Expansión del suelo urbano y protección de las tierras agrícolas: experiencia internacional
Políticas de desarrollo urbano inclusivo
En general, no hay artículos sobre la expansión urbana y la pérdida de tierras agrícolas en el extranjero. Cuando se analizan los efectos negativos de la expansión urbana, las tierras agrícolas y las tierras agrícolas sí lo son. Básicamente mencionado. Pérdida de espacio abierto. Para hacer frente a estos impactos negativos, las estrategias de gestión del crecimiento están más o menos directa o indirectamente relacionadas con la conservación de las tierras agrícolas. Entre ellos, la política típica de desarrollo urbano es la de adaptarse.
Las políticas de desarrollo urbano inclusivo se presentan en tres formas principales: cinturones verdes, límites de crecimiento urbano y límites de servicios urbanos (Pendall et al., 2002). Entre los tres, los cinturones verdes y los límites del crecimiento urbano limitan principalmente el crecimiento urbano a espacios abiertos, tierras agrícolas importantes y tierras ecológicamente sensibles mediante "empuje"; por otro lado, los límites de los servicios urbanos utilizan el "atracción" para limitar el crecimiento urbano mediante la construcción de infraestructura. El crecimiento es “atraído” dentro de los límites, lo que impide que se produzca en zonas sin inversión en infraestructura. En cuanto a la eficacia de la regulación, Pendall, Bengston y otros creen que el rigor de las restricciones al desarrollo urbano impuestas por los cinturones verdes, los límites del crecimiento urbano y los límites de los servicios urbanos se reduce gradualmente (Bengston et al., 2009) (como se muestra en la Tabla 6- 3).
Tabla 6-3 Características de control de las políticas de desarrollo urbano inclusivo
(Según Han et al., 2009)
Específicamente, los cinturones verdes se refieren principalmente a espacios abiertos. Las áreas espaciales alrededor de las ciudades, incluidas áreas verdes como tierras de cultivo y bosques, están diseñadas para limitar permanentemente la expansión urbana. El límite de crecimiento urbano controla el desarrollo urbano legal dentro de los límites al delinear los límites entre áreas urbanas y áreas rurales y utilizar medidas de control del uso de la tierra, como la zonificación y el control de permisos de desarrollo. Por otro lado, los límites de los servicios urbanos mantienen el desarrollo de instalaciones que dependen de los servicios municipales dentro de los límites al negarse a extender los servicios municipales (como sistemas de agua, sistemas de drenaje, carreteras, escuelas y parques) a áreas fuera de los límites del servicio. que es más flexible que los límites del crecimiento urbano (Olyshavin Arthur, 2003). Todos intentan limitar el crecimiento urbano futuro dentro de ciertos límites urbanos para promover el desarrollo de relleno y hacer un uso más económico e intensivo de los recursos de la tierra. Por supuesto, existen algunas diferencias entre los tres métodos de gestión, pero tienen cuatro similitudes: ① proteger las tierras agrícolas; (2) promover el uso eficaz de la infraestructura y reducir los costos de inversión pública; ③ promover la reurbanización de las ciudades centrales; -densidad Tipos de uso del suelo para fomentar el uso eficiente del suelo. Lo más importante es el primer punto: proteger las tierras agrícolas. Los últimos tres puntos en realidad protegen indirectamente las tierras agrícolas.
1. Modelo del Cinturón Verde
El "Modelo del Cinturón Verde" es una de las características más significativas de la política urbanística británica y ocupa un lugar importante en la historia de la construcción urbana moderna. y planificación urbana en el mundo y es conocido como Muchos países (como Corea del Sur) y ciudades (como Guangzhou) en el mundo han seguido su ejemplo.
