Informe de investigación de bienes raíces comerciales de Xining de 2007

Informe de investigación de bienes raíces comerciales de Xining 2007

1. Descripción básica

1.1 Introducción a Xining

Xining es la capital de la provincia de Qinghai Se encuentra entre el enfrentamiento entre las montañas del norte y del sur en el valle de Hehuang de la meseta Qinghai-Tíbet. Pertenece al sistema montañoso Qilian. El río Huangshui, afluente del río Amarillo, atraviesa el área urbana desde el oeste. al este. La ciudad tiene una superficie total de 7.665 kilómetros cuadrados, con una superficie urbana de 350 kilómetros cuadrados y una superficie urbana de 75 kilómetros cuadrados. Es el centro político, económico, cultural, educativo, científico y educativo, de transporte y comunicaciones de la provincia. La población total de la ciudad es de 2,1273 millones y la tasa de urbanización es del 59,59%. Gobierna cuatro distritos: este de la ciudad, centro de la ciudad, oeste de la ciudad y norte de la ciudad, y tres condados: Datong, Huangzhong y Huangyuan. Además de la Zona de Desarrollo Económico y Tecnológico de Xining (a nivel nacional), el Nuevo Distrito de Chengnan y el Nuevo Distrito de Haihu en construcción.

Xining es una típica ciudad de inmigrantes, donde se reúnen múltiples grupos étnicos y conviven múltiples religiones. Xining está situada en la intersección de la meseta de Loess y la meseta de Qinghai-Tíbet, la zona agrícola y la zona de pastoreo, y las culturas Han y Tibetana. Es la única ciudad central de la meseta de Qinghai-Tíbet con una población de más de. un millón Tiene una población inmigrante de un millón, incluidos los han. Hay 34 grupos étnicos, incluidos los hui, los tibetanos, los tu, los mongoles y los salar, entre los cuales la población minoritaria es de 543.600, lo que representa el 25,55% de la población total. Con la aceleración del desarrollo de la región occidental y el ritmo de la construcción de transporte moderno, se ha formado una red de transporte con Xining como centro que irradia a toda la provincia. Las carreteras nacionales 315 y 109 recorren todo el territorio, las autopistas y las primeras líneas. Las carreteras de primera categoría se extienden en todas direcciones y los ferrocarriles se extienden en todas direcciones, con un kilometraje total de vías de más de 1.300 kilómetros. La finalización y apertura del ferrocarril Qinghai-Tíbet ha convertido a Xining en el eje central del ferrocarril de la meseta Qinghai-Tíbet.

Xining es una ciudad abierta del interior designada por el Consejo de Estado. Ha establecido relaciones de cooperación económica y comercial y de intercambio cultural con muchas ciudades y regiones nacionales y extranjeras. Festivales como el "Festival Yu Qianxiang", la "Feria de Qingqing" y el "Tour de la carrera ciclista internacional en ruta del lago Qinghai" que se celebran cada año en Xining han ampliado aún más su popularidad e influencia en China. En 2006, el PIB regional alcanzó los 28.161 millones de yuanes, un aumento del 14,5% con respecto al año anterior; la inversión total en activos fijos sociales fue de 14.104 millones de yuanes, un aumento del 21,98%; del 20,1%; el ingreso disponible per cápita de los residentes urbanos fue de 9.334,63 yuanes, un aumento del 11,16%; el ingreso neto per cápita de los agricultores fue de 2.950,99 yuanes, un aumento del 13,82%; las ventas minoristas totales de bienes de consumo alcanzaron 11.951 millones de yuanes; , un aumento del 14,5% %.

Xining tiene un alto ranking en la provincia. La población representa el 38,84% de la provincia, el PIB representa el 43,93% de la provincia, la inversión en activos fijos representa el 33,61% de la provincia, los ingresos del presupuesto general local representan el 33,5% de la provincia y las ventas minoristas de bienes de consumo social El importe total representa el 66,35% del total provincial. Durante el período del "Undécimo Plan Quinquenal", propusimos tomar la Perspectiva Científica sobre el Desarrollo como guía y construir una sociedad armoniosa como objetivo para fortalecer Xining y servir a toda la provincia, haciendo de Xining una ciudad empresarial con un excelente entorno de inversión y un lugar habitable con buena ecología en la ciudad de la región de la meseta Qinghai-Tíbet, una ciudad pionera en reforma y apertura, una ciudad cultural con ricas connotaciones y una ciudad central regional moderna armoniosa y estable en la meseta Qinghai-Tíbet.

