Si quieres comprar una casa de segunda mano, ¿a qué debes prestar atención? ¿Alguna vez te has reunido con Zhangdian en Zibo, Shandong?
2. ¿Cómo comprobar el título de propiedad de segunda mano?
Las transacciones de "viviendas de segunda mano" son generalmente transacciones entre individuos, por lo que, en comparación con las viviendas comerciales vendidas por promotores, la complejidad de la transacción puede ser más difícil. Especialmente para la comprensión de los derechos de propiedad, sólo a través del departamento de gestión de la vivienda y la identidad del vendedor los compradores pueden obtener información real. A continuación se presentarán los derechos de propiedad y los procedimientos para investigar "casas de segunda mano".
Para comprender los derechos de propiedad de una casa, el primer paso para un comprador es pedirle al vendedor que proporcione documentos legales, incluido el certificado de propiedad de la propiedad, el certificado de identidad, el certificado de calificación y otros documentos.
El certificado de derecho de propiedad se refiere al "Certificado de Propiedad de Vivienda" y al "Certificado de Derecho de Uso de Suelo". Los documentos de identidad se refieren al documento de identidad, al permiso de trabajo y al libro de registro del hogar. El certificado de calificación se refiere a la verificación de las calificaciones de ambas partes de la transacción. Por ejemplo: al vender una vivienda comercial, es necesario verificar el certificado de calificación de administración y desarrollo de la vivienda del vendedor, el agente debe verificar si el poder es válido * * * si hay una casa en venta, otro * * * consentimiento; Se requieren certificados. Otros documentos se refieren a: para arrendamiento de propiedad, verificar el contrato o certificado de que el arrendatario ha renunciado al derecho de tanteo; * * * Si existe una propiedad, verificar el contrato o certificado de que alguien ha renunciado al derecho de tanteo; una propiedad ganadora, consulte el aviso de ganancia y el comprobante correspondiente.
El segundo paso es consultar con el departamento de administración de propiedades correspondiente sobre la fuente de los derechos de propiedad de la propiedad comprada. El método de verificación específico es:
Verificar el registro de derechos de propiedad. Incluyendo:
1. ¿Quién es el propietario? Si * * * posee una propiedad, preste atención a la proporción de derechos de propiedad y la forma de propiedad de cada * * * 2. Número de documento, es decir, el número de documento para el procesamiento de la transacción. Si el solicitante desea obtener el documento completo, puede utilizar este número para obtener una copia del documento de la parte correspondiente; 3. Fecha de registro, que es la fecha de firma de la transacción; 4. Precio de la transacción, que es la transacción; precio de la transacción. Los investigadores deben tener en cuenta que si el precio de la transacción está marcado como "precio de transacción parcial", significa que el precio de la transacción incluye no sólo la casa, sino también otros productos inmobiliarios 5. Otros contenidos, como el plano de la casa;
El tercer paso es comprobar si existe una carga de deuda sobre la casa. Los registros de títulos de propiedad solo registran la autenticidad de los derechos de propiedad del propietario y los hechos de la transacción original. En cuanto a las deudas y obligaciones contraídas durante el funcionamiento de la casa, asegúrese de comprobar los documentos justificativos pertinentes. Incluyendo: contrato de hipoteca, arrendamiento, etc. , pero también obtenga más información sobre el monto del préstamo y los reembolsos, los intereses y los montos del alquiler para obtener una comprensión más profunda de la propiedad. Además, los compradores de vivienda también necesitan saber: si la casa está hipotecada, si ha sido sellada por el tribunal, etc. Por último, hay que recordar a los compradores de vivienda que, a la hora de comprar una casa de segunda mano, deben averiguar especialmente si el origen de la casa que están comprando es una casa vendida mediante reforma habitacional. Debido a que, de acuerdo con las regulaciones pertinentes sobre reforma de vivienda, las casas compradas por empleados urbanos a precios estándar o precios de costo no pueden comercializarse dentro de los cinco años posteriores a la compra, después de cinco años, si la casa se vende, la unidad de propiedad original también tiene; el derecho de tanteo. Puede haber problemas si compras una casa como esta.
En definitiva, si un comprador de vivienda quiere conocer los verdaderos derechos de propiedad de una casa, no sólo debe pedir al vendedor todos los documentos de derechos de propiedad y leerlos atentamente, sino también acudir a la administración de la vivienda. departamento para verificar los registros de derechos de propiedad de la propiedad. Sólo comparando los dos podrán conocer claramente todos los detalles de los derechos de propiedad de la casa sin perderse nada.
3. ¿Qué impuestos y tasas hay que pagar al comprar una casa de segunda mano?
