¿Qué pasará con el mercado inmobiliario en 2016?

En 2015, el mercado inmobiliario de Hangzhou volvió a experimentar un auge y los precios de la vivienda aumentaron significativamente. Esto se debe al apoyo político, la continua caída de las tasas de interés hipotecarias y la política universal de dos hijos. La superposición de estas políticas ha permitido a Hangzhou obtener puntuaciones consistentemente altas en el mercado de tierras, lo que hace que la gente tenga sentimientos encontrados sobre el mercado en 2016: ¿Se puede mantener un mercado tan próspero este año? ¿Cuánto tiempo puede durar? ¿Cuáles son los riesgos?

Aunque se ha pronosticado que el mercado volverá a subir este año, también hay detractores y "teorías del colapso" alarmistas. Cuanto menos segura sea la respuesta, más expectativas tenemos para el mercado inmobiliario de 2016. Si tiene que hacer algunas especulaciones sobre el mercado inmobiliario de este año, también puede empezar por los siguientes aspectos:

¿Quién tiene la última palabra sobre los precios de la vivienda de este año?

No importa si tendrá una relación de compra y venta con el mercado inmobiliario en 2016, prestará atención a una cuestión central: ¿cómo evolucionarán los precios de la vivienda este año, si subirán, bajarán o permanecer sin cambios.

65438+El 19 de octubre, la Oficina Nacional de Estadísticas anunció la tendencia de los precios de las viviendas comerciales nuevas en 70 ciudades grandes y medianas de todo el país en febrero de 2015. Entre ellos, los precios de las viviendas residenciales y de segunda Por su parte, la vivienda continuó la tendencia del mes anterior, y ambas aumentaron interanualmente. Al mismo tiempo, la mayoría de las ciudades de tercer nivel todavía se encuentran en la etapa de digestión gradual del inventario, por lo que los precios de la vivienda siguen cayendo mes a mes.

El director de investigación de mercado inmobiliario de Zhongyuan, Zhang Dawei, analizó que debido a las diferentes condiciones de oferta y demanda en cada ciudad, el fenómeno de diferenciación de precios de la vivienda en varias ciudades continuará este año.

Así como habrá una diferenciación a gran escala en todo el país, Hangzhou también mostrará diferencias individuales muy obvias. Por ejemplo, en 2015, el precio medio de contrato de viviendas comerciales nuevas en Hangzhou fue de 16.182 yuanes/metro cuadrado, un aumento de 3,8 puntos porcentuales con respecto a los 2.015.653 yuanes/metro cuadrado en 2004. Centrándonos en un sector, los dos proyectos inmobiliarios con mayores incrementos en Hangzhou son Greentown, Canal Chen Yuan y Construction Engineering. Al mismo tiempo, las transacciones de estas dos propiedades también están calientes.

Los expertos en bienes raíces creen que si la intensidad y el alcance de la flexibilización de las políticas ya no aumentan, una diferenciación similar a esta se volverá más obvia. El volumen y el precio de los artículos fáciles de vender han aumentado, mientras que las reducciones de precios de los artículos de venta lenta no necesariamente conducen a volúmenes de transacciones ideales.

A juzgar por la tendencia general de los precios, es poco probable que se produzca un fuerte aumento este año. En la Conferencia Central de Trabajo Económico que concluyó el 215 de febrero de 2016, la resolución del inventario de bienes raíces fue catalogada como una de las cinco tareas principales para el desarrollo económico y social de China en 2016. El gobierno central claramente alentó a los desarrolladores a reducir los precios con una intensidad sin precedentes. .

Por supuesto, como organismo principal del mercado, si las empresas cumplirán con el llamado del gobierno central también dependerá de sus propias consideraciones. Por ejemplo, los recortes de precios por parte de las empresas que cotizan en bolsa pueden provocar una disminución de las ganancias y los pequeños promotores pueden enfrentarse a la quiebra. Además, los altos precios de la tierra del año pasado también dificultaron hacer concesiones sobre el costo de la vivienda comercial este año. Por lo tanto, los precios de la vivienda de este año definitivamente no serán determinados unilateralmente por el gobierno, los promotores o los compradores de viviendas.

