Financiación y gestión de operaciones de proyectos inmobiliarios comerciales

Resumen: La inversión en desarrollo inmobiliario comercial tiene las características de gran escala de inversión, largo período de recuperación, alto riesgo y alto rendimiento. El uso de métodos de financiación adecuados es el requisito previo para una inversión exitosa en desarrollo inmobiliario comercial. La financiación de proyectos es un nuevo método de financiación con las características de financiación de pasivos no corporativos y riesgo compartido. La combinación de los dos es un tema completamente nuevo en el desarrollo inmobiliario comercial.

Palabras clave: bienes raíces comerciales, financiamiento de proyectos, riesgo compartido, estructura de financiamiento

Características de la financiación del desarrollo inmobiliario comercial

Desde 2002, los bienes raíces comerciales se han desarrollado rápidamente en mi país. Las estadísticas muestran que en 2002, con la adhesión de China a la OMC, la proporción de fondos inmobiliarios comerciales nacionales aumentó considerablemente, un 11,8%. Ha comenzado una ola de inversiones en desarrollo inmobiliario comercial en nuestro país.

La inversión en desarrollo inmobiliario comercial requiere una enorme inversión de capital. Las ventajas de la inversión en desarrollo inmobiliario son una gran escala de inversión y un largo período de recuperación de la inversión, pero los bienes raíces comerciales tienen requisitos de capital particularmente pendientes. La construcción de centros comerciales, distritos comerciales especializados, centros comerciales, etc. generalmente requiere una gran cantidad de fondos. Además, las operaciones de bienes raíces comerciales generalmente tienen que pasar por un período de transición de 2 a 3 años, lo que requiere fuertes preparativos financieros. Por lo tanto, las cuestiones de financiación siempre han sido el tema más preocupante y problemático para los desarrolladores. El que una empresa de desarrollo inmobiliario comercial pueda intervenir en el mercado inmobiliario comercial depende no sólo de sus capacidades técnicas, experiencia de gestión y la credibilidad que haya ganado en el pasado proceso de desarrollo inmobiliario, sino también de su capacidad para recaudar fondos y su capacidad. para utilizar fondos. Muchos promotores temen los inmuebles comerciales debido a problemas financieros.

Los bienes raíces comerciales tienen las características de alto riesgo y alto rendimiento. Los ingresos de los bienes raíces comerciales provienen principalmente de los ingresos por alquileres, y la capacidad de obtenerlos es muy importante debido al aumento del valor de la propiedad. En la actualidad, en muchas ciudades de nuestro país, especialmente en las áreas metropolitanas, la competencia empresarial se ha vuelto feroz y la incertidumbre en las operaciones comerciales ha aumentado. Al mismo tiempo, durante el largo período de recuperación de la inversión en bienes raíces comerciales, el entorno económico circundante, las condiciones del tráfico, el flujo de personas, residentes e incluso las políticas gubernamentales tendrán un gran impacto en los retornos. Además, la existencia de un período de transición para las operaciones de bienes raíces comerciales significa que los desarrolladores pueden enfrentar ajustes y pérdidas en cualquier momento durante este período. Por tanto, los riesgos que conllevan las operaciones inmobiliarias comerciales son considerables. Sin embargo, al mismo tiempo, con el rápido desarrollo de la economía de nuestro país y la estructura económica en un período de transformación, el desarrollo y la inversión en bienes raíces comerciales contienen enormes oportunidades comerciales.

Las características anteriores de los bienes raíces comerciales indican que si se pueden recaudar fondos suficientes es un requisito previo para la implementación del desarrollo y la inversión en bienes raíces comerciales, y si hay fondos flexibles disponibles durante un período de tiempo suficientemente largo es La garantía de que los bienes raíces comerciales superen los riesgos, y debe hacerse. Es mejor estar preparado para diversificar el riesgo de fracaso de la inversión; de lo contrario, un fracaso puede ser un golpe fatal para la empresa de desarrollo de bienes raíces comerciales.

El concepto y características de la financiación de proyectos

La teoría de la financiación de proyectos se produjo a nivel internacional en los años 1980 y comenzó a ponerse en práctica en los años 1990. Desde que la FASB definió formalmente la financiación de proyectos en marzo de 1981, ha sido uno de los puntos candentes de preocupación en la comunidad financiera internacional.

"Financiación de proyectos" es un término financiero específico que es "financiación concertada para una entidad económica cuyos prestamistas, cuando inicialmente consideran concertar un préstamo, se contentan con utilizar los flujos de efectivo y las ganancias de la entidad económica como reembolsos". fuente de fondos para el préstamo y se contenta con utilizar los activos de esa entidad económica como garantía del préstamo”.