1.2 Descripción general de la situación actual del sector inmobiliario

Los tres indicadores principales del desarrollo inmobiliario en Xining en 2006 incluyen inversión, área de construcción y área de ventas. A partir de los datos estadísticos, debería ser un año de ajuste gradual. En 2007, factores políticos, diversos aumentos de costos, el lanzamiento de desarrollo de nuevos distritos y la renovación de la antigua ciudad impulsarán una nueva ronda de inversión en desarrollo inmobiliario:

1.2.1 En 2006, la escala de los bienes raíces La inversión en desarrollo disminuyó año tras año y el uso y la estructura de la vivienda La proporción se mantiene relativamente estable y el desarrollo inmobiliario se encuentra en un año de ajuste gradual y está listo para el desarrollo.

(1) El volumen total de inversión disminuyó año tras año:

En 2006, la inversión total en desarrollo inmobiliario en la ciudad de Xining fue de 2,48 mil millones de yuanes, un año después. -una disminución interanual del 3,9%, y el área total de desarrollo de viviendas comerciales fue de 3,75 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 9,6, incluidos 3,1 millones de metros cuadrados de edificios residenciales, básicamente lo mismo que en el mismo período del año pasado, contabilizando. para el 82,5 del volumen total de desarrollo; 170.000 metros cuadrados de espacio para oficinas, una disminución interanual del 39,3, lo que representa el 4,5 del volumen total de desarrollo; 15,3%, representando el 13% del volumen total de desarrollo.

(2) Las ventas en el mercado inmobiliario están creciendo rápidamente:

Las ventas en el mercado inmobiliario de la ciudad de Xining están creciendo rápidamente y el volumen acumulado de transacciones de viviendas comerciales (incluidas las viviendas en preventa) en todo El año ha disminuido mientras que el volumen total de desarrollo ha disminuido, sin embargo, alcanzó 1.3459 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 173,4%.

(3) El precio de venta de las viviendas comerciales aumentó y el aumento fue en forma de onda:

De enero a septiembre de 2006, el aumento en el precio de venta de las viviendas cayó un 0,1 puntos porcentuales respecto al mismo período del año pasado, y las ventas de viviendas comerciales de nueva construcción Los precios aumentaron un 2,3% interanual y el aumento cayó 0,1 puntos porcentuales. Desde marzo, al entrar en la temporada alta de ventas de viviendas, el precio de las viviendas comerciales de nueva construcción se ha recuperado, mostrando una tendencia de aumento primero y luego de caída. Especialmente de marzo a mayo, el aumento fue obvio, aumentando en 6,0, 6,1 y 5,6. respectivamente, retrocedió en 3,2, 1,2, 0,7 y 1,5, y el aumento acumulado de enero a septiembre fue de 3,1, un aumento de 0,4 puntos porcentuales en comparación con el mismo período del año pasado. Entre los distintos tipos de residencias, las residencias ordinarias aumentaron un 3,3% interanual. Entre ellas, el precio medio de las residencias de varios pisos fue de 1.933 yuanes por metro cuadrado, un aumento del 4,5% interanual. de residencias de gran altura fue de 2.370 yuanes por metro cuadrado, un aumento interanual del 2,1%. Los aumentos fueron de 1,6 y 0,6 puntos porcentuales, respectivamente. Cayó el incremento interanual de los precios no residenciales. De enero a septiembre, aumentó un 0,2% interanual y la tasa de aumento cayó 1,7 puntos porcentuales interanual. Entre ellos, los precios de los edificios de oficinas aumentaron un 0,2% y la tasa de aumento cayó un 2,5 por ciento. puntos, y los precios de las viviendas comerciales y de entretenimiento aumentaron un 0,2%, y la tasa de aumento cayó 0,6 puntos porcentuales. El crecimiento de los precios volvió a recuperarse en el cuarto trimestre. El precio medio de venta residencial en la ciudad de Xining fue de 1.940 yuanes por metro cuadrado, un aumento de 213 yuanes o 10,99 en comparación con el mismo período del año pasado. El volumen de ventas de viviendas comerciales durante todo el año fue de 2.152 millones de yuanes, y el precio medio de las viviendas comerciales fue de 2.022 yuanes por metro cuadrado, de los cuales el precio residencial fue de 1.940 yuanes por metro cuadrado, un aumento de 145 yuanes y 213 yuanes respectivamente. respecto al mismo período del año pasado.

