¿Qué tasas e impuestos hay que pagar por la transferencia de casas de segunda mano en Urumqi después de marzo de 2013?

Se refiere a aquellas que han sido inscritas en el centro de comercialización de bienes raíces, completado el registro inicial y el registro general, y se encuentran nuevamente listadas para su negociación. La vivienda de segunda mano es relativa a la vivienda comercial en manos de los promotores. Es un nombre común para el mercado secundario de transacciones de derechos de propiedad inmobiliaria, incluida la vivienda comercial, la vivienda pública de segunda mano (vivienda de reforma de vivienda) que está permitida. ser catalogadas y comercializadas, viviendas pobres, viviendas demolidas, viviendas autoconstruidas y viviendas económicamente asequibles, habitaciones de precio limitado, etc. Las transacciones de viviendas de segunda mano son un fenómeno muy activo en grandes ciudades como Beijing, Shanghai y Shenzhen, y sus perspectivas de desarrollo son prometedoras.

2 Honorarios de intermediario

: según los documentos pertinentes de la Oficina de Precios, si el monto de la transacción inmobiliaria [1] es inferior a 654,38 millones de yuanes (incluidos 654,38 millones de yuanes), se cobrará como 2 si el monto excede Si el monto está entre 6,5438 millones de yuanes y 6,5438 millones de yuanes (incluidos 6,5438 millones de yuanes), se cobrará como 654,380 yuanes si excede 654,380 millones de yuanes; 0.5 La tarifa de servicio cobrada por el intermediario debe calcularse en base al monto de cada transacción, no en base al precio de compra y venta Calculado por separado para ambas partes. Por ejemplo, si el volumen de transacción de un determinado inmueble es de 500.000 yuanes, la tarifa de intermediario se calcula de la siguiente manera: tarifa de intermediario = 654,38 100.000 yuanes × 2.400.000 yuanes × 654,38 0 = 2.000 yuanes 4.000 yuanes = 6.000 yuanes, es decir, el comprador y el vendedor deben realizar un pago a la propiedad. La comisión de agencia pagada por el intermediario ascendió a 6.000 yuanes. Para otro ejemplo, si el volumen de transacción de una determinada propiedad es 6,543825 millones de yuanes, la tarifa de intermediario se calcula de la siguiente manera: tarifa de intermediario = 654,380 millones de yuanes × 2,9 millones de yuanes × 654,380 250.000 yuanes × 0,5 = 2.000 yuanes 9.000 yuanes 654,38 00. [1] Impuesto sobre transacciones 1. Impuesto comercial (la tasa impositiva es 5,65 pagada por el vendedor De acuerdo con el Nuevo Acuerdo de Bienes Raíces de 2010, el impuesto comercial completo se aplica a las viviendas no ordinarias vendidas por menos de 5 años y a las viviendas no ordinarias). las viviendas ordinarias vendidas durante más de 5 años o vendidas durante menos de 5 años están sujetas al impuesto comercial sobre la diferencia entre las dos transacciones, y las casas ordinarias vendidas durante más de 5 años están exentas del impuesto comercial. . Aquí hay dos puntos principales: ① El tiempo de compra es de más de 5 años. Aquí miramos primero el certificado de propiedad, luego la factura del impuesto sobre la escritura y luego la factura (factura especial por los ingresos de la venta de viviendas de propiedad estatal durante la reforma de la vivienda). Estos tres documentos se calculan en función del tiempo más antiguo. En términos generales, la factura es anterior a la factura del impuesto sobre la escritura y la factura del impuesto sobre la escritura es anterior al certificado de bienes raíces. El momento más temprano para la reforma de la vivienda es la factura de depósito recibida para la reforma de la vivienda. ②¿La propiedad que se vende es una casa ordinaria o una casa extraordinaria? Además: si la propiedad que se vende no es una propiedad residencial, como una tienda, oficina o fábrica, no se demostrará si es necesario recaudar el monto total del impuesto comercial después de 5 años. [2] 2. Impuesto sobre la renta de las personas físicas: (el vendedor paga 65438 0 del importe total de la transacción o el 20% de la diferencia entre las dos transacciones) Condiciones de cobro. Las familias que venden no solo viviendas están sujetas al impuesto sobre la renta por transferencia de viviendas personales. Aquí hay dos condiciones: es la única casa de la familia y el tiempo de compra es superior a 5 años. Si se cumplen ambas condiciones al mismo tiempo, se puede eximir del impuesto sobre la renta personal; si no se cumple alguna de las condiciones, se pagará el impuesto sobre la renta personal. Nota: Si es la única residencia de la familia, pero el tiempo de compra es inferior a 5 años, primero deberá pagar un depósito de impuestos. Si la propiedad se puede recomprar y los derechos de propiedad se obtienen dentro de un año, el depósito fiscal se puede reembolsar total o parcialmente. El monto del reembolso específico es el 1% del precio de transacción más bajo de las dos propiedades. Nota: La Oficina de Impuestos Local revisará si existen otras propiedades a nombre del vendedor y su esposa como base para la residencia exclusiva de la familia, incluidas propiedades que no hayan obtenido un certificado de propiedad pero que hayan sido registradas en la vivienda. departamento de gestión (excluidos inmuebles no residenciales). Nota: Si el inmueble vendido es no residencial, se deberá pagar el IRPF en todos los casos. Además, la oficina de impuestos local también debe recaudar el 20% de la diferencia en el pago del impuesto comercial durante el proceso de recaudación de impuestos. 3. Impuesto de timbre: (tasa impositiva 1, dividida en partes iguales entre el comprador y el vendedor), pero el estado lo ha exento temporalmente. desde 2009. 4. Impuesto sobre la escritura: (la tasa impositiva básica es 3, la tasa impositiva preferencial es 1,5 y 1 lo paga el comprador) Método de cobro: el 3% del monto total de la transacción se aplica a la tasa impositiva básica. casa con un área inferior a 90 metros cuadrados por primera vez Para casas ordinarias de más de 90 metros cuadrados (incluidos 90 metros cuadrados), deberá pagar el 1% del monto total de la transacción Nota: Solo si la compra por primera vez. tiempo y poseer una casa normal al mismo tiempo, puede disfrutar del descuento.