La idea de un cinturón verde se remonta a 1580. El rey Isabel emitió una proclama para establecer una zona de cuarentena con un ancho de 48 kilómetros alrededor de Londres, no se permitirían nuevas casas en esta área para prevenir la propagación de pestes y enfermedades infecciosas. Después de varios cambios, académicos como Enwen también presentaron propuestas específicas. En el Plan del Gran Londres elaborado por Abucrombie en 1944, se creó un círculo verde con una anchura de entre 11 y 16 kilómetros. Hasta 1988, el gobierno británico promulgó las "Directrices de política de planificación del cinturón verde" (PPG2), que detallaban las funciones, el uso de la tierra, la demarcación de límites y los requisitos de control del desarrollo del cinturón verde.
El atributo más importante del cinturón verde es la apertura. El propósito de la política del cinturón verde es prevenir la expansión urbana, limitar y ajustar la escala espacial y el patrón de desarrollo urbano manteniendo la apertura permanente del cinturón verde, proteger las áreas rurales, la silvicultura y otros usos relacionados y promover la renovación urbana y la sostenibilidad; desarrollo.
"La característica básica de los cinturones verdes es la permanencia." Su protección debe considerarse desde la perspectiva más larga posible (más allá del período de planificación). PPG2 establece claramente que el principio básico de la construcción y el control del desarrollo del cinturón verde es rechazar el "desarrollo inadecuado". Control del paisaje visual. Aunque algunas actividades de desarrollo son consistentes con los objetivos del uso del cinturón verde, estos desarrollos aún pueden causar daños a la calidad del paisaje. Por lo tanto, debemos asegurarnos de que las actividades de desarrollo no destruyan el valor visual del paisaje de los cinturones verdes.
Desde su formulación e implementación, la política del cinturón verde británica ha sido ampliamente reconocida y evaluada positivamente, lo que se refleja en los siguientes aspectos: ① La política del cinturón verde es una política de planificación básica nacional determinada por la ley. Han existido disposiciones claras en leyes de planificación urbana anteriores y tienen una fuerte autoridad legal. ②Hacer que el límite del cinturón verde sea permanente y controlar estrictamente el desarrollo y la construcción. Cuando los gobiernos locales determinan los límites de los cinturones verdes, rara vez realizan cambios a gran escala, asegurando la permanencia del cinturón verde. ③ Asegurar el crecimiento neto de la cantidad total de cinturones verdes. En circunstancias especiales, los cambios en los límites del cinturón verde son inevitables. Por lo tanto, el gobierno británico siempre ha insistido en un equilibrio dinámico de la cantidad total de cinturones verdes para garantizar un aumento neto de la superficie de los cinturones verdes. ④ Promover la renovación urbana y orientar la distribución espacial de la inversión económica regional. Después de la década de 1970, con el declive de los centros urbanos, la renovación urbana se convirtió en una tarea importante del departamento de planificación urbana británico, y la política del cinturón verde promovió objetivamente el proceso de renovación urbana.
2. Límite de crecimiento urbano
El concepto de límite de crecimiento urbano fue propuesto por primera vez por Salem en Estados Unidos en 1976. En ese momento, la ciudad estaba en conflicto con los condados de Marion y Polk por la gestión del crecimiento urbano en Salem, lo que resultó en el primer límite de crecimiento urbano en los Estados Unidos. Establece un límite para el desarrollo de las zonas urbanas. Los terrenos dentro de la UGB pueden convertirse en suelo urbano, mientras que los terrenos fuera de la UGB no deben urbanizarse durante un período de tiempo determinado. Este límite no es sólo un componente central y crítico de la planificación del uso del suelo, sino también la base de todo el plan. Específicamente, la UGB se estableció sobre la base de los siguientes objetivos (Instituto Lincoln de Política de Suelo, 2003): ① las necesidades del crecimiento de la población urbana; ② satisfacer las necesidades de vivienda, oportunidades de empleo y calidad de vida (3) proporcionar instalaciones y servicios públicos; a través de servicios de medios económicos; ④ hacer el uso más efectivo de la tierra existente en áreas urbanas y áreas periféricas; ⑤ prestar atención al impacto de las actividades de desarrollo en el medio ambiente, la energía, la economía y la sociedad; ⑥ reservar tierras agrícolas de acuerdo con las normas de clasificación de tierras; ⑦ hacer que el uso del suelo urbano sea coherente con la agricultura cercana. Se coordinan las actividades. El establecimiento de la UGB debería permitirle satisfacer las necesidades de todos los usos del suelo urbano, como residencial, industrial, comercial, de entretenimiento, espacios abiertos, etc., dentro de un período de planificación de 20 años. Además, cada cinco años, es necesario probar la capacidad de suministro de tierras de las UGB para determinar si es necesario ampliar las UGB existentes, así como el momento y el alcance de la expansión.