En el sitio web del Banco de China, la financiación de proyectos se define como: “La financiación de proyectos significa que el ejecutor del proyecto (es decir, el accionista) establece una empresa de proyecto para el proyecto operativo y utiliza a la empresa de proyecto como prestataria. para obtener préstamos, y El flujo de caja y los ingresos de la propia empresa del proyecto se utilizan como fuente de reembolso, y los activos de la empresa del proyecto se utilizan como garantía para el préstamo. Este método de financiación se utiliza generalmente en proyectos de infraestructura a gran escala. como generación de energía, carreteras, ferrocarriles, aeropuertos y puentes con flujo de caja estable. Actualmente, los campos de aplicación se están expandiendo gradualmente y se han aplicado a proyectos petroquímicos y de otro tipo a gran escala”.

El El método de financiación tradicional consiste en que una empresa utiliza principalmente su propia capacidad crediticia para concertar financiación.

La base principal para que los propietarios de fondos externos decidan invertir o conceder préstamos son los activos, pasivos, beneficios y estado del flujo de caja de la empresa en su conjunto, y la consideración de proyectos específicos es secundaria. La financiación de proyectos es financiación concertada para un proyecto específico. Cuando el prestamista considera inicialmente concertar un préstamo, el flujo de caja y los ingresos del proyecto se utilizan como fuente de fondos para reembolsar el préstamo y los activos del proyecto se pignoran como garantía de seguridad. el préstamo. Si la solidez económica del proyecto no es suficiente para garantizar la seguridad del préstamo, el prestamista puede exigir al prestatario que proporcione apoyo crediticio adicional al proyecto en forma de garantías directas, garantías indirectas u otras formas.

La financiación del proyecto involucra al menos a tres partes: el iniciador del proyecto, la empresa del proyecto y el proveedor del fondo; el iniciador del proyecto forma la empresa del proyecto como accionista; los inversores compran bonos del proyecto); el proveedor del fondo (inversor de bonos) confía principalmente en los activos del propio proyecto y en los flujos de efectivo futuros como garantía de reembolso. En principio, no tiene ningún recurso o sólo tiene un recurso limitado sobre los activos del patrocinador del proyecto. aparte del proyecto. En términos generales, el financiamiento de proyectos tiene las siguientes características: orientado al proyecto, sin recurso o con recurso limitado, riesgo compartido, financiamiento fuera de balance y crédito de préstamo. Apoyar la diversificación estructural, estructuras de financiamiento complejas y altos costos de financiamiento. ventajas fiscales para reducir los costes de financiación. La característica fundamental de la financiación de proyectos es que la financiación no depende únicamente de la garantía de crédito o del valor de los activos del patrocinador del proyecto. El banco prestamista depende principalmente de los activos del proyecto en sí y de los flujos de efectivo futuros para considerar las garantías de reembolso del préstamo. Por lo tanto, la clave del proyecto es compartir los riesgos de financiación del proyecto, establecer acuerdos financieros cuidadosos para la financiación del proyecto y combinar los compromisos de todas las partes interesadas en el proyecto con diversas formas de garantías, de modo que ninguna de las partes soporte todos los riesgos del proyecto. Contenido importante de las actividades de financiación.

Los participantes en la financiación de proyectos generalmente incluyen: patrocinadores del proyecto, empresa del proyecto, banco prestamista, compradores de productos o usuarios de las instalaciones, contratistas, equipos, materiales, proveedores de energía, asesores financieros, asesores legales o fiscales, gobierno anfitrión, seguros. empresas, empresas de leasing, empresas de calificación crediticia (ratings).

La combinación de financiación de proyectos y bienes raíces comerciales

En la actualidad, los fondos inmobiliarios comerciales de mi país provienen principalmente de la acumulación de promotores inmobiliarios, los propios operadores comerciales y los métodos tradicionales de financiación externa. . La acumulación de capital propio del desarrollador se refiere principalmente a los fondos propios de la empresa de desarrollo y al financiamiento de capital de la empresa. El proceso de acumulación del primero es bastante lento, mientras que el segundo tiene actualmente un uso limitado en nuestro país. El financiamiento externo tradicional incluye principalmente préstamos bancarios, inversiones fiduciarias, contratistas con capital, etc., especialmente préstamos bancarios. La cantidad y el período de uso de los fondos proporcionados por préstamos bancarios están estrictamente limitados. Los riesgos de los proyectos de préstamos bancarios los asume íntegramente primero la empresa de desarrollo y luego el banco, lo que es muy desfavorable para la diversificación de riesgos. La financiación de proyectos tiene las características de un monto de financiación enorme y un riesgo compartido. Para proyectos inmobiliarios comerciales a gran escala, se puede considerar la financiación de proyectos para lograr los objetivos de financiación y la protección de riesgos.