El descuento en el impuesto de escritura se calcula individualmente y podrás disfrutar del descuento siempre que pagues el impuesto de escritura por primera vez. Si la propiedad adquirida por el comprador es residencial no ordinaria o no residencial, el comprador deberá pagar el 3% del monto total de la transacción. [3] 5. Tarifa de topografía y mapeo 1,36 yuanes/metro cuadrado, total = 1,36 yuanes/metro cuadrado * área real de topografía y mapeo (después de abril de 2008, el estándar para las tarifas de topografía y mapeo para la reforma de viviendas según la nueva política: 200 yuanes por menos de 75 metros cuadrados, 300 yuanes por más de 75 metros cuadrados (yuanes), 400 yuanes por más de 144 metros cuadrados). 6. Costo total de transacción de casas de segunda mano: residencial 6 yuanes/metro cuadrado*área real de estudio, no residencial 10 yuanes/metro cuadrado7. Cuota de registro: (tarifa de construcción) 80 yuanes, certificado de copropiedad: 20 yuanes.

3 Materiales necesarios

: (1) La oficina de impuestos local requiere las tarjetas de identificación de la pareja del vendedor y copias de los registros de su hogar (si el vendedor y su esposa no viven en el mismo hogar). registrarse, se debe proporcionar una copia de su certificado de matrimonio), una copia de la cédula de identidad del comprador, un contrato de venta en línea y una copia del certificado de bienes raíces (si el cónyuge del vendedor ha fallecido, una copia del certificado de defunción del se requiere estación de policía) (2) La Autoridad de Vivienda requiere un acuerdo de venta en línea, el certificado de bienes raíces original, dos planos de estudio nuevos y un certificado de exención de impuestos O una copia del certificado de pago de impuestos, por ejemplo, para viviendas renovadas directamente por; la provincia, se requieren dos copias originales del "Formulario de Confirmación de Vivienda Pública Adquirida" y el Anexo 1. Nota: Se requiere la firma del cónyuge al cambiar de habitación. Si el cónyuge ha fallecido pero hizo uso de la antigüedad, si es posterior a la reforma habitacional, se requiere escrituración de herencia antes de transferir la transacción, se debe presentar el certificado de defunción original emitido por la comisaría antes de la reforma habitacional; La reforma de vivienda provincial también requiere completar el "Formulario de confirmación de vivienda pública adquirida" por duplicado, hacer que la unidad y la oficina provincial de reforma de vivienda lo sellen y lo confirmen, y presentar el proyecto de ley de reforma de vivienda original.

4 Cálculo del impuesto

: Comprador 1, impuesto sobre la escrituración: precio de transacción o precio de tasación (el que sea mayor) × 1,5 (la tasa impositiva para edificios comerciales o edificios de más de 144 metros cuadrados es 3)2. Tarifa del servicio de transacción: área de construcción (metros cuadrados) × 3 yuanes3. Impuesto de timbre de transacción: Precio de transacción o precio de tasación (el que sea mayor) × 0,05 yuanes (el comprador es la unidad) Vendedor 1. Tarifa por servicio de transacción: Área de construcción (metros cuadrados) Lo que sea mayor) × 0. 053. Transferencia de terreno Tarifa: Precio de transacción o precio de tasación (mayor) Vivienda comercial: la tarifa de transferencia de terreno se basa en el precio base del terreno × 3 × el área de construcción no pagada. 6. Gastos prorrateados: precio de transacción/área total × área prorrateada × 10 (por debajo de 10 pisos). Precio de transacción/área total × área repartida × 20 (más de 10 pisos). 7. Impuesto sobre la renta de las personas físicas: precio o liquidación de la transacción.