Hasta la fecha, la UGB más famosa se encuentra en Portland, Oregón, Estados Unidos. Bajo la autoridad de la Ley de Conservación y Desarrollo de Tierras (LCDA) promulgada por el estado de Oregón en 1973, en 1978, los residentes del área metropolitana de Portland establecieron el Área de Servicio del Área Metropolitana de Portland y establecieron la correspondiente Comisión Estatal de Conservación y Desarrollo de Tierras (LCDC). . El comité proporciona servicios de transporte y planificación del uso del suelo y es responsable de desarrollar y revisar la UGB. En 1979, UGB se estableció en el área metropolitana de Portland. Los límites incluyen 24 ciudades, más de 60 distritos de servicios especiales y porciones urbanas de los condados de Multnomah, Clackamas y Washington. Al inicio de la delimitación, la superficie de la UGB era de * * * 932,4km2. De los cuales, 336,7 kilómetros cuadrados eran terrenos baldíos y sin cultivar. Actualmente, el área de la UGB se ha ampliado a aproximadamente 1.036 km2. En febrero de 2000, su población era de 654,38+300.000 habitantes (Metro, 2008).
A lo largo de la década de 1990, hubo mucha discusión sobre si la UGB de Portland debería cambiar y en qué medida. Un estudio realizado en 1997 mostró que sólo había 151,52 km2 de terreno no urbanizable en el área metropolitana de Portland de UGB, que no podía cumplir con el requisito de terreno de 20 años estipulado por la ley estatal. Después de un largo debate, el Comité del Área de Servicio del Área Metropolitana de Portland no acordó utilizar el banco de tierras regional, que son 75,3 km2 de terreno planificado, como terreno residencial rural, sino que decidió ampliar la UGB 16,2 km2, ocupando solo el primer nivel de terreno de reserva urbana, es relativamente fácil proporcionar infraestructura (Pendall et al., 2002).
Normalmente, la UGB controla la expansión delineando los límites dentro de los cuales se permite el desarrollo urbano y delineando una serie de "zonas de cuasi desarrollo" para que las empresas de desarrollo desarrollen. Las distintas zonas de nueva construcción están separadas por cinturones verdes permanentes y conectadas mediante transporte público. Luego, elija diferentes densidades de desarrollo según las necesidades para darle a la frontera un cierto grado de flexibilidad y permitir ajustes cuando sea necesario (Zhang Tingwei, 1999). La UGB difiere de las medidas de gestión adoptadas a principios de la década de 1970 para controlar el desarrollo (como zonificación densa, moratorias de desarrollo y control demográfico). No restringe el desarrollo, sino que gestiona el proceso y la ubicación del desarrollo. Es un modelo de gestión multiobjetivo. Al limitar el crecimiento urbano a un área claramente definida y conectada geográficamente -cuyo tamaño se determina basándose en la información más detallada disponible sobre las tendencias de crecimiento urbano-, la UGB puede satisfacer las necesidades del crecimiento urbano y al mismo tiempo frenar la expansión urbana. En comparación con la política del "cinturón verde", es más flexible y puede ampliarse según las necesidades del desarrollo social y económico. Además, la UGB no sólo debería establecer barreras y límites, sino también proporcionar una orientación razonable para el potencial desarrollo futuro de la ciudad. De acuerdo con los objetivos y directrices nacionales de uso de la tierra, los gobiernos locales pueden utilizar incentivos y restricciones fiscales, exenciones de tarifas y tarifas, zonificación y desarrollar planes de servicios urbanos para guiar las actividades de desarrollo urbano de los UGB dentro de su jurisdicción (Feng Ke et al., 2008).