1. Impuesto sobre la escritura: (recaudado por la Oficina Municipal de Supervisión de la Propiedad de Vivienda) Si una persona compra una casa ordinaria para uso propio, el impuesto sobre la escritura se aplica en función del precio de transacción o precio guía × 1,5; en otros casos (como compra individual de vivienda no anual o compra unitaria, etc.).
) se cobran a 3;
2. Tarifa de transacción: (cobrada por el Centro Municipal de Comercio de Bienes Raíces) precio de transacción o precio guía × 0.5
3. Precio de transacción de vivienda municipal (cobrado por la Oficina de Supervisión de Derechos de Propiedad) o precio guía × 0,5;
4.
Desde la perspectiva de la relación de intereses de los derechos de propiedad, los derechos de propiedad incompletos, incluidas las formas antes mencionadas de derechos de propiedad de la vivienda, tienen las siguientes características:
1. Los derechos son relativos y los derechos del propietario son limitados.
En el proceso de compra y venta de casas con derechos de propiedad completos, como casas comerciales y casas privadas, los derechos del vendedor casi no están restringidos por políticas y puede vender la casa a cualquier comprador. Este no es el caso de las casas con derechos de propiedad incompletos. A menudo tienen restricciones en cuanto al número de años de residencia y requieren el consentimiento del empleador. Algunos también imponen restricciones a los compradores de viviendas, exigiendo que se dé prioridad a las autoridades nacionales de vivienda, a las unidades o a los compañeros de trabajo, o restringiéndola a familias de ingresos bajos y medios con dificultades de vivienda.
En la actualidad, el Consejo de Estado prohíbe explícitamente las actividades comerciales en forma de derechos de propiedad de bienestar y derechos de propiedad limitados.
2. El objeto de los derechos es relativo, y el ámbito de la vivienda es limitado.
El ámbito de la vivienda con plenos derechos de propiedad no está sujeto a restricciones políticas, pero la política de vivienda es diferente. Las unidades en diferentes regiones tienen límites estándar en el área de vivienda para funcionarios y empleados de diferentes niveles.
3. El contenido de la propiedad es relativo y su poder es limitado.
El propietario de una casa con plenos derechos de propiedad tiene derechos exclusivos y absolutos sobre la posesión, uso, renta y disposición de la casa, y además tiene los correspondientes derechos completos de propiedad del suelo (derechos de uso). El poder de estos derechos de propiedad incompletos es relativo y limitado, y no tienen derechos de propiedad completos sobre la tierra. En términos de derechos de posesión y uso, generalmente solo el dueño de la propiedad y su familia pueden usarla, y otras personas no pueden ocuparla y usarla, en principio, no está permitido usar viviendas con derechos de propiedad relativos para obtenerla; Se permiten ingresos o sólo ingresos parciales bajo ciertas condiciones.
1. Cómo medir el área de una casa de segunda mano
El primer paso para medir el área es medir el área. Medir los metros cuadrados no es difícil, pero no es tan simple como podría pensar el comprador de vivienda promedio. Hay algunos requisitos técnicos a tener en cuenta.
En primer lugar debemos investigar el alcance de los derechos de propiedad de la vivienda de segunda mano, la titularidad y uso de las cuatro plazas cuando en un mismo edificio se encuentran diferentes inmuebles, debemos averiguar el del propietario; propia parte y * * * parte y las partes adyacentes El alcance de los derechos de propiedad de la casa puede evitar la situación embarazosa de infringir los derechos de propiedad de otras personas en circunstancias desconocidas.
La segunda cuestión a la que hay que prestar atención a la hora de medir es cómo tratar el espesor de las paredes interiores y exteriores. Necesitamos determinar si la pared divisoria es una pared * * o una pared prestada. Si el tabique pertenece a dos hogares, se denomina muro * *. Si los derechos de propiedad de la partición pertenecen al vecino, se llama "muro prestado". Al medir, si es una "** pared", se debe medir la línea central de la pared; si es una pared prestada, solo se puede medir la pared interior de la casa. No midas la pared o aumentará el área.
