En el primer semestre del año, el mercado inmobiliario ha sido regulado más de 300 veces. ¿Te relajarás en el futuro? El informe así lo dice.
El mercado se ha recuperado bien.
Qin Hong, investigador senior del Instituto Nacional de Desarrollo y Estrategia de la Universidad Renmin de China, miembro principal del Foro Macroeconómico de China (CMF) y exdirector del Centro de Investigación de Políticas del Ministerio de Vivienda. y Desarrollo Urbano-Rural, publicó el informe especial "CMF China Macroeconomics" en nombre del foro. Qin Hong señaló que el mercado inmobiliario de China se está recuperando rápidamente después de la epidemia y que el desempeño de los indicadores relevantes es relativamente bueno.
La caída interanual acumulada en las transacciones de viviendas nuevas continúa reduciéndose y los precios aumentan de manera constante. Desde la perspectiva del volumen de transacciones, durante el período de enero a abril, el área de ventas de bienes raíces nacional disminuyó un 19% y el volumen de ventas disminuyó un 13%. Sin embargo, el área de ventas disminuyó 7 puntos porcentuales en comparación con el período de enero. a marzo. La escala de transacciones de vivienda comercial urbana siguió mejorando en algunas ciudades, mayo lograr un crecimiento positivo. En términos de precio, según el índice de precios de 100 ciudades del China Index Institute, el precio de los nuevos edificios residenciales en 100 ciudades aumentó 0,31 intermensual en mayo y 0,74 intermensual de junio a mayo, un descenso de 0,34 puntos porcentuales respecto al mismo periodo del año pasado. El aumento acumulado sigue siendo el más bajo registrado en el mismo período de los últimos cinco años y los precios muestran una tendencia constante pero ascendente.
Tanto el volumen como el precio del mercado del suelo cayeron y siguieron subiendo. De junio a mayo, la oferta y la demanda de suelo residencial en 300 ciudades de todo el país disminuyeron año tras año. Entre ellos, la oferta y la demanda de suelo residencial en las ciudades de primer nivel aumentó significativamente, mientras que la escala de transacciones en las ciudades de segundo, tercer y cuarto nivel disminuyó. El mercado de tierras ha aumentado significativamente su popularidad, con precios mínimos promedio y tasas de primas alcanzando niveles máximos. El precio medio de transacción de suelo residencial aumentó un 20,9 de junio a mayo.
La tasa de crecimiento de la inversión en desarrollo inmobiliario es mejor que la tasa de crecimiento de la inversión en activos fijos y la inversión en infraestructura. Según datos publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas, la inversión nacional en activos fijos (excluidos los hogares rurales) cayó un 10,3% de junio a abril, de la cual la inversión en infraestructura cayó un 11,8%, la inversión en manufactura cayó un 18,8% y la inversión en desarrollo inmobiliario. cayó un 3,3%. En general, la resiliencia de la inversión inmobiliaria todavía existe.
Presentar un modelo superdiferenciado
“Después de la epidemia, la diferenciación ya no es suficiente para describir los cambios en el mercado inmobiliario. El mercado inmobiliario ya ha experimentado una superdiferenciación. patrón diferenciado ". dijo Qin Hong.
El informe muestra que después de más de 20 años de desarrollo tras la reforma del sistema de vivienda urbana, la escala de ventas del mercado inmobiliario ha aumentado de 654.381 millones de metros cuadrados en 1998 a 170 millones de metros cuadrados en 2019, un aumento de 1,6 veces. Si bien el volumen total está creciendo, el mercado inmobiliario se ha diferenciado. Las cuotas de mercado de las empresas, los costos de financiación, los patrones de reserva de tierras, la rentabilidad corporativa y los mercados inmobiliarios en diferentes ciudades se han diferenciado. Durante la epidemia, esta diferenciación se ha intensificado aún más.
En cuanto a las empresas inmobiliarias, la diferenciación se intensificó en 2015. De 2016 a 2019, las ventas de las 100 principales empresas aumentaron un 24,8% en cuatro años y están aumentando a una tasa anual promedio del 6%. Bajo la influencia de la epidemia, la superficie de ventas y el volumen de ventas del mercado inmobiliario nacional siguieron siendo negativos en el primer semestre del año, pero el umbral para las tres principales empresas inmobiliarias aumentó en 8,85 puntos porcentuales, y el umbral para las diez principales empresas inmobiliarias aumentaron 5,2 puntos porcentuales.
Desde la perspectiva de la escala de financiación corporativa, la escala de financiación de la deuda extranjera y la deuda crediticia de las 30 principales empresas de desarrollo inmobiliario en el primer semestre de este año representó el 64% de las 100 principales empresas del país; perspectiva de los costos de financiamiento, los bonos de crédito emitidos por empresas inmobiliarias en abril. Tomando el costo de los bienes raíces como ejemplo, la diferencia en los costos de financiamiento entre la empresa de menor costo y la empresa de mayor costo es cinco veces desde la perspectiva de; En el mercado de suelo, el número de terrenos adquiridos por las 30 principales empresas inmobiliarias en el primer semestre de este año representó el 85% del terreno adquirido por las 50 principales empresas.