5 Medidas Preventivas

(1) Si los trámites de vivienda están completos. La escritura de propiedad es la única prueba de que el propietario es el propietario de la casa. Realizar una transacción de vivienda sin un certificado inmobiliario pone al comprador en un gran riesgo de no quedarse con la casa. Los propietarios pueden hipotecar o revender el certificado de propiedad incluso si no lo obtienen en el futuro. Por lo tanto, para la transacción es mejor elegir una casa con un certificado de propiedad inmobiliaria. (2) ¿Están claros los derechos de propiedad de la casa? Algunas casas tienen varios copropietarios, como herederos, familias y parejas. Para ello, el comprador deberá firmar un contrato de compraventa de la vivienda con todos los copropietarios. Si solo algunos copropietarios disponen de la propiedad común sin el consentimiento de los demás copropietarios, el contrato de compraventa firmado por el comprador y los demás copropietarios generalmente no es válido. (3) Si la casa de la transacción se alquila. Algunas casas de segunda mano tienen una carga material cuando se transfieren, es decir, otras también las alquilan. Si el comprador de una vivienda solo mira el certificado de propiedad y presta atención a los procedimientos de transferencia, pero no presta atención a si existe un contrato de arrendamiento, entonces es muy probable que el comprador de la vivienda obtenga una propiedad en la que no se puede mudar ni usar. a tiempo. Porque China, incluida la mayoría de los demás países, reconoce que “la compra y venta no constituye arrendamiento”, es decir, el contrato de compraventa de una vivienda no puede competir con el contrato de arrendamiento previamente establecido. En la práctica, muchos compradores y empresas intermediarias ignoran este punto, y también lo aprovechan muchos vendedores, lo que genera más disputas. (4) ¿Está clara la situación de la tierra? Los compradores de casas de segunda mano deben prestar atención a la naturaleza del uso del suelo, ya sea que se adjudique o se venda. La tierra asignada generalmente se utiliza de forma gratuita y el gobierno puede recuperarla sin costo alguno. La transferencia significa que el propietario ha pagado la tarifa de transferencia del terreno y el comprador tiene derechos más completos sobre la casa y también presta atención a la vida útil del terreno;

Si el derecho de uso del suelo de una casa es de sólo 40 años y el propietario la ha utilizado durante más de diez años, entonces no es rentable para el comprador juzgar si el precio de la vivienda comercial en el mismo lugar debe basarse sobre el derecho de uso de suelo de 70 años. (5) ¿La planificación municipal afecta a la compraventa de viviendas de segunda mano por parte de algunos propietarios? Es posible que ya sepan que la casa será demolida en aproximadamente 5 a 10 años, o que se construirán edificios residenciales de gran altura cerca de la casa, lo que puede afectar la planificación municipal como la iluminación y el precio, por lo que están ansiosos por vender. Como compradores, deben ser plenamente conscientes de los detalles al realizar la compra. (6) ¿Es legal la vivienda social? La reforma de la vivienda, los proyectos de vivienda y la vivienda asequible son viviendas de carácter social basadas en políticas, con ciertas restricciones a la transferencia. Además, estas casas tienen ciertas regulaciones nacionales sobre la naturaleza del terreno y el alcance de la propiedad de la vivienda. Los compradores deben evitar conflictos entre el contrato de venta y la ley estatal al realizar la compra. (7) ¿La sala de la unidad infringe la sala de la unidad general? Hay viviendas para empleados de tipo coste y viviendas para empleados de precio estándar. Se asignan ambos terrenos y se deben pagar las tarifas de uso del suelo al momento de la transferencia. Además, en el caso de las viviendas de precio estándar, las unidades generalmente disfrutan de derechos de propiedad parciales y, cuando los empleados transfieren la propiedad, la unidad disfruta del derecho de preferencia. Si el comprador no presta atención a estos, puede vulnerar los derechos e intereses legítimos de la unidad junto con el propietario. (8) ¿Están atrasados ​​los honorarios de administración de la propiedad? Cuando algunos propietarios transfieren propiedades, sus tarifas de administración de propiedades, facturas de electricidad y tres tarifas de gas (gas natural, calefacción y gas) están atrasadas durante mucho tiempo y se adeuda una gran cantidad de tarifas. Si un comprador compra una casa sin su conocimiento, el comprador puede ser responsable de todos los costos. (9) ¿Es ilegal la empresa intermediaria? Algunas empresas intermediarias brindan servicios de intermediación en violación de las regulaciones. Por ejemplo, en el caso de los préstamos para vivienda de segunda mano, ofrecen servicios de pago inicial cero para los compradores de viviendas, es decir, todo el dinero pagado por los compradores de viviendas puede ser tomado prestado fraudulentamente del banco. El comprador cree que está obteniendo una ventaja. No sé si el banco se entera, puede que él mismo cargue con toda la responsabilidad. (10) ¿Está claro el contrato? Aunque el contrato de compraventa de una casa de segunda mano no necesita ser tan completo como el contrato de compraventa de una casa comercial, también debe aclarar algunos detalles, como el objeto del contrato, la protección de los derechos, el precio de la vivienda, el método de transacción, la responsabilidad por incumplimiento de contrato, resolución de disputas, fecha de firma, etc. [4]

