El negocio de préstamos más común de los bancos comerciales es el negocio de préstamos hipotecarios sobre bienes raíces, que es muy riesgoso, por lo que también es el mejor documento para que lo escriban los principiantes. En cuanto a la prevención de riesgos de los préstamos hipotecarios inmobiliarios, dado que los riesgos de los préstamos crediticios y los préstamos garantizados son relativamente altos, la garantía de los préstamos hipotecarios para maquinaria y equipo es difícil de disponer y realizar, mientras que los préstamos hipotecarios inmobiliarios tienen garantías que son fáciles de disponer. y realizar, tienen un gran potencial de apreciación y son fáciles de enajenar. Debido a su flexibilidad y otras ventajas, los préstamos hipotecarios inmobiliarios siempre han sido considerados un modelo de préstamo hipotecario con mayor factor de seguridad y son buscados por los bancos. Sin embargo, con la depresión del mercado inmobiliario y la crisis financiera mundial provocadas por la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos, los riesgos ocultos detrás de ella han quedado gradualmente al descubierto. Especialmente en la actualidad, las cooperativas de crédito rural en mi país representan una gran proporción de los préstamos hipotecarios inmobiliarios. Los préstamos hipotecarios inmobiliarios implican muchos vínculos y son altamente profesionales. En el proceso de operación real, si no se presta atención a los puntos de riesgo, es muy probable que ocurran riesgos de préstamo, por lo que es necesario analizarlos y prevenirlos para garantizar la seguridad del préstamo. 1. Puntos de riesgo actuales de los préstamos hipotecarios inmobiliarios de las cooperativas de crédito (1) Riesgos externos 1. Evaluar riesgos. Con el desarrollo de la economía, actualmente existen cada vez más activos que pueden utilizarse como garantía, abarcando una amplia gama de industrias. Por ello, los bancos han recurrido a agencias de tasación para la evaluación de las garantías. Sin embargo, impulsadas por el beneficio, algunas agencias de tasación no dudan en emitir informes de tasación falsos. Cuando un prestatario solicita un préstamo, la comisión de tasación la paga el prestatario. La agencia de tasación puede aumentar deliberadamente el precio de tasación de la propiedad para que el prestatario pueda solicitar más préstamos cuando el banco subaste la propiedad hipotecada; rebajará deliberadamente el precio de tasación del inmueble. 2. Los derechos de arrendamiento protegen contra riesgos. En primer lugar, es difícil deshacerse de la garantía. Según el principio de "comprar y vender no rompe el contrato de arrendamiento", si "el alquiler es lo primero", incluso si el prestatario no paga a tiempo, será difícil para la cooperativa de crédito ocuparse de la propiedad hipotecada porque el contrato de arrendamiento sigue siendo válido. En segundo lugar, es difícil obtener ingresos por alquiler. Antes de firmar un contrato de préstamo con el banco, si el prestatario firma un contrato de arrendamiento a largo plazo con el arrendatario de la propiedad hipotecada, el arrendatario debe pagar una tarifa única de arrendamiento o el prestatario alquila la casa a una parte relacionada; a un alquiler significativamente más bajo que el precio de mercado, incluso si Cuando una cooperativa de crédito adquiere derechos de propiedad, también es difícil obtener ingresos por alquiler para pagar el préstamo. 3. Registrar riesgos. Primero, registro falso. Los préstamos hipotecarios deben registrarse ante las autoridades competentes para garantizar la validez del contrato de préstamo y la prioridad de reembolso. Sin embargo, actualmente hay problemas con el personal individual del departamento de registro que duplica registros y emite certificados de registro falsos, lo que da como resultado que las cooperativas de crédito no puedan luchar contra terceros cuando surgen disputas sobre préstamos y sus derechos e intereses no puedan protegerse. El segundo es el riesgo de “jugar por más de una cosa”. La "Ley de Seguridad" de mi país estipula: "Una vez hipotecada la propiedad, su valor es mayor que el saldo de los derechos del acreedor garantizado, se puede hipotecar nuevamente, pero no excederá el saldo después de que el prestatario hipoteca la propiedad". En varios bancos, una vez que quiebra, la propiedad hipotecada será muy difícil de retirar. 