[[Directrices Profesionales] Explicación detallada del uso legal del suelo para la renovación urbana y otros usos ilegales del suelo] Uso legal del suelo para la renovación urbana
Al definir las unidades de renovación para demolición y reconstrucción, surge inevitablemente el problema de una proporción insuficiente de tierras legales, y este problema también existe en gran parte. de los proyectos de renovación urbana donde el autor brinda servicios legales. Primero, debemos entender el problema. Sólo sabiendo qué terreno es legal y cómo convertirlo en terreno legal podemos elegir una solución en función de la situación específica, como la "transferencia". indicadores no agrícolas", "declarar edificios ilegales que quedaron de la historia", "reducir el área de unidades actualizadas", ", etc. El autor ha clasificado en detalle las políticas y regulaciones relevantes y ha resumido las cuestiones relevantes relacionadas a la disposición de los cinco tipos de tierras legales y otras tierras ilegales de la siguiente manera:
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Tierras de propiedad legal
Tierras de propiedad legal se refiere a tierras con derechos legales procedimientos de uso de la tierra, incluidos terrenos con un contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra firmado y terrenos con registro de derechos inmobiliarios. Este tipo de terreno tiene un certificado de título de propiedad inmobiliaria y la propiedad es clara y fácil de distinguir. antiguo terreno industrial en la zona especial original.
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Tierra de aldea urbana
La tierra de aldea urbana no se refiere a "ciudades con alquileres bajos y entornos hostiles". "Zhongcun" se refiere a la tierra ocupada en la vida diaria, pero se refiere al área construida de tierra de construcción no agrícola reservada y utilizada por los aldeanos y herederos de las organizaciones económicas colectivas rurales originales en el proceso de urbanización en Shenzhen. Se pueden solicitar terrenos urbanos o de construcción no agrícolas y terrenos de requisición de terrenos. Los materiales proporcionados por las personas están sujetos a amortización, entre los que se incluyen principalmente:
1. Las líneas rojas de terrenos asignadas a colectivos rurales. sociedades anónimas en las zonas especiales originales (Futian, Luohu, Yantian y Nanshan).
Después de 1984, cientos de miles de trabajadores inmigrantes llegaron a la Zona Económica Especial de Shenzhen, lo que llevó a un gran número de antiguos aldeanos a mudarse. utilizar tierras colectivas para construir casas privadas para alquiler. Con el fin de regular el comportamiento de construcción de los antiguos aldeanos de la zona económica especial y reducir la ocupación ilegal de tierras, el 27 de junio de 1986, el gobierno municipal de Shenzhen emitió el documento "Sobre el fortalecimiento adicional de la construcción privada". Vivienda". "Aviso sobre el trabajo de planificación rural de la zona económica especial de Shenzhen" (Shenzhen Fuban [1986] No. 411), investigó y resolvió la situación de la construcción rural, y la antigua Oficina Municipal de Tierras y Recursos llevó a cabo una inspección de la ciudad. -investigación de la ciudad.
En la práctica, se investigaron algunas aldeas en la zona especial. La "línea roja terrestre" mantenida es el rango de uso de la tierra y el mapa de coordenadas estampado con el sello de línea roja del departamento de tierras u otra certificación. documentos que indican la propiedad y las coordenadas del punto límite al verificar la información sobre terrenos y edificios en proyectos de renovación urbana, que se pueden verificar en el sistema interno de registro de información sobre terrenos
2. Los distritos posteriores a 1993 y 2004 se refieren a terrenos de construcción no agrícolas después de que los terrenos colectivos se convirtieran en terrenos de propiedad estatal durante el proceso de urbanización de la ciudad de Shenzhen, con el fin de satisfacer las necesidades de producción y vida de las organizaciones económicas colectivas rurales originales y promoverlas. su desarrollo económico sostenible, el gobierno, de conformidad con las "Medidas provisionales para la gestión de la planificación territorial en los distritos de Bao'an y Longgang de Shenzhen" (en adelante denominadas "Shenzhen Fu [1993] Nº 283") y "Shenzhen Medidas de gestión del suelo urbanizado de los distritos de Bao'an y Longgang".
