¿Qué empresas se benefician más de la reestructuración inmobiliaria y de las fusiones y adquisiciones?
Los únicos dos sectores de moda en el mercado recientemente son el inmobiliario y las empresas estatales. Tras la implantación de la "Segunda Flecha" en el sector inmobiliario, muchas empresas recibieron más de 10.000 millones en créditos y la liquidez se alivió enormemente, convirtiéndose en uno de los pocos sectores que subieron durante el proceso de ajuste del mercado. Yi Huiman, presidente de la Comisión Reguladora de Valores de China, hizo hincapié recientemente en "explorar la construcción de un sistema de valoración con características chinas", y sectores como la construcción y el sector inmobiliario volvieron a crecer.
En la tarde del día 28, la Comisión Reguladora de Valores de China dio la noticia de que las empresas inmobiliarias en AH y AH han reanudado la financiación de capital (no se puede utilizar para adquirir terrenos). El líder eligió la empresa inmobiliaria estatal Joy City (SZ000031)$ y rápidamente publicó un artículo para compartir con todos mis puntos de vista sobre la empresa y la industria inmobiliaria.
1. Las empresas centrales/empresas inmobiliarias estatales tienen una gran capacidad de recuperación operativa.
Bajo múltiples rondas de políticas de control, la industria inmobiliaria ha llegado al período del "9 de marzo" antes de la temporada. Según datos de la Oficina de Estadísticas, de enero a octubre de este año, la inversión nacional en desarrollo inmobiliario fue de 11.394,5 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 8,8%, y la caída fue 0,8 puntos porcentuales mayor que la de enero. a septiembre.
Otros indicadores clave, como el área de construcción de viviendas, el área de construcción recién iniciada, el área terminada, las ventas de viviendas comerciales y otros indicadores clave, fracasaron.
El "Informe de investigación de las 100 principales empresas inmobiliarias de China de 2022" publicado por el Instituto de Investigación Zhongzhi muestra que las 100 principales empresas inmobiliarias de mi país han experimentado cambios trascendentales este año. La clasificación general de las empresas centrales/empresas inmobiliarias estatales ha avanzado. Poly, China Overseas Shipping y China Resources se encuentran entre las cinco primeras. Joy City Holdings, que tiene un negocio más equilibrado, ha subido al puesto 23.
Joy City completó la firma de contratos por 28,5 mil millones de yuanes en la primera mitad del año, una disminución del 21% respecto al mismo período del año pasado, que fue mejor que el desempeño del mercado inmobiliario durante el mismo período. . La lista de montos negociados del CRIC ha mejorado 17 lugares hasta el puesto 32 en comparación con la clasificación de finales de 2021. El desempeño de Joy City es mejor que el del mercado inmobiliario, principalmente porque tiene una mayor ventaja de flujo de caja gracias al Grupo COFCO.
2. ¡El cambio de los tiempos! La seguridad de las empresas inmobiliarias ha pasado de la adquisición de terrenos al flujo de caja.
En el ciclo de aumento de los precios de la vivienda, los promotores adquieren terrenos = garantía de rendimiento A medida que el ciclo dorado del sector inmobiliario ha pasado, el entusiasmo de las empresas inmobiliarias por adquirir terrenos obviamente se ha enfriado. En el primer semestre de este año, las empresas inmobiliarias privadas tenían miedo de adquirir terrenos debido a la escasez de flujo de efectivo y las tasas de ejecución de proyectos eran bajas, y con frecuencia se producían dobles liquidaciones de bonos y acciones. La "certidumbre" en la industria inmobiliaria ha pasado de la adquisición de tierras al flujo de caja, y las empresas centrales/empresas estatales no suelen tener problemas similares.
Tomemos a Joy City como ejemplo. En términos de canales de financiación bancaria, Joy City firmó un acuerdo de cooperación para la financiación de fusiones y adquisiciones por valor de 20.000 millones de yuanes con China Merchants Bank y Shanghai Pudong Development Bank a principios de año. En noviembre, firmó una línea de crédito de 30 mil millones de dólares con el Banco Agrícola de China. El contrato cubre diversas formas de financiación, como préstamos para activos fijos, préstamos para fusiones y adquisiciones y bonos.