4. Dar prioridad a los riesgos de compensación. La "Ley de Garantía" de mi país estipula que una vez que los préstamos hipotecarios se registran en el departamento competente de conformidad con la normativa, se pueden reembolsar primero. Pero hay excepciones. En primer lugar, el precio del proyecto de construcción tiene prioridad. La "Interpretación del Fa [2002] Nº 16" del Tribunal Popular Supremo establece claramente que, de acuerdo con las disposiciones del artículo 286 de la "Ley de Contratos de la República Popular China", la prioridad de pago del contratista del proyecto de construcción es superior a los derechos hipotecarios y otras reclamaciones. La segunda es la prioridad fiscal. El párrafo 1 del artículo 45 de las "Medidas de gestión de la recaudación de impuestos" estipula: "La recaudación de impuestos por parte de las autoridades tributarias tiene prioridad sobre los créditos no garantizados, a menos que la ley disponga lo contrario, mientras el contribuyente incumpla con el pago del impuesto, ante un contribuyente". establece una garantía con su propiedad, es decir, si el contribuyente primero incumple el pago de impuestos y luego establece una garantía con su propiedad, el impuesto tendrá prioridad sobre los derechos privados de la propiedad garantizada. 5. Riesgo de valor de la garantía. Debido al desarrollo de la economía de mercado, los precios de las materias primas fluctúan con frecuencia, especialmente los precios de los bienes raíces que han aumentado considerablemente en los últimos años. El mercado inmobiliario actual es lento, el valor de los bienes raíces es difícil de comprender y existen grandes riesgos de mercado. . La actual crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos es un buen ejemplo. 6. Riesgo de liquidación. En primer lugar, el coste de realización es elevado. La enajenación de garantías generalmente pasa por varias etapas, como procesamiento, tasación y subasta. , y la cooperativa de crédito debe adelantar los honorarios en cada etapa, más el principal y los intereses, lo que a menudo genera problemas de insolvencia. En segundo lugar, es difícil obtener efectivo, especialmente si las propiedades en ciudades y pueblos se utilizan como hipoteca. Debido a las limitaciones de conceptos como la nostalgia y el cariño familiar, cuando se subastan hipotecas, suele haber situaciones en las que la gente quiere comprar pero no se atreve. En tercer lugar, la implementación es difícil. Debido a la escasa conciencia de integridad y legal de algunos prestamistas, cuando surgen riesgos comerciales, comienzan a vender en secreto las propiedades hipotecadas a precios bajos. Algunas personas, debido a su codicia por ganancias insignificantes, firman en privado un acuerdo de venta y luego, de hecho, lo hacen. tomar posesión de las propiedades.
Aunque esta situación no está protegida por la ley, es de poca utilidad cuando la cooperativa de crédito presenta una demanda y, a menudo, sucede que la cooperativa gana la demanda y pierde dinero. Además, el "Reglamento del Tribunal Popular Supremo sobre el sellado, la detención y la congelación de bienes por los tribunales populares en ejecución civil", promulgado a finales de 2004, estipula que las viviendas necesarias para la vida de las personas sujetas a ejecución y sus familias Los miembros solo pueden sellarse y no pueden subastarse ni subastarse ni venderse ni pagar deudas. En realidad, la habitación hipotecaria del prestatario suele ser la sala de estar. Incluso si hay una habitación extra, es difícil separarla de la sala de estar. Por lo tanto, muchas cooperativas de crédito no tienen esto en cuenta a la hora de prestar dinero y, al final, a menudo no pueden disponer de la garantía. En la actualidad, de vez en cuando se producen casos de falsificadores ilegales que utilizan certificados inmobiliarios falsos para obtener préstamos. En cierta cooperativa de crédito, un prestatario falsificó certificados de propiedad y otras garantías para obtener un préstamo de más de 10.000 yuanes. (2) Riesgos internos. 1. Pobre concienciación sobre los riesgos. Debido al concepto de largo plazo de que los créditos hipotecarios tienen bajos riesgos, hemos relajado nuestra vigilancia en las investigaciones, revisiones e inspecciones de seguimiento post-crédito de los créditos, con un control laxo y falta de conciencia en la prevención de riesgos. 2. Débil sentido de responsabilidad. Cuando los agentes de crédito individuales solicitan préstamos hipotecarios, solo miran (o incluso no revisan) el certificado de propiedad de la hipoteca. Luego, el cliente va al departamento correspondiente para registrarse y el cliente emite directamente el préstamo con otros certificados. Precisamente a causa de esta práctica surgen uno tras otro documentos y registros falsos. 