1.2.2 En 2007, factores como las políticas de la ciudad de Xining y el crecimiento de los ingresos de los principales grupos de consumidores provocaron corrientes subyacentes.

(1) La Orden No. 138 de la Administración Estatal de Impuestos impone el impuesto al valor agregado de la tierra, lo que aumenta el costo de los promotores inmobiliarios:

La industria inmobiliaria en Xining es básicamente Una industria de inversión local fomentada, por lo que en los últimos años, el impuesto al valor agregado de la tierra para los desarrolladores está exento o diferido. La implementación de la Orden No. 138 este año ha causado diversos grados de tensión a los desarrolladores en Xining. Algunos desarrolladores incluso propusieron que retirarían su inversión si la aceptaban. Las cadenas de capital de muchos promotores ya son muy estrechas y los elevados impuestos pueden poner a algunas empresas en riesgo de quiebra. Algunos promotores inmobiliarios ya han tomado medidas para incorporar el aumento de los costes en los precios de la vivienda. Durante la investigación y la visita, aprendimos sobre la Villa Internacional desarrollada por China Real Estate Yinchuan Company, Jianhui Jiayuan desarrollada por Jianhui Real Estate, Wuyi Jiayuan desarrollada por Gansu Xinsha Real Estate Company, la Comunidad Xinyuan y la Comunidad Wuhuan desarrollada por Qinghai Telecom Real Estate Development. Los precios de propiedades inmobiliarias como el edificio comercial Wuhuan han aumentado en diversos grados (el aumento de precios oscila entre 50 y 100 yuanes por metro cuadrado).

(2) Ajuste de las tarifas de apoyo a la construcción urbana:

Las nuevas tarifas de apoyo urbano de Xining se han introducido oficialmente. Las tarifas de apoyo han cancelado la clasificación y están unificadas en 60 yuanes/metro cuadrado. , que es más bajo que el uso original de la tierra de primera clase. El precio de 25 yuanes por metro cuadrado se ha más que duplicado. El precio medio de las residencias Taihexiang Garden recientemente inauguradas por Hemu Real Estate (sobre plano) es de 2.700 yuanes/metro cuadrado, y el precio medio de los edificios de oficinas es de 3.430 yuanes/metro cuadrado. Shangri-La Phase II (varios pisos) desarrollado por Jiangsu Weiye también está ajustando su precio de apertura.

(3) Crecimiento de los ingresos de los principales grupos de consumidores:

Los principales grupos de consumidores de bienes raíces de Xining se concentran principalmente en instituciones públicas, algunas empresas estatales con alta eficiencia, empleados jubilados de instituciones públicas estatales y del condado y empresas industriales y comerciales Los trabajadores por cuenta propia, incluidas las instituciones públicas y los de instituciones estatales y del condado, son la principal fuerza en la compra de propiedades residenciales de "alta gama" en Xining el año pasado, el público de Xining. Las instituciones ajustaron los salarios y sus expectativas para la compra de viviendas aumentaron. Como resultado, muchos desarrolladores inmobiliarios tienen expectativas de aumentos de precios. Se estima que en Xining durante la temporada alta de ventas de bienes raíces (marzo a junio), habrá precios significativos. aumenta.

(4) Cambios en la estructura de la vivienda y los conceptos de consumo:

La reforma de la comercialización de viviendas del sistema de vivienda de Xining no ha provocado que las empresas e instituciones se retiren por completo del campo de la inversión en vivienda personal. Productos de estructura de vivienda El grado de culturalización no es alto. El año pasado, con el continuo fortalecimiento de la política inmobiliaria nacional, el concepto de consumo de vivienda de los residentes urbanos comenzó a cambiar y los individuos se convirtieron gradualmente en los principales compradores de viviendas comerciales. Las empresas de desarrollo inmobiliario de Xining se convertirán gradualmente en los principales proveedores de viviendas comerciales. en la sociedad. La inversión residencial en bienes raíces seguramente reemplazará a las empresas e instituciones como el cuerpo principal de la inversión residencial urbana. Con el cambio en los conceptos de consumo de vivienda, la base de demanda potencial de vivienda seguirá aumentando este año, el precio y la demanda de volumen de vivienda comercial. en Xining aumentará el efecto catalítico.

1.2.3 Con apoyo económico y mejores políticas, las perspectivas de desarrollo de la industria inmobiliaria son prometedoras.