A la hora de medir la superficie de una casa de segunda mano, en la mayoría de los casos es necesario medirla por tramos, lo que provocará errores acumulativos. Por lo tanto, es mejor tirar de la cinta métrica hasta el final de cada medición y dibujar un punto de alineación al mismo tiempo para minimizar errores. Otra forma de reducir el error es tener paciencia y medir varias veces. En términos generales, el valor medio de varias mediciones es más preciso y fiable que el valor obtenido de una sola medición. Por supuesto, la diferencia en los resultados de cada medición no puede ser demasiado grande, de lo contrario habrá problemas. Si la longitud del lado está dentro de los 5 metros, la diferencia entre las dos medidas no puede exceder los 8 centímetros; si la longitud del lado está dentro de los 10 metros, la diferencia entre las dos medidas no puede exceder los 10 centímetros; si la longitud del lado está dentro de los 20 metros; diferencia entre las dos medidas No debe exceder los 11 cm si la longitud lateral está dentro de los 30 metros, la diferencia entre las dos medidas no debe exceder los 20 cm;
Medir casas de segunda mano es relativamente sencillo, mientras que medir escaleras es relativamente complicado. Las medidas deben realizarse basándose en la longitud horizontal proyectada de la escalera.
Si la vivienda de segunda mano tiene entreplanta, además de medir la longitud lateral del marco circundante, también se debe medir la altura para calcular la superficie.
La estructura interna de las casas normales de segunda mano suele ser rectangular, lo que resulta más fácil de medir. Sin embargo, también existen algunas viviendas de segunda mano cuyas estructuras internas son polígonos irregulares, como paralelogramos, trapecios, etc., que se pueden descomponer en la medida de lo posible en triángulos para facilitar la medición y el cálculo.
Si hay un arco en la esquina, solo se puede descomponer en triángulos tanto como sea posible para los cálculos de medición. Por supuesto, no olvides aumentar el grosor de la pared.
Finalmente, quiero hacer una pregunta sobre los gobernantes. Es una buena idea comprobarlo antes de utilizar la cinta métrica. El método consiste en utilizar una regla de acero de 30 metros de largo para su aprobación. Si el error entre las dos reglas es superior a 10 cm, es necesario ajustarlo antes de su uso.
2. Cómo repartir la superficie del terreno de las casas de segunda mano
Además de repartir la superficie edificable, hay otra superficie que hay que calcular y repartir: la área de uso de suelo.
Si un número de terreno es exclusivo de los derechos de propiedad de una familia, entonces el área de terreno de la familia incluye el área de vivienda, el patio, el terreno de patio y otros. Lo que es más común, por supuesto, es que muchos hogares tengan el mismo número de terreno, por lo que el rango de uso del suelo de cada hogar incluye área de la casa, terreno exclusivo, patios compartidos, etc. Los requisitos de asignación deben ser separados, asequibles y la suma de las áreas de terreno utilizadas por cada hogar debe ser igual al área total del terreno. Sin embargo, siempre hay una diferencia entre los dos. Si el error está dentro del rango permitido, se debe ajustar según la superficie de terreno utilizada por cada hogar.
Entonces, ¿cómo repartir la superficie del patio de un terreno? El principio es calcular en función de la proporción del área de construcción ocupada por cada hogar. Aquí hay una fórmula:
El terreno asignado a los residentes en el mismo patio = el área del patio utilizado en la parcela / el área total de construcción en la parcela x el área de construcción de cada hogar .
Además de repartir la superficie del patio, si los derechos de propiedad de la casa pertenecen a cada hogar, el principio general de reparto de la superficie del terreno también se basa en la proporción de la superficie de construcción ocupada por cada hogar. La fórmula es la siguiente:
El área de uso de suelo asignada a cada hogar = el área de uso de suelo total del edificio/el área total de construcción del edificio x el área de construcción de cada uno familiar.
3. Cómo calcular el área de construcción de casas de segunda mano
El área útil de casas de segunda mano es relativamente fácil de medir. Simplemente siga el método anterior para medir con cuidado, mida todas las áreas utilizables de la habitación y luego use una fórmula de área simple para averiguarlo. En la operación real, el problema más problemático es el cálculo del área de construcción de casas de segunda mano, porque esta parte del área en realidad no es utilizada por los residentes, o no es utilizada solo por los residentes, y se incluirá. en ello.
Según las normas, las siguientes partes constructivas de las casas de segunda mano deben incluirse en el área de construcción:
Si se trata de un edificio de una sola planta, no importa la altura que tenga. Como es el edificio, se computará como de una sola planta. Su área de construcción se calculará con base en el área horizontal periférica sobre la pared exterior del edificio. Pero si un edificio de una sola planta tiene varios pisos, también se debe calcular el área del edificio.
Si se trata de un edificio de un solo piso con luces altas y bajas, el área del edificio debe calcularse por separado. Cuando la luz alta es una luz lateral, la longitud horizontal entre las superficies exteriores de los frontones en. los dos extremos sobre los pies se multiplica por la superficie exterior sobre los pies Calcule el ancho horizontal desde la superficie hasta el borde exterior medio del tramo alto cuando el tramo alto está a la mitad del tramo, calcule multiplicando la longitud horizontal entre. las superficies exteriores de los frontones en los dos extremos sobre los pies por el ancho horizontal del borde central de la columna.