Por supuesto, cualquier política tiene dos caras, y UGB no es una excepción. En primer lugar, es difícil para los planificadores determinar correctamente la velocidad del desarrollo urbano y, por lo tanto, es difícil definir con precisión la cantidad de oferta de suelo, lo que a menudo resulta en que el alcance de la UGB sea demasiado grande; en segundo lugar, la implementación de la UGB también crea; problemas políticos. Aunque los gobiernos estatales esperan trabajar juntos para trazar fronteras, a menudo ocurren conflictos por la tierra entre ciudades, condados y áreas metropolitanas.
3. Límites de los servicios urbanos
Para hacer frente a los modelos de desarrollo urbano de "salto" y "baja densidad" causados por la expansión, muchos estados y áreas metropolitanas de los Estados Unidos han establecido límites para los servicios urbanos y han adoptado políticas de atracción en lugar de imponer políticas restrictivas para guiar el desarrollo urbano. Dentro del ámbito de los servicios urbanos, el gobierno proporciona fondos para construir infraestructura fuera de este límite; no se proporcionan fondos públicos para apoyar la construcción de servicios e infraestructura urbanos. En comparación con los límites del crecimiento urbano, los límites de los servicios urbanos son más flexibles, más direccionales y más ampliamente aplicables. El impulso para la implementación de límites de servicios urbanos son los incentivos económicos: reducir los costos de apoyo de la infraestructura tanto como sea posible. Por tanto, además de una delimitación clara y flexible de los límites, su implementación depende en gran medida de medidas y de un sistema jerárquico de normas relativas a la provisión de equipamientos públicos adecuados (APFO).
APFO estipula que cualquier terreno debe tener infraestructura de apoyo antes del desarrollo; de lo contrario, no se emitirá ningún permiso. Esto puede alentar a la ciudad a desarrollarse de manera cohesiva sobre la base original, aumentar la densidad del uso del suelo y reducir los costos de construcción de infraestructura. El alcance de implementación de los proyectos APFO se concentra principalmente en ciudades o condados, siendo el representante típico la ciudad de Ramapo, estado de Nueva York, EE. UU. Posteriormente, en 1985 y 1990, las políticas APFO fueron adoptadas por los estados de Florida y Washington, respectivamente.
En cuanto al sistema jerárquico, es un método entre la orientación de la infraestructura y el control del cinturón verde. Se basa principalmente en factores como la capacidad de carga de la infraestructura, el nivel de desarrollo actual y la evaluación de la calidad de la tierra agrícola. áreas de desarrollo prohibidas y áreas con una necesidad urgente de desarrollo. Por ejemplo, el "sistema de jerarquía urbana" utilizado por la ciudad de Lamabo, Nueva York, EE.UU., para controlar el crecimiento urbano. La “jerarquía de urbanización” típica que se puede aplicar a las áreas metropolitanas incluye el nivel uno (ciudad central), el nivel dos (anillo suburbano interior), el nivel tres (áreas de crecimiento urbano activo) y el nivel cuatro (áreas rurales protegidas). Estos niveles se establecen según sus funciones y no según límites administrativos.
En la aplicación práctica, ambos siempre están estrechamente integrados. 65438-0975, se estableció el Área de Servicio Metropolitana de Minneapolis-St. Paul (MUSA) en los Estados Unidos. Incluye tres niveles de urbanización (I-III) con una superficie total de 2331 km2 y una población estimada de 10.000 habitantes. De ellos, el 47% del terreno (alrededor de 1.093 km2) ha sido urbanizado, el 20% (alrededor de 473 km2) está en desarrollo o inactivo, y los 766 km2 restantes no están urbanizados debido a restricciones de protección ambiental. Además, para evitar una escasez de oferta de tierras, la superficie designada por Musa puede respaldar el desarrollo económico durante 25 años, superando el período de desarrollo de 20 años previsto en el marco de planificación. De 1976 a 1993, Moussa *** lo revisó 60 veces.