El continuo aumento de la inversión del país en la región occidental, especialmente en las industrias basadas en recursos de Qinghai (petróleo, fertilizantes potásicos, metales no ferrosos, energía hidroeléctrica), ha promovido el desarrollo rápido y sostenido de la economía de Xining y ha creado un Una buena base para el desarrollo de la industria inmobiliaria de Xining ha sentado una base económica sólida. Se estima que en 2006, el ingreso disponible per cápita de los residentes urbanos de Xining aumentó en más del 15%. El aumento del ingreso disponible de los residentes mejoró su capacidad de consumo residencial y trajo enormes oportunidades comerciales a la industria inmobiliaria de Xining. Además, la expansión del marco urbano del nuevo distrito de Haihu ha creado un amplio espacio para el desarrollo inmobiliario en Xining. La reconstrucción de la ciudad antigua ha promovido el rápido desarrollo inmobiliario en Xining, marcando el comienzo de raras oportunidades de desarrollo para. la industria inmobiliaria en Xining. Se espera que el área de construcción y nueva construcción continúe aumentando este año, el número de propiedades recientemente inauguradas continúe aumentando y el volumen total de desarrollo continúe expandiéndose.

2. Investigación empresarial

La antigua tienda "Grand Cross Department Store" y la nueva "Xidan and Wangfujing Department Store" *** constituyen juntos el centro comercial más próspero de Xining. Como calle principal del distrito comercial central, West Street tiene muchas tiendas de marca a ambos lados y un gran flujo de gente de compras. Es la zona de compras preferida de la gente de Xining. Con el buen progreso de la planificación urbana, el ritmo de la migración comercial general hacia el oeste de la ciudad se está acelerando gradualmente. Se cree que en un futuro próximo, Shengli Road reemplazará a West Street y se convertirá en la primera calle comercial principal de Xining.

2.1 Mapa de distribución de proyectos comerciales

2.2 Resumen de datos de la encuesta de proyectos

A través del estudio de las propiedades comerciales existentes en Xining, los datos estadísticos se resumen en el siguiente tabla por números de mapa:

NO.1

Nombre del proyecto comercial, ubicación, terreno, información del edificio, formato y distribución comercial, distribución del alquiler

Piso 30 , Wusi West Road, ciudad de Xining, ciudad de Huitong Phoenix Un edificio comercial y residencial, de los cuales 1-5F son edificios comerciales con una sola planta de 4000 m2 y 6-30 pisos son residenciales. Se entregará en mayo. -Junio ​​de este año y 4-5F es un edificio de oficinas

1-3F casa La ciudad está hablando

Grado comercial: rango medio

Estado comercial:

Aún no abierto

Otra información sobre el proyecto: ¿El espacio comercial está separado para la venta?

Precio unitario de venta 1F: 10.000 yuanes/m2

2F: 7.000 yuanes/m2

3F: 5.000 yuanes/m2

Precio medio: 1 -3F: 7.600 yuanes/m2

Nota: La mitad del piso 4 y todo el piso 5 se han vendido como edificios de oficinas.

Para edificios residenciales superiores al 6F, el precio inicial es de 2040 yuanes/m2, aumentando en 35 yuanes/m2 por piso, hasta un máximo de 2950 yuanes/m2.

( Nota: 1-3F La ciudad de muebles para el hogar está en conversación)

NO.2

Nombre del proyecto comercial, ubicación, terreno, información del edificio, formato y distribución comercial, distribución del alquiler

Yiwu Trade City, Xining City, Huayuan North Street y East Un edificio comercial de 4 pisos en la intersección de Guan Street, con un área total de construcción de aproximadamente 16.000 m2 1 piso: zapatos de cuero para hombres y mujeres 2 piso: pequeño electrodomésticos, grandes almacenes, artículos de papelería

3P: ropa barata 4P: cortinas, ropa de cama

1P: 220 yuanes/m2*mes

2P: 300 yuanes/ m2*mes

3F: 150-180 yuanes/m2*mes

4F: 80 -100 yuanes/m2*mes

Grado empresarial: medio y bajo grado

Estado del negocio:

Bueno

Otra información sobre el proyecto: Si las literas están separadas El precio de venta es

Unidad de venta precio

Nota: El contrato para esta propiedad vence en 2008. Escuché del propietario de Yidong Commercial City que el gobierno planea construir un hotel. Los operadores del centro comercial lo niegan y el contrato de arrendamiento podrá renovarse después de 2008. 1F: tienda interna de 7 m2, un depósito del centro comercial de 5.000 yuanes, una tarifa de transferencia de 50.000 yuanes, una tarifa de transferencia de 1.500 yuanes y, después de la transferencia, el alquiler del centro comercial será de 4.700 yuanes por trimestre y 200 yuanes en impuestos.

