Informe de Riesgos Financieros de las Empresas de Desarrollo Inmobiliario_Discusión sobre Riesgos Financieros de las Empresas de Desarrollo Inmobiliario
[Palabras clave] Empresa inmobiliaria; riesgo financiero; modelo de control; estructura de activos
[Número de clasificación de la Biblioteca de China] F275 [Código de identificación del documento] A [Número de documento] 1005-6432 (2012)31-0092-02
1 Características del riesgo financiero de las empresas inmobiliarias
Primero, baja tasa de rotación de capital. El desarrollo de proyectos de empresas inmobiliarias se divide en cuatro eslabones: adquisición de terrenos, desarrollo de terrenos, desarrollo de viviendas, ventas completadas y administración de propiedades. Cada uno de estos cuatro eslabones requiere una gran cantidad de fondos. Solo las empresas inmobiliarias con licencias de preventa pueden implementar preventas en el tercer eslabón y recuperar parte de los fondos. Además, el alto valor inherente de los bienes inmuebles hace que la mayoría de los compradores de viviendas opten por pagar a plazos, lo que ralentiza la velocidad de recuperación del capital. El período de recuperación del capital de muchas empresas dura incluso entre diez y veinte años, lo que hace que muchas empresas se recuperen. enfrentan una presión financiera que no puede subestimarse.
En segundo lugar, el uso excesivo del apalancamiento financiero. Las empresas inmobiliarias suelen optar por préstamos para satisfacer las grandes necesidades de capital del desarrollo inmobiliario. La consecuencia directa es un uso excesivo del apalancamiento financiero y una relación activo-pasivo excesivamente alta. El apalancamiento financiero es en realidad un arma de doble filo: su ventaja es que la empresa tiene una gran cantidad de fondos disponibles con menos capital libre; su desventaja es que un alto apalancamiento financiero generará mayores riesgos de liquidez y fácilmente traerá mayores riesgos para la empresa. La presión de pago trae inestabilidad al rendimiento del capital contable.
En tercer lugar, el descalce de vencimientos de los activos. La mayoría de las empresas inmobiliarias dependen principalmente del endeudamiento para operar. Este modelo de negocio requiere que la empresa tenga una alta liquidez y que los activos propios de la empresa deben igualar el monto del préstamo; de lo contrario, la empresa fácilmente correrá el riesgo de escasez de capital. Los inventarios son el principal activo circulante de las empresas inmobiliarias y se pueden dividir en productos desarrollados y productos no desarrollados. Si se desglosan más, los productos de desarrollo inmobiliario se pueden dividir en terrenos a desarrollar, productos de desarrollo en construcción, edificios comerciales terminados y productos de desarrollo de alquiler, mientras que los productos que no son de desarrollo cubren materias primas, productos de inventario y consumibles de bajo valor. Por ejemplo, el informe anual de Vanke muestra que su inventario representó el 76% de sus activos corrientes en 2008. La escasa liquidez y la dificultad para obtener efectivo son las principales características de los inventarios en esta industria, lo que da como resultado un bajo ajuste entre los pasivos corrientes y los activos corrientes y una alta presión de pago de la deuda.
Cuarto, período de entrada de efectivo desequilibrado. Un buen flujo de caja es una garantía importante para el funcionamiento normal de una empresa, pero cada año muchas empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa tienen una caja inestable. Una de las razones del flujo de caja inestable es que muchas empresas de bienes raíces utilizan las preventas para obtener capital de trabajo por adelantado, pero ignoran el emparejamiento del período de ventas y el período de preventa de cada proyecto, lo que resulta en un aumento del flujo de caja del negocio principal y cayendo año tras año. La segunda razón es que el flujo de caja de la empresa procedente de los ingresos por inversiones también está desequilibrado. La holgura de efectivo y los riesgos de deuda a corto plazo se alternan con cambios en las entradas de efectivo. En operaciones a largo plazo no se puede garantizar el ratio de cobertura de intereses en efectivo.
En quinto lugar, la capacidad de ajuste del proyecto es débil. El ciclo de desarrollo de varios años o incluso décadas hace que muchos proyectos sean inversiones enormes y ciclos de gestión largos, lo que no favorece el ajuste oportuno de los planes de implementación del proyecto inmobiliario. Una vez que se invierten los fondos en el proyecto, las salidas de efectivo aumentarán. Hay muchas incertidumbres en el ciclo de desarrollo a largo plazo. Una vez que un determinado factor obligue a detener el proyecto, la posibilidad de flujo de caja se reducirá, los fondos invertidos no podrán recuperarse y las operaciones diarias de la empresa también se verán obstaculizadas.
