Análisis de problemas típicos de cálculo en 2010 "Teoría y métodos del tasador de tierras" (8)
Otra información relevante sobre el proyecto es la siguiente:
(1) Los pisos 1.° a 3.° de este edificio son centros comerciales con un área de construcción de 3.000 metros cuadrados, y Los pisos 4 al 15 son edificios de oficinas.
(2) Se prevé que el ciclo de desarrollo del edificio sea de dos años, con una inversión del 60% en el primer año y del 40% en el segundo año.
(3) Una vez terminado el edificio, la empresa planea reservar 2.000 metros cuadrados de espacio para oficinas y explotar el resto mediante arrendamiento. Se espera que las tasas de ocupación de los centros comerciales y edificios de oficinas sean del 90% y 80% respectivamente.
El costo total actual de edificios similares es de 3.000 yuanes por metro cuadrado, el nivel de alquiler de mercado de propiedades similares en centros comerciales es de 300 yuanes/metro cuadrado por mes y el nivel de alquiler de mercado de edificios de oficinas es de 150 yuanes/metro cuadrado por mes.
(4) Después de la investigación, los parámetros relevantes se determinan de la siguiente manera: la tarifa de administración es el 10% del alquiler anual, la tarifa de mantenimiento es el 8% del alquiler, la prima del seguro es el 2% del costo del proyecto, y los impuestos son el 10% del alquiler anual. Además, la tasa de exención de tierras locales es del 8%, la tasa de exención integral es del 10% y la tasa de interés de los préstamos bancarios es del 10%.
(1) Revisar la pregunta
(1) Aclarar el objeto de evaluación y elegir un método adecuado. Esta pregunta trata nominalmente sobre la estimación de préstamos, pero en realidad se trata de calcular los precios de la tierra, y el objetivo es el precio de los derechos de uso de la tierra dentro de un período limitado. Debido a que se trata de arrendamiento de propiedades y hay ingresos, el precio del terreno debe calcularse después de que la propiedad se convierta en un edificio integral. Por lo tanto, se debe considerar una combinación del método de reducción de ingresos y el método residual.
(2) Clarificar el tiempo de evaluación. La fecha de valoración de este objeto de valoración es junio de 5438+octubre de 2000. El intervalo de tiempo es de 2 años desde que el terreno fue transferido y adquirido, y la vida útil restante del suelo es de 48 años.
(3) Definir tipo de precio. Debido a que el préstamo a estimar corresponde al precio total del suelo, durante el proceso de estimación, además de estimar el precio del suelo por unidad de superficie, el resultado final también refleja el precio total del suelo de los derechos de uso de suelo durante 48 años y el préstamo correspondiente. cantidad.
(4) Comprender el contenido de la información. La información proporcionada en las preguntas está entrelazada, así que preste atención a la clasificación al revisar las preguntas. La información relevante incluye: ① Información sobre terrenos y edificios sobre el terreno, como superficie del terreno, tiempo de adquisición del terreno, período de transferencia del terreno, relación de superficie construida, división de derechos de propiedad, durabilidad económica de los edificios, etc. (2) Información de gestión de propiedades similar en el mercado, como niveles de alquiler, gastos operativos de alquiler, etc.; ③ Información sobre desarrollo y construcción de bienes raíces, como costos integrales de construcción e instalación, ciclos de desarrollo, inversiones por fases, etc.; información, como tasa de restauración de tierras, tasa de restauración integral, tasas de interés, etc. En el proceso de resolución del problema, algunos parámetros (como el área de construcción, los centros comerciales correspondientes, la asignación del área del edificio de oficinas, etc.) solo se pueden obtener mediante la conversión de indicadores, y cierta información (como la planificación para reservar 2000 metros cuadrados para oficinas uso, etc.) suele ser confuso. Por tanto, es necesario analizar y clasificar la información y procesarla paso a paso según los requisitos de respuesta de las preguntas.
(2) Selección de ideas y métodos para resolver el problema
1. Selección de métodos
El objeto de valoración es un inmueble en construcción, que generará. ingresos a través de operaciones de leasing. Lo que se requiere es una tasación del precio de los derechos de uso del suelo con una vida útil determinada incluidos en toda la propiedad antes de poder calcular el monto del préstamo. El método de reducción de ingresos se aplica a la valoración de bienes inmuebles con valor ganado y el método del valor residual también se aplica al precio de los terrenos en construcción. En este caso, se debe prestar atención a la revisión del tema y emitir un juicio sobre la elección del método. Se basa principalmente en el supuesto de que es factible utilizar un solo método para la evaluación. Se deben considerar dos métodos. En este problema, es difícil estimar el ingreso neto anual del edificio si sólo se utiliza el método de reducción de ingresos. Si se utiliza únicamente el método residual, el precio del inmueble y la integración inmobiliaria no se pueden obtener directamente. Por lo tanto, es necesario considerar una combinación del método de reducción de ingresos y el método residual.
