Puntos clave del análisis de casos de tasadores inmobiliarios de 2017: valoración de inmuebles industriales.

Los bienes inmuebles industriales incluyen principalmente otros bienes inmuebles, almacenes y otros bienes inmuebles almacenados en fábricas y recintos fabriles.

1. Los inmuebles industriales y sus características de valoración

(1) Involucrando a múltiples industrias

La valoración de inmuebles industriales involucra varias industrias, cada industria tiene su propia industria. características y requisitos de producción. Incluso las empresas industriales que producen el mismo producto pueden tener requisitos completamente diferentes para los edificios y terrenos de las fábricas debido a diferentes tecnologías y procesos. Por lo tanto, al evaluar bienes inmuebles industriales, primero debemos comprender algunos conocimientos de la industria generados por la empresa correspondiente.

(2) Hay muchas fábricas no estándar y los costos de construcción varían mucho.

Algunos talleres industriales son talleres estándar (generales). La mayoría de estos talleres producen productos industriales ligeros, como ensamblaje electrónico, procesamiento de ropa, etc. En algunos parques industriales emergentes y zonas procesadoras de exportaciones, hay muchas fábricas estándar en alquiler. Los edificios de fábrica estándar generalmente tienen espaciado de columnas, altura de piso, carga de piso, etc. , el costo del proyecto no será muy diferente del de edificios de fábrica estándar similares. Por otro lado, la mayoría de los talleres industriales son talleres no estándar, es decir, talleres de diferentes especificaciones diseñados y construidos según diversas necesidades de producción. Luz, espaciamiento de columnas, elevación inferior de vigas, elevación superior de rieles, carga de piso, etc. Este tipo de taller se determina en función de las diferentes necesidades de producción. Algunas salas de producción solo tienen techos sin cerramientos (paredes exteriores). Por tanto, el coste por metro cuadrado de un inmueble industrial atípico varía mucho.

Por lo tanto, al valorar un inmueble industrial, es necesario tener un conocimiento detallado de las normas de construcción del objeto de valoración para poder determinar con precisión el coste de construcción.

(3) Distinguir entre costo de equipo y costo de construcción

Algunos equipos industriales se construyen e instalan al mismo tiempo que el edificio (taller). Por ejemplo, la base de muchos equipos está integrada con los cimientos del taller, por lo que se debe prestar atención a distinguir el valor del taller del valor del equipo.

Si los resultados de la valoración incluyen tanto el valor de la planta como el valor del equipo, así se deberá hacer constar en el informe de valoración.

(4) La posibilidad de corrosión es alta.

El entorno de trabajo de las fábricas suele ser corrosivo, por lo que la vida útil natural de las fábricas altamente corrosivas se verá afectada y la vida útil de la casa se acortará. Por lo tanto, a la hora de valorar, es necesario comprender en detalle si el objeto de valoración se verá afectado por efectos corrosivos y determinar en qué medida se acortará la vida útil de la casa en función del grado de impacto.

2. Principales factores que afectan los precios de los inmuebles industriales

(1) Principales condiciones de ubicación que afectan los precios de los inmuebles industriales

1. p> Las empresas industriales generalmente necesitan importar una gran cantidad de materias primas y combustibles y exportar productos, por lo que deben tener condiciones de transporte convenientes, como: adyacentes a líneas troncales de tráfico de carreteras o caminos que cumplan con las condiciones de transporte, líneas ferroviarias dedicadas que ingresan a la fábrica. , adyacentes a ríos (o costas) navegables), terminales dedicadas, etc. Sería mejor si se pudieran cumplir al mismo tiempo dos o más de las condiciones de transporte por carretera, ferrocarril y agua mencionadas anteriormente.

2. Infraestructura

La producción industrial depende en gran medida de la infraestructura. Si el suministro de energía local y el agua de producción pueden satisfacer las necesidades, la posibilidad de descarga de aguas residuales y control de la contaminación, las condiciones de comunicación, etc. Es la principal condición de ubicación que incide en el precio de los inmuebles industriales.

3. Ubicación geográfica

Algunas producciones industriales requieren otras ubicaciones geográficas. Por ejemplo, la fabricación de papel requiere una gran cantidad de vertido de aguas residuales, por lo que normalmente debe estar adyacente a un río para evitarlo. la contaminación tiene un impacto importante en el río abajo; las empresas químicas no deben ubicarse en barrancos; si hay minas de carbón y minas de cal cerca de la planta de cemento, la distancia de transporte de las materias primas se puede reducir; Si la ubicación geográfica del inmueble industrial correspondiente cumple con los requisitos de producción, será de gran ayuda para incrementar el precio de este inmueble industrial.