NO.3

Nombre del proyecto comercial, ubicación, terreno, información del edificio, formato y distribución comercial, distribución del alquiler

Yidong Trade City, Huayuan South Street y Dongguan, ciudad de Xining Un edificio comercial de 4 pisos en la intersección de la calle principal, con un área total de construcción de aproximadamente 14.000 m2 1F:

2F:

3F:

4F:

Grado empresarial: gama media a baja

Estado empresarial:

Bueno

Otro información sobre el proyecto: ¿Si las tiendas están separadas para la venta?

Precio unitario de venta

Tenga en cuenta que el período del contrato es de 20 años. La tarifa de gestión para cada piso del 1 al 4F será. se mantendrá en 160 yuanes/mes durante los primeros cinco años (libre de impuestos durante los primeros 3 años). Después de 5 a 10 años, el aumento anual máximo no excederá los 20 yuanes/mes durante 10 años. La tarifa de transferencia es de 6.000 a 7.000 yuanes por atraque, con un promedio de 7 a 8 m2 por atraque.

NO.4

Nombre del proyecto comercial, ubicación, terreno, información del edificio, formato y distribución comercial, distribución del alquiler

Huitong Shopping Plaza, Wusi Street, Xining Ciudad, cerca de comerciantes de carriles de tráfico Vivienda integrada, con un área total de construcción de 126.000 metros cuadrados, -1F-4F área de un solo piso de 4.000 metros cuadrados -1F-3F: Supermercado Hualian de Beijing

4P: catering, entretenimiento

Grado comercial: gama media a alta

Estado comercial:

Bueno

Otra información sobre el proyecto: ¿Si las tiendas están separadas para la venta?

Precio unitario de venta-1F: Mantener

1F: 12000/㎡

2F: 6000/㎡

3F: 4000/㎡

4F: 3880/㎡

Nota: El desarrollador proporciona una rentabilidad fija del 10% antes de impuestos por año durante 10 años, con retorno único el primer año y retorno anual posterior

NO.5

El nombre del proyecto comercial se encuentra en Información de construcción del terreno, formato comercial y distribución, distribución del alquiler

La calle Wusi de la ciudad de Limeng Shangdu Xining se encuentra junto a Jiaotong Lane y es un complejo comercial y residencial -1F-3F son edificios comerciales, con una superficie de una sola planta de 3000 m2 - 1F-. 1F: Electrodomésticos Suning

2-3F: Ropa, muebles para el hogar

Grado comercial: gama media a alta

Estado comercial:

Pruebe Business

Otra información sobre el proyecto: si las tiendas se venden por separado

Precio unitario de venta Precio de venta de la tienda de la calle 1F: 25.000 yuanes/m2

Interior tienda: 13.000 yuanes/m2

Tenga en cuenta que Suning se llevó 6.000 m2 (arrendamiento por 10 años). El contrato estipulaba que no debería haber grandes locales comerciales similares a electrodomésticos alrededor del centro comercial. La promotora lo vende en régimen de arrendamiento, quedando para sí 3.000 m2 y vendiendo el resto.

NO.6

Nombre del proyecto comercial Ubicación Terreno Información de construcción Tipo de negocio comercial y distribución Distribución de alquiler

Wantong Shopping Plaza La calle Wusi en la ciudad de Xining está adyacente a Traffic Alley Complejo comercial y residencial, edificios comerciales 2F-4F, 4 pisos sobre rasante con un área de construcción de 50.000 m2, gran centro comercial

Grado comercial:

Estado comercial:

Cerrar

Otra información sobre el proyecto: Si las tiendas se venden por separado

Precio unitario de venta 1F: 20000/㎡

2F: 10000/㎡

3F: 8000/㎡

4F: 6000/㎡

Nota: Se lanzará en 2005. El desarrollador proporcionará un 12- devolución de arrendamiento de un año, y el arrendamiento de 12 años proporcionará un reembolso de impuestos único durante los primeros 3 años del 9,8% por primera vez, y un reembolso fijo del 11% durante los próximos 3 a 6 años, 11. % para los 7-10 años, y un reembolso fijo del 12% para los 11-12 años, con reembolsos trimestrales. Debido a que el desarrollador no sabía mucho sobre las operaciones comerciales, perdió 100 millones de yuanes a finales de 2006.