2. Ideas para solucionar el problema
(1) Utilizar el método de reducción de ingresos para estimar los precios de los inmuebles.
(2) Utilice el método residual para estimar el precio del suelo.
(3) Calcule el monto del préstamo en función de la demanda de préstamo proporcionada en la pregunta.
(3) Fórmulas y pasos de cálculo
1. La fórmula de cálculo principal utilizada en esta pregunta
(1) La fórmula principal involucrada en el método de reducción de ingresos. :
Los ingresos netos anuales de la casa = los ingresos totales por alquiler anual - el costo anual de la casa
Entre ellos: los ingresos totales por alquiler anual = los ingresos totales por alquiler anual de el centro comercial + el total de ingresos anuales por alquiler del edificio de oficinas.
Coste inmobiliario anual = comisión de gestión + comisión de mantenimiento + comisión de seguro + impuestos + depreciación.
Donde: depreciación anual = costo de construcción e instalación ÷ vida de depreciación calculada en base a la vida útil restante del terreno.
La fórmula para calcular los precios inmobiliarios utilizando el método de reducción de ingresos:
P=a/r[1-1/(!+r)n]
Donde: P es el precio del inmueble, A es el ingreso neto anual del inmueble, R es la tasa de disminución integral y N es la vida útil.
(2) Las principales fórmulas involucradas en el método del valor residual son:
Precio del terreno = precio del inmueble-coste total de construcción-intereses-beneficio
( 3) Cálculo de la hipoteca La fórmula principal involucrada en el monto del préstamo:
Monto del préstamo hipotecario = precio del terreno × relación prestable
Pasos de cálculo
(1) Utilice el método de reducción de ingresos Calcule el precio total de la propiedad.
●Calcule el ingreso total anual por alquiler.
Al calcular los ingresos anuales totales por alquiler, debe quedar claro: ① el área total de construcción de la propiedad y la división del área de propiedad de los diferentes tipos de propiedades; ② los ingresos por alquiler de oficinas independientes; los edificios deben calcularse de acuerdo con el precio de mercado; ③ relacionados con la aplicación de ingresos por alquiler de diversos indicadores.
Área total de construcción de bienes raíces = área de terreno × relación de área de piso = 5000 × 3
=15000 (metros cuadrados)
Área de construcción del centro comercial = 3000 cuadrados metros
p>
Área de construcción del edificio de oficinas = 15000-3000
=12000 (metros cuadrados)
Ingresos anuales por alquiler del centro comercial = 300× 3000 × 12 × 90%.
=9720000(yuan)=972(10,000 yuan)
Ingresos anuales por alquiler del edificio de oficinas = 150×12000×12×80% =17280000(yuan)= 1728(10,000 yuan ).
Ingresos anuales totales por alquiler = ingresos anuales por alquiler de centros comerciales + ingresos anuales por alquiler de edificios de oficinas.
=972+1728=2700 (10.000 yuanes)
●Calcule el coste anual del espacio de oficina.
Cuota de gestión anual = alquiler anual × 10% = 2700 × 10% = 2,70 (10.000 yuanes)
Cuota de mantenimiento anual = alquiler anual × 8% = 2700 × 8% = 216 (10.000 yuanes)
Prima de seguro anual=costos de construcción e instalación×2‰=3000×(3×5000)×2‰=90000 (yuanes)=9 (10.000 yuanes)
Año Importe del impuesto = alquiler anual × 12% = 324 (diez mil yuanes)
Depreciación anual = costo de construcción e instalación ÷ 47 = 4500 ÷ 47 = 95,74 (diez mil yuanes)
Lo que hay que tener en cuenta en este paso es que la propiedad se completó y puso en funcionamiento en octubre de 2001 y ya pasó el tiempo para obtener los derechos de uso de la tierra mediante transferencia.
3 años, por lo que la vida útil restante del suelo a octubre de 2001 es de 47 años. Aunque la vida útil económica del edificio indicada en la pregunta es de 70 años, según las leyes y reglamentos pertinentes, la vida útil real del edificio es de 47 años y toda la inversión en el edificio debe recuperarse dentro de la vida útil.
Gastos totales anuales de vivienda: 27216+9+324+95,74 = 914,74 (10.000 yuanes).
