Todas las políticas de regulación inmobiliaria de Beijing de 2010 a 2011, cuanto más detalladas, mejor, gracias

Frente a los cambios de mercado y de políticas, los individuos y las empresas siempre son pequeños e impotentes.

En 2010, para frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda, el gobierno implementó lo que se llamó la regulación "más estricta" de la historia sobre el mercado inmobiliario. La frecuencia de las políticas y la duración. y la intensidad de la regulación no tenía precedentes. Los precios y los volúmenes de transacciones en el mercado inmobiliario fluctuaron significativamente.

Compradores, vendedores, agentes... todos en el mercado han vivido un año especial. Algunos están orgullosos de la brisa primaveral, otros están cansados ​​de afrontar la situación y otros siempre están luchando. En cualquier caso, todos tienen el mismo deseo: esperan que los precios de la vivienda se mantengan estables, que más personas puedan pagarla y que el mercado se desarrolle saludablemente a largo plazo.

1. Compradores de vivienda: muy confundidos

Espero que el mercado se estabilice y comprar una casa ya no sea una molestia

Hacia el final del año Año, Zhang Hui finalmente compró una casa. "Puede que no sea la mejor opción, pero no quiero elegir más. Es demasiado agotador". Zhang Hui, de 31 años, es funcionario de un ministerio. Compró un pequeño apartamento en Nancheng, Beijing. Hace años soy dueño de una casa, pero debido a mi trabajo, siempre quise comprar una casa de segunda mano cerca de East Fourth Ring Road para que los desplazamientos sean más cómodos. En diciembre del año pasado, el Estado comenzó a regular el mercado inmobiliario. Zhang Hui consideró que los precios de la vivienda debían ser estables y quería considerar y comprar una casa con "tranquilidad". Inesperadamente, después del Festival de Primavera de este año, los precios de la vivienda subirán como locos. Zhang Hui miró varias casas. Los precios de las casas en la década de 1990 generalmente superaban los 25.000 yuanes por metro cuadrado y los planos de planta no eran ideales, por lo que aún no había tomado una decisión.

Pero durante ese tiempo, incluso una casa así era a menudo arrebatada dentro de los tres o cuatro días que Zhang Hui estaba "pensando en ello", y el precio incluso aumentaba. Debido a que el mercado estaba tan caliente, Zhang Hui miró algunas propiedades pero no pudo tomar una decisión. Incluso los agentes de viviendas de segunda mano no querían verlo más.

“En ese momento, planeé adquirir una unidad rápidamente; de ​​lo contrario, los precios de la vivienda seguirían aumentando”. Justo cuando Zhang Hui tuvo esta idea, el 17 de abril, el país emitió regulaciones estrictas conocidas como “. Diez Regulaciones Nacionales” Políticas regulatorias para frenar el aumento excesivo de los precios de la vivienda. Cuando se implementó la política, el mercado repentinamente se revirtió, el volumen de transacciones cayó drásticamente y los compradores de viviendas comenzaron a esperar y ver de nuevo. También se ha frenado temporalmente el continuo aumento de los precios de la vivienda.

La política fue estricta y el estado de ánimo de Zhang Hui se calmó. Por otro lado, las nuevas políticas, como el aumento del índice de pago inicial y la tasa de interés de los préstamos para segundas viviendas, han aumentado mucho los costos de compra de la vivienda de Zhang Hui, lo que hace que sea más difícil comprar una casa, por lo que tiene que seguir esperando y ver.

Pronto, Beijing introdujo políticas regulatorias que incluían que una familia solo podía comprar una casa nueva, lo que hizo que Zhang Hui se volviera más cauteloso al comprar una casa. "Debe hacer todo lo posible para elegir una casa satisfactoria, de lo contrario no habrá posibilidad de arrepentimiento."

En los últimos meses, el mercado inmobiliario también ha mostrado una estabilidad poco común en los últimos años. El volumen de transacciones se mantiene en un nivel bajo, los precios son básicamente estables y el precio de algunos proyectos nuevos es relativamente razonable. En algunas áreas como Tongzhou, Beijing, donde los precios de la vivienda aumentaron "súper rápido" en la etapa inicial, los precios de la vivienda. han retrocedido hasta cierto punto. Todo parece ir en la dirección prevista por la normativa.