6 Impuestos sobre la venta de viviendas de segunda mano

Las regulaciones son numerosas y complejas, y el monto acumulado de impuestos y tasas es relativamente grande, por lo que es muy necesario calcular la carga tributaria. Según las regulaciones nacionales, los compradores deben pagar el impuesto de escritura y el impuesto de timbre, y los vendedores deben pagar el impuesto comercial, el impuesto de construcción urbana, el recargo por educación y el impuesto sobre la renta personal bajo ciertas condiciones. Dependiendo de la naturaleza de la compra y venta de la casa y de la situación real en cada lugar, también pueden aplicarse impuestos como el impuesto al valor agregado de la tierra, el impuesto sobre bienes raíces, tarifas de manejo y tarifas de gestión de transacciones. Además, factores como la naturaleza, el tamaño, el uso y el tiempo de registro de los derechos de propiedad también pueden cambiar la tasa del impuesto sobre la escritura. Los compradores y vendedores pueden obtener más información sobre los elementos impositivos y las tasas impositivas de profesionales o departamentos relevantes según la situación real de la casa que se va a comercializar. Puntos legales

1. Los compradores deben prestar atención a la seguridad de la transacción: un propósito, ocho obligaciones.

Uno de los propósitos es que todas las transacciones deben estar sujetas al propósito de que los derechos de la materia y los derechos legales del inmueble a transferir puedan obtenerse de acuerdo con el acuerdo. El ocho debe significar: 1. Al celebrar un contrato de compraventa de una propiedad, especialmente al pagar el pago inicial, asegúrese de averiguar si los derechos sobre la propiedad que desea comprar están hipotecados, sellados, congelados, etc. (Puede gastar 30 yuanes en el centro comercial donde se encuentra la casa para solicitar información sobre los derechos inmobiliarios que deben comercializarse. 2. Al pagar el pago de la casa (o pagar la mayor parte del pago de la casa), debe tener); completó la solicitud de transacción y obtuvo el recibo de aceptación emitido por el centro de comercio de bienes raíces 3. Se debe reservar una cierta cantidad de pago de la casa, que solo se puede pagar si la inspección de expropiación de la casa cumple con el contrato; contrato de venta, la otra parte debe estar obligada a transferir el fondo de mantenimiento, agua, etc. de la propiedad transferida al mismo tiempo bajo ciertas condiciones nombres de cuenta para electricidad, carbón, teléfono, etc. 5. Si el pago inicial de. El vendedor utiliza la compra de una casa para pagar un préstamo bancario, es necesario conocer el período para que el banco libere la hipoteca y emitir un recibo de aceptación de la transacción al centro de comercio de bienes raíces (cuanto más corto sea el período, mejor , porque si el vendedor está involucrado en un litigio, el tribunal lo sellará inmediatamente); las partes que firman el contrato son todos propietarios; 8. Concluir la venta Al contratar se debe estipular que el vendedor sacará todos los registros de la vivienda, pudiendo acudir a la comisaría de seguridad pública donde se encuentra la casa para investigar conjuntamente la situación. registros del hogar con el vendedor antes de firmar el contrato.

Si quedan cuestiones sobrantes de la historia, deben quedar claramente estipuladas en el contrato.

1. Los vendedores deben prestar atención a la seguridad de las transacciones: un propósito, tres puntos.

Uno de los propósitos es que todas las transacciones deben estar sujetas a la finalidad de que el precio de venta de la casa pueda ser pagado en su totalidad. Los tres significados necesarios son: 1. En principio, no solicite una transacción sin recibir la mayor parte del pago de la vivienda. Si el comprador que ya ha realizado la transacción no paga el pago de la casa, debe tomar medidas correctivas, incluido el litigio; 2. Cuando se entrega la casa y se entregan todas las llaves, se cobra el pago total de la casa; el contrato de venta firmado con el vendedor como Para préstamos hipotecarios, si el préstamo hipotecario se utiliza para pagar el precio de compra del vendedor, el banco prestamista emitirá una carta de garantía al vendedor antes de solicitar la transacción, o al comprador, vendedor, y el banco acordarán conjuntamente que el banco pagará el préstamo directamente al vendedor.