●Calcular el ingreso neto anual del local comercial.
Los ingresos netos anuales de la casa: los ingresos totales por alquiler anual - el coste anual de la casa.
= 2700-914,74 = 1785,26 (10.000 yuanes)
●Calcule el precio total de la propiedad.
Supongamos que el hogar es el precio del inmueble, a es el ingreso neto anual del inmueble, r es la tasa de disminución integral y n es la vida útil. Según la fórmula de cálculo del método de ingreso anual finito, existe:
p = a÷r[1-1/(1+r)n]
La tasa de disminución en esta pregunta es la tasa de disminución integral (10%), la vida útil una vez completado el proyecto debe ser consistente con la vida útil del terreno restante, es decir, 50-3 = 47 años.
Según las condiciones conocidas, existen: p = 1785,26/10%×[1-1/(1+10%)47]= 17650,566666666
(2) Utilice el El método residual se utiliza para calcular el valor de la tierra.
●Calcular los costes totales de construcción.
Según las condiciones conocidas, existen:
Costo total del proyecto = área de construcción del proyecto × costo integral de construcción e instalación.
=3000×15000=4500000 (yuan)=4500 (diez mil yuanes)
●Calcular el interés.
El cálculo debe tener en cuenta los intereses de la compra del terreno, la inversión de desarrollo en el primer año y la inversión de desarrollo en el segundo año. Supongamos que el precio del terreno es V, la tasa de interés del préstamo bancario es del 10% y el interés es:
v×[(1+10%)3-1]+4500×60%×[( 1+10%)1.5- 1]+
Cabe señalar que pasan tres años desde la adquisición del terreno hasta la finalización del desarrollo y la construcción, por lo que el período de acumulación de intereses del precio del terreno es tres años, pero se necesitan dos años para completar el desarrollo y construcción, de los cuales el primero se invierte el 60% en un año y el 40% en el segundo año; A menudo se supone que la inversión en el año correspondiente es un número par, es decir, la inversión del primer año se concentra a la mitad del primer año y la inversión del segundo año se concentra a la mitad del segundo. año. Por lo tanto, el tiempo desde la finalización del desarrollo y la construcción es de 1,5 años y 0,5 años respectivamente.
●Calcular ganancias.
Beneficio = costo de construcción e instalación × tasa de retorno de la inversión del proyecto = 4500 × 30% = 1350 (10 000 yuanes)
●Calcule el precio del terreno.
Según la fórmula:
Precio del terreno = precio del inmueble-coste total de construcción-intereses-beneficio
v = 17650.18-4500-0.33v-502.82 -1350
p>
= 8494,26 (diez mil yuanes)
El precio de la tierra es el precio de los derechos de uso de la tierra a 50 años. Considerando que la fecha de evaluación es junio 5438+octubre 2000, la vida útil restante del suelo es de 48 años y necesita ser revisada, por lo que el precio del terreno en la fecha de evaluación es:
8494.26× [1-1/ (1+8%) 48]/[1-1/(1+8%) 50] = 8463,47 (.
(3) Calcular el importe del préstamo hipotecario
La hipoteca monto del préstamo × 70% = 8463,47 × 70% = 5924,43 (10.000 yuanes)
(D) Dificultades de análisis y errores comunes
1. p>( 1) Aplicación integral de métodos Esta pregunta implica la aplicación integral del método de reducción de ingresos y el método residual. Por lo tanto, al resolver el problema, se deben tener en cuenta los pasos operativos de varios métodos de evaluación del precio de la tierra y explicar brevemente. los pasos de cálculo. Evite omitir al responder la pregunta.
(2) Complejidad y selección de información. Como propuesta de cálculo integral, cubre una amplia gama de temas y la información proporcionada. La superposición se realiza de acuerdo con los requisitos de la pregunta y las leyes necesarias, por ejemplo, si los edificios de oficinas de propiedad propia deben considerarse edificios de oficinas con fines de lucro, cómo considerar la relación entre la durabilidad económica del edificio en sí y la vida útil del terreno al calcular la depreciación anual del edificio, etc.