En la actualidad, la financiación de proyectos está en su infancia en mi país. La financiación de proyectos no se utiliza para la financiación de proyectos de bienes raíces comerciales en el sentido tradicional. Se utiliza principalmente para tres tipos principales de proyectos: primero, recursos. Los proyectos de desarrollo, como el petróleo, el gas natural, los recursos energéticos como el carbón y el uranio, los recursos minerales metálicos como el cobre, el hierro, el aluminio y el vanadio, así como la industria minera de diamantes, pueden ser objetivos de financiación de proyectos. El segundo son los proyectos de infraestructura. El tercero son los proyectos de fabricación, como grandes barcos, aviones, etc.

China Merchants Bank define el alcance del uso de la financiación de proyectos como: “La financiación de proyectos se utiliza principalmente para proyectos de ingeniería que requieren enormes cantidades de fondos, tienen altos riesgos de inversión, son difíciles de cumplir con los métodos de financiación tradicionales pero tienen flujos de efectivo estables, como el desarrollo de recursos naturales como el gas natural, el carbón y el petróleo, así como proyectos de construcción de ingeniería a gran escala como transporte, electricidad, agricultura y silvicultura, electrónica y servicios públicos. "La financiación de proyectos en el sentido tradicional requiere estabilidad. flujo de caja, pero el flujo de caja de los bienes raíces comerciales es volátil. Por lo tanto, cómo aprovechar la financiación de proyectos para empresas, crear un modelo de financiación de proyectos adaptado a los bienes raíces comerciales es la clave para resolver el problema. Los contenidos principales son los siguientes:

Cómo realizar un recurso limitado La forma y el grado del recurso dependen de la evaluación del riesgo de un proyecto por parte del banco prestamista y del diseño de la estructura de financiación del proyecto. Se deben hacer arreglos basados ​​en el coeficiente de riesgo, la escala de inversión, la estructura de inversión, la etapa de desarrollo, la intensidad económica, la disposición del mercado, la composición de los inversionistas, el estado financiero, la gestión de la tecnología de producción y las capacidades de ventas en el mercado del proyecto inmobiliario comercial específico. En particular, depende de la solidez de la propia empresa promotora de bienes raíces comerciales y de las perspectivas de mercado del proyecto.

Cómo compartir los riesgos del proyecto Compartir riesgos es una ventaja destacada de la financiación de proyectos. Los riesgos del proyecto deben dividirse efectivamente entre los inversores, los bancos de préstamos y otros terceros relacionados con los intereses del proyecto. depende de Basado en la fortaleza de cada parte y la comparación de intereses en el desarrollo del proyecto.

Cómo utilizar las pérdidas fiscales del proyecto para reducir los costos de inversión y financiación. Los proyectos inmobiliarios comerciales requieren enormes inversiones iniciales. Puede considerar cómo obtener beneficios fiscales anticipados mediante pagos de impuestos combinados.

Cómo cumplir con los requisitos de financiación del 100% de los inversores para el proyecto. El método de inyección de capital social en la financiación de proyectos es más flexible que la financiación corporativa tradicional, pero al diseñar la estructura de financiación, el flujo de caja del proyecto. Debe controlarse al máximo. El flujo de caja garantizado no solo puede satisfacer los requisitos de financiación de la parte de deuda normal de la estructura de financiación del proyecto, sino también los requisitos de financiación de la parte de capital social.

Cómo abordar la relación entre la financiación de proyectos y los acuerdos de mercado Para la financiación general de proyectos, los acuerdos de mercado a largo plazo son una base de garantía de crédito para lograr una financiación de proyectos con recursos limitados, pero las perspectivas de los bienes raíces comerciales. mercado son difíciles de determinar, por lo tanto, al compartir riesgos, los inversores del proyecto deben dar ciertas garantías a los acreedores.

Cómo combinar la estrategia de financiación a corto plazo y la estrategia de financiación a futuro de los inversores de proyectos. Algunos plazos de financiación a largo plazo pueden ser de hasta 20 años, pero los inversores comunes son cautelosos porque no están familiarizados con ellos. En el campo de la inversión local, la única estrategia es considerar la financiación como una transición, por lo que no llevará mucho tiempo. Además, es probable que los cambios en diversas circunstancias impliquen la aparición de "problemas de refinanciación", cuya dificultad está determinada por las diferentes estructuras de financiación.

Cómo cumplir con los requisitos de financiación de pasivos no empresariales de los inversores. Este es el contenido central de la financiación de proyectos inmobiliarios comerciales.

El modelo básico de financiación del proyecto tiene principalmente tres características:

En términos de forma de préstamo. Un préstamo con recurso limitado o sin recurso compra ciertas reservas de recursos y productos para un proyecto.

