interpretaciones judiciales antes mencionadas tienen disposiciones relativamente completas sobre la distribución y recuperación de deudas bajo la coexistencia de garantías y garantías de propiedad. Sin embargo, con el desarrollo de la práctica, en la vida real, los deudores aportan propiedades. hipotecas nuevamente. Una garantía (como una garantía hipotecaria sobre bienes raíces) debe registrarse como hipoteca pero no ha sido registrada. Al mismo tiempo, un tercero proporciona una garantía para el derecho del acreedor. La propiedad del deudor no registrado no es lo mismo que la garantía hipotecaria. Cuando coexiste la garantía de un tercero, cómo compartir el pasivo de la garantía y cómo recuperar la compensación después de compartir se ha convertido en un tema urgente que debe resolverse en la práctica judicial.

1. Análisis del reparto de la responsabilidad de garantía desde una perspectiva empírica

Casos típicos

El 12 de febrero de 2009, el prestamista demandante Liu (Parte A) ) firmó un contrato de préstamo garantizado con el prestatario demandado Zhuang (Parte B), estipulando que el demandado Zhuang pediría prestado 100.000 yuanes al demandante Liu, y los demandados Mou y Wang (garantes) proporcionarían garantías el mismo día, los tres. Las partes firmaron el "Contrato de Préstamo Garantizado"”, el contenido dice: “1. El monto del préstamo tomado por la Parte B de la Parte A es 100.000 RMB (minúscula 2. El período del préstamo es del 12 de febrero de 2009 a mayo). 11, 2009.

3. La Parte B hipoteca la propiedad numerada 2000 en el certificado de bienes raíces a la Parte A y proporciona a la Parte A una garantía personal. 4. El tipo de interés del préstamo es cuatro veces el tipo de interés mensual del préstamo bancario durante el mismo período. 5. La Parte B garantiza el reembolso del principal y los intereses puntualmente dentro del plazo estipulado en el contrato. 6. El período de garantía comienza a partir de la fecha de entrada en vigor de este contrato y finaliza cuando la Parte B completa el reembolso. 7. Después de firmar este contrato, la Parte B no alquilará, venderá, transferirá, rehipotecará ni enajenará de otro modo la propiedad hipotecada sin el consentimiento de la Parte A. Durante el período de la hipoteca, la garantía no se verá afectada por la quiebra, división de activos, transferencia, etc. de la Parte A. Si la Parte A descubre que la Parte B ha violado esta cláusula, dispondrá de la garantía. "El contrato de préstamo garantizado fue firmado por el demandado Zhuang, el demandante Liu y los garantes Mou y Wang. Después de que se firmó el contrato de préstamo garantizado, el deudor Zhuang y el acreedor Liu no registraron la hipoteca de la casa del deudor Zhuang ante el Departamento de gestión de bienes raíces. Posteriormente, debido a que el deudor Zhuang no pagó a tiempo, el 16 de diciembre de 2010, el acreedor Liu demandó al deudor Zhuang, al garante Mou y a Wang para devolver el préstamo de 100.000 yuanes.

Disputas del caso

Existen las siguientes dos opiniones diferentes sobre el manejo de este caso:

La primera opinión es que aunque el prestatario Zhuang, como deudor, ha establecido una hipoteca con su propia casa, porque la casa hipotecada no tiene Para gestionar el registro de la hipoteca, el contrato de hipoteca de Zhuang no es válido y los garantes Mou y Wang deben asumir la responsabilidad solidaria de todos los préstamos del deudor Zhuang

<. p> La segunda opinión es que el deudor Zhuang proporcionó la garantía. Aunque la garantía hipotecaria no ha sido registrada, el deudor Zhuang y el acreedor Liu han llegado a un acuerdo sobre la hipoteca de la casa. validez del contrato de hipoteca. El contrato de hipoteca está establecido y es efectivo. además del valor realizado de la hipoteca de propiedad del deudor.

Análisis del caso

Los principales problemas en este caso son las siguientes disputas se centran en: (1) Si el contrato de hipoteca se firmó. por el acreedor y el deudor está establecido y eficaz; (2) Cómo compartir y recuperar la responsabilidad de garantía de la garantía hipotecaria y la garantía de responsabilidad solidaria

(1) Si el contrato de hipoteca está establecido y toma. efecto

En cuanto al primer foco de disputa, existe un conflicto entre el derecho de propiedad y el derecho de seguridad en nuestro país.