Por supuesto, el área de construcción de un edificio de varios pisos se calcula en función de la suma de las áreas de construcción de cada piso. El piso inferior se calcula en función del área horizontal periférica sobre el exterior del edificio. pared Sin embargo, cabe señalar que a partir del segundo piso Para comenzar, es necesario calcular en función del área horizontal periférica de la pared exterior.
La introducción anterior se basa básicamente en el cálculo del área de construcción de toda la casa de segunda mano. Por supuesto, normalmente no mucha gente puede comprar una casa totalmente usada. Si la casa de segunda mano es propiedad de un solo hogar, entonces el área de construcción del hogar es naturalmente la suma de toda el área de construcción y no hay problema de prorrateo.
Si existen sótanos, semisótanos, almacenes subterráneos, estacionamientos subterráneos, almacenes subterráneos y sus correspondientes entradas y salidas, el área de edificación se calculará con base en el área horizontal del muro exterior superior. Sin embargo, tenga en cuenta que los pozos de luz, las barreras de vapor y las paredes protectoras no están incluidos.
Si la altura de una capa superior subterránea hecha con una base profunda excede los 2,2 m, el área de construcción se calculará basándose en la mitad del área horizontal alrededor de la capa superior; sin embargo, si la capa superior es una; pata colgante de un edificio inclinado y la altura excede los 2,2 m. El área del edificio se calcula en función del área horizontal alrededor de la envolvente del edificio.
No hay duda de que cada edificio tendrá pasillos, pasillos y pasillos que atraviesan el edificio, pero no importa qué tan altas sean estas partes, el área del edificio solo se puede calcular en función del primer piso. Si los pasillos y vestíbulos tienen pasillos que son elegantes pero difíciles de calcular, el área del piso debe calcularse en función del área proyectada horizontal del corredor.
Además, los huecos de los ascensores, los huecos de los ascensores, los vertederos de basura y los pozos de tuberías son partes indispensables del edificio, y el área de construcción debe calcularse de acuerdo con el número natural de capas del edificio.
En cuanto a los suelos técnicos del edificio, si la altura supera los 22 metros, también deberá incluirse en la superficie de construcción.
Si hay un toldo de columnas, el área de construcción se calculará en base al área horizontal periférica, pero tenga en cuenta: si es un toldo con columnas independientes, el área de construcción se calculará en base a la mitad de; el área proyectada horizontal de la cubierta superior.
Las mismas situaciones que los toldos de columnas incluyen: cocheras, galpones de carga, plataformas, etc. Si hay columnas, el área de edificación se calcula en base al área horizontal alrededor de las columnas pero si es una sola columna o columna independiente, solo se puede calcular en base a la mitad del área horizontal proyectada de la cubierta superior;
Algunas escaleras, ascensores, tanques de agua, cuartos de máquinas y otras partes sobresaldrán de la superficie de la casa. En este momento, el área del edificio debe calcularse en función del área horizontal fuera de la envolvente del edificio. También hay un cubo de puerta que sobresale de la pared, que también se calcula según el mismo método.
El área de construcción del balcón debe calcularse según diferentes tipos. Si el balcón es cerrado, el área de construcción se calcula en base al área horizontal proyectada pero si es un balcón o balcón cóncavo, solo se puede calcular en base a la mitad del área horizontal proyectada del balcón; Nota; es la mitad del área nuevamente.
Algunos edificios tienen techos y columnas en sus pasillos y terrazas. Si se calcula el área del edificio, debe calcularse de acuerdo con el área horizontal de la línea exterior de la columna. Pero si no hay pilares, sólo se puede calcular como la mitad del área proyectada.
El mismo método de cálculo también se aplica a los pasillos elevados entre dos edificios. Si hay techo, el área del edificio también se calcula en función del área proyectada del corredor. Si no existe cobertura superior, sólo se podrá calcular en base a la mitad del área proyectada.
Además de las escaleras interiores, la mayoría de los edificios cuentan con escaleras exteriores. Si se utilizan escaleras exteriores como pasajes principales o para evacuación, el área del edificio debe calcularse en base al área horizontal proyectada de cada piso, pero las escaleras interiores deben calcularse en base a la mitad del área horizontal proyectada.
Si se trata de un edificio elevado de una sola planta que se extiende sobre otros edificios o estructuras, también se calculará el área horizontal proyectada. Si se trata de un edificio de varias plantas, el cálculo se basará en el número de capas naturales.