7 Proceso de transacción

Todo el proceso de transacción de una casa de segunda mano se divide aproximadamente en las siguientes etapas: (1) El comprador y el vendedor establecen canales de comunicación de información y el comprador comprende la situación general y los derechos de propiedad de la casa, y requiere que el vendedor proporcione documentos legales, incluido el certificado de propiedad de la casa, el documento de identidad y otros documentos. (2) Si la casa proporcionada por el vendedor es legal y puede comercializarse en el mercado, el comprador puede pagar un depósito para la compra de la casa (pagar un depósito para la compra de la casa no es un procedimiento requerido para la venta de casas comerciales), y el comprador y el vendedor firman un contrato de compraventa de vivienda (o contrato de compraventa de vivienda). Después de que el comprador y el vendedor llegan a un acuerdo sobre la ubicación, los derechos de propiedad, el precio de la transacción, el tiempo de entrega, el método de entrega, el tratamiento de los derechos de propiedad, etc. de la casa mediante negociación, las dos partes firman al menos tres contratos de venta de la casa. (3) El comprador y el vendedor solicitan conjuntamente una revisión al departamento de gestión de transacciones inmobiliarias. Después de que el comprador y el vendedor presenten una solicitud al departamento de administración de bienes raíces, el departamento de administración debe verificar los documentos pertinentes, revisar los derechos de propiedad y permitir los procedimientos de transferencia para las casas que cumplan con las condiciones de cotización si no hay derechos de propiedad o son parciales. derechos de propiedad sin el consentimiento por escrito de otros propietarios, la solicitud será rechazada y se prohibirá el comercio. (4) Contrato. El departamento de gestión de transacciones inmobiliarias presentará informes para su aprobación paso a paso en función del estado de los derechos de propiedad de la casa que se comercializa y del objeto de compra, y de acuerdo con la autoridad de aprobación establecida por el departamento de transacciones de antemano. Solo entonces ambas partes podrán hacerlo. a la transacción pasar por los procedimientos de firma de la escritura. Beijing canceló el contrato de compraventa durante el proceso de transacción inmobiliaria, también conocido como "escritura blanca". (5) Pagar impuestos y tasas. La composición de los impuestos y tasas es compleja y depende de la naturaleza de la transacción. Por ejemplo, la composición fiscal de la vivienda comercial, como la reforma de la vivienda, las renovaciones y demoliciones peligrosas y la vivienda asequible, es diferente. (6) Realizar los trámites de transferencia de derechos de propiedad. Después de que las partes de la transacción completen el registro del cambio en los derechos de propiedad en el departamento de gestión de transacciones de bienes raíces, transferirán los materiales de la transacción al departamento emisor. El comprador solicitará un nuevo certificado de propiedad en el departamento emisor. aviso de recepción del certificado de propiedad de la vivienda. (7) Para el comprador del préstamo, después de firmar el contrato de venta de la casa con el vendedor, el comprador y el vendedor acuden al banco prestamista para gestionar los procedimientos del préstamo. El banco revisa el crédito del comprador, evalúa la casa en la que las partes quieren negociar y luego aprueba el préstamo del comprador. Después de que ambas partes completen el cambio de registro de derechos de propiedad y el comprador reciba el certificado de propiedad de la vivienda, el banco emitirá un préstamo único. (8) Después de que el comprador obtenga el certificado de propiedad de la casa y pague el pago completo, y el vendedor entregue la casa y pague todos los honorarios de la propiedad, el contrato de venta de la casa de segunda mano entre las dos partes se ejecutará en su totalidad.

8 Riesgos en las transacciones

¿Cómo evitar los riesgos en las transacciones de vivienda de segunda mano 1? Al firmar un contrato de compra de vivienda con el propietario de una casa de segunda mano, los compradores deben considerar de antemano los peligros ocultos causados ​​por factores como el aumento de los precios de la vivienda, acordar la responsabilidad por incumplimiento del contrato y gestionar los procedimientos de transferencia lo antes posible para Evite los arrepentimientos de la otra parte. 2. Antes de comprar una casa, el comprador debe comprender plenamente los distintos procedimientos necesarios para vender la casa. Lo mejor es elegir profesionales que le brinden asesoramiento legal y luego firmar el contrato cuidadosamente. 3. Al firmar un contrato de compra de una vivienda, el comprador debe exigir a la otra parte que presente pruebas de que tiene derecho a disponer de la casa para la venta o de que otros copropietarios, como marido y mujer, están de acuerdo con la enajenación. 4. Los compradores y vendedores de casas de segunda mano deben elegir una agencia intermediaria formal al realizar transacciones y acordar el contenido acordado por ambas partes por escrito. 5. Para comprender el verdadero estado de la casa que se va a comprar, los compradores deben consultar con el propietario, los vecinos y los promotores antes de comprar la casa. Lo mejor es ir a ver la casa en el lugar y llegar a un acuerdo por escrito sobre cómo hacerlo. asumir la responsabilidad de los problemas de calidad. 6. La ley estipula claramente que las casas construidas en fincas rurales no pueden catalogarse ni comercializarse, y se recomienda a los residentes urbanos que no compren dichas casas porque no están protegidas por la ley.