A finales de 1993, se habían urbanizado 1.287 km2 de terreno, lo que representa un aumento de 17,8 puntos porcentuales con respecto a 1976; 194 km2 de terreno estaban en desarrollo o inactivos. Para satisfacer la demanda esperada de 330.000 casas en el futuro (para 2020), el parlamento aprobó un nuevo plan de desarrollo regional en 1996, que amplió los límites originales de Moussa y agregó 324 km2 adicionales de tierra. Fuera de los límites de Moussa, el plan también demarca 486 kilómetros cuadrados de terreno libre para atender el desarrollo urbano después de 2020.
En general, aunque el límite del servicio urbano es muy elástico, su efecto de implementación no es optimista en comparación con el límite del crecimiento urbano. Contrariamente al efecto del límite de crecimiento urbano de Portland, la densidad de población dentro de los límites de las Ciudades Gemelas no aumentó, pero después de la adopción del límite de los servicios urbanos, la densidad de población disminuyó significativamente. Al mismo tiempo, también está aumentando el área de los límites de los servicios urbanos.
(2) Política de ajuste de diferencias regionales: transferencia de derechos de desarrollo
La política de ajuste de diferencias regionales cubre principalmente dos aspectos: ①Comprar derechos de desarrollo. Un gobierno u organización sin fines de lucro compra derechos de desarrollo de tierras a un propietario que puede continuar con su uso actual. Ahora que se han comprado los derechos de desarrollo de la tierra, el propietario puede cambiarlos por otros títulos de propiedad, pero el desarrollo de la tierra nunca se realizará. (2) Transferencia de derechos de desarrollo o derechos de desarrollo de tierras negociables. La transferencia de derechos de desarrollo de terrenos es similar a la compra de derechos de desarrollo de terrenos, excepto que los desarrolladores compran derechos de desarrollo de terrenos y utilizan los derechos de desarrollo de terrenos adquiridos para construir edificios más altos o más densos en otras áreas. En la operación real, en comparación con los dos, el costo del primero es enorme, lo que resulta en resultados insignificantes. Por ejemplo, en 2002, el gobierno federal de Estados Unidos aprobó la Ley de Seguridad Agrícola e Inversión Rural, que proporcionó 985 millones de dólares en apoyo financiero a gobiernos estatales, gobiernos locales y organizaciones sin fines de lucro para la protección de tierras agrícolas. Aproximadamente 2 millones de acres de tierras agrícolas en los Estados Unidos están protegidos mediante la compra de derechos de desarrollo. Los gobiernos estatales y locales gastaron $65,438+500 millones en la compra de derechos de desarrollo. Debido a esto, la transferencia de derechos de desarrollo territorial ha recibido amplia atención e importancia.
1. Interpretación del concepto de transferencia de derechos de desarrollo territorial
La transferencia de derechos de desarrollo (TDR) es un mecanismo voluntario de gestión del uso del suelo basado en el mecanismo del mercado, que guía el desarrollo del suelo hacia suelos más aptos. Áreas desarrolladas que promuevan la conservación de tierras con alto valor agrícola, áreas ambientalmente sensibles y espacios abiertos estratégicos. La esencia de la transferencia de derechos de desarrollo es establecer un mercado de comercio de derechos de desarrollo transferibles. Los usuarios de tierras en el área de envío venden sus derechos a promotores inmobiliarios en el área de recepción. Mientras los efectos ecológicos y ambientales no sean óptimos o los recursos no se utilicen plenamente, las transacciones pueden continuar. Una vez que se transfieran todos los derechos al área de envío, el entorno estará en su nivel óptimo. El principio más importante del TDR es la separación de los derechos de desarrollo de otros derechos de propiedad. En la práctica, establece una serie de derechos de desarrollo de la tierra y luego permite que estos derechos se separen de la tierra misma, tal como se separan los derechos de agua, los derechos de minerales y los derechos de tierra. Hay cuatro formas de aplicar este concepto: protección de tierras agrícolas, terrenos abiertos y lugares escénicos, protección de sitios y edificios históricos, medios para aumentar la densidad y el área de construcción, y reemplazo de zonificación (Qin Mingzhou et al., 2004). La transferencia de derechos de desarrollo territorial no sólo puede coordinar mejor la contradicción entre desarrollo económico y protección ambiental, sino también reducir en gran medida los costos de transacción y los costos de gestión (Liu Xinping, 2004).
