¡Justo ahora, el banco central volvió a recortar los tipos de interés! ¡20 puntos básicos establecieron un récord de mayor caída! ¿Cuánta hipoteca puedes pagar?

¿Recuerdas al escritor Yang Zhijin?

Parte del contenido proviene del Guangzhou Daily.

El 20 de abril, el Centro Nacional de Financiamiento Interbancario anunció la última tasa de interés cotizada en el mercado de préstamos (LPR), en la que la LPR a 1 año se redujo de 4,05 a 3,85, una disminución de 20BP; año LPR se redujo de 4,75 a 4,65, un ajuste a la baja de 10BP. Esta es la segunda vez que se reduce la LPR este año, y el recorte de tasas es el mayor desde la reforma de la LPR en agosto del año pasado, en línea con las expectativas del mercado.

Cabe señalar que este doble recorte de la LPR es un recorte asimétrico de los tipos de interés. La LPR por 1 año se reducirá en 20 BP, y la LPR por más de 5 años se reducirá en 10 BP.

El "ancla de la tasa de interés" se reducirá primero

2065438 En agosto de 2009, el banco central promovió la reforma de las tasas de interés de los préstamos orientada al mercado. Después de la reforma, la LPR se refiere a la FML y las tasas de interés de los préstamos están ancladas a la LPR. Los principales factores que impulsan la disminución de la LPR son la disminución de las tasas de interés de la FML y la disminución de los costos de financiación bancaria.

El 30 de marzo, el banco central redujo la tasa de oferta ganadora de repos inversos a 7 días en 20 puntos básicos a 2,20. El 15 de abril, la MLF cayó 20 puntos básicos. La reducción de la tasa de interés de la FML significa que la base para las cotizaciones de la LPR ha disminuido. Después de la reducción de la tasa de recompra inversa del banco central, el costo marginal de los fondos de los bancos en el mercado monetario también ha disminuido, por lo que las cotizaciones de la LPR han disminuido este mes.

El rango descendente de la cotización LPR a 1 año alcanzó los 20 puntos básicos, un aumento de 5 o 10 puntos básicos con respecto a la tendencia bajista anterior, que es lo mismo que el recorte de la tasa de interés de la MLF. Wang Qing, analista macroeconómico jefe de Oriental Jincheng, dijo que la tendencia a la baja de las cotizaciones de LPR ha aumentado significativamente y que las tasas de interés de los préstamos corporativos tendrán un mayor espacio a la baja en el futuro, lo que estimulará la demanda de crédito corporativo.

Wen Bin, investigador jefe del China Minsheng Bank, dijo que en la reunión del Politburó se reiteró una vez más la postura de que "la vivienda es para vivir, no para especular". La LPR sólo ha caído 10 puntos básicos respecto de cinco. años, lo que refleja la continuidad y estabilidad de las políticas financieras inmobiliarias, lo que favorece el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.

En la reunión del Politburó celebrada el 17 de abril, se propuso que la política monetaria prudente debería ser más flexible y apropiada, mantener una liquidez razonable y suficiente mediante la reducción del RRR, la reducción de las tasas de interés, el représtamo y otros medios. , y orientar la tasa de interés del mercado de préstamos a la baja, asignar fondos para apoyar la economía real, especialmente las pequeñas y medianas empresas.

Esto significa que la LPR seguirá cayendo. Wang Qing cree que una mayor flexibilización monetaria en el futuro estimulará efectivamente el consumo y la inversión internos y compensará el impacto potencial de las epidemias en el extranjero. Con este fin, el sistema de tasas de interés oficiales, incluido el Fondo Multilateral, se moverá hacia abajo en el siguiente paso. Esto también significa que todavía hay margen para presiones a la baja en las cotizaciones del LPR a corto plazo y no se puede descartar la posibilidad de otra tendencia a la baja en el segundo trimestre.

Dong Ximiao, investigador especial del Laboratorio Nacional de Finanzas y Desarrollo, cree que los préstamos personales para vivienda representan una alta proporción de los préstamos con un vencimiento de más de cinco años, y la caída asimétrica no significa que No hay señales para relajar el mercado inmobiliario.

Caen los tipos de las hipotecas sobre acciones.

