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Gestión de fondos inmobiliarios: gestión del capital de trabajo en la industria inmobiliaria
El capital de trabajo es el fondo más líquido de la empresa y las condiciones operativas de la empresa están respaldadas principalmente por el capital de trabajo. Dado que la industria inmobiliaria es una industria típica intensiva en capital con las características de un gran monto de inversión, un alto coeficiente de riesgo, un largo tiempo de rotación del capital y una larga cadena de suministro, la gestión del capital de trabajo de las empresas de desarrollo inmobiliario es particularmente importante. Este artículo selecciona cinco empresas cotizadas reconocidas en la industria inmobiliaria de China, recopila sus datos financieros de 2009 a 2011, analiza la gestión del capital de trabajo de toda la industria inmobiliaria y proporciona referencias para las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias.
Palabras clave: capital de trabajo, liquidez y capacidad operativa de la industria inmobiliaria
Resumen: El capital de trabajo es el capital de alta liquidez más grande de la empresa. Las condiciones operativas de la empresa dependen principalmente del capital de trabajo. Dado que la industria inmobiliaria es una industria típica intensiva en capital con grandes cantidades de inversión, altos factores de riesgo, largos tiempos de rotación de capital y largas cadenas de suministro, la gestión del capital de trabajo de las empresas inmobiliarias es particularmente importante. Este artículo selecciona cinco empresas reconocidas en la industria inmobiliaria de mi país, recopila sus datos financieros de 2009 a 2011, analiza la gestión del capital de trabajo de toda la industria inmobiliaria y proporciona cierta referencia para las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias.
Palabras clave: capacidad operativa de liquidez del capital de trabajo de la industria inmobiliaria
Hoy en día, el sector inmobiliario de China se ha convertido en una industria relativamente madura, pero después del bautismo de la crisis financiera, el sector inmobiliario ya no es ya Ha habido un alto crecimiento y altas ganancias en el pasado. En medio de muchas fluctuaciones, la gestión del capital de trabajo en la industria inmobiliaria también ha atraído mucha atención.
1. Teoría de la gestión del capital de trabajo
1.1 Capital de trabajo
Este artículo utilizará el capital de trabajo en un sentido estricto, es decir, capital de trabajo neto, para el análisis. . El capital de trabajo en un sentido estricto se refiere a la cantidad neta de capital de trabajo, es decir, la diferencia entre los activos circulantes y los pasivos circulantes. La liquidez y solvencia de los activos de una empresa se pueden medir mediante el capital de trabajo neto combinado con el índice circulante y el índice rápido.
1.2 Gestión del capital de trabajo
La gestión del capital de trabajo es la gestión de los activos y pasivos corrientes de la empresa. Si una empresa quiere operar y operar con normalidad, debe contar con una cantidad adecuada de apoyo de capital de trabajo. Las empresas necesitan obtener los activos líquidos necesarios mediante financiación a corto plazo. La gestión del capital de trabajo incluye principalmente dos aspectos: gestión de cantidades y métodos de recaudación de fondos. Las empresas pueden lograr la combinación óptima de ambos mediante mecanismos internos de conversión de capital. En términos de gestión, se deben considerar el momento y la estabilidad de la realización de los activos.
1.3 Gestión del capital de trabajo en la industria inmobiliaria
La gestión del capital de trabajo en la industria inmobiliaria es el centro de la gestión financiera inmobiliaria. Se refiere a la gestión del capital de trabajo por parte de bienes raíces. empresas inmobiliarias en actividades de promoción, construcción, comercialización y explotación. Gestión y control. El desarrollo inmobiliario, como residencias, edificios de oficinas, instalaciones comerciales y de entretenimiento, incluida la correspondiente construcción de infraestructura, requiere una gran inversión de capital. En las primeras etapas de desarrollo y construcción, la empresa es la que más necesita fondos y el período de recuperación de los gastos también es muy largo.
El objetivo de la gestión del capital de trabajo de las empresas inmobiliarias es mejorar la tasa de utilización de los fondos y la eficacia de la oferta de fondos. El proceso de operación de capital de las empresas inmobiliarias es complejo, con grandes inversiones de capital y un largo período de recuperación. Por lo tanto, fortalecer la gestión del capital es un vínculo importante para garantizar el desarrollo saludable de las empresas inmobiliarias.
2. Estado actual de la gestión del capital de trabajo en la industria inmobiliaria.
Aquí, selecciono cinco empresas cotizadas líderes en la industria inmobiliaria de China para analizar sus declaraciones de resultados, activos y pasivos. Cuadro de 2009 a finales de 2011 y estado de flujo de efectivo. Las cinco empresas son Vanke, Poly, Gemdale, Rongsheng y Beichen. En el análisis de la estructura de activos y pasivos, utilicé el método de media aritmética para calcular los activos y pasivos de toda la industria.