¿El sector inmobiliario está volviendo a la era de las inversiones?

Aunque los precios vertiginosos de la vivienda ya no existen, el sector inmobiliario todavía se considera un canal de inversión relativamente estable. Es más, desde que el mercado de valores se desplomó el 19 de junio de 2015, el índice del mercado ha estado rondando los 3.000 puntos. Después del mecanismo de disyunción de "supervivencia" a corto plazo, muchos inversores se desanimaron y recurrieron nuevamente al sector inmobiliario.

Un informe de encuesta de finales del año pasado mostró que si tuvieran 500.000 yuanes en la mano, el 30% de las personas tendería a invertir en el mercado inmobiliario, mientras que sólo el 15% invertiría en el mercado de valores. El 55% dijo que tampoco compraría. Las personas que se inclinan por comprar casas dicen: "Después de todo, las casas son productos con valor añadido y el mercado de valores actual es demasiado inestable. Al igual que el mercado de Hangzhou, los "discos japoneses" del año pasado han regresado al mercado y se están vendiendo bien". en todos lados.

Entonces, entre la proporción de compradores de viviendas que compran casas, ¿cuántos son para ocupación propia y cuántos para inversión? Un informe publicado por el Instituto de Investigación de Ventas de Casas Transparentes de Hangzhou muestra que las pequeñas casas comerciales de menos de 60 metros cuadrados fueron el principal signo de los contratos de bienes raíces comerciales el año pasado, representando el 75% del volumen total de contratos calculado en base al precio total de las tiendas; y oficinas por debajo de 654,38 millones de yuanes representaban respectivamente el 70% y el 78% del total de bienes raíces comerciales. Se puede observar que los productos de inversión de bajo umbral se han vuelto más populares en el mercado en los últimos años, satisfaciendo las necesidades de inversión de los inversores.

Además de los bienes raíces comerciales, los periodistas aprendieron de los proyectos residenciales más vendidos que a medida que el mercado continúa calentándose, la proporción de compradores de viviendas en Wenzhou y Taizhou que regresan a Hangzhou es cada vez mayor. Aunque no es tan buena como la especulación inmobiliaria antes de 2009, la confianza en la compra de viviendas se ha recuperado significativamente.

A largo plazo, el aumento de los precios de la vivienda es inevitable y este es un buen momento para comprar una casa.

Las políticas importantes y la situación actual brindan una buena ventana para que los compradores de viviendas compren una casa. El mercado alcista de acciones ha terminado y es posible que el próximo mercado alcista no llegue hasta dentro de cinco años. Sin embargo, la especulación ciega en el sector inmobiliario sólo conducirá a una escasez de oferta en el mercado inmobiliario y a un aumento vertiginoso de los precios de la vivienda. Por lo tanto, invertir en bienes raíces todavía requiere racionalidad y un enfoque multifacético. De hecho, ya sea que esté especulando con bienes raíces o acciones, debe elegir sus propias necesidades rígidas en función de sus propias condiciones.

¿Se puede reducir el inventario?

Fang, director del Instituto de Investigación sobre Venta de Casas Transparentes, cree que con la implementación de una serie de políticas y medidas en 2015, el mercado inmobiliario de Hangzhou ha impulsado efectivamente la confianza del mercado, mostrando una tendencia positiva de " estable y en aumento", y la reducción de existencias de viviendas comerciales. El ciclo se ha acortado significativamente y la tendencia general es positiva.