En términos generales, el alcance espacial y geográfico del "área de inyección" debe definirse en función de la dirección del desarrollo urbano, la construcción de infraestructura urbana y el grado de aglomeración espacial económica urbana. La "zona de desarrollo" sólo puede transferir los derechos de desarrollo de terrenos en el área, pero no puede comprarlos. El propósito de proteger el terreno se logra evitando por completo el desarrollo de parcelas de terreno en el área o reduciendo la cantidad total de desarrollo de terrenos en el área. área. Por el contrario, en la "zona de inyección", debido a que es la futura dirección del desarrollo urbano guiada por la política, sólo se pueden comprar derechos de desarrollo territorial, pero no venderlos. Los promotores (inversores o inversores que participarán en el desarrollo de tierras en el "área de inyección") del "área de inyección" de derechos de desarrollo de tierras y los propietarios de tierras en el "área de envío" de los derechos de desarrollo de tierras realizan transacciones de derechos de desarrollo de tierras de forma voluntaria o directa. De esta manera, el gobierno básicamente no interfiere en el proceso de transacción de los derechos de desarrollo territorial (Ding Chengri, 2008).
2. El mecanismo operativo de la transferencia de derechos de desarrollo de tierras
Los derechos de desarrollo de tierras incluyen derechos de desarrollo de tierras agrícolas y derechos de desarrollo de tierras urbanas. Dado que este capítulo se centra en la aplicación de la transferencia de derechos de desarrollo en la protección de tierras agrícolas, los derechos de desarrollo de tierras involucrados en este artículo se refieren principalmente a derechos de desarrollo de tierras agrícolas.
El núcleo de la aplicación de la transferencia de derechos de desarrollo a la protección de los recursos de tierras cultivadas es transferir los derechos de desarrollo de tierras de áreas de protección de tierras cultivadas (como tierras agrícolas básicas) a áreas no agrícolas. De esta forma, una vez transferidos los derechos de urbanización de la reserva de tierras cultivadas, la tierra nunca será urbanizada.
Como se muestra en la Figura 6-2, A representa dos porciones de tierras agrícolas homogéneas ubicadas en la franja urbano-rural y en áreas rurales antes de la conversión de tierras agrícolas (debido a la homogeneidad, se supone que las dos porciones de terreno tienen los mismos derechos de desarrollo, lo que permite la construcción de 8 unidades edificables). Después de la implementación de la política, la tierra cultivada en las áreas rurales fue clasificada como zona básica de protección de tierras agrícolas, mientras que la tierra cultivada en el área marginal urbano-rural fue expropiada por el estado y convertida en tierra de construcción y desarrollo debido a las necesidades de la administración nacional. desarrollo económico. Antes de la política de transferencia de derechos de desarrollo territorial (Figura B), según la zonificación funcional del uso del suelo, el terreno en el "Área Básica de Protección de Tierras Agrícolas" sólo podía usarse para la agricultura y no se permitía ningún cambio de uso (básicamente ninguna compensación o compensación mínima). compensación); terrenos cultivados expropiados Después de ser transferidos por el Estado, se pueden construir ocho unidades de construcción por unidad de área. Es obvio que el derecho a desarrollar tierras agrícolas en las zonas rurales ha sido "suprimido" en gran medida (es decir, las 8 unidades de construcción que se muestran con la línea de puntos). Estos sistemas y acuerdos políticos no pueden generar muchos incentivos económicos para la protección de las tierras agrícolas básicas en las zonas rurales, lo que genera indiferencia y falta de entusiasmo de los agricultores por la protección de las tierras agrícolas. Después de la transferencia de los derechos de desarrollo de tierras, los derechos de desarrollo de 8 unidades de tierras agrícolas en áreas rurales se transferirán a las tierras expropiadas en el área marginal urbano-rural (es decir, se permite la construcción de 16 unidades de construcción). De esta manera, los promotores pueden internalizar las tarifas de transferencia de los derechos de desarrollo de tierras y los agricultores pueden recibir una compensación más justa.