2.1 Análisis de liquidez del capital de trabajo
2.1.1 Análisis de la estructura de activos corrientes
En comparación con los activos no corrientes, los activos corrientes tienen características de baja rentabilidad y bajo riesgo.
Si los activos corrientes de una empresa representan una proporción mayor de los activos totales, significa que los riesgos financieros de la empresa son menores y su rentabilidad es menor.
En la Tabla 1, podemos ver que los activos totales de la industria inmobiliaria de China están aumentando. Entre los activos de las empresas inmobiliarias, la proporción de activos circulantes es muy alta y representa alrededor del 95% en promedio. Se puede observar que los activos circulantes son la sangre de las empresas inmobiliarias. Entre los activos circulantes, el inventario representa la mayor proporción, alrededor del 70%, y la proporción está en una tendencia ascendente. Debido a la particularidad de la industria inmobiliaria, los inventarios generalmente se refieren a inmuebles terminados, inmuebles en construcción y barras de acero, cemento y placas adquiridas para la construcción de viviendas. Sin embargo, la venta de una casa es diferente a la venta de otros bienes pequeños. El valor de la casa es alto y muchos clientes necesitan pedir dinero prestado a los bancos para pagar el pago inicial. En la era posterior a la crisis financiera, para reducir las burbujas industriales, el gobierno introdujo una serie de medidas como restricciones de compra y aumento del índice de reservas de depósitos, lo que hizo más difícil para las empresas inmobiliarias rotar el inventario. Cuanto más inventario tiene una empresa, menos líquidos son en general sus activos. Entre los activos corrientes, las cuentas por cobrar también representan una cierta proporción, alrededor del 10. La posibilidad de recuperar las cuentas por cobrar depende en gran medida de las condiciones operativas de la empresa que debe el dinero. Para las empresas inmobiliarias, la liquidez del inventario y las cuentas por cobrar es más similar a la de los activos a largo plazo. Se puede observar que los fondos monetarios de las empresas inmobiliarias representan sólo alrededor del 15% y tienen una gran liquidez.
2.1.2 Análisis de la estructura del pasivo corriente
Los pasivos corrientes, también conocidos como pasivos a corto plazo, se refieren a las deudas que una empresa necesita pagar dentro de un ciclo operativo. El tamaño de los pasivos corrientes afecta la capacidad de una empresa para pagar la deuda a corto plazo. Como puede verse en el Cuadro 2, la industria inmobiliaria tiene una gran deuda. El sector inmobiliario es una industria con alta inversión y lenta rotación. Las empresas ordinarias no pueden tener tantos fondos propios y deben adoptar la forma de pasivos. En la industria inmobiliaria, el índice de pasivo corriente es relativamente alto, alrededor de 70, y está en aumento. La razón por la que las empresas inmobiliarias prefieren los pasivos corrientes es que el costo de los pasivos corrientes es menor que el de los pasivos a largo plazo. Analizando más a fondo los datos del Cuadro 2, podemos ver que entre los pasivos corrientes de las empresas inmobiliarias, la proporción de cuentas recibidas por adelantado ha superado el 50%. Las empresas inmobiliarias primero reciben el pago inicial de los clientes y luego utilizan estos fondos de forma eficaz. Los anticipos de cuentas no constituyen una presión real para el pago de la deuda, pero se convertirán en ingresos operativos de la empresa a medida que se liquide el proyecto. Sin embargo, la posibilidad de recibir a tiempo una gran cantidad de anticipo depende de las ventas de la empresa. Sólo si las ventas de la empresa están en auge, la empresa podrá recibir una gran cantidad de pagos por adelantado para activar el efectivo. Una vez que la industria inmobiliaria muestre una tendencia a la baja, el aumento de activos actual de la empresa se verá afectado.
2.1.3 Análisis de solvencia a corto plazo
El ratio rápido es el ratio entre los activos congelados rápidamente y los pasivos circulantes, que se puede utilizar para medir la capacidad de los activos circulantes para pagar los pasivos inmediatamente. Los activos congelados rápidamente son la diferencia entre activos circulantes e inventarios.
Las diferentes industrias tienen diferentes ratios de rapidez, por lo que no existe una respuesta estándar a la pregunta de cuál debería ser el ratio de rapidez. La industria de bienes raíces tiene las características de una gran proporción de inventario. Hay riesgos de ventas y subvaloración del inventario, por lo que el índice rápido de la industria de bienes raíces es más valioso que el índice actual.