9 Cinco Pasos Clave

Los cinco puntos clave en las transacciones de vivienda de segunda mano son la valoración del precio de la vivienda. Para los propietarios sin experiencia, fijar el precio demasiado alto dificultará la búsqueda de compradores, mientras que fijar el precio demasiado bajo les provocará pérdidas financieras. Sugerencia: confiar la casa a una empresa intermediaria acreditada y luego realizar una evaluación justa de la casa del cliente mediante el método de comparación de mercado, el método de ingresos y el método de costos. El método común de comparación del mercado requiere que los tasadores tengan una rica experiencia en transacciones, estén familiarizados con los precios del mercado y sean capaces de realizar una evaluación más precisa de los precios de la vivienda en función de la ubicación, orientación, nivel de decoración, antigüedad, etc. de la casa. Los contratos relacionados con transacciones de viviendas de segunda mano a menudo causan disputas porque los contratos no están lo suficientemente estandarizados. Al firmar un contrato, tendemos a prestar atención a muchos detalles, como las instalaciones interiores, los métodos de pago, el tiempo de entrega específico, los impuestos y otros detalles. Sugerencia: si confía en una empresa intermediaria formal y finalmente llega a una transacción de compra y venta, la empresa intermediaria proporcionará un texto de contrato de venta estandarizado y detallado, lo que reducirá muchos problemas tanto para el comprador como para el vendedor y evitará disputas que surjan de contratos irregulares. Posteriormente, el vendedor debe liquidar todos los honorarios de la propiedad y las facturas de calefacción para prepararse para la siguiente etapa de la transferencia de la escritura. Gestionar la transferencia de la escritura de una casa es el paso que requiere más tiempo y mano de obra en el proceso de compra y venta. El manejo de transferencias implica una serie de políticas y regulaciones, y los procedimientos son engorrosos. Debido a la falta de conocimiento sobre transacciones inmobiliarias, experiencia relevante y procedimientos de los departamentos pertinentes, los compradores de viviendas a menudo tienen problemas y hacen las cosas de manera insatisfactoria, consumiendo mucha mano de obra y recursos financieros. Sugerencia: Algunas empresas intermediarias formales pueden manejar transferencias en su nombre. El personal de su departamento de certificación está familiarizado con las políticas, regulaciones y procedimientos relevantes y tiene una amplia experiencia. Por lo tanto, confiar la transferencia de bienes raíces a una empresa intermediaria profesional es la primera opción para la mayoría de los consumidores, lo que ahorra tiempo, esfuerzo y preocupaciones. Saldar la cuota de la casa es el aspecto que más preocupa a los clientes, que van desde cientos de miles hasta cientos de miles. Si algo sale mal, el comprador sufrirá enormes pérdidas. En la compraventa de viviendas existe efectivamente un riesgo de liquidación inmobiliaria. Al comprador le preocupa que haya problemas con la transferencia de la propiedad y no pueda obtener el certificado de propiedad. Al vendedor le preocupa que el certificado de propiedad esté a nombre del comprador y que éste no cumpla con el pago. Sugerencia: En respuesta a la situación anterior, algunas grandes empresas intermediarias formales han lanzado servicios de "mediador intermediario". El comprador entregará el pago de la vivienda a la empresa intermediaria para su custodia, y el vendedor entregará el certificado de título original a la empresa intermediaria para su custodia. El intermediario se encarga de la transferencia de derechos de propiedad para ambas partes. Después de obtener el nuevo certificado de propiedad, el intermediario pagará al vendedor el precio de la vivienda, por un lado, y el nuevo certificado de propiedad al comprador, por otro, garantizando los intereses de ambas partes. La entrega de la propiedad es el paso final de la transacción. Si se puede completar con éxito, el cliente podrá mudarse con tranquilidad y el propietario original ya no será responsable de la casa. Sugerencia: cuando la propiedad se envía para revisión, la empresa intermediaria proporcionará un formulario de revisión de la propiedad para que el comprador y el vendedor lo completen y confirmen. El contenido de la inspección de la casa incluye principalmente: si la propiedad cumple con el contrato; si se han vaciado los muebles de la casa; si se han entregado las llaves; si se han entregado las facturas de agua, luz, gas, teléfono, televisión por cable, etc. han sido resueltos.