Los datos muestran que a finales de 2015, había 97.830 unidades de viviendas comerciales disponibles para la venta en el área urbana de Hangzhou (incluidos Xiaoshan y Yuhang), una disminución interanual del 5,5%, y 34,364 unidades en el área urbana principal, una disminución interanual del 7,1% con base en el promedio del año pasado. Calculando el número de unidades vendidas, el ciclo de agotamiento del inventario de viviendas comerciales nuevas en áreas urbanas es de 10,6 meses, y en las principales zonas urbanas es de 9,4 meses, significativamente más corto que el mismo período de 2014. La relación general entre oferta y demanda en el mercado ha mejorado enormemente.

“El número de viviendas comerciales disponibles para la venta todavía se mantiene en un nivel alto, pero existen problemas como una distribución regional desigual y una estructura de inventario irrazonable. Él cree que desde 2015, el mercado inmobiliario de Hangzhou”. Se han producido muchos cambios positivos: se ha liberado la demanda de viviendas por cuenta propia, se ha aliviado la presión sobre el inventario de viviendas comerciales y se ha conseguido con esfuerzo el efecto de la reducción de existencias. Este año necesitamos analizar y observar la estructura del inventario de manera más científica.

¿Cuál es la forma más efectiva de eliminar inventario? Yu Xiaofen, director del Instituto de Investigación Inmobiliaria de la Universidad Tecnológica de Zhejiang, cree que es necesario controlar el origen de la tierra y establecer una proporción de oferta efectiva. En primer lugar, el gobierno debe controlar eficazmente las fuentes de tierra, detener o reducir la oferta de tierra en lugares con grandes existencias, descubrir las existencias explícitas e implícitas y establecer un mecanismo eficaz de igualación de la oferta de tierra. En segundo lugar, el gobierno debería reducir los impuestos y tarifas irrazonables de los desarrolladores y alentarlos a bajar los precios. Al mismo tiempo, las empresas inmobiliarias deben tomar decisiones de inversión más racionales, seguir de cerca los cambios del mercado, estudiar la relación entre población urbana y bienes raíces y no adquirir tierras a ciegas.

Yu Xiaofen también señaló que la excesiva cantidad de construcción pública en Hangzhou ha provocado un desajuste entre los alquileres de oficinas y los precios de venta de oficinas y el estado de desarrollo de la ciudad, lo que ha resultado en desocupaciones y desperdicio a gran escala. "Se recomienda que el gobierno permita que algunos terrenos de construcción pública en algunas áreas cambien de uso, especialmente en áreas con una demanda de vivienda ajustada, y acelere la reducción de existencias de la construcción pública".

Profesor Jia Shenghua, director de El Centro de Investigación Inmobiliaria de la Universidad de Zhejiang, señaló que una buena oferta y las reformas estructurales optimizarán significativamente los inventarios.

“El gobierno debería fomentar la compra de viviendas, ya sea para consumo o inversión ocupadas por sus propietarios. Al mismo tiempo, debería acelerar la construcción de infraestructura, especialmente las deficiencias del sistema de transporte. Desde la perspectiva de la aglomeración de la población, también se puede hacer mediante el registro no familiar. El registro familiar de la población y la reforma del sistema de permisos de residencia han atraído a compradores de viviendas de todo el país a comprar propiedades en Hangzhou ", cree Jia Shenghua. Si finalmente se implementan estas ideas y sugerencias, no será difícil reducir el inventario.

¿Habrá precios del suelo más caros?

El mercado inmobiliario de Hangzhou entró por completo en un “período de fiebre alta” en la segunda mitad de 2015. Binjiang, Wenhui, Qiaoxi, Shangtang, Olympic Sports Center y otras parcelas de tierra han fijado sucesivamente nuevos precios de placas. Se han fijado altas primas repetidamente y los reyes de la tierra emergen uno tras otro. Cada vez que se venda un terreno de alta calidad, las empresas inmobiliarias competirán ferozmente.

En 2016, al subir un tramo de escaleras, el terreno se calentó mucho. El 6 de octubre de 2018, Cinda Real Estate adquirió una unidad de terreno residencial en Nanxing, Qianjiang New City, a un precio mínimo récord de 36.679 yuanes/metro cuadrado, lo que llevó directamente el mercado de terrenos recientemente abierto a un punto de ebullición.