(2) Principales condiciones materiales que afectan los precios de los inmuebles industriales

1. Superficie y forma del terreno

El área del terreno industrial debe ser razonable. Si el área es demasiado pequeña, no podrá satisfacer las necesidades de producción. Si es demasiado grande, la parte extra no puede aumentar el valor de la propiedad, pero a veces es necesario considerar el terreno reservado para la ampliación de la fábrica. La forma y la topografía del terreno deben cumplir con los requisitos de producción, y una producción diferente a menudo requiere diferentes formas y topografía del terreno.

2. Condiciones geológicas e hidrológicas

Las condiciones geológicas del terreno de la fábrica deben cumplir con los requisitos de calidad del suelo y capacidad de carga de los sitios de construcción de la fábrica y de almacenamiento de materiales; cumplir con los requisitos de construcción y producción de fábricas Los requisitos, como los altos niveles de agua subterránea afectarán la construcción y el agua subterránea corrosiva corroerá los cimientos (especialmente los cimientos de pilotes). El nivel anual del agua, el caudal y el contenido de sedimentos del río afectan la ingesta de agua de producción y la descarga de aguas residuales. El nivel de inundación está relacionado con la probabilidad de que el área de la fábrica se inunde.

3. Uso del inmueble

Al valorar un inmueble industrial para fines tales como hipoteca, liquidación, fusión, etc., dado que el uso del inmueble puede cambiar, el cambio de Es necesario considerar el uso y la producción del bien inmueble. Posibilidad de otros productos.

3. Métodos comúnmente utilizados para la valoración de inmuebles industriales

(1) Método del coste

El método del coste se utiliza ampliamente en la valoración de inmuebles industriales. Es más fácil determinar el precio estándar de reemplazo uniforme de fábrica para desarrollar una lista de precios de reemplazo uniforme local. Hay dos formas principales de determinar el precio de reemplazo de los edificios de fábrica no estándar: una es calcular con referencia al precio presupuestado y la otra es utilizar la lista de precios de reemplazo de los edificios de fábrica estándar para hacer correcciones basadas en el tramo, la columna espaciado y altura. Los parámetros de corrección se obtienen de la experiencia.

(2) Reglas del mercado

Los bienes raíces industriales generalmente carecen de ejemplos de transacciones de bienes raíces similares, especialmente fábricas no estándar, y no es fácil encontrar ejemplos calificados comparables en el mismo círculo de oferta y demanda Generalmente, no está calificado para utilizar el método de mercado para la valoración. Sin embargo, en algunas áreas industriales emergentes, a menudo hay muchas fábricas estándar y, por lo general, hay muchos ejemplos de alquiler y venta de estas fábricas estándar (especialmente ejemplos de arrendamiento), por lo que se puede considerar el método de mercado para la valoración.

(3) Método de ingresos

Si los ingresos de bienes raíces se pueden separar de los ingresos totales de la empresa, se puede considerar el método de ingresos, pero esta separación suele ser difícil. especialmente difícil diferenciar con precisión entre los ingresos generados por la planta y el equipo.

IV.Rutas técnicas y dificultades en la valoración de inmuebles industriales

Los inmuebles industriales se valoran generalmente por el método del coste. Cuando se utiliza el método del costo, los terrenos y los edificios sobre el suelo a menudo se valoran por separado y luego se combinan las dos partes. La valoración de la tierra suele utilizar el método de corrección del precio base de la tierra y el método del costo, y los edificios sobre el suelo utilizan el método del costo de reposición. Al evaluar los precios de la tierra, se debe tener en cuenta que el precio de referencia de la tierra utilizado debe ser el anunciado recientemente por el gobierno local. Si existen restricciones en el período de uso de la tierra, el precio de la tierra debe revisarse dentro de un período de tiempo. Al evaluar un edificio, el objeto de valoración debe determinarse en función de la estructura del edificio, el propósito, la luz, el espacio entre columnas, la elevación inferior de la viga, la elevación superior del riel, la carga del piso y otros factores, así como los últimos estándares de costos de edificios industriales anunciados por el Estación de gestión de cuotas de construcción local.