3. La gestión posterior al préstamo no es estricta. Debido a la falta de prevención de riesgos y conciencia de responsabilidad, algunos oficiales de crédito simplemente no realizan inspecciones de seguimiento después de otorgar un préstamo, lo que resulta en que no se dan cuenta cuando la garantía es robada o transferida. Es precisamente debido a una gestión laxa posterior al préstamo que no tomar medidas oportunas cuando la garantía se deteriora y el valor disminuye, lo que en última instancia conduce a riesgos crediticios. 4. Falta de conocimientos jurídicos relevantes. La economía actual es una economía basada en la ley. La falta de comprensión de los conocimientos jurídicos pertinentes a menudo dará lugar a que la hipoteca no sea válida o no se realice el pago prioritario. 2. Medidas preventivas relevantes 1. Mejorar la concienciación sobre la prevención de riesgos. Cambiar la idea errónea de que los préstamos hipotecarios están libres de riesgos o son de bajo riesgo, evaluar razonablemente el nivel de riesgo de los préstamos hipotecarios, mejorar la conciencia sobre la prevención de riesgos, controlar estrictamente todos los aspectos de las "tres inspecciones" de los préstamos, formular las normas y reglamentos correspondientes, operar estrictamente procedimientos y esforzarse por hacer préstamos hipotecarios El riesgo se minimiza. 2. Fortalecer la formación de conocimientos profesionales. Fortalecer el conocimiento profesional y la capacitación de las leyes y reglamentos pertinentes del personal de crédito y del personal de manejo, y mejorar la calidad profesional y el nivel profesional del personal de crédito. Es necesario fortalecer el análisis de algunos casos típicos y extraer lecciones de ellos. Al mismo tiempo, es necesario fortalecer la capacitación del personal de crédito en conocimientos inmobiliarios y mejorar su capacidad integral de evaluación y juicio del mercado. 3. Preste atención a la primera fuente de pago del prestatario. Al emitir préstamos hipotecarios sobre bienes raíces, no solo debemos considerar la idoneidad y liquidez del valor de la garantía del prestatario, sino también prestar atención a la principal fuente de pago, realizar análisis financieros, análisis de flujo de caja y análisis no financieros del prestatario, y Las inspecciones posteriores a los préstamos que se realizan con frecuencia reflejan dinámicamente los formularios de los préstamos, mejoran fundamentalmente la calidad de los préstamos hipotecarios inmobiliarios y previenen eficazmente los riesgos de los préstamos hipotecarios inmobiliarios. 4. Realizar una investigación en profundidad antes de otorgar préstamos. Generalmente, las propiedades arrendadas no están hipotecadas. Si se trata de una hipoteca, el inquilino debe comprometerse a renunciar al derecho de tanteo e investigar las opciones de pago del contrato de arrendamiento. Cuando se firma un acuerdo para ser propietario de una propiedad, la cooperativa de crédito cobrará el alquiler. Para * * * todas las propiedades, la cooperativa de crédito necesita conocer los detalles de la propiedad * * * y requiere que todas las propiedades * * * tengan que estar firmadas por alguien * * *. Para préstamos hipotecarios para proyectos en construcción, se debe exigir al prestatario que abra una cuenta básica con esta institución, maneje los pagos corrientes a través de esta institución y supervise el uso de los fondos por parte del prestatario en cualquier momento. Al mismo tiempo, es necesario realizar una investigación detallada del número real de propiedades del prestatario para ver si existe algún fraude. Si existiera una sola casa residencial, la cooperativa de crédito estará obligada a proporcionar garantías hipotecarias y de vivienda al momento de enajenar la hipoteca. 5. Fortalecer la comunicación entre los departamentos relevantes. Fortalecer activamente el contacto con la oficina de administración de vivienda, la oficina de tierras y otros departamentos de registro para evitar documentos falsos y registros falsos. Los bancos que tengan las condiciones pueden conectarse directamente con los departamentos de registro antes mencionados. Si las condiciones no son suficientes, pueden designar personal especial para manejar el registro, recopilar documentos y realizar procesamiento cruzado para evitar falsificaciones, préstamos fraudulentos o delitos internos. . 6. Fortalecer la gestión post-préstamo. Fortalecer la gestión posterior a los préstamos, establecer un sistema de inspección de seguimiento posterior a los préstamos, regular o irregular, prestar mucha atención a las condiciones operativas de los clientes, los flujos de capital y las condiciones de las garantías, tomar las medidas correspondientes de manera oportuna una vez que se descubran los problemas y esforzarse por resolver o minimizar los riesgos crediticios.
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