Interpretaciones judiciales en el juicio de disputas sobre contratos de compraventa de viviendas comerciales

Con el fin de conocer correcta y oportunamente los casos relacionados con disputas sobre contratos de compraventa de viviendas comerciales, de conformidad con los "Principios Generales de la República Popular China y el Derecho Civil", la "Ley de Contratos de la República Popular de China", y la "República Popular de China y la Ley de Contratos de la República Popular de China". Esta interpretación se formula con base en leyes pertinentes como la Ley Nacional de Gestión de Bienes Raíces Urbanos y la Ley de Garantía de la República Popular de China y la Consejo de Estado, combinado con la práctica de juicios civiles.

Artículo 1: El contrato de compraventa de viviendas comerciales a que se refiere esta interpretación se refiere a la empresa promotora inmobiliaria (en adelante denominada colectivamente el vendedor) que vende al público las casas no construidas o terminadas y transfiere la propiedad de las casas al comprador. Contrato por el cual el comprador paga el precio.

Artículo 2: El contrato de preventa de vivienda comercial celebrado con el comprador sin que el vendedor haya obtenido la licencia de preventa de vivienda comercial se considerará nulo, sin embargo, si la licencia de preventa de vivienda comercial es nula. obtenido antes de la presentación de la demanda, el contrato de preventa de vivienda comercial podrá considerarse inválido.

Artículo 3: Los anuncios de venta de viviendas comerciales y los materiales promocionales son invitaciones a ofrecer, pero las explicaciones y promesas del vendedor con respecto a las casas y las instalaciones relacionadas dentro del alcance del plan de desarrollo de viviendas comerciales se determinan específicamente, y los términos del contrato de compraventa de vivienda comercial son Si tiene un impacto significativo en la celebración del contrato y la determinación del precio de la vivienda, se considerará una oferta. Incluso si estas instrucciones y promesas no están incluidas en el contrato de compraventa de viviendas comerciales, deben considerarse como el contenido del contrato. Si las partes las violan, deben asumir la responsabilidad por incumplimiento del contrato.

Artículo 4: Si el vendedor acepta un depósito del comprador mediante suscripción, pedido, reserva, etc. como garantía para la celebración de un contrato de compraventa de vivienda comercial, si el contrato de compraventa de vivienda comercial no puede celebrarse por motivos de una de las partes, el vendedor deberá, de conformidad con la ley, Reglamento sobre depósitos, si un contrato de compraventa de vivienda comercial no puede celebrarse por motivos que no sean imputables a ambas partes, el vendedor deberá devolver el depósito a; el comprador.

Artículo 5: La suscripción, ordenación, reserva y otros acuerdos de vivienda comercial tienen el contenido principal del contrato de compraventa de vivienda comercial estipulado en el artículo 16 de las "Medidas de Gestión de Venta de Vivienda Comercial", y el vendedor tiene aceptó el dinero de la compra según lo acordado, el acuerdo debe ser reconocido como un contrato de compraventa de vivienda comercial.

Artículo 6: No se admitirá a quien solicite la confirmación de la nulidad del contrato por considerar que el contrato de preventa de vivienda comercial no ha pasado por los trámites de registro y presentación de conformidad con las leyes y reglamentos administrativos.

Si las partes acuerdan que los trámites de inscripción y presentación son condición para la efectividad del contrato de preventa de vivienda comercial, prevalecerá el acuerdo, salvo que una de las partes haya cumplido con sus obligaciones principales y la otra parte lo ha aceptado.

Artículo 7: El demoledor y las personas demolidas celebran un acuerdo de compensación por demolición y reasentamiento en forma de intercambio de propiedad, y estipulan claramente que el demoledor compensará y reasentará a las personas demolidas con casas con ubicaciones específicas y usos si el demoledor quiere La casa de compensación y reasentamiento se venderá a un tercero por separado, y se sustentará la solicitud de prioridad del demolido en la obtención de la casa de compensación y reasentamiento.

Si el derribado solicita rescindir el acuerdo de compensación de demolición y reasentamiento, se tramitará de conformidad con lo dispuesto en el artículo 8 de esta Interpretación.

Artículo 8: Si concurre alguna de las siguientes circunstancias, haciendo que el objeto del contrato de compraventa de casa comercial no pueda realizarse, el comprador que no pueda obtener la casa podrá solicitar la resolución del contrato, la devolución de la misma. precio de compra pagado e intereses, compensación por pérdidas, y Se puede solicitar al vendedor que asuma la responsabilidad de una compensación que no exceda el doble del monto pagado por la casa:

(1) Después de concluir el contrato de venta de la casa comercial, el vendedor hipoteca la casa a un tercero sin notificar al comprador;

(2) Una vez celebrado el contrato de compraventa de la casa comercial, el vendedor vende la casa a un tercero.

