Reflexiones y sugerencias de políticas sobre cuestiones de suelo urbano (1)
1. Reforma de la propiedad del suelo urbano:
Definición de los derechos de propiedad y preservación y mejora de los activos territoriales. Antes de 1949, la tierra en China era básicamente de propiedad privada. Debido a la economía de productos básicos subdesarrollada, el número y la escala de las ciudades son relativamente pequeños, por lo que el suelo urbano representa una pequeña proporción de la superficie terrestre. Sin embargo, también hay pequeñas extensiones de tierra esparcidas en manos de burócratas gubernamentales, terratenientes feudales, industriales y comerciantes étnicos, trabajadores autónomos, residentes urbanos y extranjeros. Después de la fundación de la Nueva China, nuestro gobierno promovió vigorosamente la nacionalización de la tierra urbana;
(1) Confiscó las tierras de los extranjeros, los terratenientes feudales y el gobierno del Kuomintang en la ciudad, y las obligó a ser propiedad de el Estado;
(2) Nacionalizar los inmuebles urbanos propiedad de empresas industriales y comerciales privadas, empresas inmobiliarias y propietarios de inmuebles mediante redención, arrendamiento estatal, asociaciones público-privadas, etc. (en mayor medida de obligatoriedad, desigualdad y duración limitada); examinar el sitio web de la División de Valoraciones de Grandes Tierras
(3) Convertir tierras rurales no estatales en tierras estatales a bajo precio mediante la expropiación de la construcción urbana
(4) Declarar constitucionalmente que todos los terrenos urbanos sean propiedad del Estado, completando así la libre transferencia de una pequeña cantidad de terrenos de propiedad colectiva e individual dentro de la ciudad a derechos de propiedad estatal.
De 1949 a 1982, el gobierno central promovió vigorosamente la política de nacionalización de tierras urbanas, lo que provocó cambios fundamentales en el sistema de derechos de propiedad de tierras urbanas de mi país, formando finalmente una estructura única de derechos de propiedad estatal para tierras urbanas. . Esta forma de propiedad de la tierra es básicamente coherente con la propiedad de todos los medios de producción. Hasta cierto punto, ha sentado las bases materiales más importantes para la construcción básica y la estabilidad política del país. Sin embargo, con el desarrollo de los tiempos, esta forma única de propiedad de la tierra se ha convertido gradualmente en una limitación para el desarrollo económico y la construcción urbana.
La "Constitución de la República Popular China" adoptada en 1982 estipula: "La tierra en las ciudades pertenece al Estado, y la tierra en las zonas rurales y suburbanas pertenece a las colectividades, excepto las que pertenecen al Estado. De acuerdo con la ley, las granjas y las parcelas privadas también pertenecen al colectivo. Ninguna organización o individuo puede apropiarse, comprar, vender, arrendar o transferir ilegalmente tierras". Sin embargo, en 1987, el gobierno municipal de Shenzhen vendió las primeras tierras comerciales del país. Los derechos de uso de la tierra se transfirieron a través de un acuerdo específico y luego se enumeraron mediante licitación pública. En 1990, el Consejo de Estado promulgó el "Reglamento Provisional de la República Popular China sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelos Urbanos de Propiedad Estatal", que estipula claramente la transferencia, transferencia, arrendamiento, hipoteca y suspensión de derechos de uso de suelo. . La Ley revisada de Gestión de Tierras de la República Popular China se aprobó en 1998 y estipula que las unidades de construcción obtienen tierras de propiedad estatal mediante transferencias y otros métodos remunerados. Sitio web de Examination Land Appraiser
Si la transformación del suelo urbano de propiedad privada a propiedad estatal es un punto de inflexión o revolución histórica, entonces la transformación del suelo urbano de ocupación libre a uso pago es otro evento histórico. o revolución. Arrendar o transferir terrenos de propiedad estatal a cambio de una tarifa es un requisito objetivo para el desarrollo de la economía mercantil y una necesidad práctica de la urbanización. Marx dijo que la posesión de la renta de la tierra es una forma económica en la que se realiza la propiedad de la tierra. La tierra no tiene valor ni precio. Pero cuando existe propiedad de la tierra y es necesario expresarla en forma económica, el surgimiento de la renta de la tierra se convierte en una posibilidad. La renta del suelo urbano que se recauda en mi país proviene del precio de monopolio de los edificios, por un lado, y de la elevada renta del suelo para la construcción, por otro. En el pasado, distribuíamos tierras de forma gratuita, lo que en cierto sentido era incompatible con las leyes del funcionamiento económico. La implementación actual del uso pago del suelo urbano no es sólo una forma de realización de la propiedad de la tierra, sino también una manifestación concreta del valor de la tierra de propiedad estatal.