El suelo edificable no agrícola se divide en suelo industrial y comercial, suelo residencial y suelo de equipamiento público según la naturaleza del suelo. Las normas de demarcación son las siguientes: basándose en el número de hogares y residentes permanentes registrados por los departamentos de seguridad pública de cada aldea administrativa el 1 de enero de 1993, el suelo industrial y comercial es de 100 metros cuadrados por persona y el suelo residencial es de 100 metros cuadrados por hogar; y el área de construcción no supera los 480 metros cuadrados; El terreno para instalaciones públicas es de 200 m2/vivienda.
Todos los distritos han emitido medidas provisionales para la participación de terrenos de construcción no agrícolas en la gestión de la renovación urbana, y los procedimientos pertinentes deben completarse de acuerdo con los procedimientos prescritos. Es particularmente importante señalar que si un promotor coopera con una sociedad anónima rural para llevar a cabo un proyecto de renovación urbana, primero debe verificar si la sociedad anónima rural ha obtenido legalmente y sigue teniendo el derecho a utilizar terrenos de construcción agrícola, así como el uso y superficie originales aprobados de los terrenos de construcción no agrícolas, etc. , y al menos garantizar que la proporción de uso legal de la tierra alcance el estándar. El autor se reunió una vez con un promotor que no verificó la información anterior y firmó un acuerdo marco de cooperación con la sociedad anónima del pueblo por 6,5438 millones de metros cuadrados de terreno. Después de invertir una gran cantidad de dinero, descubrió que el terreno legal era de sólo 6,5438 millones de metros cuadrados y que la sociedad anónima de la aldea no podía proporcionar indicadores de terrenos de construcción no agrícolas, lo que lo puso en un dilema.
3. Expropiación de tierras y devolución de tierras
La requisición y devolución de tierras se refiere a la expropiación por parte del gobierno de tierras originalmente propiedad de colectivos rurales para promover el desarrollo sostenible de acuerdo con las leyes y regulaciones pertinentes. y políticas. , devolver los terrenos de construcción a las organizaciones económicas colectivas rurales originales. Incluyendo las tierras que han sido devueltas para su adquisición y el reasentamiento de tierras decidido a resolver los problemas restantes de la adquisición de tierras con base en los documentos pertinentes.
Desde el establecimiento de la Zona Económica Especial de Shenzhen hasta 1988, la mayoría de las adquisiciones de tierras se basaron principalmente en compensaciones monetarias. Sin embargo, debido al aumento en el valor del desarrollo de la tierra y la disminución de la tierra disponible para el desarrollo por parte de los aldeanos originales, los aldeanos originales están cada vez más inclinados a la compensación y el reemplazo de la adquisición de tierras. En 1989, Shenzhen promulgó las "Varias disposiciones sobre la adquisición de tierras en las zonas económicas especiales de Shenzhen" y propuso métodos de compensación para la adquisición y demolición de tierras en las zonas económicas especiales de Shenzhen. Por primera vez, se propuso que, en función del tamaño de la tierra. pueblo expropiado y la cantidad de tierra expropiada, primero se podría asignar un pedazo de tierra sin cargo para que la unidad de tierra expropiada construya negocios comerciales, desarrollo de viviendas de servicios y producción. En julio de 1993, la provincia de Guangdong promulgó el "Reglamento Provincial de Adquisición de Tierras de Guangdong", que estipula que "al implementar la expropiación de tierras, los departamentos de tierras y recursos municipales y de condado tomarán disposiciones generales para las tierras requeridas por las unidades expropiadas para desarrollar sus economía y mejorar sus vidas Generalmente, la tierra expropiada no excederá el monto de la expropiación de la tierra." El 10% del área de tierra adquirida está reservada para uso de la unidad de tierra expropiada de acuerdo con las regulaciones. "Estos documentos proporcionan la base para la tierra. Adquisición y devolución de tierras.