Sin embargo, desde mediados de agosto, como los precios de la vivienda no han bajado significativamente e impulsados ​​por la mentalidad "antiinflacionaria", el mercado se ha vuelto poco a poco animado nuevamente, e incluso la situación de aumento tanto del volumen como de los precios ha reaparecido. Una regulación estricta corre el riesgo de fracasar y el mercado inmobiliario puede volver a experimentar la situación de "mayor crecimiento con mayor regulación" que preocupa a la gente.

El proceso de visualización de la casa de Zhang Hui se vio obligado una vez más a acelerarse. En la zona que le interesa, los precios de la vivienda han sido muy altos y hay poco margen para negociar con casas de segunda mano. Mientras Zhang Hui dudaba, el 29 de septiembre, el país volvió a emitir una política que refinó las "Diez Políticas Nacionales" anteriores y las hizo más específicas y estrictas, conocidas como las "Nuevas Cinco Políticas". En octubre, el mercado inmobiliario volvió a quedar desierto y no hubo "Diez de Plata" después de los "Nueve de Oro".

Pero Zhang Hui no disminuyó el ritmo esta vez: "El mercado asimiló una política tan estricta en abril en menos de medio año. Me temo que la política de esta vez perderá su efecto en menos de medio año. medio año. O compre temprano y tenga tranquilidad ". Después de casi un año de arduo trabajo en el mercado inmobiliario, Zhang Hui también tiene su propia experiencia en el mercado inmobiliario. "A medida que pasan los días, los precios de la vivienda aumentarán y los controles se volverán más estrictos, y me resultará cada vez más difícil comprar una casa".

Similar a las expectativas de Zhang Hui, a partir de A mediados de noviembre, el número de casas de segunda mano en el mercado inmobiliario de Beijing aumentará el volumen de operaciones nuevamente y volvió a niveles más altos.

Con el apoyo de los padres de la pareja, Zhang Hui utilizó un préstamo del fondo de previsión para comprar una casa antigua con dificultad. La casa en la década de 1990 tenía más de 70 metros cuadrados y costaba más de 1,7 millones de yuanes. miró a principios de año.

Zhang Hui, que compró una casa, comenzó a prestar atención a los cambios en los datos de transacciones de casas de segunda mano en la Red de Gestión de Transacciones Inmobiliarias de Beijing todos los días. Comenzó a preocuparse de que los precios de la vivienda realmente cayeran significativamente bajo la regulación, le preocupaba estar comprando en la parte superior de una banda de precios y le preocupaba convertirse en un "tomador" de inversores.

“Antes de comprar, me preocupaba que los precios de la vivienda subieran bruscamente y que yo fuera cada vez más inasequible. Después de comprar, me preocupaba que los precios de la vivienda se desplomaran, lo que sería un golpe mayor, y por eso. Se desperdiciaría mucho dinero ". Zhang Hui dijo: "Espero que el mercado inmobiliario pueda desarrollarse de manera estable en el futuro como dice el gobierno. De esta manera, al menos la gente no tendrá que preocuparse por comprar una casa como lo hice yo. ."

2. Desarrollador: No es fácil

Cumplir con los precios del mercado y aumentar los esfuerzos de promoción

Se ha elevado el umbral para los proyectos de desarrollo, el acaparamiento de tierras ha aumentado. Se han tomado medidas enérgicas, se han supervisado los fondos de preventa y se han cortado casi por completo los canales de financiación... en medio de los controles más estrictos, la vida de los promotores debería ser la más difícil. Sin embargo, Vanke necesitó 11 meses para alcanzar un volumen de ventas "monstruoso" de 100 mil millones de yuanes. No sólo logró el objetivo de la empresa cuatro años antes de lo previsto, sino que incluso se convirtió en la empresa de promoción residencial líder en el mundo.

