Sistema de gestión para la gestión de costes inmobiliarios

Durante mucho tiempo, las empresas inmobiliarias generalmente no han prestado mucha atención a la gestión de costes debido a los altos beneficios del sector en la situación actual de la nueva política inmobiliaria, debido a un gobierno cada vez más estandarizado. El comportamiento y la intensificación de la competencia en el mercado, el fortalecimiento de la gestión del control de costos se ha convertido en un problema. Es un curso necesario para que las empresas inmobiliarias cultiven sus habilidades internas y mejoren su competitividad.

Para fortalecer la gestión de costos, se debe establecer un sistema sistemático de gestión de costos. Para las empresas de bienes raíces, el sistema de gestión de costos debe incluir tres niveles de contenido, el más básico es el proceso de gestión de costos y el sistema institucional, seguido. Mediante puntos de control y acumulación de conocimiento en cada etapa, el tercer nivel es optimizar la estructura de costos desde la perspectiva estratégica de la empresa.

El proceso y sistema de gestión de costos incluye el sistema de gestión de costos objetivo, el sistema de gestión de costos dinámico, el sistema de evaluación posterior a los costos y el sistema de costos de responsabilidad, que se llevan a cabo respectivamente en términos de pre, en proceso y post. -Retroalimentación del evento así como mecanismos de responsabilidad e incentivos. La acumulación de puntos de control de costos y datos de costos es la herencia del conocimiento y la experiencia en el control de costos en cada eslabón del proceso de desarrollo en función de ciertas especificaciones del proceso desde una perspectiva estratégica a menudo va acompañada de las principales medidas estratégicas de la empresa, como. estandarización de productos y adquisiciones estratégicas basadas en la segmentación de clientes. Desde el nivel de gestión, establecer un proceso básico de gestión de costos es el trabajo de gestión más básico. El llamado costo objetivo se refiere al plan de costos de desarrollo del proyecto formulado en base a la información existente en las diferentes etapas. El costo objetivo es una de las bases para el control de costos durante el proceso de desarrollo del proyecto y también es el documento básico para preparar indicadores de evaluación de responsabilidad de costos. .

Debido a las características de las empresas inmobiliarias, es difícil para las empresas inmobiliarias establecer cuotas de costos en detalle como las empresas industriales. Sin embargo, para lograr un control activo en la gestión de costos de los proyectos inmobiliarios, es necesario. Es necesario "olvidarlo y hacerlo más tarde", en lugar de "calcular después de la finalización". Para lograr este objetivo, debemos calcular el costo objetivo de los proyectos inmobiliarios y asegurarnos de que gastamos el dinero con claridad. De hecho, si existen buenos métodos y se acumulan datos de costos, no es difícil establecer costos objetivo.

En la operación real, el costo objetivo siempre se ajusta dinámicamente de acuerdo con las diferentes etapas de progreso del desarrollo. En principio, la formulación de cada versión se lleva a cabo bajo la guía de la versión anterior. La estimación de costos se requiere durante la etapa de estudio de factibilidad. En este momento, se estima principalmente la factibilidad de la inversión. Luego, a medida que el plan continúa profundizándose, el costo objetivo comienza a prepararse y refinarse gradualmente, y se forma la forma final después de la construcción. Se determina el presupuesto de dibujo del proyecto principal versión final.

Desde una perspectiva de proceso, al establecer un costo objetivo, los costos unilaterales de construcción e instalación del proyecto deben calcularse primero en función de las características de diseño del proyecto, los estándares de selección de materiales, los requisitos de ganancias financieras y la experiencia de costos de propiedades similares. Luego, con base en las características del proyecto y las ideas de subcontratación propuestas por la empresa, aclare el alcance del contrato de cada proyecto subcontratado y su relación de superposición mutua, descomponga los costos unilaterales de construcción e instalación en cada proyecto subcontratado, calcule el costo unitario de cada proyecto subcontratado. y revise si es consistente con Los estándares de selección de materiales coinciden. De lo contrario, ajuste los requisitos o estándares relevantes y repita los pasos anteriores.