El artículo 41 de la Ley de Seguridad de mi país estipula: “Las partes deberán utilizar el artículo 4 de esta Ley. Si el inmueble señalado en el artículo 42 está hipotecado, el inmueble hipotecado se registrará y el contrato de hipoteca surtirá efectos a partir de la fecha de la inscripción. ", el párrafo 2 del artículo 42 estipula: "La hipoteca de bienes inmuebles urbanos o fábricas y otros edificios de empresas municipales (ciudades) o aldeas será realizada por departamentos especificados por los gobiernos populares locales en el nivel del condado o por encima de él;". Según lo dispuesto en los artículos anteriores Para constituir una garantía hipotecaria con una vivienda, deberá realizarse la inscripción de la hipoteca. La inscripción de la hipoteca es condición necesaria para que el contrato de hipoteca surta efectos si la inscripción de la hipoteca no se lleva a cabo, incluso si el deudor y Si el acreedor llega a un acuerdo sobre la garantía hipotecaria, el contrato de hipoteca no tendrá eficacia según lo dispuesto en la Ley de Garantías. En este caso, debido a que el deudor Zhuang no registró la hipoteca de la casa que proporcionó, el contrato de hipoteca no lo hizo.

De acuerdo a lo establecido en la Ley de Propiedad, ¿está establecido y vigente el contrato de hipoteca? El artículo 15 de la Ley de Propiedad de mi país estipula: “Un contrato entre las partes sobre constitución, modificación, transferencia y la eliminación de los derechos sobre bienes inmuebles, a menos que la ley disponga lo contrario o se acuerde lo contrario en el contrato, será efectiva desde el establecimiento del contrato. la falta de registro de los derechos de propiedad no afectará la validez del contrato; "La comprensión y aplicación de esta disposición juega un papel decisivo en el establecimiento y eficacia del contrato hipotecario en este caso.

¿Cómo entender el artículo 15 de la Ley de Propiedad? La Interpretación de la República Popular China y la Ley de Propiedad Nacional explica que este artículo es en realidad Las disposiciones sobre la distinción entre la validez de los contratos y la validez de los derechos de propiedad se denominan en derecho civil el principio de distinción entre los cambios en los derechos de propiedad y su relación subyacente o relación de causa. , transferencia y eliminación son dos situaciones que conviene distinguir, salvo disposiciones especiales de la ley, una vez establecido el contrato, éste puede ser eficaz siempre que no viole las disposiciones imperativas de la ley y los intereses del público. Es una especie de acuerdo entre partes y no está necesariamente vinculado al registro. El registro se establece para cambios en los derechos civiles. Está vinculado a los cambios en los derechos de propiedad y es un método de publicidad y registro para los cambios en los derechos de propiedad. no tiene como objetivo el comportamiento contractual, sino que es un método de publicidad adoptado para los cambios en los derechos de propiedad. Si las partes sólo llegan a un acuerdo sobre los cambios en los derechos de propiedad sin pasar por el registro, el contrato seguirá siendo válido.

El autor coincide con la interpretación de la interpretación anterior según el artículo 44 de la Ley de Contratos de mi país: “Un contrato establecido conforme a la ley surtirá efectos desde el momento de su celebración.”, Artículo 52 “En caso de que concurra alguna de las siguientes circunstancias, el contrato es inválido: (1) Una de las partes celebra el contrato mediante fraude o coerción, perjudicando los intereses nacionales; (2) Colusión maliciosa, perjudicando los intereses del país; colectivo o de un tercero; (3) Cobertura de fines ilícitos en formas jurídicas (4) Daño "a los intereses del público; (5) Violación de las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos administrativos; pero". el hecho de no registrarlos conforme a la ley no constituye nulidad del contrato. En este caso, el acreedor y el deudor han llegado a un acuerdo sobre la garantía hipotecaria del inmueble, el cual quedó registrado por escrito en el "Contrato de Préstamo Garantizado" firmado por ambas partes. Se establece la falta de registro del mismo. La hipoteca no afectará a la validez del contrato de hipoteca.

Con base en las normas de aplicación legal de que la nueva ley es superior a la antigua y las disposiciones del artículo 178 de la Ley de Propiedad de mi país, “Si las disposiciones de la Ley de Garantías y la Ley de Propiedad son inconsistentes, se aplicará la Ley de Propiedad”. El autor cree que el acreedor Liu y el deudor en este caso Zhuang han llegado a un acuerdo de que la propiedad del deudor proporcionará garantía hipotecaria para el préstamo del deudor. Debe establecerse el contrato de garantía hipotecaria firmado por ambas partes. La falta de inscripción de la hipoteca de la vivienda no afectará la validez del contrato de hipoteca. El contrato de hipoteca queda establecido y vigente.

(2) Reparto de la responsabilidad de garantía y recuperación de la garantía hipotecaria y de la garantía solidaria

En cuanto al segundo foco de controversia, se relaciona con la responsabilidad de garantía del fiador y del fiador. recuperación después de asumir la responsabilidad de garantía. Análisis más detallado, debido a que el deudor no ha completado el registro de la hipoteca de la casa hipotecaria proporcionada por él, en la práctica judicial, cómo dividir el alcance de la responsabilidad de la garantía del garante y el alcance de la responsabilidad de la garantía hipotecaria inmobiliaria proporcionada por el propio deudor , así como la relación entre el garante y entre sí después de asumir la responsabilidad de recuperación de la garantía de los deudores.