En comparación con principios de año, el presidente de Vanke, Yu Liang, parece mucho más delgado. No es porque estuviera tan ocupado con los asuntos de la empresa que perdió peso, sino que fue el resultado de su propia aptitud física activa y pérdida de peso. En este año en el que el gobierno regula con frecuencia el mercado inmobiliario, y en este año en el que las empresas logran sus mejores resultados en ventas, el propio Yu Liang tiene más tiempo para sí mismo.

Vanke contrarrestó la tendencia del mercado y logró unas ventas de 100.000 millones de RMB. ¿Significa esto que el macrocontrol ha fracasado? De hecho, debido al impacto de la regulación, la cadena de capital de toda la industria inmobiliaria se ha vuelto cada vez más tensa y muchas empresas no lo están pasando fácil. "Los excelentes resultados de las empresas líderes no representan a toda la industria." Yu Liang cree que fue precisamente durante el macrocontrol cuando Vanke eligió la estrategia adecuada para lograr buenos resultados de ventas y ponérselo más fácil.

¿Qué regula el control del mercado inmobiliario? Es el aumento excesivamente rápido de los precios de la vivienda, impulsado por la especulación inmobiliaria, los promotores que obtienen enormes beneficios acaparando tierras y las casas caras y de lujo que no satisfacen las necesidades de la gente corriente. La estrategia de Vanke evita estos puntos clave de la regulación del mercado inmobiliario.

Yu Liang presentó que, en primer lugar, Vanke siempre ha otorgado gran importancia a las necesidades de los compradores de vivienda para la compra y mejora de la primera vivienda, e insiste en construir residencias ordinarias. Y la regulación es precisamente para proteger esta parte de la demanda. En la actualidad, el 60% de los productos de Vanke son casas pequeñas con una superficie inferior a 90 metros cuadrados, que se ven menos afectadas por el macrocontrol. En segundo lugar, Vanke siempre ha cumplido con la situación del mercado, con precios razonables, ventas rápidas y rotación rápida. Nunca retendrá sus ofertas y exige que la tasa de ventas de los proyectos recién lanzados no sea inferior al 60% en el mes. . Cuando las regulaciones se hicieron más estrictas y las ventas de algunos proyectos fueron lentas, se intensificaron los esfuerzos de promoción.

Bajo la dirección de esta estrategia, Vanke no solo logró buenos resultados de ventas, sino que también aumentó su cuota de mercado a nivel nacional del 3,9% antes de la regulación al 5,7%. "Vanke definitivamente no es la empresa inmobiliaria más rentable, pero al seguir esta estrategia, puede hacer frente de manera efectiva a las fluctuaciones de la industria causadas por la regulación, y también es un comportamiento que se adapta a la situación del mercado", dijo Yu Liang. No sólo nos preocupan los beneficios, sino también el crecimiento, la calidad, si los clientes están satisfechos, la calidad y la relación calidad-precio de la casa y si los beneficios para los accionistas y empleados son mayores."

Sin embargo, la regulación inmobiliaria no tiene ningún impacto en Vanke. El impacto más directo es el "dinero". A partir del segundo semestre de este año, Vanke cooperará con otras empresas para obtener terrenos para proyectos de desarrollo en varios lugares. Este tipo de cooperación aumentará el próximo año.

En cuanto a la situación del mercado el próximo año, la opinión de Yu Liang es que la regulación continuará y las fluctuaciones del mercado continuarán. "No hacemos ningún plan para las ventas o las ganancias del próximo año. Continuaremos adhiriéndonos a la estrategia que ha demostrado ser exitosa este año, adaptándonos a los cambios de política y mercado y respondiendo de manera proactiva", dijo Yu Liang: "Damos la bienvenida a la regulación". , y la regulación es Para la salud y la estabilidad del mercado, sólo cuando el mercado sea estable las empresas podrán desarrollarse de manera sostenible y convertirse en una empresa centenaria".

3. Intermediario: Esperanza de estabilidad

La inversión ha disminuido significativamente debido a los cambios en la estructura de la demanda

Con el desarrollo del mercado inmobiliario, el volumen de transacciones de casas de segunda mano en ciudades de primer nivel como Beijing y Shanghai ha superado. el de viviendas de primera mano, y la transacción de viviendas usadas se ha ido convirtiendo paulatinamente en el contenido principal de las transacciones inmobiliarias.