En términos de crédito a través de canales no bancarios, durante el año, Joy City solicitó dos veces una línea de crédito de 7 mil millones de yuanes a su accionista controlador COFCO (una con un plazo de tres años y otra con un plazo de un año); Taiping Life también proporcionó una línea de crédito de un año de Joy City por valor de 7.500 millones, y la tasa de interés de financiamiento no excederá la tasa de interés de los préstamos de las instituciones financieras durante el mismo período.
En términos de facturas, Joy City emitió con éxito 1.500 millones de yuanes en bonos corporativos en enero de 2022; el 16 de septiembre, la empresa volvió a emitir públicamente bonos corporativos por un monto total de no más de 5.000 millones de yuanes. En el primer semestre de 2022, el costo de endeudamiento promedio de Joy City fue del 4,84%, una ligera disminución desde el 4,87% a fines de 2021.
El 6 de septiembre, Leju Finance publicó la "Lista de costos de financiación de acciones inmobiliarias en el primer semestre de 2022". ***El costo de financiación promedio de 11 acciones inmobiliarias nacionales es inferior al 4%. El costo de financiación de la filial de Hong Kong Joy City Real Estate (00207)$ es del 3,9%, ocupando el décimo lugar.
En comparación con empresas inmobiliarias como Poly, Gemdale y Greenland, Joy City tiene una mejor tasa de liquidez y es una de las pocas empresas inmobiliarias cuya tasa de liquidez ha seguido mejorando en los últimos cinco. años. En el "Informe de las 100 principales empresas inmobiliarias de China de 2022" publicado por el China Index Research Institute, Joy City fue calificada como la TOP 10 en capacidad de financiación y la TOP 10 en estabilidad.
3. Joy City se centra en proyectos tanto grandes como menores para ayudar al desarrollo económico local.
Además de la ventaja natural de depender del financiamiento de empresas centrales, Joy City asigna racionalmente activos livianos y pesados, y su flujo de caja siempre se ha mantenido estable. Aunque los principales ingresos actuales de Joy City provienen de las ventas de viviendas comerciales, los cambios en el estilo de administración de propiedades de la empresa son más dignos de atención.
Creo que muchos inversores han descubierto que las empresas con ventajas de ubicación más obvias, instalaciones más completas y complejas, mayores escalas y un posicionamiento de alto nivel tienen más probabilidades de ser favorecidas por los consumidores.
Desde el año pasado, Joy City ha comenzado a exportar proyectos comerciales con pocos activos. En 2021, los cuatro proyectos de Joy City en Tianjin, Kunming, Anshan y Changsha lograrán operaciones con pocos activos. Durante el año, Joy City firmó nuevos contratos para los proyectos Guangzhou Huangpu Joy City y Chengdu Jinniu Joy City. Antes de finales del próximo año, el Centro Financiero de la FTC en Shenyang, la ciudad natal del líder, lanzará el primer proyecto de iluminación de activos comerciales Joy City de la ciudad.
Este año, el proyecto comercial (centro comercial) de Joy City es significativamente diferente al anterior:
(1) Destacar las tiendas independientes y lograr una competencia diferenciada.
Shenyang Joy City E Hall está esperando ser inaugurado, y las marcas que han firmado incluyen "HERTU", "Five-Eighths", "Banana Men" y "Raw Material Library" fueron previamente no disponible en el área local. En Shaoxing International Finance Joy City, inaugurada el 25 de noviembre, el número de marcas nuevas llega al 45%. Joy City Commercial se enfoca este año en la introducción de nuevas marcas para competir de manera diferenciada con proyectos de la misma región.
(2) Centrarse en las operaciones de escena y crear barrios diferenciados y dinámicos.
Además de las instalaciones circundantes, el proyecto comercial Joy City se centra en las operaciones del escenario interno. Algunas Joy City que ya han abierto tienen diferentes paisajes como salas de exposiciones, plazas al aire libre, teatros culturales y creativos, espacios creativos, salas de celebridades, etc., para que los consumidores puedan relajarse mientras compran. Durante la Copa Mundial de Qatar, algunas ciudades Joy también tendrán actividades temáticas de marca compartida de la Copa Mundial.