1. La validez del derecho hipotecario

En este caso, el contrato de hipoteca firmado entre el deudor Zhuang y el acreedor Liu ha quedado establecido y ha entrado en vigor el derecho hipotecario. del acreedor Liu también es válido?

Generalmente se considera que el llamado derecho hipotecario se refiere al bien que el acreedor no transfiere al deudor ni a un tercero sino que sirve de garantía para el cumplimiento de la deuda cuando el deudor incumple. Al ejecutar la deuda, el bien cambia de valor y el acreedor tiene prioridad para recibir el reembolso del precio. El derecho hipotecario es en realidad un derecho prioritario a reembolsar. Cuando existen múltiples garantías reales sobre la hipoteca, el derecho hipotecario se reembolsará en el orden legal.

Artículo 180 de la Ley de Propiedad de mi país: “Podrán hipotecarse los siguientes bienes de los que el deudor o un tercero tenga derecho a disponer: (1) Las edificaciones y demás bienes inmuebles;…”, artículo 100 Artículo 85, párrafo 1: “Para constituir un derecho hipotecario, las partes celebrarán por escrito el contrato de hipoteca”. Artículo 187: “De conformidad con el artículo 180, párrafo 1, incisos 1 a 1 de esta Ley, si el inmueble especificado en los tres incisos o se hipoteca el edificio en construcción señalado en el inciso quinto, el derecho de hipoteca se constituirá en el momento de la inscripción”

Según las disposiciones legales antes mencionadas, el deudor establezca. un derecho hipotecario sobre la casa, se debe realizar el registro de la hipoteca y el derecho hipotecario se establece en el momento del registro. En este caso, el deudor Zhuang y el acreedor Liu no registraron la hipoteca de la casa del deudor Liu, por lo que el derecho hipotecario de la casa del que disfruta el acreedor Liu no se estableció y entró en vigor, lo que significa que el acreedor Liu no no tener prioridad para recibir el pago de la casa hipotecada.

Si el derecho hipotecario no está registrado, ¿se puede compensar al acreedor hipotecario por el precio una vez vendida la hipoteca en subasta? Si pueden ser compensados, ¿en qué orden deberían serlo?

Según el artículo 199 de la Ley de Propiedad de mi país: “Si un mismo inmueble está hipotecado a dos o más acreedores, el producto del remate o venta del inmueble hipotecado se liquidará de conformidad con lo siguiente disposiciones: (1) Se ha registrado el derecho hipotecario, el pago se realizará en el orden de inscripción; si el orden es el mismo, el pago se hará de acuerdo con la proporción de los créditos; (2) las hipotecas que se hayan registrado; reembolsadas con anterioridad a las que no hayan sido inscritas; (3) las hipotecas que no hayan sido inscritas se reembolsarán conforme a la proporción de los créditos, cuando el derecho hipotecario coexista con y sin inscripción, el acreedor hipotecario aún tendrá derecho a ser compensado. por el precio posterior a la subasta o venta de la hipoteca, pero el orden de pago es posterior al del derecho hipotecario registrado en la hipoteca. Si los derechos no están registrados, se reembolsará a los acreedores según la proporción de sus respectivos créditos;

En el primer caso, si la hipoteca previamente inscrita ha sido pagada íntegramente por el precio del bien hipotecado, el acreedor que no haya inscrito la hipoteca no podrá recibir producto alguno de la subasta del bien hipotecado si el derecho hipotecado previamente inscrito; Si se reembolsa la mayor parte del precio de la propiedad hipotecada, pero el resto no puede satisfacer al acreedor hipotecario no registrado, las reclamaciones del acreedor hipotecario no registrado no pueden reembolsarse en su totalidad. El acreedor Liu en este caso tiene derecho a recibir el pago por la casa del deudor Zhuang en el orden anterior.

2. Reparto de la responsabilidad de garantía entre la garantía hipotecaria y la garantía de responsabilidad solidaria

Dado que el acreedor Liu tiene el derecho legal de recibir el pago por la casa del deudor Zhuang, entonces la mancomunidad y Varios garantes Mou, ¿Cómo dividir la responsabilidad de garantía de Wang y la responsabilidad de garantía hipotecaria inmobiliaria del deudor?

Artículo 176 de la Ley de Propiedad de mi país: "Si el derecho del acreedor garantizado está garantizado por garantías físicas y humanas, y el deudor incumple la deuda debida o las circunstancias convenidas por las partes para realizar la garantía Si no hay acuerdo o el acuerdo no está claro y el deudor mismo proporciona garantía sobre la cosa, el acreedor realizará primero los derechos del acreedor sobre la seguridad de la cosa; cosa..."