10 consejos principales para transacciones de viviendas de segunda mano

1\Es más fiable elegir un intermediario de marca. Aunque con el desarrollo del mercado de la vivienda de segunda mano las transacciones intermediarias se están estandarizando paso a paso, en realidad diversas disputas sobre transacciones todavía afectan a los compradores y compradores de viviendas. Un experto del sector dijo que cuando muchos ciudadanos deciden comprar una casa, normalmente consideran a las grandes empresas como su primera opción. Por un lado, el funcionamiento está relativamente estandarizado; por otro, la vivienda también es abundante.

Consejo de experto: Lo mejor para el vendedor es confiar la casa a algunas empresas intermediarias más grandes. Además de asegurarse más clientes, lo más importante es garantizar la seguridad de la transacción y eliminar preocupaciones.

2\Ambos métodos de agencia tienen sus propias ventajas y desventajas. Generalmente existen dos formas de confiar a un intermediario la venta de viviendas de segunda mano: el método de agencia exclusiva y el método general. Los clientes que optan por la modalidad de agencia exclusiva no pueden confiar la misma casa a otro agente; por lo general, la misma casa puede ser vendida por varios intermediarios al mismo tiempo.

Según los informes, las empresas más grandes suelen firmar contratos de agencia exclusiva con los clientes, mientras que los pequeños intermediarios prefieren contratos generales. Ambos métodos tienen sus ventajas y desventajas: en términos generales, el contrato de agencia exclusiva puede garantizar la seguridad de la transacción; el contrato general puede proporcionar más clientes y favorece la realización de transacciones tempranas, pero puede haber ciertos riesgos durante el proceso de transacción.

3. El período de validez del agente debe ser corto y no largo.

¿Qué debo hacer si firmo un contrato de agencia en exclusiva pero la casa no se puede vender durante mucho tiempo? Esto requiere que el contrato se firme con un período de validez y, si no se puede llegar a un acuerdo dentro del período de validez, el contrato puede rescindirse automáticamente. ¿Cuánto dura el período de validez?

Los expertos creen que el período de validez de la agencia debe ser corto y no largo, generalmente un mes es lo adecuado. Porque si la casa no se puede vender en un mes, pero estás satisfecho con el servicio de la agencia, también puedes optar por renovar el contrato, y la agencia generalmente está dispuesta.

4. "Saltarse" los intermediarios es arriesgado. Algunos vendedores "inteligentes" "se saltan" al intermediario y tratan directamente con el comprador para ahorrarse una tarifa de intermediario después de reunirse con el comprador a través del intermediario. Los expertos creen que, por un lado, es una señal de violación de la integridad por parte de los clientes que venden casas, y por otro lado, también aumenta los riesgos de las transacciones y, en ocasiones, reduce la eficiencia de las transacciones.

Las transacciones de vivienda de segunda mano son un proceso engorroso que requiere muchos documentos y trámites. Una vez que se omite al intermediario, los compradores y vendedores deben manejar estos asuntos en persona, lo que consumirá mucha energía y tiempo, pero reducirá la eficiencia de la transacción.

5. No se puede firmar el "precio de recibo". Según informes de algunas empresas intermediarias, muchos clientes les confían la venta de sus casas, porque les resultan demasiado problemáticos los detalles del contrato, es decir, el importe. dinero que recibirán directamente, piden firmar sólo uno con la empresa "Precio real". En este sentido, la empresa intermediaria se siente bastante avergonzada, porque es una operación ilegal de la empresa intermediaria firmar únicamente un "precio manual" con el cliente.

En el proceso de transacción de una casa de segunda mano, además de la casa en sí, también existen tarifas como impuestos de escrituración, tarifas de transacción y tarifas de intermediación. Si solo firma un "precio manual", definitivamente dejará mucho espacio para que opere el intermediario. Si se encuentra con algunos intermediarios ilegales, se creará un semillero de "operaciones de caja negra". Al final, son los compradores y vendedores los que sufrirán. Por lo tanto, los expertos sugieren que en el proceso de firma de un contrato, todos los fondos deben indicarse claramente, y nunca firmar simplemente un "precio de recibo"

6. Cotizar con calma el precio de la vivienda en los últimos días, el segundo de Shanghai. -Volumen de transacciones de vivienda a mano Reducido. Una de las principales razones es que el precio de las casas de segunda mano ha seguido subiendo durante medio año, lo que ha llevado a que muchos propietarios tengan expectativas demasiado altas sobre la propiedad y hagan ofertas a ciegas, lo que ha resultado en dificultades para cerrar las transacciones.