De 2000 a 2002, la provincia de Guangdong y la ciudad de Shenzhen abolieron sucesivamente leyes y reglamentos antiguos, introdujeron nuevas leyes y reglamentos, cancelaron la compensación por adquisición de tierras y la devolución de tierras, y aclararon que el método de compensación era la compensación monetaria. Después de 2004, la compensación por adquisición de tierras se centró principalmente en cuestiones heredadas de la historia. 15, 10 de septiembre, 2065438, 2065438, 2015, 2065438, 2016, 2065438, 2016, 2065438, 2006, 2065438, 2006, 2065438, 2006, 2065438, 2065438, 2006
Tres
Tierras de la aldea de Jiuwu
La aldea de Jiufang se refiere al "Aviso del gobierno municipal sobre la emisión de medidas provisionales para la gestión de tierras de planificación en los distritos de Baoan y Longgang de Shenzhen" (Shenfu [1993] No. 283) antes de la implementación Lo que se ha formado es todavía una zona residencial concentrada de casas antiguas (ancestrales) en las zonas rurales originales. Las instalaciones de servicios públicos como auditorios, salones ancestrales, mercados de agricultores y baños públicos que se construyeron para servir a la vida de la antigua aldea antes de la implementación del "Aviso" se incluirán en el alcance de la antigua aldea. De conformidad con las "Varias disposiciones sobre el manejo de casas privadas ilegales que quedaron de la historia en la zona económica especial de Shenzhen" y otras regulaciones, las casas privadas que hayan obtenido certificados de bienes raíces y hayan sido construidas antes de la implementación del "Aviso" pueden incluirse en el alcance de casas antiguas y pueblos nuevos. Según las "Medidas provisionales" (12) para ampliar el ámbito de aplicación de la antigua política de aldeas de viviendas, "Futian, Luohu, Yantian, Nanshan y otros distritos habían formado antiguas viviendas rurales antes de la aplicación de las "Disposiciones provisionales sobre urbanización rural". en las Zonas Económicas Especiales de Shenzhen" en junio de 1992 (para las áreas donde se concentran casas ancestrales, se aplicarán las políticas pertinentes para la renovación urbana en la aldea de Jiufang".
Si hay resultados de estudios y mapeo antes de la implementación del Documento 283 en el proceso de identificación, los resultados finales de la encuesta y el mapeo se utilizarán como base; se aplicará el Documento 283. Los resultados de la encuesta y el mapeo antes de la implementación se utilizarán para proponer el alcance con base en los primeros resultados de la encuesta y el mapeo después de la implementación. En la práctica, también hay casos en los que se utiliza como estándar el mapa topográfico de 1994.
IV
Terrenos relevantes que han sido incluidos en las emisiones históricas de registro de derechos inmobiliarios.
De acuerdo con el "Aviso sobre la emisión de varias disposiciones de la ciudad de Shenzhen sobre el manejo de cuestiones sobrantes de la historia del registro de bienes raíces" Shenfu (2004) No. 193 y Shenfu (2065 438+00) No. 66 " Gobierno Popular Municipal de Shenzhen sobre el fortalecimiento del registro de bienes raíces "Opiniones sobre el manejo de cuestiones sobrantes del historial de registro", los edificios sobre el suelo han obtenido documentos de confirmación de planificación y certificados de propiedad de la tierra o terrenos que cumplen con los requisitos de los documentos de confirmación de planificación y certificados de propiedad de la tierra;
El terreno utilizado para tratar cuestiones sobrantes de la historia del registro de bienes raíces incluye: (1) bienes inmuebles construidos o terminados antes de julio de 1982 en Shenzhen (2) bienes inmuebles construidos o terminados antes de 1982.8-; 1988.1 en la zona especial; (3) Propiedades construidas o terminadas antes del 14 de julio de 1993 en Bao'an y el distrito de Longgang (4) Antes de la implementación de Shenfu (2004) No. 193 el 2 de junio de 2004, se realizaron preventas; aprobado y efectivamente vendido, o se cambió el uso, sin aprobación, Bienes inmuebles que han sido agregados o sobreconstruidos (5) viviendas en póliza que han sido aprobadas para reforma de vivienda o venta por el departamento de gestión de vivienda municipal o distrital de acuerdo con; la política actual de reforma de vivienda y los trámites pertinentes no están completos; (6) se ha obtenido un certificado de propiedad de vivienda o un certificado de sustitución de inmuebles, pero el certificado de propiedad de vivienda o el certificado de sustitución de inmuebles no se ha completado. uso del suelo o procedimientos de construcción.
V
Uso ilegal del suelo remanente de la historia tras el tratamiento.