Según el acuerdo, a partir del 1 de marzo de 2020, la base de precios para los préstamos de tasa flotante existentes se promoverá a LPR. Los tipos de interés hipotecarios son en su mayoría fijos y variables, por lo que cumplen los criterios de conversión. El diferencial fijo convertido en una tasa de interés flotante de acciones = el nivel actual de la tasa de interés de ejecución del contrato original - 2065438 LPR para el mismo período publicado en febrero de 2009, con un aumento del valor fijo durante el plazo restante del contrato.

Supongamos que la tasa de interés del préstamo de A es 1,1 veces mayor que la tasa de interés base del préstamo, y la tasa de interés real es 5,39 (4,9*1,1). Si se convierte a una tasa de interés flotante, su diferencial fijo (0,59) = el nivel de tasa de interés de ejecución actual del contrato original (5,39) - 2065 438 LPR del período correspondiente (4,8) anunciado en febrero de 2009. En otras palabras, en los próximos días, la fórmula de valoración de la tasa de interés hipotecaria de A es:

Tasa de interés del préstamo hipotecario = LPR 0,59.

Además, es necesario llegar a un acuerdo sobre la reprogramación de vacaciones y los ciclos de revisión de precios (generalmente un año).

Hay dos formas de renegociar la fecha de revalorización: la primera es revalorizar el 1 de octubre de cada año, calculado en base al nivel de LPR del período correspondiente el 1 de octubre; la segunda forma es revalorizar la fecha; correspondiente a la fecha de desembolso de su préstamo se calcula con base en el nivel de LPR durante el período correspondiente del mes y día.

Si el período de revisión de precios de A es de un año y la fecha de revisión de precios es el 1 de mayo (A ya realizó la conversión en marzo de este año), entonces, del 1 de mayo al 31 de abril de 2020, la tasa de interés hipotecaria de A se recalculará en función de en LPR en abril de 2020. En otras palabras,

Tipo de interés hipotecario = 4,65 (LPR abril de 2005) 0,59 = 5,24.

Este nivel de tipos de interés ha bajado 15 puntos básicos con respecto al nivel anterior. Por supuesto, si su fecha de revisión de precios es posterior a mayo, no se preocupe, porque la LPR se encuentra actualmente en una tendencia a la baja y las tasas de interés de las hipotecas sobre acciones básicamente caerán. ¿Cuánto bajarán las tasas de interés para los préstamos para primera y segunda vivienda en Guangzhou?

Según las encuestas del Guangzhou Daily y los periodistas, según la última cotización de LPR, la tasa de interés principal actual para los préstamos para la primera vivienda en Guangzhou no es inferior a 54 puntos básicos de LPR, o 5,19; nada menos que LPR 79pb, o 5,44. Sin embargo, algunos bancos pequeños ofrecen tasas de interés hipotecarias más bajas. Por ejemplo, la tasa de interés del primer préstamo hipotecario de HSBC se ha reducido a nada menos que LPR, que es 4,65.

Los tipos de interés de muchos bancos de Guangzhou para préstamos para primera y segunda vivienda para clientes habituales están sujetos a los de la sucursal bancaria.

A nivel nacional, según los datos de seguimiento de las tasas de interés de las hipotecas nacionales de marzo publicados por el Instituto de Investigación de Big Data Rong360, del 20 de febrero al 19 de marzo, la tasa de interés promedio nacional para préstamos para primera vivienda fue de 5,45, un mes tras otro. disminución mensual de 5BP Agregar 70BP al LPR correspondiente a cinco años. La tasa de interés promedio para préstamos para segunda vivienda fue de 5,77, 4 pb menos que el mes anterior, y la LPR a cinco años aumentó en 102 pb.

El principal deudor hipotecario Zheng Dayuan señaló que la LPR se encuentra actualmente en un canal descendente. La LPR actual a cinco años es de 4,65, la más baja de la historia, y se estima que todavía hay margen para bajar.

Li Wanfu, analista del Instituto de Investigación de Big Data Rong360, cree que en el futuro, "la vivienda es para vivir, no para especular" seguirá siendo el tema principal. Teniendo en cuenta que algunos bancos tienen cierto retraso en el ajuste de sus políticas hipotecarias, se espera que el nivel general de los tipos de interés hipotecarios nacionales siga mostrando una tendencia a la baja en el futuro.