Los agentes inmobiliarios, que facilitan las transacciones de viviendas de segunda mano, están desempeñando un papel cada vez más importante. Bajo la regulación inmobiliaria, sus vidas también han cambiado.

Después de trabajar como vendedor intermediario ordinario durante tres años, Zhang Dongsheng, de 25 años, fue ascendido este año para convertirse en gerente de tienda de Beijing Lianjia Real Estate Lidu Waterfront Store. En su primer año en el cargo, se topó con los controles más estrictos del mercado inmobiliario.

“La sensación más grande de este año es que estoy muy ocupado cuando estoy ocupado y muy inactivo cuando estoy libre”. Zhang Dongsheng recordó 2010 de esta manera: “Estoy constantemente capacitándome y aprendiendo nuevas políticas”. , y explicando constantemente las políticas a los clientes ”.

Zhang Dongsheng recordó que desde el Festival de Primavera de este año hasta mediados de abril, el mercado tuvo una popularidad sin precedentes y más de 30 personas en la tienda estaban extremadamente ocupadas. "Los clientes se apresuran a comprar casas, pero los propietarios suben los precios casi todas las semanas. En aquel momento, también sentíamos que los precios de las viviendas subían demasiado locamente y que la burbuja era demasiado grande".

Después del "Nacional" A mediados de abril se introdujeron "diez regulaciones". El mercado se enfrió repentinamente. En abril y mayo, casi no se vendieron unidades en la tienda de Zhang Dongsheng y los precios de las viviendas en el área también cayeron.

Sin nadie viendo la casa y sin ninguna transacción, Zhang Dongsheng y sus colegas se sintieron un poco abrumados por la repentina deserción. Cuando estaba realmente aburrido, no tenía más remedio que matar el tiempo jugando al tenis de mesa frente a la tienda. "Estábamos bajo mucha presión en ese momento, principalmente porque no esperábamos que la política tuviera un impacto tan grande y el mercado estaba cambiando tan rápido. No sabíamos en qué dirección se desarrollaría a continuación, Zhang Dongsheng". Dijo que varios empleados incluso dimitieron.

Pero a partir de finales de junio, dado que los precios de la vivienda no bajaron significativamente, Zhang Dongsheng sintió que cada vez más personas estaban viendo casas. Luego, el volumen de transacciones comenzó a aumentar en julio, el aumento promedio mensual. Es alrededor del 20%, los precios de la vivienda también se están recuperando lentamente.

“Aunque la política parece haber sido digerida, la regulación todavía tiene cierto efecto”. Zhang Dongsheng dijo que bajo la influencia de la regulación, el volumen de transacciones anuales de Lidu Waterfront Store este año fue solo alrededor del 60%. del año pasado. La estructura de la demanda ha cambiado: el número de inversores se ha reducido considerablemente. Las transacciones se destinan principalmente a unidades pequeñas y medianas y la demanda de viviendas es principalmente para viviendas independientes. Además, "tanto los compradores como los vendedores están más tranquilos que en la primera mitad del año".

El estado laboral de Zhang Dongsheng se ha estabilizado gradualmente. En los últimos dos o tres meses, ha habido transacciones estables en la tienda. cada mes. "Este es también el estado que preferimos". Zhang Dongsheng dijo que el mercado inmobiliario debería enfriarse mediante regulación. Cuando la burbuja es grande, aunque es más fácil para los intermediarios ganar más dinero, no es saludable y no puede durar para siempre. Mejor."

Zhang Dongsheng cree que el Estado seguirá controlando los precios el próximo año, pero la posibilidad de una fuerte caída en los precios de la vivienda es poco probable. La situación ideal debería ser un aumento constante y ligero. "Aún esperamos que la regulación continúe y que los precios de la vivienda y el volumen de transacciones sean estables, de modo que tengamos espacio para el desarrollo". El joven Zhang Dongsheng también planea comprar una casa. "Cuando el mercado se estabilice, trabajaré duro. y ahorrar dinero para poder costearlo." Una casa hará que su vida futura sea más prometedora. ”