La experiencia sugiere que el ratio de liquidez ideal debería ser l. Si el ratio de liquidez de la empresa es inferior a 1, se considerará que la solvencia a corto plazo es baja, pero esto es sólo una visión general.
El mercado inmobiliario de China comenzó a recuperarse a mediados de 2009, con ventas estables, aumento de volumen y precio, grandes cantidades de efectivo retirado y un fuerte aumento en el ratio de rápido movimiento en comparación con 2008. Según datos financieros de años anteriores, el ratio de congelación rápida de Vanke aumentó rápidamente de 0,143 en 2008 a 0,59 en 2009. Sin embargo, a partir de mayo de 2010, la situación del mercado ha empeorado y el ratio rápido ha disminuido en comparación con 2009. En 2011, los ratios rápidos de las cinco empresas disminuyeron y se mantuvieron en torno al 0,4.
2.2 Análisis de la capacidad operativa del capital de trabajo
2.2.1 Análisis de gestión de efectivo
El efectivo en un sentido estricto solo se refiere al efectivo disponible. El efectivo en sentido amplio también incluye diversos equivalentes de efectivo, como valores negociables, depósitos bancarios y fondos en tránsito. Si no hay suficiente efectivo como garantía, la empresa puede tener dificultades con el flujo de caja y no poder seguir operando. Sin embargo, si tiene demasiado efectivo, la empresa también se verá afectada porque el efectivo es un activo que genera pocos ingresos.
Si posee demasiada moneda, existe un problema de costo de oportunidad. Aquí elegimos efectivo en un sentido amplio.
Como se puede ver en la Tabla 4, los días de rotación de efectivo de Poly y Rongsheng están disminuyendo año tras año, lo que indica que la gestión de efectivo de estas dos empresas ha mejorado. Los días de facturación de las otras tres empresas fluctuaron, lo que indica que la gestión monetaria y de fondos de estas empresas no es completamente controlable y que factores inciertos también afectarán la gestión de la empresa. Entre ellos, los días de rotación de Gemdale y Beichen son de alrededor de 270 días, lo que indica que su rotación de capital es relativamente lenta.
2.2.2 Análisis de la gestión de cuentas por cobrar
Las cuentas por cobrar se refieren a la cantidad de dinero que una empresa debe cobrar de los compradores o destinatarios de servicios debido a ventas, prestación de servicios, etc. pagado en nombre del comprador. Aunque la empresa ofrece negocios de crédito, lo que puede aportar ciertos beneficios a la empresa, también pagará un precio determinado, como el riesgo de incumplimiento de pago, dificultades para cobrar las cuentas por cobrar, etc. En la industria inmobiliaria, las cuentas por cobrar son relativamente pequeñas en comparación con los activos, lo que está determinado por las características de la industria. La industria inmobiliaria es una transacción en efectivo y los pagos iniciales son su principal fuente de ingresos.
Como se puede ver en la Tabla 5, Gemdale administra muy bien sus cuentas por cobrar. Los días de rotación de sus cuentas por cobrar se mantienen dentro de los 40 días y la velocidad de rotación se acelera año tras año. En 2011, los días de respuesta fueron sólo 12 días, muy por detrás de muchas empresas. Las otras cuatro empresas tienen mayores días de rotación de cuentas por cobrar y aumentan año tras año. Los días de rotación de cuentas por cobrar de Vanke en 2011 alcanzaron 780, más de dos años. Se puede ver que Vanke tiene problemas con la gestión de cuentas por cobrar en las actividades operativas diarias. Poly tiene una situación similar. Para mejorar la liquidez de los activos, las empresas deberían acelerar el cobro de las cuentas por cobrar. Si bien una alta tasa de rotación de cuentas por cobrar puede indicar que la empresa tiene una gran liquidez para cobrar los pagos, este indicador también debe controlarse dentro de ciertos límites.
2.2.3 Análisis de la gestión de inventarios
En la industria inmobiliaria, el inventario representa la mayor proporción de los activos circulantes. Además de materias primas, consumibles de bajo valor y un pequeño número de casas desarrolladas, gran parte del inventario se compone de terrenos y casas listas para el desarrollo y en construcción.
Como se puede ver en la Tabla 6, la tasa de rotación de inventario en la industria de bienes raíces es relativamente lenta y se necesitan 2,5 años para que el inventario mínimo se convierta en fondos monetarios. La rotación de inventario más alta en Beichen fue de 3.000 días en 2011, lo que equivale a 8,2 años, lo que indica que la situación de las ventas de casas terminadas en Beichen no es la ideal. En términos generales, la rotación de inventarios lleva más de cuatro años y la tasa de rotación se desacelera año tras año, lo que también ilustra la feroz competencia en la industria inmobiliaria. La gestión de inventario afectará la rotación y realización general del capital de la empresa, y afectará la rentabilidad y la capacidad de pago de la empresa.