(3) Mejorar la fidelidad del consumidor y la tasa de conversión.
Durante el año, Joy City adoptó un modelo de marketing como cupones de descuento para minoristas y catering + puntos de membresía canjeables por premios para atraer consumidores a Joy City y completar la transformación de atraer tráfico, adquirir clientes y acumular clientes
Tomemos como ejemplo nuestra Shenyang Joy City. En el verano, lanzamos varias actividades para comprar cupones para cenar de 100 yuanes por 69 yuanes, que se aplican a más de 10 tiendas de catering en el centro comercial, lo que ha desempeñado un papel importante. papel importante para estimular el consumo de los residentes y estimular la economía regional. El recién inaugurado Joy City tiene un cupón de descuento del 50 % más asequible.
Joy City adopta la estrategia de integrar temas, marcas, distritos comerciales y escenas a través de "Joy Purchase Vouchers, Joy Live Broadcasting y Joy Market" La cantidad de visitantes, el volumen de ventas y la cantidad de nuevos miembros. un solo día alcanzó un nuevo máximo durante el año.
(4) Todavía hay margen de mejora en la tasa de alquiler de las propiedades de Joy City.
En el primer semestre de este año, la tasa de ocupación comercial promedio de Joy City fue del 90,5% (93% para centros comerciales y 90% para edificios de oficinas).
Después de que Joy City adoptara una nueva estrategia, incluso bajo la influencia de la epidemia, la tasa de apertura de inversiones de Shaoxing International Finance Joy City superó el 90%.
En la primera mitad del año, afectado por la política de reducción de alquileres de propiedades de las empresas centrales, los ingresos por alquileres de Joy City disminuyeron en 680 millones de yuanes de enero a junio, y su beneficio neto atribuible a la empresa matriz disminuyó. en 256 millones de yuanes. Sin embargo, después de esta batalla, los inquilinos estarán más dispuestos a elegir propiedades propiedad de empresas centrales o estatales. A medida que se “renuevan y mejoran” más áreas de Joy City, hay margen para seguir mejorando las tasas de ocupación comercial.
(5) El sector inmobiliario residencial se mantiene estable.
En términos de bienes raíces residenciales, Joy City adquirió 7 terrenos en el primer semestre del año, con una superficie de terreno de 240.000 metros cuadrados, una superficie construida de 410.000 metros cuadrados , un pago total por la tierra de 7.700 millones de yuanes y un precio mínimo medio de 18.776 yuanes por metro cuadrado.
A finales de junio, las reservas de tierra de la empresa estaban distribuidas principalmente en áreas urbanas centrales como el delta del río Yangtze, el tramo medio del río Yangtze y la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao. , Chengdu y Chongqing, y el valor vendible de las reservas de tierras fue de aproximadamente 216,5 mil millones de yuanes.
Además de la reducción del alquiler, la razón principal de la disminución de las ganancias de Joy City este año es el deterioro del inventario. Recientemente, el país ha lanzado sucesivamente políticas para apoyar una demanda rígida, devoluciones de impuestos para los intercambios, reducciones en las tasas de interés del fondo de previsión para viviendas de primera, garantías de préstamos y "16 políticas inmobiliarias que se espera que aumenten los precios de las viviendas de primera y segunda vivienda". Es poco probable que las áreas centrales de varios niveles sigan cayendo. Los costos de adquisición de terrenos de Joy City han disminuido significativamente en los últimos dos años y el deterioro del inventario no es sostenible.
3. En la previsible ola de consolidación de la industria, las empresas inmobiliarias estatales como Joy City están a la vanguardia.
El "Plan de trabajo para mejorar la calidad de las empresas cotizadas controladas por empresas centrales" exige promover la construcción de plataformas de cotización por categorías, apoyar la revitalización mediante fusiones y adquisiciones, reestructuración de activos, operaciones entre mercados, etc. , o salir mediante transferencias gratuitas, transferencias de capital, etc., centrándose además en las principales responsabilidades, principales negocios y áreas de ventaja.