En sexto lugar, la clave para el desarrollo de las empresas inmobiliarias proviene de las reservas de suelo. En los últimos años, la valorización del suelo se ha convertido en el principal motor para mejorar el nivel de beneficios de las empresas inmobiliarias. En un mercado que no ha cambiado mucho, el hecho de que una empresa obtenga ganancias depende de su capacidad para adquirir tierras. Por tanto, la competitividad de las empresas inmobiliarias se refleja en la cantidad de reservas de suelo. La principal consideración del valor de mercado de las empresas inmobiliarias pasa a ser la cantidad y calidad del suelo que poseen.
2 Problemas en la gestión del riesgo financiero de las empresas inmobiliarias
En primer lugar, la relación activo-pasivo es demasiado alta. La gran escala de inversión es la característica principal de los proyectos de las empresas inmobiliarias, y es difícil para los fondos propios satisfacer una demanda de capital tan grande al mismo tiempo.
En este caso, muchas empresas inmobiliarias recurrirán a los bancos en busca de apoyo crediticio. Los enormes préstamos ayudarán a las empresas inmobiliarias a superar las dificultades y aumentarán los riesgos de pago de la deuda. Nacerá una industria inmobiliaria con altos índices de endeudamiento y riesgos financieros excesivos.
En segundo lugar, la escasa liquidez de los activos ha llevado a una mayor presión de pago de la deuda en la industria inmobiliaria. Dado que los inventarios inmobiliarios son los principales activos corrientes de las empresas inmobiliarias, estos inventarios tienen poca liquidez y largos ciclos de liquidación. La mayoría de las empresas inmobiliarias tienen muchas deudas de diferentes vencimientos que deben reembolsarse. Una empresa puede utilizar las ventas a largo plazo para pagar la deuda a largo plazo correspondiente, pero será difícil recaudar los fondos necesarios para cubrir la deuda a corto plazo en un período de tiempo más corto. Esta escasez de capital a corto plazo, que es fácil de producir, conlleva grandes riesgos financieros para las empresas inmobiliarias.
En tercer lugar, el fenómeno del cercamiento de tierras es grave. El principal recurso productivo para el desarrollo de proyectos inmobiliarios es el suelo. La cantidad y calidad del suelo tienen un impacto directo y significativo en el desempeño de la empresa en el mercado y la industria. Así, el fenómeno del "cercado de tierras" es extremadamente grave en la industria inmobiliaria y sus costos de oportunidad afectan gravemente la eficiencia de la utilización del capital. Después de calcular el impuesto al valor agregado de la tierra, la política impositiva alta afectará la estrategia de "adquisición de tierras a bajo precio" que las empresas inmobiliarias han estado siguiendo.
En cuarto lugar, la rentabilidad del negocio principal de las empresas inmobiliarias se está viendo erosionada por las inversiones ciegas diversificadas. La inversión diversificada siempre se ha considerado la principal estrategia de las empresas inmobiliarias chinas para prevenir crisis financieras. Sin embargo, muchas empresas han adoptado comportamientos de inversión diversificados inmaduros sin investigar e implementar completamente sus propias condiciones, condiciones y condiciones de la industria de inversión. Este comportamiento ciego no solo no genera suficientes ganancias y las garantías necesarias para la empresa, sino que también puede arrastrar hacia abajo el negocio principal existente de la empresa, compensar las ganancias del negocio principal y traer muchos problemas de gestión financiera al desarrollo del negocio real. negocio inmobiliario.
En quinto lugar, las estructuras de gobierno corporativo de muchas empresas son imperfectas. La mejora de la estructura de gobierno interno de las empresas inmobiliarias de mi país básicamente permanece en la forma, pero carece de efectividad en la aplicación real, dejando al sistema regulatorio en un vacío extremadamente peligroso. También surgirán una serie de problemas de gestión innecesarios. Por ejemplo, es difícil para la dirección de la empresa tomar las decisiones más adecuadas para el desarrollo de la empresa basándose exclusivamente en los intereses de la empresa.
3 Prevención de riesgos financieros
3.1 Principales medios para prevenir riesgos financieros
(1) Método de dispersión. Como sugiere el nombre, las empresas pueden diversificar los riesgos existentes mediante cambios en la forma en que operan. Por un lado, las empresas de desarrollo inmobiliario pueden cooperar con otras empresas para desarrollar proyectos con grandes requisitos de capital y altos riesgos de inversión, y promover el desarrollo de la empresa al tiempo que reducen el riesgo financiero de la empresa; por otro lado, las empresas pueden invertir los fondos existentes; en diferentes Entre los diversos tipos de proyectos, es necesario evitar que un proyecto invendible arrastre el funcionamiento de toda la empresa, lograr la diversificación de las inversiones y evitar riesgos hasta cierto punto.