Entonces, ¿habrá suelo más caro en el próximo mercado inmobiliario? La respuesta es posible.

Según el último manual de lectura de terrenos de 2015 para la cuarta fase de la ciudad principal, muchas viviendas tienen esas condiciones. Por ejemplo, la parcela de 47,85 acres en la Unidad Nanxing es rica en tierras de alto precio. Este terreno está frente a la calle Wangyi, Xindi, Hangzhou, y tiene una forma relativamente cuadrada.

También hay dos terrenos residenciales ubicados en la unidad de Hushu y en la unidad de Cuiyuan, que también tienen el potencial de generar primas elevadas. El precio del terreno del proyecto de la Mansión Rongxin Hangzhou más cercano a las dos parcelas de tierra llegó a 25.785 yuanes/metro cuadrado en junio de 2014. Excluyendo el área de 65.438+6.000 metros cuadrados de viviendas asequibles, el precio mínimo real ha superado los 30.000 yuanes por metro cuadrado.

Además, si se ponen a la venta dos terrenos residenciales en la unidad Chaominggenshan en el centro de la ciudad, definitivamente provocará competencia entre las empresas inmobiliarias. La parcela cubre un área de 28,2 acres y 21,6 acres. Está ubicada en la esquina suroeste de Fengqi Road y Huancheng East Road. Es un terreno residencial poco común de alta calidad en el centro de la ciudad.

¿Seguirá aumentando el mercado de la vivienda de segunda mano?

Según las estadísticas de Transparent House Sales Network, en 2015, el volumen de transacciones de casas de segunda mano en la principal zona urbana de Hangzhou fue de 44.891 unidades, un aumento del 74,44% respecto a las 25.735 unidades de 2014, y la mayoría de los volúmenes de transacciones mensuales se mantuvieron por encima de las 3.300 unidades. Se puede decir que este volumen total de transacciones ha superado el volumen promedio anual de transacciones en los últimos cinco años, y está a sólo un poco más de 61.021 unidades del pico histórico de 2009. El nivel del volumen de transacciones también indica directamente el reconocimiento final de compradores y vendedores en todo el mercado de viviendas de segunda mano.

Entonces, ¿qué pasará con el mercado de la vivienda de segunda mano en 2016? ¿Continuará el impulso de 2015? Según el análisis del Centro de Investigación de Mercado I Love My Home, es poco probable que el volumen de transacciones de casas de segunda mano supere el año pasado y se espera que retroceda. La razón es que este año se han aplicado con frecuencia políticas del mercado inmobiliario, que no sólo liberaron una gran parte de la demanda del mercado, sino que también sobregiraron la tasa de crecimiento del año siguiente. En cuanto a la tendencia del mercado este año, también dependerá de las políticas posteriores del mercado inmobiliario. Si las políticas se fortalecen aún más, el mercado puede sufrir ajustes periódicos.

En términos de precios, es muy probable que los precios de la vivienda de segunda mano se mantengan estables o repunten ligeramente este año. Por un lado, con la profundización de la urbanización y la mejora continua de las instalaciones de apoyo municipales, se traerá al mercado un gran número de demoliciones y también una cierta demanda de viviendas. Además, la demanda de vivienda anteriormente reprimida no se ha liberado, lo que estimulará el aumento de los precios de la vivienda. Por otro lado, como los precios del suelo han seguido aumentando desde el año pasado y el "Rey de las Tierras" ha alcanzado repetidamente nuevos máximos, bajo la influencia de factores de coste, el precio de cotización de las casas de segunda mano inevitablemente se verá afectado.

Además, se espera que el patrón general de demanda rígida continúe este año, pero la demanda de viviendas mejoradas experimentará una nueva ronda de crecimiento. La liberalización de la política de hijo único para dos hijos también se convertirá en un punto de crecimiento para mejorar la demanda.

Gracias por su aceptación.