El 28 de noviembre, la Comisión Reguladora de Valores de China declaró que "a partir de ahora se reanudarán las fusiones, adquisiciones, reorganizaciones y la financiación de apoyo de las empresas cotizadas relacionadas con la vivienda", aclarando que los fondos recaudados mediante la emisión de acciones pueden se utilizará para proyectos existentes relacionados con la vivienda, pago de la contraprestación de la transacción y complemento del capital de trabajo, pago de deudas. Puede utilizarse para la integración de "la misma industria, upstream y downstream", pero no puede utilizarse para adquirir terrenos o desarrollar nuevas propiedades (lo que se conoce como las "nuevas cinco reglas" del sector inmobiliario).
La política también menciona "garantizar la entrega de edificios y proteger los medios de vida de las personas", la renovación de barrios marginales y la renovación de antiguos edificios. Durante el año, Joy City mejoró su "Marca Yue", tomando "por favor, vea la belleza de la vida" como su concepto central para satisfacer el anhelo de los residentes de una vida mejor en diferentes etapas de la vida, en línea con el plan "Mejorar aún más la calidad de vida". Productos, Proyectos y Servicios" emitido conjuntamente por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y otros departamentos. Plan de Acción (2022~2025)", sobre los requisitos de "promover la construcción de comunidades completas y barrios vibrantes". Las empresas centrales/empresas inmobiliarias estatales tienen mejores capacidades de ejecución en el ámbito de los medios de vida de las personas y se espera que sean las que más se beneficien de las "Nuevas Cinco Medidas".
Desde la perspectiva del desempeño del precio de las acciones, aunque los tres índices principales cayeron durante el año y el sector inmobiliario de Hong Kong se desplomó, las empresas inmobiliarias estatales Poly y $China Merchants Shekou (SZ001979) El dólar rompió la tendencia y subió, y la empresa estatal de bienes raíces Huafa también alcanzó un récord.
COFCO es una de las primeras 16 empresas estatales con el sector inmobiliario como principal negocio identificadas por la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales, y ha firmado acuerdos marco de cooperación con muchos gobiernos locales. Joy City es la única plataforma de gestión e inversión inmobiliaria del Grupo COFCO y se encuentra en una posición ventajosa en la previsible ola de consolidación de la industria.
La Comisión Reguladora de Valores de China también declaró que la reanudación del negocio principal de bienes raíces de acciones H/la refinanciación de otras acciones H relacionadas con bienes raíces también es un beneficio importante para Joy City Real Estate, que cotiza en Hong Kong. Joy City opera 27 centros comerciales (incluidos productos de activos livianos y no estandarizados) con un área comercial total de aproximadamente 3 millones de metros cuadrados. Esto incluye 16 proyectos de Joy City con un área comercial total de 2,39 millones de metros cuadrados y un área única de proyecto de aproximadamente 150.000 metros cuadrados. Tanto la cantidad de proyectos como el área son mayores que los de Yuexiu REIT ... Sin embargo, el valor de mercado actual de Joy City Real Estate es menos de la mitad del Yuexiu REIT, y solo una fracción de Link REIT. Espacio para valoración de reparación.
Otro detalle que no todos han notado es que la serie "1+N" de índices empresariales centrales, como "energía moderna de la empresa central", "liderazgo tecnológico de la empresa central", "retorno de los accionistas de la empresa central" y y así sucesivamente se publican uno tras otro, y " "No copiar la experiencia de desarrollo en el extranjero" y "Sistema de valoración con características chinas" resuenan de un lado a otro.
El fin de semana pasado, los datos económicos de enero a octubre publicados por la Oficina de Estadísticas mostraron que entre las cuatro categorías principales de empresas, las empresas estatales tuvieron el mayor crecimiento de ingresos y fueron las únicas con resultados anuales positivos. crecimiento interanual del beneficio neto. Tanto la transformación económica como el sistema nacional son inseparables de los esfuerzos continuos de las empresas centrales/empresas estatales.
Con la expansión del índice empresarial central “1+N” y la expectativa de que más compañías de fondos emitan productos del índice empresarial central, la proporción de tenencias institucionales de capital empresarial central aumentará en el futuro, y Las empresas centrales de alta calidad como Joy City también se beneficiarán indirectamente.