(3) Determinación de supuestos relevantes y momentos y años relevantes Este tema es para evaluar el precio de los derechos de uso del suelo en los proyectos. en construcción con fines hipotecarios, e involucra los principios de evaluación y supuestos previos para este propósito. En primer lugar, comencemos con lo anterior. Desde la perspectiva de la evaluación hipotecaria, generalmente se siguen los principios de conservadurismo y prudencia. La propiedad aún no se ha construido, hay que tener cuidado de si los beneficios de la inversión en tierras se incluyen en el precio de la tierra. En segundo lugar, aunque esta pregunta solo utiliza el método de reducción de ingresos y el método residual, se utiliza el método de reemplazo. Principios básicos de valoración de la tierra, el principio siempre se ha utilizado durante todo el proceso de valoración. De hecho, los candidatos pueden asumir que hay un terreno baldío. Excepto que la vida útil de la tierra es de 50 años, otras condiciones son consistentes con la tierra. incluyendo la adquisición de terrenos y el desarrollo y construcción de bienes raíces y los métodos de eficiencia operativa de bienes raíces, estos supuestos deben ser consistentes con la situación general del mercado y permanecer sin cambios. Luego, los candidatos pueden utilizar métodos y pasos de valoración residual convencionales para evaluar los terrenos baldíos con una utilidad. vida útil de 50 años al momento de valuación establecido en esta pregunta Evaluar el precio de los derechos de uso de suelo, y luego realizar las correcciones anuales necesarias para evaluar el precio del terreno a estimar correspondiente al período de uso de suelo correspondiente al tiempo de valuación. requerido por esta pregunta, finalmente, para la evaluación del precio del terreno del proyecto en construcción, puede implicar una reducción de precio o una corrección de precio de aumento.
Debido a que esta pregunta no está clara acerca de tales condiciones, solo puede ignorarse por el momento. Además, el momento en esta pregunta implica el momento en que se adquiere el terreno, el momento en que comienza la construcción, el momento en que se valora el terreno (es decir, el momento en que se planifica el préstamo bancario) y también implica el momento en que el desarrollo y la construcción se completan y se ponen en producción en El cálculo del interés también implica asumir el momento en que la inversión se concentra en el primer año y en el segundo año; En consecuencia, existen muchas situaciones, como la vida útil de la tierra y la vida de acumulación de intereses para diversas inversiones, que deben definirse claramente. Por lo tanto, se recomienda que los candidatos utilicen un estado de flujo de efectivo para mostrar ingresos y gastos cuando se trata de la aplicación del método del valor residual para ayudar a responder preguntas.
(4) Respecto a la aplicación del método residual en el impuesto sobre las ventas. Para la venta de bienes inmuebles, al utilizar el método del valor residual para evaluar y deducir el precio del terreno del proyecto correspondiente, se deberá deducir el impuesto a las ventas correspondiente. Debido a que esta pregunta considera propiedades de alquiler, las condiciones dadas en la pregunta no involucran factores de impuestos comerciales, por lo que puede ignorar este factor al responder la pregunta.
(5) Revisión anual de los precios de los derechos de uso del suelo. Existe un desfase de 48 años entre el momento de valoración de este proyecto y la fecha de vencimiento de los derechos de uso del suelo, lo que requiere un período de corrección.
2. Análisis de errores comunes
(1) Las preguntas del examen no son lo suficientemente detalladas y la selección del método es inapropiada. Debido a la gran cantidad de información y al entrelazamiento, es fácil tocar solo un poco al revisar las preguntas y elegir apresuradamente un método único para responder las preguntas, lo que a menudo conduce a respuestas "claras y lógicas".
(2) Los conceptos básicos no están claros. Por ejemplo, la relación entre la superficie de construcción, la superficie de terreno y la relación de superficie de suelo, y la relación entre el número de plantas de construcción y la superficie de construcción se confunden, lo que da lugar a errores en la división del área de las propiedades clasificadas.
(3) Elementos faltantes en el cálculo del indicador. Por ejemplo, al cálculo de los ingresos anuales por alquiler de una determinada propiedad le falta la tarifa de alquiler o 12 meses.
(4) Las unidades de medida no son uniformes. Es común que la cantidad de medición se mida en unidades de 10.000 yuanes y 10.000 yuanes, lo que genera desviaciones en los resultados del cálculo.
(5) Respecto a la parte reservada del edificio de oficinas, esta pregunta debe asumir que se opera mediante arrendamiento y calcular ingresos virtuales, de lo contrario puede causar omisiones.
(6) Cálculo de la depreciación. Si bien la vida útil económica del edificio bajo esta condición es de 70 años, debido al impacto del período de uso del suelo, la depreciación debe calcularse con base en la vida útil del inmueble de 47 años después de su finalización.
(7) La selección de puntos temporales y años relacionados es confusa.
(8) En el cálculo de intereses no se prestó atención a los diversos gastos involucrados y su momento de ocurrencia, o no se utilizó el método de cálculo de intereses dinámico.
(9) No se ha modificado la vida útil restante del suelo.