3. Transferencia de derechos de desarrollo territorial impulsada por intereses
Hay cuatro categorías principales de partes interesadas involucradas en la transferencia de derechos de desarrollo territorial: gobierno, desarrolladores y residentes de "áreas de desarrollo". y "Prestar atención a los vecinos de la zona.
En primer lugar, para el gobierno, promoverán activamente la transferencia de derechos de desarrollo territorial. Hay dos razones: en primer lugar, en comparación con la actual política de protección de tierras cultivadas, la transferencia de derechos de desarrollo de tierras básicamente protege la tierra o la tierra cultivada a bajo costo. Los costos regulatorios no se consideran aquí. Incluso si no existe una política de transferencia de derechos de desarrollo territorial, los costos regulatorios existen objetivamente. Por lo tanto, la transferencia de derechos de desarrollo territorial no agrega cargas ni costos adicionales a la supervisión del desarrollo territorial. La segunda es que el sistema de transferencia de derechos de desarrollo de la tierra proporciona una política para asignar, gestionar y proteger la tierra cultivada basada en mecanismos de mercado, que pueden minimizar o evitar las pérdidas de bienestar social generadas por un comando administrativo rígido, protección de la tierra (como la zonificación del uso de la tierra). y una menor eficiencia económica. Esto es consistente con el objetivo general de profundizar y mejorar los mecanismos de mercado y desarrollar una economía de mercado con características chinas.
Figura 6-2 Diagrama esquemático de la transferencia de derechos de desarrollo de tierras en protección de tierras cultivadas
En segundo lugar, los desarrolladores generalmente apoyan activamente la política de transferencia de derechos de desarrollo de tierras. Aunque sus costos de desarrollo de terrenos aumentarán (precio de transferencia de los derechos de desarrollo de terrenos), pueden aumentar la densidad y la intensidad del desarrollo de terrenos, por ejemplo, aumentando la proporción de superficie construida, la densidad de construcción y la tasa de construcción de terrenos (el área de terreno permitida en un terreno). La tierra representa la proporción total de la superficie terrestre), los desarrolladores pueden realizar economías de escala en la construcción de viviendas y así obtener mayores ganancias por el desarrollo de la tierra.
En tercer lugar, los propietarios de viviendas en las "áreas de expulsión" básicamente apoyarán la política de transferencia de derechos de desarrollo de tierras, porque las tierras agrícolas no desarrolladas o subdesarrolladas aportadas por la política de transferencia de derechos de desarrollo de tierras mantendrán el área en buenas condiciones. Paisaje ecológico natural, evita los problemas medioambientales y urbanísticos provocados por el desarrollo, mejorando así la calidad de vida de la zona. Al mismo tiempo, los propietarios de tierras agrícolas en las "zonas de desarrollo" también apoyarán esta política, ya que pueden recibir la compensación correspondiente mientras continúan cultivando.
Sin embargo, los residentes del "área de inyección" se opondrán a la política de transferencia y desarrollo de tierras, porque esta política aumentará la densidad de desarrollo del "área de inyección", lo que deteriorará el entorno de vida, por un lado. y, por el otro, atraer a ciudades de bajos ingresos. Sin embargo, cabe señalar que la introducción de la política de transferencia de derechos de desarrollo puede promover un uso más intensivo del suelo en la “zona de inyección”.