Artículo 9: Cuando el vendedor celebre un contrato de compraventa de vivienda comercial, si concurre alguna de las siguientes circunstancias, causando la invalidez o la revocación o resolución del contrato, el comprador podrá solicitar la devolución del precio de compra pagado. e intereses, y compensación por pérdidas, y podrá solicitar al vendedor que asuma una responsabilidad de compensación que no exceda el doble del precio de compra pagado:

(1) Ocultar deliberadamente el hecho de que se tiene un permiso de preventa de vivienda comercial. no se ha obtenido o proporciona un permiso de preventa de vivienda comercial falso;

(2) Ocultar deliberadamente el hecho de que la casa vendida ha sido hipotecada;

(3) Ocultar deliberadamente el hecho que la casa vendida ha sido vendida a un tercero o la casa ha sido reubicada para recibir una indemnización por demolición.

Artículo 10: El comprador solicita confirmación de la relación entre el vendedor y el tercero con el argumento de que el vendedor se confabuló maliciosamente con el tercero para celebrar un contrato separado de compraventa de vivienda comercial y entregar la casa para uso, resultando en la imposibilidad de obtener la casa. Si el contrato de compraventa de vivienda comercial celebrado por una persona es inválido, se mantendrá.

Artículo 11: La transmisión de posesión de una casa se considerará como la entrega de la misma para su uso, salvo pacto en contrario de las partes.

El riesgo de daño o pérdida de la casa será asumido por el vendedor antes de su entrega para su uso, y será asumido por el comprador después de su entrega para su uso si el comprador recibe una notificación por escrito; de entrega por parte del vendedor y se niega a aceptarla sin motivos justificables, el riesgo de daño o pérdida de la casa será asumido por el comprador desde la fecha de entrega para el uso determinado en el aviso de entrega escrito, salvo disposición en contrario de la ley o lo contrario acordado por las partes.

Artículo 12: La estructura principal de la casa no se puede entregar para su uso porque la calidad no está calificada, o después de que la casa se entrega para su uso, la calidad de la estructura principal de la casa efectivamente no está calificada después de la verificación. , y las solicitudes del comprador de rescindir el contrato y compensar las pérdidas , deben ser respaldadas.

Artículo 13: Si la solicitud del comprador de rescindir el contrato y compensar las pérdidas por problemas de calidad de la vivienda afecta gravemente la normal habitabilidad y uso, deberá sustentarse la solicitud.

Si la casa entregada para su uso tiene problemas de calidad, el vendedor será responsable de las reparaciones durante el período de garantía; si el vendedor se niega a reparar o retrasa las reparaciones dentro de un período razonable, el comprador podrá repararla él mismo; o confiar a otros para que lo hagan. Los costos de reparación y otras pérdidas causadas durante el período de reparación correrán a cargo del vendedor.

Artículo 14: El área de construcción o área de construcción de la casa entregada para uso del vendedor es incompatible con el área estipulada en el contrato de compraventa de vivienda comercial, si hay una estipulación en el contrato. se manejará de acuerdo con la estipulación; si no hay estipulación en el contrato o la estipulación no es clara, se manejará de acuerdo con los siguientes principios:

(1) El valor absoluto del índice de error del área es dentro del 3% (inclusive), y la liquidación se basará en el precio acordado en el contrato. Si el comprador solicita rescindir el contrato, el contrato no se rescindirá;

(2) Si. el valor absoluto del índice de error del área excede el 3% y el comprador solicita rescindir el contrato y devolver el precio de compra pagado y los intereses, debe ser respaldado. El comprador acepta continuar ejecutando el contrato si el área real de la casa es mayor que el área estipulada en el contrato, se compensará la parte del precio de la casa con un índice de error de área dentro del 3% (inclusive). por el comprador al precio acordado. La parte con un índice de error de área superior al 3% será pagada por el comprador al precio acordado. El precio de la vivienda correrá a cargo del vendedor, y la propiedad pertenecerá al comprador; El área real de la casa es menor que el área estipulada en el contrato, el vendedor devolverá al comprador la parte del precio de la casa y el interés dentro del 3% (inclusive) del error del área, y el área será Devuelto al comprador. La parte del precio de la vivienda con un error superior al 3% será reembolsada por el vendedor al comprador.