Cuanto mayor es la escala de la empresa, menor es el precio de la tierra; cuanto menor es la escala de la empresa, mayor es el precio de la tierra. También existe una brecha muy obvia en el costo de adquisición de tierras para las empresas.
También existen diferencias obvias en el desempeño del mercado inmobiliario en diferentes ciudades. Desde la perspectiva de la ciudad, las adquisiciones de terrenos por parte de las 100 principales empresas inmobiliarias en el primer semestre de este año se concentraron principalmente en cinco aglomeraciones urbanas, lo que representó el 60% de las adquisiciones de terrenos. Entre ellas, una aglomeración urbana en el delta del río Yangtze. representó el 30% de las adquisiciones de tierras por parte de las 100 empresas principales. Desde la perspectiva de los precios de la vivienda, más de la mitad de las 20 ciudades con mayores precios de la vivienda en el primer semestre de este año se concentran en la región del delta del río Yangtze. No sólo entre ciudades, sino también dentro de ellas. Además, existe una gran diferenciación entre bienes raíces residenciales y bienes raíces comerciales, la demanda de bienes raíces en diferentes ubicaciones y el inventario de diferentes empresas inmobiliarias.
Controlar firmemente las tendencias políticas.
Con el fin de promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario, el gobierno central ha marcado repetidamente el tono de las políticas inmobiliarias desde este año. En abril, la reunión del Politburó del Partido Comunista de China mencionó que “las casas deben usarse para vivir, no para especular, a fin de promover la estabilidad y el desarrollo saludable del mercado inmobiliario”. En mayo, el informe sobre la labor del gobierno enfatizó que "las casas son para vivir, no para especular, y se deben implementar políticas específicas de la ciudad para promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario".
Según Según las estadísticas del Centro de Investigación Inmobiliaria Centaline, en el primer semestre de este año, a nivel nacional se introdujeron un total de 304 políticas para estabilizar el mercado inmobiliario, un aumento interanual del 21%, estableciendo un nuevo récord para el número. de controles en medio año. Desde 65.438 hasta abril de este año, el número de controles inmobiliarios llegó a 238 veces. Con la estabilización del mercado inmobiliario, el número de controles inmobiliarios ha disminuido significativamente, con 35 en mayo y 31 en junio.
El informe señala que mantener la estabilidad de los precios de la vivienda es crucial para la estabilidad económica y social y la seguridad financiera de China. A mediano y largo plazo, los precios actuales de la vivienda en China se encuentran en un nivel alto y las contradicciones fundamentales en el mercado inmobiliario no se han resuelto sustancialmente. La superdiferenciación del mercado inmobiliario ha hecho más difícil regular y responder a los riesgos inmobiliarios.
En este contexto, el informe cree que el mercado inmobiliario todavía necesita ser regulado decididamente en el futuro, y la dirección política debe mantener "cinco constantes". En primer lugar, el posicionamiento estratégico de que “la vivienda es para vivir, no para especular” permanece sin cambios. La clave de la política es la palabra "especulación" para evitar un repunte de la especulación inmobiliaria. En segundo lugar, el sistema de oferta “tanto de alquiler como de venta” permanece sin cambios. La clave de la política es la palabra "alquiler" y el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas. En tercer lugar, el mecanismo regulatorio de las “políticas específicas de las ciudades” permanece sin cambios. La clave de la política es la palabra "ciudad". El gobierno municipal es generalmente responsable de la estabilidad del mercado inmobiliario local. El cuarto es lograr el objetivo de "tres estabilidad". La clave de la política es la "estabilidad" para evitar los altibajos del mercado. Quinto, las políticas financieras inmobiliarias se mantienen estables. El mercado inmobiliario siempre ha sido muy sensible a la política monetaria, y la clave de la política es estabilizar las tasas de interés hipotecarias.
En vista del estado de desarrollo del mercado inmobiliario de China, Qin Hong presentó cinco sugerencias en nombre del equipo de investigación del foro: primero, aún debemos aspirar a estabilizar los precios de la vivienda, implementar políticas específicas para cada ciudad, y captar el ritmo del desarrollo inmobiliario. El segundo es coordinar el desarrollo y regulación de los bienes inmuebles en el ámbito del área metropolitana. El tercero es utilizar la renovación urbana como punto de partida para guiar la transformación y mejora de la industria inmobiliaria. El cuarto es tomar el control de riesgos como resultado final y reservar políticas y medidas para diversas decisiones discrecionales. Quinto, llevar a cabo un seguimiento sistemático del mercado teniendo como núcleo los indicadores de cantidad, precio, financieros y de otro tipo.