NO.7

Nombre del proyecto comercial Ubicación Terreno Información de construcción Tipo de negocio comercial y distribución Distribución de alquiler

Intersección de Wusi Street y Weibo Lane, Xining City, International Children's City Los edificios comerciales y residenciales integrados, 1-4F son edificios comerciales con una superficie de un solo piso de 1800 m2. Se prevé que todos los suministros relacionados con los niños sean de 380 yuanes/m2*mes para las tiendas de la calle 1F, 200 yuanes/m2. *mes para tiendas interiores y 160 yuanes/m2* para alquiler de 2 pisos.

Grado comercial: rango medio

Estado comercial:

No operativo

Se desconoce otra información sobre el proyecto, si las tiendas están separado para la venta

Precio unitario de venta

Tenga en cuenta que su plan de negocios es el único en Xining.

NO.8

Nombre del proyecto comercial, ubicación, terreno, información del edificio, formato y distribución comercial, distribución del alquiler

Hotel Jianguo (Internacional), intersección de Jianguo Road y Qiyi Road El edificio está diseñado para tener 2 pisos subterráneos y 20 pisos sobre rasante, con un área total de construcción de 30244 m2. Hotel con derechos de propiedad

Grado empresarial: hotel de 4 estrellas<. /p>

Estado del negocio:

Operación de prueba

Otra información sobre el proyecto: ¿El espacio de la tienda está separado para la venta?

El precio unitario de venta es 3860 yuanes/m2

Observaciones: El único hotel con derechos de propiedad en Xining, con rendimientos estables en 9 años, la tasa de rendimiento anual es 11,1 y hay 15 días de derechos de vida libres cada año y apreciación ilimitada; Garantía por 40 años. Los inversores pueden salir libremente después de un año y recibir capital e ingresos; 15 días de estancia gratuita cada año, Huitong Group pagará el alquiler según lo previsto y se reembolsará el alquiler de un año por compras en efectivo después de recuperar todos los costos y ganancias después de nueve años; , Huitong Group puede pagar el precio original Recompra. Debido a la interferencia del gobierno, el proyecto se detuvo después de vender la mitad.

2.3 Resumen de los datos de la encuesta de las tiendas a lo largo de la calle

Nombre de la calle, área comercial, descripción del alquiler, tarifa de transferencia

Lado sur de West Street

Ropa de mujer Área: 100m2 Alquiler: 300.000/año Tarifa de transferencia: 80.000

Área de traje de hombre: 70 m2 Alquiler: 248.000/año Tarifa de transferencia: 70.000

Área de especialidad denim : 60 m2 Alquiler: 200.000/año Tarifa de transferencia: 60.000

Lado norte de West Street

Área de ropa de mujer: 30 m2 Renta: 10.000/mes Tarifa de transferencia: 70.000

Área de ropa de mujer: 30 m2 Alquiler: 14.000/mes Tarifa de traspaso: 70.000

Área de pequeños almacenes: 15 m2 Alquiler: 60.000-70.000/año Sin tarifa de transferencia

Calle nombre del área comercial, descripción del alquiler, tarifa de transferencia

Área de grandes almacenes de tabaco y licores en el lado sur de Shengli Road: 70 m2 Alquiler: 90 yuanes/m2*No transferible por mes

Área de monopolio de Cordyceps: 75 m2 Alquiler: 80 yuanes/m2*intransferible por mes

Área de grandes almacenes de tabaco y licores: 20 m2 Alquiler: 58 yuanes/m2*intransferible por mes

Alquiler de ropa en el lado norte de Shengli Road: 70-80 yuanes/m2*No transferible por mes

Área del famoso tabaco y vino: 210 m2 Alquiler: 178.000/año no transferible

Alquiler de pequeño almacén departamental: 70 yuanes/m2*No transferible por mes Traspaso

2.4 Pequeño Mercado de Ropa Profesional

Mercado Callejero de la Democracia:

Alto volumen de tráfico, principalmente comercio minorista de ropa de gama baja. Una tienda promedio cerca del centro del mercado, con una superficie de 120 m2, se alquila por unos 35.000 yuanes al año una tienda con una buena ubicación cerca de la entrada y salida del mercado, con una superficie de 6 m2; , se alquila por unos 25.000 yuanes al año.