La práctica ha demostrado que el uso remunerado del suelo urbano no sólo favorece la preservación y valorización de los bienes de propiedad estatal, sino también el círculo virtuoso de los bienes de propiedad estatal, que beneficia directamente a la construcción municipal.
Según las disposiciones legales, el suelo urbano en mi país pertenece al estado, pero hay algunas cuestiones que requieren un estudio detenido. Si el suelo urbano es propiedad del Estado, ¿el Estado aquí sólo se refiere al gobierno central? ¿O incluye el gobierno local? Las disposiciones legales o definiciones sobre este tema no son muy claras. Debido a definiciones legales vagas, a menudo ocurren feroces colisiones y fricciones entre el gobierno central y los gobiernos locales. Esto se manifiesta en la contradicción entre las tasas de transferencia de tierras y el creciente número de “casos de violación de tierras” en los que los gobiernos locales están directamente involucrados. Debido a que la tierra está dispersa por todo el país, el desarrollo, la utilización y la transferencia de la tierra sólo pueden ser implementados por los gobiernos locales. Esto otorga a los gobiernos locales una clara ventaja de eficiencia en el ejercicio de la propiedad de la tierra. En los últimos años, la razón por la cual el uso del suelo urbano en China ha tendido a mejorar se debe a las acciones activas de los gobiernos locales.
¿Cómo ejerce el gobierno central la propiedad del suelo urbano? ¿Cómo dividen el gobierno central y los gobiernos locales los derechos de propiedad? Este es un verdadero problema. Se trata de la personificación de los derechos de propiedad de la tierra. Se trata casi de una cuestión de propiedad pública. Lo que normalmente llamamos suelo urbano propiedad del Estado es en realidad el Estado que ejerce la propiedad de la tierra en nombre de todo el pueblo. Aunque en teoría toda la población puede poseer tierras de propiedad estatal en igualdad de condiciones, ninguna persona tiene el control real. Por lo tanto, es necesario aclarar el estatus del gobierno urbano como sujeto de propiedad de la tierra urbana, aclarar aún más la connotación de los derechos de propiedad de la tierra y descomponer aún más los derechos de propiedad de la tierra en propiedad, derechos de posesión, derechos de desarrollo, derechos de ingresos y derechos de transferencia. , derechos de arrendamiento, derechos de donación y derechos hipotecarios, Defina claramente cada derecho. Por ejemplo, los derechos de propiedad y venta pertenecen al gobierno central; los derechos de posesión y desarrollo pertenecen a los gobiernos locales. Los derechos de usufructo se dividen proporcionalmente entre el gobierno central y los gobiernos locales, y así sucesivamente. Sobre esta base decidiremos qué derechos se concederán a los usuarios de la tierra, en qué medida y durante cuánto tiempo, y nos reservaremos el derecho de modificar y, en última instancia, disponer de estos acuerdos. Esto proporcionará estándares claros para resolver conflictos y disputas entre la propiedad estatal y los derechos de los usuarios. Sitio web del Examination Land Appraiser
A través de la definición de los derechos de propiedad, el comportamiento del gobierno de la ciudad en la asignación de tierras será a más largo plazo. A través de una estricta planificación del uso de la tierra y la participación pública, se restringe el poder de los gobiernos urbanos para que la asignación de los recursos de la tierra pueda reflejar los intereses del país y la sociedad. Permitir el flujo inverso de propiedad del suelo urbano entre el gobierno, las empresas y los individuos para lograr la diversificación de los derechos de propiedad del suelo urbano y dar pleno juego al papel regulador básico del mercado de suelo en la asignación de los recursos del suelo urbano; lograr el uso eficiente y sostenible; . Es necesario impedir que las empresas de desarrollo obtengan tierras del gobierno a precios bajos o incluso de forma gratuita en virtud de sus privilegios especiales, y luego las vendan a un precio más alto después del desarrollo y hagan una fortuna, ocupando la renta de tierras que debería ser del gobierno. ganancia.
Frenar efectivamente a los usuarios originales de la tierra que asignan tierras de forma gratuita, como agencias estatales, militares, escuelas, empresas estatales, etc. , forma encubierta de inversión en suelo, gestión conjunta de viviendas, subarrendamiento y reventa, etc. Podrá estipularse el plazo de utilización libre e ilimitada del suelo. Cuando expire, el gobierno firmará contratos de uso de la tierra con los usuarios uno por uno en función del precio evaluado y pagará tarifas de transferencia de tierras. Si es difícil compensarlo, se puede posponer, expropiar año tras año, o incluso los derechos de uso de la tierra del gobierno se pueden invertir en acciones, y el sistema de arrendamiento de tierras se puede implementar plenamente para promover la asignación racional de suelo urbano. recursos.