Los expertos sugieren que los propietarios deben tener tranquilidad y estimar objetivamente el precio de su inmueble a la hora de hacer una oferta. Si no te sientes cómodo, puedes acudir a varios intermediarios y pedir un presupuesto completo.

7. Tenga cuidado al girar la llave. Después de firmar un contrato con una empresa intermediaria, muchos propietarios de casas de segunda mano entregan sus llaves a la empresa intermediaria para evitar la molestia de ver la casa una y otra vez. Los expertos recuerdan que en las transacciones de vivienda de segunda mano hay que tener cuidado a la hora de entregar las llaves.

Muchas empresas intermediarias tampoco recomiendan la práctica de entregar las llaves a los propietarios. Aunque la entrega de llaves es conveniente para que la agencia inspeccione la casa, en caso de emergencias como un robo, el tema de la responsabilidad será muy problemático. Por lo tanto, muchos grandes intermediarios también se muestran cautelosos con los proyectos llave en mano.

8. No entregues la casa por adelantado fácilmente. Durante el proceso de transacción, algunos compradores de vivienda pueden ofrecer varias razones para requerir mudarse antes de completar los procedimientos de transferencia. Los expertos recuerdan que incluso si se firma el contrato de compra de una vivienda, el propietario aún debe pensar en los requisitos para la entrega anticipada antes de realizar los trámites de transferencia.

Aunque el tiempo para transferir los derechos de propiedad se ha acortado considerablemente, todavía demora unos 15 días y aún pueden surgir algunas disputas durante este período. Después de que ocurre una disputa, debido a que la ley actual da prioridad a "proteger los derechos e intereses de los residentes existentes", puede causar algunas pérdidas innecesarias a los propietarios.

9. Deben aclararse los detalles del contrato. Algunos corredores informaron que a veces todavía surgen disputas entre compradores y vendedores después de una transacción. Estas disputas se centran principalmente en detalles, como fondos de mantenimiento, facturas de televisión por cable, facturas de teléfono, etc.

Debido a la falta de experiencia en transacciones de viviendas, los compradores y vendedores tienden a prestar más atención a gastos relativamente grandes, como pagos de la vivienda y honorarios de agencia, durante el proceso de transacción, mientras prestan menos atención a algunos detalles. Si estos detalles se acuerdan previamente antes de firmar el contrato, estas "secuelas" no sucederán. 10. Vender tu propia casa requiere conocimientos. También hay algunas transacciones de casas de segunda mano en el mercado en las que los propietarios no recurren a intermediarios, sino que encuentran compradores a través de presentaciones de familiares y amigos. Respecto a este fenómeno de la venta de viviendas de segunda mano, los expertos recuerdan que es necesario estudiar detenidamente las políticas, procedimientos y procesos pertinentes para las transacciones de viviendas de segunda mano, de lo contrario será difícil completar con éxito todo el proceso de transacción. Si no está familiarizado con él, al menos busque un amigo experto que lo acompañe. 【9】Los detalles recuerdan a los compradores que compren.

Debes prestar atención a siete detalles a la hora de comprar una casa de segunda mano.

1. Primero comprenda la propiedad antes de tomar medidas. Antes de comprar una casa, debe averiguar la propiedad de la misma, ya sea propiedad parcial, copropiedad o sin propiedad. Si los derechos de propiedad de la casa no están claros o hay disputas sobre los derechos de propiedad, la casa no será apta para comprar por muy buena que sea. 2. No es pérdida distinguir los derechos de propiedad de la casa. Existen muchas restricciones sobre las transacciones de viviendas con derecho exclusivo de uso. Al comprar una casa, debe prestar atención a si el título de propiedad refleja todos los derechos de propiedad o sólo el derecho de uso. 3. Es muy importante saber la antigüedad de la casa. Algunos propietarios están tan ansiosos por vender que pueden ocultar deliberadamente cuándo estarán terminadas sus casas. Al mirar una casa, deben prestar atención a los datos de la página topográfica de la escritura de propiedad inmobiliaria para comprender la edad aproximada de la casa. 4. Descubra el área de construcción y el área utilizable. Identificar si el área de construcción y el área útil de la casa coinciden con el certificado de propiedad, y si existen construcciones no autorizadas para evitar reducir el área de la casa comprada. 5. Obtenga más información sobre administración de propiedades, equipos de seguridad, entorno comunitario, suministro de agua y electricidad, etc. Estos factores pueden estar directamente relacionados con la calidad de vida posterior. 6. Inspeccionar exhaustivamente el entorno circundante de la casa. Centrarse en el ruido, los olores nocivos, la contaminación del agua, la basura, la salud y la limpieza de la comunidad. 7. Cuidado con los intermediarios negros. A la hora de comprar una casa de segunda mano, conviene buscar una empresa intermediaria habitual para evitar cometer errores o intermediarios deshonestos que se beneficien de ella.