Para la misma persona con el mismo derecho de acreedor en este artículo Cuando la garantía (es decir, la garantía) esté también garantizada por una cosa proporcionada por el deudor, si no hay acuerdo sobre la participación La responsabilidad de la garantía o el acuerdo son confusos, el acreedor deberá realizar primero su crédito sobre la garantía de la cosa. Algunos estudiosos defienden que la responsabilidad de garantía de la propiedad en virtud de esta cláusula tiene prioridad absoluta y que el garante tiene derecho a alegar primero. Creen que las razones de los partidarios son: "El deudor es el verdadero portador de la deuda y sólo el garante. asume la responsabilidad en su nombre Después de asumir la garantía Una vez extraída la deuda, el deudor aún tiene derecho a reclamar. En el caso de que el deudor proporcione la propiedad él mismo, la deuda debe liquidarse primero para evitar el ejercicio del derecho de. recurso en el futuro "Además, cuando el deudor proporciona la propiedad él mismo, en el caso de la garantía, también es injusto para el garante exigir que asuma primero la responsabilidad de la garantía. Sin embargo, algunos estudiosos cuestionan esta disposición, creyendo que que esta disposición "en realidad limita el derecho de elección del acreedor" y argumentan: "En lo que respecta a las garantías solidarias, el garante y el deudor principal se encuentran casi en la misma situación. En este momento, la garantía no es suplementaria. No es necesario que la ley otorgue un favor especial al garante cuando se trata de garantizar el pago de la deuda."

El autor Se cree que el artículo 176 de la Ley de Propiedad no distingue entre los métodos de garantía del garante. Independientemente de si el método de garantía es una garantía de responsabilidad conjunta o una garantía de responsabilidad general, la responsabilidad de reembolso del garante debe ser secundaria y el acreedor debe pagar primero los bienes del deudor. La garantía realiza los derechos del acreedor y el garante asumirá los gastos. responsabilidad de garantía por el déficit el garante disfruta de un "derecho de defensa de primera instancia" similar. En el caso de que coexistan la garantía de responsabilidad solidaria y la garantía hipotecaria del deudor, el acreedor puede presentar una demanda contra el deudor y el garante al mismo tiempo. Sin embargo, para reclamar derechos, al realizar los derechos del acreedor, primero debe reembolsarse al deudor el precio de subasta o venta del bien hipotecado, y el garante debe asumir la responsabilidad de garantía por el déficit. En este caso, el acreedor puede reclamar derechos contra el deudor y el fiador al mismo tiempo. Los fiadores Mou y Wang, como fiadores solidarios, deben soportar solidariamente el préstamo del deudor en la medida en que se cumpla la garantía proporcionada por el. deudor Zhuang está más allá del valor realizado de la amortización de la hipoteca de la casa Liquidación de responsabilidad.

3. Recuperación

¿Cómo se recuperan los garantes entre sí y entre el garante y el deudor después de asumir la responsabilidad de la garantía?

El artículo 176 de la Ley de Propiedad de mi país estipula: "...el tercero que preste la garantía tendrá derecho a recuperar del deudor después de asumir la responsabilidad de la garantía. Se modificó la "Garantía de la República Popular de". China y el Estado" Párrafo 1 del artículo 38 de la Interpretación de Varias Cuestiones de la Ley: "...si las partes no han acordado el alcance de la garantía o el alcance de la garantía de propiedad o el acuerdo no está claro, el El garante que ha asumido la obligación de garantía podrá recuperar del deudor. También podrá exigirse a los demás garantes que paguen su parte."

Según lo dispuesto en el artículo 176 de la Ley de Propiedad, el garante sólo puede recuperar la compensación del deudor después de haber proporcionado la responsabilidad de garantía. Sin embargo, no existen disposiciones sobre la distribución proporcional de la responsabilidad de garantía y la recuperación entre mancomunados. garantes. Durante el juicio, el tribunal de Donggang dictaminó que *** y el garante *** eran solidariamente responsables de reembolsar el préstamo más allá del valor realizado de la hipoteca de la casa del deudor. Después de que ambos garantes *** asumieron conjuntamente la responsabilidad de la garantía. ambos tenían derecho a recuperar del deudor. En cuanto a la cuestión de la responsabilidad compartida y la recuperación mutua entre garantes, no puede resolverse directamente debido a la falta de base jurídica.

Se recomienda que las leyes, reglamentos o interpretaciones judiciales pertinentes perfeccionen aún más las cuestiones de reparto y recuperación entre *** y los garantes conjuntos para facilitar la adjudicación judicial.

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