El manejo del uso ilegal del suelo remanente de la historia se puede dividir en dos categorías según diferentes documentos:
1. Zona Económica Especial de Shenzhen" promulgada en 2001 y "Shenzhen Las casas privadas ilegales y terrenos de producción y operación que se han tratado en las Zonas Económicas Especiales "Reglamentos sobre el tratamiento de edificios ilegales que quedaron de la historia" (comúnmente conocidos como los "Dos Reglamentos" ). Las casas privadas ilegales y las casas utilizadas para la producción y operación que quedaron de la historia se refieren a aquellas que violaron la planificación, la tierra y otras leyes y regulaciones relevantes antes de la promulgación e implementación de la "Decisión del Comité Permanente del Congreso Popular Municipal de Shenzhen sobre Investigar Resueltamente y Sanción de las Construcciones Ilegales”, es decir, antes del 5 de marzo de 1999. La construcción de viviendas particulares y viviendas para producción y explotación. Las casas que cumplan con las condiciones de procesamiento de las "dos regulaciones" serán manejadas por la Comisión de Planificación Territorial, construcción, seguridad pública, protección contra incendios y otros departamentos gubernamentales. De acuerdo con las condiciones específicas de la casa, los derechos de propiedad se confirmarán después del precio del terreno. y se pagan las multas y se expedirá un certificado de propiedad inmobiliaria. En la práctica, el terreno procesado por las dos regulaciones debe incluirse en el terreno legal con la carta de decisión de enajenación y el certificado de propiedad inmobiliaria.
2. De acuerdo con la "Decisión del Comité Permanente del Congreso Popular Municipal de Shenzhen sobre la eliminación de edificios ilegales abandonados en la urbanización rural" de 2009 y las "Medidas piloto de implementación para la eliminación del Comité Permanente del Congreso Popular Municipal de Shenzhen de 2014". "Edificios ilegales abandonados en la urbanización rural" (comúnmente conocidos como "Dos Nuevos Reglamentos" o "Tres Reglamentos"), se han eliminado tierras ilegales que quedaron de la historia. A excepción de los edificios residenciales ilegales construidos por los aldeanos originales y los edificios residenciales ilegales con fines de desarrollo inmobiliario (comúnmente conocidos como casas con derechos de propiedad pequeños), no existen riesgos graves para la seguridad, ni impactos graves en las regulaciones de apariencia de la ciudad, ni terrenos. que ha sido expropiada y transferida a cambio de compensación por parte del Estado. Se pueden declarar todo tipo de edificios ilegales construidos antes del 2 de junio de 2009, incluidos: edificios residenciales ilegales, edificios de producción y operación ilegales, edificios de oficinas comerciales ilegales e instalaciones públicas ilegales.
Los "Tres Reglamentos" proponían por primera vez procedimientos de tramitación simplificados. "Para las unidades de renovación urbana que hayan sido incluidas en el plan anual de renovación urbana y no sean demolición o confiscación de edificios históricos ilegales según la ley, la oficina de coordinación distrital emitirá un "Aviso de Enajenación Simplificada de Edificios Históricos Ilegales en Urbanización Rural". Una vez que las partes o administradores paguen el precio del terreno y las multas de acuerdo con la normativa, las edificaciones se considerarán tramitadas y confirmadas durante el proceso de renovación urbana ". Las Medidas Provisionales estipulan que "si la proporción de uso legal del suelo es inferior a". 60% pero no menos del 50%, se determinará el alcance de la demolición. Los edificios históricos ilegales dentro del área pueden solicitar el procesamiento sumario de acuerdo con la reglamentación. Por tanto, el autor cree que el simple tratamiento de los terrenos históricos ilegales que quedaron de los "Tres Reglamentos" es muy digno de atención y puede convertirse en un gran avance para algunos proyectos de renovación urbana donde la proporción de suelo legal es insuficiente.
El piloto de las "Tres Disposiciones" se implementó en abril de 2014 y se detuvo en junio de 2015. El primer lote de áreas piloto son 1st Street y 12th Community, incluida la oficina Kengzi en el nuevo distrito de Pingshan, la comunidad Xinwei en la calle Xili, distrito de Nanshan y la calle Shajing en el distrito de Baoan. Sin embargo, el procedimiento de procesamiento simplificado requiere que el departamento de planificación y tierras revise primero la construcción ilegal histórica para confirmar que no afectará gravemente la planificación urbana actual, lo que dará como resultado malos resultados de las pruebas. Según los informes, quedan 1.444 edificios ilegales de la historia en la comunidad de Shanxia, de los cuales sólo 58 pasaron la revisión preliminar y sólo 3 cumplieron con los requisitos del departamento de regulaciones territoriales.