La clave de este proceso es la comercialización de los costos objetivo. Dado que el mercado cambia con frecuencia, además de hacer referencia a datos históricos al formular los costos objetivo, es importante comprender el mercado en cualquier momento y en el momento. Al mismo tiempo, tenga en cuenta el coste. El cálculo debe coincidir con el nivel de posicionamiento del proyecto.

Dado que la mayoría de los costos del proyecto se han determinado durante la etapa de planificación y diseño, esta etapa debe ser el foco de la gestión de costos. Después de establecer el costo objetivo, los costos deben dividirse en departamentos uno por uno y se deben establecer estándares de control.

Al formular objetivos, es necesario hacer una lista según los detalles y dividir los departamentos responsables. Por lo general, los costos de construcción se dividen en departamentos responsables según el proceso de ocurrencia y el alcance de la responsabilidad. según las partidas de costos distintas de los costos de construcción. Las responsabilidades de varios departamentos se pueden dividir por peso.

En cuanto a la composición de los costos del proyecto, generalmente incluyen costos de terreno, costos iniciales, costos de ingeniería, costos de marketing, costos de gestión y costos financieros. Se puede encontrar el departamento responsable de cada subelemento.

Una vez descompuesto el costo objetivo, se deben establecer estándares de control y las responsabilidades de costos descompuestos deben incluirse en el alcance de la evaluación del desempeño.

Dado que el mercado cambia constantemente y hay muchos factores imprevistos en el proceso de desarrollo, todo el costo debe gestionarse dinámicamente en el proceso para llevar a cabo una gestión dinámica eficaz, se debe establecer y mantener un sistema de información de costos dinámicos detallado y operable. Monitoreo dinámico.

En primer lugar, se debe establecer un libro de contabilidad de costos dinámico en cada departamento para garantizar que los costos incurridos por cada departamento puedan reflejarse de manera oportuna. Esta es la base de la gestión de costos dinámica.

En segundo lugar, es necesario garantizar que todos los cambios se puedan gestionar de manera oportuna, incluidos los cambios de diseño, la gestión de visas y los cambios de clientes. Por lo tanto, se debe establecer un proceso completo de cambio de diseño y de gestión de visas. así como la revisión previa al cambio y de visas es el medio básico para el control dinámico de costos, y la estricta implementación de cambios y procesos de visas es la garantía básica

Los costos dinámicos también deben analizarse y resumirse en cada etapa , y el sistema de gestión de costos objetivo debe ajustarse de manera oportuna cuando sea necesario para reflejar verdaderamente el estado actual del control de costos. Mejorar la precisión de la previsión de costos es una de las dificultades en la gestión de costos. Un método es mejorarla mediante la evaluación posterior, que también puede mejorar la eficacia de la gestión de costos. Por lo tanto, la evaluación posterior del proyecto debe realizarse después de la finalización. el proyecto se completa y la liquidación se completa principalmente a partir de los siguientes aspectos:

l Comparar el costo de liquidación del proyecto y la diferencia de costos prevista durante el estudio de viabilidad (evaluar la precisión y racionalidad de la estimación de inversión y el costo del proyecto). pronóstico)

l Compare las diferencias de costos entre la liquidación del proyecto y la "Guía de costos objetivo" (evalúe la efectividad del trabajo de gestión de costos)

l Analice cada número de "Análisis de costos dinámicos del proyecto" Informe" (evaluar la racionalidad científica de la gestión de costos del proyecto)

l Analizar cambios en el alcance de la contratación del proyecto, cambios en las cantidades del proyecto, etc. para confirmar el impacto de los cambios de diseño, visas in situ, etc. en costos

l Inspeccionar el uso de los principales materiales de ingeniería dentro de un cierto período de entrega del proyecto Efecto y durabilidad (evaluando la racionalidad de los costos de materiales)

Los cuatro sistemas anteriores son el marco de gestión básico del sistema de gestión de costos Para mejorar la gestión de costos de bienes raíces, primero debemos comenzar con el establecimiento del sistema de gestión básico anterior y gradualmente acumular experiencia en el control de costos y mejorar la base de datos de información de costos para controlar los costos de manera efectiva.