Los hogares en distritos escolares que no se pueden alquilar son más baratos. ¿Por qué?
Las casas en distritos escolares que no se pueden alquilar son más baratas.
Debido a que la Sra. Chen piensa que su casa actualmente está lejos de la escuela, quiere cambiarla por una más cercana a la escuela. Mirando a mi alrededor, encontré una habitación en un distrito escolar que era más pequeña que la mía. Pero después del cálculo, se descubrió que incluso si vende su casa y la vuelve a comprar, deberá agregar otros 10.000 yuanes.
Después de una cuidadosa consideración, la Sra. Chen consideró que no era apropiado. En última instancia, no quiero acercarme al índice de entrada, solo quiero acercarme. Si la casa se hace más pequeña, no valdrá la pena pagar más.
Entonces, la Sra. Chen decidió alquilar una casa. La semana siguiente, miró cuatro o cinco casas y obtuvo una idea aproximada de los niveles de alquiler en esta área: el apartamento promedio de dos habitaciones es. entre 5.500 y 6.500 yuanes. El precio de una habitación oscila entre 7.000 y 10.000 yuanes. Pero, aparte de algunas torres, hay muy pocas casas de tres dormitorios con orientación norte-sur.
Finalmente, la Sra. Chen se decidió por un gran apartamento de dos dormitorios de 80 metros cuadrados. La distribución del apartamento es muy cuadrada, transparente de norte a sur, con buena iluminación y ventilación. El alquiler mensual es de 6.500. Aunque la Sra. Chen consideró que el precio no era barato, estaba dentro del rango aceptable, por lo que rápidamente firmó el contrato.
El siguiente paso es alquilar tu casa. Originalmente planeé alquilar la casa por 9.000 yuanes, pero después de preguntarle al agente, mi casa fue alquilada por 13.000 yuanes. El agente dijo que los alquileres en los alrededores del CBD son altos. Mi colega es propietario de un apartamento de tres dormitorios de 1,40 metros cuadrados en Wanda Plaza, que está alquilado a una pequeña empresa. El alquiler actual es de 22.000. Sin embargo, el precio de la vivienda no es elevado, con un precio unitario de unos 48.000. Por eso, mi colega lleva muchos años alquilando la casa sin venderla.
Una casa que no se vendió por mucho se puede alquilar a un precio tan alto. El alquiler de una casa en un distrito escolar que no podía pagar era más bajo. La casa que alquilo tiene 80 metros cuadrados y se puede vender por 7 millones, pero el alquiler es solo de 6.500 metros cuadrados, se vende por 6,3 millones y se alquila por 13.000. Después de todo este esfuerzo, la Sra. Chen realmente obtuvo ganancias.
La diferencia de precio entre casas con el mismo alquiler es de 30.000 yuanes
De hecho, el alquiler de una casa en un distrito escolar no ha sido muy diferente al de una casa en un distrito no escolar circundante, pero el precio de la vivienda es significativamente más alto.
Además de la situación de la Sra. Chen, hay algo aún más mágico. El más obvio es Yuzhong en el tercer anillo norte. En Yuzhong Xili, hay una sala del distrito escolar con acceso directo a la escuela secundaria Sanfan y un pequeño apartamento de 64 metros cuadrados en la torre oeste con un precio unitario de 87.000 yuanes y un precio total de 5,6 millones. No muy lejos, en el número 3 de Yumin Road, hay un pequeño apartamento de dos habitaciones de 62 metros cuadrados. Es transparente de norte a sur. El precio unitario es de sólo 57.000 y el precio total es de 3,6 millones. De esta forma, no hay diferencia en el alquiler de dos casas grandes con una diferencia de 2 millones.
Sin embargo, el agente también dijo que muchas personas compran casas en distritos escolares por los indicadores escolares y muchos padres están dispuestos a renunciar a sus hijos. Por lo tanto, aunque las viviendas en el distrito escolar de Yuzhong Xili son caras, se venden más rápido que las viviendas circundantes en el distrito no escolar.
Dado que no hay problemas con el alquiler en el distrito escolar, la diferencia no es grande. El precio regional de los apartamentos de alta gama en el CBD es de alrededor de 55.000 yuanes. En comparación con las viviendas del distrito escolar en la segunda circunvalación y el alquiler en esta zona, no es demasiado alto. La razón principal es que la oferta de viviendas es alta. relativamente suficiente. Además, no hay nuevos proyectos en East Third Ring Road y East Fourth Ring Road, y el mercado es relativamente estable, por lo que el aumento de precios no es grande.
Análisis: Comprar una casa en un distrito escolar se trata principalmente de agregar valor
Si el precio de la vivienda en un área es razonable generalmente se mide internacionalmente por la relación entre el alquiler y el precio de venta de la propiedad. , es decir, alquiler con opción a venta. Sin embargo, la tasa actual de rentabilidad del alquiler en Beijing es muy baja y la brecha entre el alquiler y el precio de la vivienda es grande, especialmente en el caso de las viviendas en distritos escolares. La relación alquiler-venta ya no refleja si es razonable.
La gente en la industria generalmente cree que el valor de los bienes raíces está relacionado con la utilidad de los mismos. La mayor utilidad de un inmueble es vivir en él. Medido en términos de dinero, es el alquiler que puedes obtener alquilando una casa o el alquiler que puedes ahorrar viviendo en ella. Debido a que estos alquileres se utilizan para alquilar una casa, los compradores de viviendas pueden obtener el mismo efecto de vida. Por tanto, se puede decir que la monetización de la utilidad residencial que aporta la vivienda es el alquiler.
El alquiler viene determinado principalmente por el nivel económico entre diferentes zonas o la prosperidad de diferentes zonas de una misma ciudad. Esta es también la razón principal por la que los alquileres en Beijing son más altos que en otras ciudades y los alquileres en CBD son más altos que en otras áreas.
La razón por la que la tasa de rentabilidad del alquiler es tan baja es que todavía hay mucha gente comprando casas. Esto se debe a que, en gran medida, lo que todos persiguen no es el rendimiento actual del alquiler, sino la apreciación esperada de los activos provocada por futuros aumentos de los precios de la vivienda.
Además, además de satisfacer el efecto habitacional, la casa también cumple otras funciones. Por ejemplo, comprar una casa en un "distrito escolar" no sólo puede brindarle la satisfacción de vivir, sino también brindarles a sus hijos mejores recursos educativos. En la actualidad, la diferencia en cantidad y calidad de los recursos de educación básica en Beijing se ha reflejado en los precios de las viviendas alrededor de las escuelas. La "utilidad" que aportan estos factores no puede cubrirse con el alquiler.
(La respuesta anterior se publicó el 29 de febrero de 2016. Consulte la situación real de la política de compra de vivienda actual).
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