3. Gestión del capital de trabajo de empresas inmobiliarias
A través del análisis de los datos anteriores y combinados con los antecedentes generales de la industria inmobiliaria, podemos ver que la industria inmobiliaria todavía tiene los siguientes problemas en la gestión del capital de trabajo Problema:
3.1 Hay mucho inventario.
A través del análisis de datos anterior, podemos ver que las empresas del sector inmobiliario generalmente tienen más problemas de inventario. En el sector inmobiliario, el inventario se refiere principalmente a terrenos no urbanizables, casas en construcción y casas terminadas. La cantidad de inventario se ve directamente afectada por las ventas en la industria inmobiliaria. Desde finales de 2009, el mercado inmobiliario ha seguido una tendencia a la baja. Las débiles ventas han provocado directamente retrasos en el inventario de las empresas. El retraso en el inventario se ha visto agravado por el aumento de las reservas de algunas empresas para la expansión estratégica. Para las empresas inmobiliarias, el inventario es la garantía de su desarrollo futuro, pero también es la principal fuente de riesgo.
3.2 Alto ratio de endeudamiento
A través del análisis de la estructura de la deuda, se puede ver que el ratio activo-pasivo de la industria inmobiliaria es relativamente alto. Debido a las numerosas y estrictas condiciones para la financiación de capital y la oferta pública inicial de empresas inmobiliarias en mi país, es imposible que una sola empresa dependa exclusivamente de sus propios fondos para el desarrollo, por lo que muchas empresas optan por recaudar fondos de los bancos, lo que da lugar a una Alto ratio de endeudamiento en el sector inmobiliario. Un ratio de endeudamiento más alto pondrá a la empresa bajo mayores riesgos y presiones financieras.
3.3 Solvencia débil
En la industria inmobiliaria, la capacidad de la empresa para realizar activos ha disminuido en los últimos tres años, la liquidez de los activos ha disminuido y la tasa de congelación rápida ha disminuido. disminuyó significativamente. Esto se debe a que la proporción del inventario de la empresa ha aumentado en gran medida. Si hay problemas en el proceso de ventas de la empresa y los fondos están inmovilizados, es probable que afecte la capacidad de la empresa para pagar las deudas a corto plazo.
Por lo tanto, las empresas inmobiliarias deben tomar medidas oportunas para promover las ventas de productos y activar el efectivo, mejorando así gradualmente la solvencia de la empresa.
3.4 Baja eficiencia en la operación de activos. A través del análisis de las capacidades de operación del capital de trabajo, se puede ver que la industria inmobiliaria tiene una baja eficiencia en la operación de capital y un largo tiempo de rotación. Durante el proceso de transacción, muchas empresas todavía tienen problemas con el cobro de las cuentas por cobrar. Los métodos y condiciones de las ventas a crédito no consideran plenamente la cuestión de la recuperación de capital. El inventario, que representa la mayor proporción de los activos, ha experimentado ventas lentas y cambios semanales lentos en el inventario a medida que el mercado inmobiliario se ajusta a la baja. La rotación de inventario de algunas empresas ha alcanzado los 7 u 8 años, lo que da un poco de miedo, por lo que los operadores del sector inmobiliario deben prestar atención a la eficiencia.
Conclusión
La industria inmobiliaria es una industria muy sensible a las condiciones económicas, y su ascenso y caída también pueden predecir tendencias macroeconómicas. El capital de trabajo de la industria de bienes raíces es para la industria de bienes raíces lo mismo que la industria de bienes raíces es para la macroeconomía. La gestión del capital de trabajo puede mostrar la tendencia de desarrollo de la industria de bienes raíces. Por lo tanto, sólo fortaleciendo la recaudación de fondos, adoptando múltiples canales de financiación y mejorando los niveles de gestión de fondos podremos garantizar el funcionamiento normal de las empresas inmobiliarias y el desarrollo fluido de los proyectos, y permitir que la industria inmobiliaria, el soporte básico de nuestra economía nacional, para florecer.
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Sobre la autora: Zhang Shuchen (1990-), mujer, nacionalidad Han, nativa de Nantong, Jiangsu, Facultad de Economía y Gestión, Universidad Jiaotong de Beijing.
(Afiliación del autor: Facultad de Economía y Gestión, Universidad Jiaotong de Beijing)
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