Mercado del Callejón Comercial:

Como una calle de ropa estilo callejón conectada directamente con Shengli Road y Wusi Road, tiene un gran flujo de personas, un negocio de ropa de baja calidad y un ambiente pobre. El área de importación y exportación relativamente bien ubicada tiene una superficie de 10 a 15 m2 y el alquiler es de 45.000 a 50.000 yuanes al año; la tienda en el medio tiene 135 m2 y el alquiler es de 200.000 yuanes al año;

3. Investigación inmobiliaria

3.1 Mercado residencial

3.1.1 Estructura de apartamentos

En 2006, el área de apartamentos de Mercado de viviendas comerciales de Xining Principalmente de 90 a 144 metros cuadrados, lo que representa entre el 65 y el 70% de la oferta y demanda total del mercado. El precio se mantiene básicamente en alrededor de 1.900 yuanes por metro cuadrado para edificios residenciales de menos de 90 metros cuadrados, especialmente de menos de 60 metros cuadrados. metros, la demanda del mercado es pequeña y, al mismo tiempo, la oferta del mercado. La mayoría de los apartamentos de menos de 60 metros cuadrados son apartamentos de gran altura, por lo que el precio medio es relativamente más alto que el de otros tipos de apartamentos.

(Tabla 3-1)

Área unitaria (10.000 metros cuadrados) Número de unidades (unidades) Transacción

Precio promedio

(yuanes)

Aprobación

Proporción de preventa

() Actual

Proporción de ventas

() Aprobación Proporción de preventa p>

() Proporción de ventas reales

()

≤60㎡ 3,62 2 1,99 1 557 4 439 3 2079

60-80 ㎡ 7,48 5 3,60 2 997 7 486 4 1871

80-90㎡ 15,44 10 11,83 8 1754 13 1365 10 2085

90-100㎡ 16,33 11 19,92 13 1 3 2095 15 1898

100-120㎡ 38.73 26 44.22 28 3548 26 4018 30 1798

120-144㎡ 41.37 27 44.07 28 3130 23 3379 25 1937

144- 180 ㎡ 21,50 14 21,81 14 1394 11 1405 10 2054

>180㎡ 7,25 5 8,21 5 355 3 330 2 2515

Total 151,72 100 155,64 100 3435 10 0 13517 100 1902

Tabla 3-1: Tabla estadística de unidades residenciales y precios promedio de transacción en 2006

3.1.2 Estructura de precios

A juzgar por la aprobación de viviendas comerciales en preventa En 2006, la oferta del mercado El rango de precios es principalmente de 2.000 a 3.000 yuanes por metro cuadrado, mientras que las transacciones reales del mercado son principalmente de 1.500 a 2.500 yuanes por metro cuadrado. Entre ellos, la oferta y la demanda total en el rango de precios de 2.000 a 2.500 yuanes/metro cuadrado está relativamente equilibrada, mientras que la oferta total en el rango de precios de 1.000 a 2.000 yuanes/metro cuadrado es significativamente menor que el volumen total de transacciones, y la oferta total en el rango de precios por encima de 2.500 yuanes/metro cuadrado es significativamente mayor que el volumen de transacciones. El volumen total y el rango de precios por debajo de 1.000 yuanes/metro cuadrado representan una pequeña proporción de la oferta y la demanda total. (Tabla 3-2)

lt; 1000 1000-1500 1500-2000 2000-2500 2500-3000 ≥3000

Área de preventa aprobada 2,32 33,13 30,23 42,37 42,62

Área de ventas real 4.28 39.54 47.94 41.86 20.23 1.19

Número aprobado de unidades en preventa 208 3230 2724 3600 3673

Número real de unidades vendidas 14 335 3622 4239 3577 107

Tabla 3-2: Cuadro estadístico de precios de venta residencial y número de unidades en 2006

3.1.3 Estructura regional

A juzgar por el volumen de transacciones en 2006 , el volumen de transacciones en el distrito de Chengxi es relativamente grande, representando el 33% del volumen de transacciones de la ciudad. Los volúmenes de transacciones del distrito de Chengdong y del distrito de Chengbei son básicamente los mismos, representando 17 y 18 transacciones respectivamente en el distrito de Chengzhong y en la zona de desarrollo económico y tecnológico; los volúmenes son básicamente los mismos, representando 12; el volumen de transacciones del Nuevo Distrito de Chengnan es el menor, representando solo 8. El precio promedio de transacción en cada distrito es de 1.868 yuanes/metro cuadrado en el distrito de Chengdong, que está cerca del precio promedio de la ciudad de 1.334 yuanes/metro cuadrado en el nuevo distrito de Chengnan y es el más bajo de la ciudad de 2.193 yuanes/metro cuadrado en el distrito de Chengxi. es el más alto de la ciudad; y 2.114 yuanes/metro cuadrado en el distrito de Chengzhong. Dado que estos dos distritos son principalmente edificios de gran altura, y la infraestructura y las instalaciones de apoyo ambiental en estos dos distritos son mejores que las de otros distritos urbanos. la demanda es relativamente fuerte y los precios de la vivienda son relativamente altos.