Artículo 15: Según lo dispuesto en el artículo 94 de la "Ley de Contratos", si el vendedor se demora en la entrega de la casa o el comprador se demora en el pago del precio de compra, el vendedor deberá, después de ser recordado, En un plazo razonable de tres meses. Si el contrato aún no se hubiera ejecutado y una de las partes solicitara resolverlo, se sustentará la solicitud, salvo acuerdo en contrario de las partes.

Si la ley no lo dispone o las partes no se han puesto de acuerdo, el plazo razonable para ejercer el derecho de resolución es de tres meses después de haber sido instado por la otra parte. Si la otra parte no insta a la parte, el derecho de rescisión se ejercerá dentro de un año a partir de la fecha de ocurrencia del derecho de rescisión; si el derecho de rescisión no se ejercita dentro del plazo, el derecho de rescisión se ejercerá; extinguido. Artículo 16: Si una parte solicita una reducción basándose en que la indemnización por daños y perjuicios acordada es demasiado alta, se reducirá adecuadamente con base en el estándar de que la indemnización por daños y perjuicios supere el 30% de las pérdidas causadas si una parte solicita un aumento en la indemnización; Dado que la indemnización por daños y perjuicios acordada es inferior a las pérdidas causadas, el importe de la indemnización por daños y perjuicios debe determinarse en función de las pérdidas causadas por el incumplimiento del contrato.

Artículo 17: El contrato de compraventa de viviendas comerciales no estipula el monto de la indemnización por daños y perjuicios ni el método de cálculo del monto de la indemnización por pérdidas. El monto de la indemnización por daños y perjuicios o el monto de la indemnización por pérdidas se puede determinar con referencia. de acuerdo con las siguientes normas: En caso de pago vencido, se calculará el precio total de compra impago, calculado con referencia a las normas para calcular y cobrar intereses de préstamos vencidos para instituciones financieras estipuladas por el Banco Popular de China.

Si la casa se entrega para su uso después de la fecha de vencimiento, el estándar de alquiler para casas similares en la misma ubicación se determinará de acuerdo con los estándares de alquiler anunciados por las autoridades competentes pertinentes o evaluados por una tasación inmobiliaria calificada. agencias durante el periodo de retraso en la entrega de la vivienda.

Artículo 18: Si el comprador no obtiene el certificado de propiedad de la vivienda dentro del plazo siguiente por culpa del vendedor, éste será responsable del incumplimiento del contrato, salvo acuerdo especial entre las partes:

p>

(1) El plazo para el registro de propiedad de la vivienda estipulado en el contrato de compraventa de vivienda comercial

(2) Si el objeto del contrato de compraventa de vivienda comercial es un; casa que aún no ha sido terminada, el período de 90 días a partir de la fecha en que la casa se entrega para su uso;

(3) Si el objeto del contrato de compraventa de vivienda comercial es una casa terminada, será de 90 días a partir de la fecha de celebración del contrato.

Si el contrato no estipula indemnización por daños y perjuicios o el monto de la pérdida es difícil de determinar, se puede calcular con base en el precio total de compra pagado y con referencia a las normas que tienen las instituciones financieras para calcular y cobrar los pagos vencidos. interés del préstamo estipulado por el Banco Popular de China.

Artículo 19: Si el plazo para el registro de propiedad de la vivienda estipulado en el contrato de compraventa de vivienda comercial o en el artículo 33 del "Reglamento de Gestión y Desarrollo Inmobiliario Urbano" vence más de un año por causas del vendedor , Como resultado, el comprador no puede registrar la propiedad de la casa y se debe respaldar su solicitud de rescindir el contrato y compensar las pérdidas.

Artículo 20: Si el vendedor y el asegurador celebran un contrato de suscripción de vivienda comercial, acordando que el vendedor entregará al asegurador las casas que desarrolla y construye para su venta a nombre del vendedor, el casas que no han sido vendidas después de expirado el período de suscripción, compradas por el asegurador al precio de suscripción pactado en el contrato, salvo acuerdo en contrario de las partes.

Artículo 21: Si un vendedor vende una casa que ha sido pactada para ser asegurada por un asegurador, y el asegurador solicita compensación por pérdidas al vendedor, la solicitud será sustentada, salvo acuerdo en contrario de las partes. .

(La respuesta anterior se publicó el 27 de junio de 2014, consulte las políticas de compra de viviendas relevantes actuales)

Para obtener más información sobre bienes raíces, interpretaciones de políticas, interpretaciones de expertos, haga clic para ver

p>