En términos de garantía de crédito. Se requiere tener el derecho de primera hipoteca sobre los activos del proyecto y tener control efectivo sobre el flujo de efectivo del proyecto; se requiere transferir todos los derechos e intereses contractuales de los inversionistas del proyecto relacionados con el proyecto al banco prestamista; se requiere que el proyecto se convierta en una entidad comercial única, excepto el proyecto. Además de los acuerdos de financiamiento, la entidad no puede recaudar otros fondos de deuda para proyectos que comiencen desde el período de construcción, los inversionistas del proyecto deben proporcionar garantías de finalización del proyecto; En términos de mercado, los proyectos deben tener características similares a "se requiere el pago independientemente de si los bienes se recogen o no" o "se requiere el pago independientemente de si los bienes se recogen o no". la naturaleza del "pago".

En cuanto a la estructura temporal. Por complejo que sea el plan de financiación, consta de dos fases: la fase de construcción y desarrollo del proyecto y la fase de operación del proyecto. Varios modelos de financiación representativos incluyen: un modelo en el que los inversores gestionan la financiación directamente; un modelo en el que los inversores gestionan la financiación a través de una empresa de proyecto; un modelo de financiación basado en un "acuerdo de uso de instalaciones"; un modelo de financiación basado en un "arrendamiento apalancado"; modelo basado en “pago de producción”; modelo de financiación basado en “préstamo de oro”; modelo de financiación de proyectos BOT.

El autor cree que entre estos métodos de financiación, la financiación de bienes raíces comerciales se puede financiar mediante la formación de una empresa de proyecto. Incluye tres modelos: empresa del proyecto, filial del proyecto y estructura de asociación:

A través de la empresa del proyecto que organiza la financiación, el inversor *** invierte conjuntamente para establecer una empresa del proyecto, que es construida, propiedad y operativa. proyectos y concertar financiación con recursos limitados. Durante la construcción del proyecto, los inversores ofrecen garantías de finalización a los bancos prestamistas. En primer lugar, los inversores del proyecto crean la empresa del proyecto de conformidad con el acuerdo de accionistas e inyectan una determinada cantidad de capital social. En segundo lugar, como operador de producción independiente, la empresa del proyecto firma todos los contratos relacionados con la construcción, la producción y el mercado del proyecto, organiza el proyecto; financiación y construcción Operar y poseer proyectos; en tercer lugar, la financiación de proyectos se organiza sobre la base de un recurso limitado a los inversores. Durante la construcción del proyecto, los inversores ofrecen garantías de finalización a los bancos prestamistas.

Los inversores organizan financiación a través de filiales de proyectos, establecen filiales de proyectos y forman una estructura de empresa conjunta con otros inversores en nombre de la filial para concertar financiación. Dado que la filial del proyecto carece del historial crediticio necesario, es posible que se exija a los inversores que proporcionen determinadas garantías y apoyo crediticio. En primer lugar, es fácil distinguir las responsabilidades de deuda del proyecto; en segundo lugar, el financiamiento del proyecto puede organizarse como financiamiento de pasivos no empresariales; en tercer lugar, el acuerdo de estructura tributaria puede ser menos flexible;

Las ventajas de que los inversores obtengan financiación a través de proyectos de asociación y de financiación de proyectos a través de empresas de proyectos: la relación jurídica es relativamente sencilla, lo que facilita a los bancos establecer garantías hipotecarias sobre los activos del proyecto, y la estructura de financiación es más fácil de ser aceptado por los bancos prestamistas Las responsabilidades de deuda de los inversores son claras, y la mayoría de los riesgos de deuda y riesgos operativos de la financiación del proyecto se limitan a la empresa del proyecto. Es fácil lograr recursos limitados y financiación de deuda no corporativa. Las ventajas crediticias de los principales accionistas se pueden utilizar para obtener condiciones de préstamo preferenciales y activos del proyecto. La propiedad se concentra en la empresa del proyecto y la gestión es más flexible. La empresa del proyecto puede operar directamente el proyecto o solo puede poseer legalmente el mismo. activos del proyecto y confiar la operación del proyecto a otra sociedad gestora. Organizar la financiación de proyectos a través de una empresa de proyectos también tiene algunas desventajas: falta de flexibilidad y dificultad para cumplir con los diversos requisitos de financiación de los diferentes inversores. Esto se refleja principalmente en: falta de flexibilidad en los acuerdos fiscales; falta de flexibilidad en la selección de la forma de la deuda; Aunque los inversores pueden elegir muchas formas de inversión, dado que a los inversores les resulta difícil controlar directamente los flujos de efectivo del proyecto, es difícil para cada inversor elegir la forma de deuda de forma independiente.