Cómo operar las ventas de bienes raíces comerciales

El flujo del mercado de bienes raíces comerciales: las empresas de desarrollo (inversores) son comportamientos comerciales------con fines de lucro (por supuesto que hay beneficios sociales)-------Entonces , pensó. Lo más importante son los rendimientos, entonces, ¿de dónde provienen los rendimientos de los bienes raíces comerciales? ?

A. Venta directa (si está desarrollando una tienda pequeña, es factible, pero si está construyendo un estudio grande, tenga cuidado);? B. Arrendamiento;? D, autooperación; E. operación de tutela;

Estos cinco métodos son los principales flujos de bienes raíces comerciales como comportamiento de inversión, lo que más se espera es recuperar la inversión y obtener ganancias en el. el menor tiempo, pero a menudo este no es el caso. Este resultado, ¿por qué? De hecho, desde el principio, nunca pensó en la forma en que pagaría más adelante, ¿verdad? Todos los planificadores lo saben, pero ¿cuántos desarrolladores prestan especial atención a esta cuestión desde el principio? Incluso después de reparar la casa, ni siquiera pienso en atraer inversiones o contratar una agencia. . . . . . ¡Este tipo de fenómeno puede describirse como “características chinas”! ?

Permítanos refinarlo nuevamente: ?

La primera categoría: las ventas directas. Los bienes raíces comerciales deben alcanzar el 100% de ventas. Si se trata de un distrito comercial inmaduro, es casi. Es algo muy difícil. La razón es que es imposible dar a cada inversor una razón segura y razonable para invertir. En segundo lugar, la gestión posterior después de la división y transferencia de los derechos de propiedad está fuera de discusión. Requiere escala. El efecto es que si no hay un gerente frente a una tienda de diez mil, decenas de miles o cientos de miles de metros cuadrados, cualquier promoción que haga en una pequeña tienda de decenas de metros cuadrados se hace de manera invisible para los demás. . . . . Precisamente por esto, con la intervención de empresas de gestión profesionales, para lograr una planificación unificada de las tiendas, los promotores tienen que contrarrestarlas y luego entregárselas a los gerentes. Este problema vuelve a surgir: la marca del administrador, el atractivo del mercado, ¿Cuánto durará su vitalidad? ¿Quién puede garantizar la rentabilidad anti-alquiler del 8%-10%? Después de tantos años de pruebas, hay algunas que tienen éxito, pero ¿cuántas otras empresas, además de las marcas famosas, pueden sobrevivir hasta el día de hoy? ¡Cientos de desarrolladores no saben cómo hacer esto! La práctica ha demostrado que hoy en día los consumidores ya han adquirido una conciencia considerable y ¡es imposible volver a dejarse engañar fácilmente! “Entonces, si el desarrollador desarrolla una propiedad de gran tamaño, la probabilidad de venderla como un piso completo es relativamente baja. Si desea dividirla y venderla, debe pensar en cómo administrarla, incluso si es así. se abre, morirá pronto (se refiere al comercio minorista), si desea contrarrestar, debe calcular su tasa de rendimiento. De hecho, este método era popular en la década de 1990. Después de entrar en este siglo, la mayoría de la gente ya no lo utiliza. Segundo: ¿Arrendamiento? Este es el momento de poner a prueba la confianza del desarrollador, si tiene visión de futuro desde el principio al seleccionar el terreno, si tiene suficientes fondos para el desarrollo, si tiene una buena reputación comercial, si encuentra una propiedad. agencia de gestión en la que puede confiar. . . . Mientras tenga cualquiera de estas cosas, su propiedad comercial definitivamente no tendrá que preocuparse por su procedencia. A medida que pasa el tiempo, también puede brindarle ganancias inesperadas y enormes (por ejemplo: había una casa podrida en Renmin South Road). En Chengdu a finales de la década de 1990, el desarrollador ya no pudo construir el edificio después de que se completara. El pronóstico de ventas original y los resultados casi lo hicieron colapsar. Esto se debe a que una empresa de administración de propiedades en Hong Kong valoró este edificio. , así que se hizo cargo del edificio. Después de una operación razonable, este edificio se ha convertido en el edificio de oficinas más valioso de Chengdu después del año 2000. Ahora, no importa cuánto pague, no le venderá ni un metro cuadrado. ingresos altos y estables que ha obtenido. No sólo eso, el banco no se preocuparía por los intereses del dinero que le daba, sino que competiría para prestarle dinero debido a la continua apreciación del edificio.

¡Lo logró! En tercer lugar, si alguna vez ha practicado el comercio minorista, sabrá que las empresas de marcas extranjeras que ingresaron al mercado chino desde el principio invirtieron en China y cooperaron con los promotores inmobiliarios, la mayoría de ellos en forma de arrendamiento y cooperativas. Por ejemplo, Pacific Department Store, Wal-Mart, Parkson, etc., especialmente las cadenas de grandes almacenes en China, para ahorrar el costo de abrir tiendas y expandirse, pondrán sus fondos limitados en la circulación de mercancías, por lo que lo harán. Los desarrolladores también usarán esto para aumentar el valor de la propiedad en general y asignarán parte del área para cooperar con las tiendas ancla. De hecho, ¡sabemos que el baile de espadas de Xiangzhuang está destinado a impresionar al público! Un amigo mío dirigió un proyecto inmobiliario comercial de este tipo: el promotor y el minorista (empresa que cotiza en bolsa) cooperaron inicialmente (participación en los beneficios). Después del segundo año, el promotor no quería beneficios, pero sí acciones. Después de la reinversión, las acciones de la empresa se intercambiaron directamente y, finalmente, se implementó todo el intercambio directo y la empresa se cotizó a través de una cotización de puerta trasera, logrando la realización de los derechos de propiedad del desarrollo y obteniendo altos rendimientos. ? Cuarto, el trabajo por cuenta propia, si está bien preparado, esta también es una buena manera, porque: la apreciación de los derechos de uso de la tierra y los derechos de propiedad es mucho mayor que el interés, junto con su gestión eficaz (no puede gestionarlo). usted mismo) No importa, se puede entregar a la empresa gestora) y también obtendrá beneficios de desarrollo. ? Quinto, operación fiduciaria, especialmente indicada para edificios de oficinas, hoteles, escuelas, hospitales, etc. ?Por supuesto, no todas las propiedades comerciales son aptas para el arrendamiento posterior. ?El entorno en el que se ubica la propiedad (distrito comercial maduro o distrito comercial inmaduro), la calidad estructural de la propiedad, el plan de planificación del formato comercial (comercio de primera línea o comercio de segunda y tercera línea) y la solidez financiera del desarrollador se pueden utilizar como propiedad comercial. Condiciones de referencia para determinar si es adecuada para el alquiler.