Una vez finalizado el proyecto piloto, el gobierno municipal de Shenzhen resumió la experiencia piloto y formó las "Medidas de implementación del Comité Permanente del Congreso Popular Municipal de Shenzhen sobre la decisión piloto sobre la eliminación de edificios ilegales que quedaron de la historia". de Urbanización Rural" (borrador revisado) en octubre de 2015), que simplifica aún más los procedimientos simples y ya no requiere revisión por parte del departamento de planificación y territorio. Después de la revisión preliminar, se puede transferir a la oficina del subdistrito para la investigación de edificios ilegales, lo que mejora en gran medida el problema de los edificios históricos ilegales. Lamentablemente, esta disposición aún no se ha promulgado. Los lectores interesados pueden seguir esta cuenta oficial de WeChat. Una vez promulgada la política, el autor la organizará a tiempo y la difundirá a todos.
Seis
Enajenación de tierras con propiedad poco clara
Medidas provisionales (11) Mejora de la política histórica de uso de la tierra: para acuerdos de adquisición (transferencia) de tierras que no se han firmado o han sido En áreas urbanizadas donde se ha firmado un acuerdo de adquisición (transferencia) de terreno pero el terreno o los edificios no han sido compensados, si el uso del terreno ocurrió antes del 30 de junio de 2007 y los procedimientos de uso del terreno están incompletos, la tierra histórica puede ser enajenada de acuerdo con las siguientes disposiciones:
1, las organizaciones económicas colectivas rurales originales y las unidades receptoras resolvieron las relaciones económicas dentro del alcance de la enajenación de la tierra por sí mismas. Al demoler y reconstruir, los edificios, estructuras y accesorios en el terreno deben desmantelarse y limpiarse.
2. La unidad receptora debe firmar un acuerdo con el gobierno para completar los procedimientos de adquisición y disposición (transferencia) de tierras, y el gobierno no pagará tarifas de compensación.
3. Para proyectos de demolición y reconstrucción de unidades de renovación general, el gobierno entregará el 80% del terreno dispuesto a la unidad receptora para la renovación urbana, y el resto se incluirá en la reserva de terrenos del gobierno. Entre los terrenos transferidos a la unidad receptora para renovación urbana, no menos del 15% del terreno será transferido al gobierno de forma gratuita e incluido en la reserva de terrenos de acuerdo con los requisitos de las "Medidas" y las "Reglas de Implementación". .
4. En proyectos de demolición y reconstrucción, el terreno después de la disposición se puede transferir al ejecutor del proyecto para su desarrollo y construcción mediante acuerdo. El área de construcción evaluada se basará en las funciones después de la reconstrucción y la vida útil del mismo. Los derechos de uso de la tierra (10% del cual es tratamiento histórico del comportamiento del uso de la tierra) se cobran al 110% del precio de referencia de la tierra publicado.
Siete
Se han completado los trabajos de adquisición y limpieza de terrenos.
El terreno cedido se refiere al terreno no vendido de propiedad estatal que ha sido transferido y compensado. Debido a que la implementación del plan realmente debe incluirse en el alcance de la demolición de la unidad de renovación urbana, la entidad del proyecto de renovación urbana es. responsable de reembolsarlo. Esta parte del terreno ha sido adquirida y transferida, pero ha sido ocupada ilegalmente por diversos motivos. Si realmente es necesario incluirlo en la unidad de renovación urbana, el desarrollador debe resolver las relaciones económicas dentro del ámbito del terreno, demoler y limpiar los edificios, estructuras y anexos del terreno por sí mismo y entregar todo el terreno despejado. al gobierno de forma gratuita. Si hay terrenos para reembolso en la unidad de renovación, el área de terrenos de bienestar público que deben transferirse se puede reducir adecuadamente en proporción, y se puede transferir el 15% del área de construcción del terreno transferido en el terreno reembolsado. a la entidad implementadora.
Fuente: Bufete de abogados Guangdong Lianjian