Los precios promedio en el distrito de Chengbei y la zona de desarrollo económico y tecnológico son 1.609 yuanes/metro cuadrado y 1.489 yuanes/metro cuadrado respectivamente, ambos más bajos que el precio promedio de la ciudad. (Tabla 3-3)

Proporción de área urbana y número de unidades

Distrito de Chengdong 26,06 17 2110 18

Distrito de Chengxi 52,10 33 4306 32

Nuevo distrito de Chengnan 12,94 8 964 7

Distrito de Chengbei 27,55 18 2565 19

Distrito de Chengzhong 18,10 12 1616 12

Zona de desarrollo económico y tecnológico 18,91 12 1656 12

Tabla 3-3: Tabla estadística de superficie residencial y número de unidades en 2006

3.1.4 Tipo de inversores

Basado en estudios de mercado datos y visitas inmobiliarias, en Xining Investors se pueden dividir en las siguientes categorías:

La primera categoría son los funcionarios públicos de altos ingresos, que son más educados y más racionales, con una proporción de 5; La categoría son inversores locales. Los jubilados de prefecturas y condados tienen diversos ingresos y ahorros en sus manos, y sus inversiones se ven muy afectadas por la publicidad. La proporción es 15; la tercera categoría son algunos pequeños propietarios de industrias basadas en recursos (minerales de metales no ferrosos, especialidades locales, constructores, etc.) Este tipo de personas prestan atención a los rendimientos de las inversiones y a los operadores que prestan gran atención al alquiler. -regresar para proteger sus intereses. La proporción es 20; la cuarta categoría es un cierto tipo de propietarios de circulación comercial, con una proporción del 50-60% Su inversión se utiliza principalmente para los edificios comerciales que operan, y básicamente eligen. establecimientos comerciales (tiendas de calle) que sean propicios para sus propias operaciones comerciales para uso propio. Este tipo de personas representan la gran mayoría de los bienes raíces comerciales, y los inversores extranjeros también son este tipo de inversores.

3.2 Mercado de oficinas

Precio de alquiler (venta) del lote nombrado

Arrendamiento del lote principal en el distrito comercial central del centro comercial Wangfujing: 30 yuanes /mes Tarifa de propiedad: 1,7 yuanes / m2* venta mensual: 3.000 yuanes / m2

Arrendamiento en la principal calle comercial cerca de la calle Wusi: 45 yuanes/mes

Arrendamiento alrededor del proyecto cerca Shengli Road: 27-28 yuanes/mes

Con el aumento de la demanda y la instalación de empresas extranjeras y otros factores, el mercado de alquiler de oficinas en Xining se ha vuelto cada vez más activo, con un aumento interanual. del 1,7%. En comparación con el auge de las ventas del mercado residencial, la tasa de desocupación de los edificios de oficinas en Xining ha aumentado en el pasado, lo que ha provocado un débil aumento de los precios de los alquileres. Sin embargo, todavía se encuentra en el período de digestión y ajuste. Mientras el posicionamiento del desarrollo sea preciso y se eviten productos homogéneos, y mejorando las instalaciones y servicios de soporte de software y hardware, el mercado de oficinas de Xining aún puede seguir calentándose.

4. Proyectos en venta

4.1 Propiedades residenciales

Nombre de propiedad regional Área en venta (m2) Precio de venta promedio (yuanes/m2)

Edificio Integral de Chengxi Shengli Road

Comunidad de Reasentamiento de Wantong

Jardín Empresarial Xianglong

Hermoso Jardín 2774.02

2367.46

1256.56

2698.22 1117

3809

1194

2116

Jardín de la ciudad junto al río

Jardín Taikang

Jardín Guanghe

Comunidad Jincuiyuan 132.21

1084.12

1227.72

4018.54 1601

1143

1305

1367

Jardín Chengdong Times

Pueblo Internacional

Edificio comercial y residencial Bayi

Comunidad Beiyuan

Comunidad Ruijingyuan 490,21

316,91

2437,59

176,48

373,82 1399

1804

1325

1299

1229

Chengbei Kangning Comunidad 3758.15 1651

4.2 Propiedades comerciales

Actualmente no hay propiedades puramente comerciales en construcción en Xining, que son principalmente propiedades comerciales y residenciales.

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