Cómo superar los obstáculos a la inversión en bienes raíces comerciales

Cómo superar los cuellos de botella de inversión en proyectos inmobiliarios comerciales

La promoción de inversiones en proyectos inmobiliarios comerciales debe ser "reclutar y retener". Para solucionar el problema de la promoción de inversiones en el desarrollo inmobiliario comercial, la filosofía empresarial debe penetrar en todos los eslabones. El autor cree que podemos partir de los aspectos de posicionamiento, planificación y diseño, alquiler, etc.

Avance desde el posicionamiento del proyecto. Para resolver la dificultad de atraer inversiones, primero debemos resolver el problema de qué tipo de comerciantes reclutar durante la etapa de posicionamiento del proyecto y atraer inversiones específicas. El tipo de comerciantes a contratar depende de "qué vender, a quién vender y cómo vender" del proyecto.

En primer lugar, "qué vender y a quién" depende del grupo de consumidores objetivo del proyecto y del alcance del distrito comercial. Por ejemplo, si se trata de un proyecto comercial de tipo comunitario, debe serlo. Los proyectos comerciales diseñados y ubicados en torno a los servicios de consumo diario de los residentes de la comunidad deben considerar las necesidades de compras, ocio, entretenimiento, comidas y otras necesidades de los trabajadores de oficina en un área más grande, y luego llevar a cabo el diseño del plan de inversión y la promoción de inversiones específicas basadas en diferentes comerciales. tipos de posicionamiento del proyecto.

En segundo lugar, hay que resolver “cómo vender”. "Cómo vender" implica características de gestión del proyecto y filosofía empresarial. Las diferentes características comerciales y conceptos de gestión tienen diferentes exhibiciones comerciales. Por ejemplo, si el proyecto se posiciona como ocio y entretenimiento, la inversión debe realizarse en restaurantes, bares, parques de atracciones, cines. etc. La industria trabajará duro para atraer inversiones; de manera similar, si el proyecto es un cajero independiente, podemos atraer inversiones para los comerciantes que requieren operaciones de cajero unificadas.

Avance desde la planificación y el diseño. El trabajo de promoción de inversiones debe comenzar desde la etapa de planificación y diseño, integrando recursos e involucrando a empresas consultoras y comerciantes profesionales. Para diferentes tipos de proyectos comerciales, de acuerdo con el posicionamiento general del proyecto, se planifican los formatos de negocio y los tipos de industria, y luego se lleva a cabo la planificación y el diseño arquitectónico de acuerdo con el plan, si hay tiendas ancla y tiendas secundarias. Se puede personalizar de acuerdo con los requisitos de las propiedades operativas de los almacenes principales y secundarios.

El precio del alquiler debe ser adecuado para “criar peces en el agua”. El precio del alquiler para la promoción de inversiones debe basarse en la perspectiva de "apoyar a las empresas" y el alquiler debe determinarse de acuerdo con las reglas del mercado. Debido a que el alquiler está determinado por el mercado, si el alquiler es alto y el inquilino no lo compra, inevitablemente será difícil atraer inversiones. En términos de precios de alquiler, podemos lograr el éxito de la inversión mediante un "golpe combinado", es decir, mediante una combinación eficaz del precio general, la forma del alquiler y el tiempo de pago del alquiler. En la actualidad, las estrategias de inversión en proyectos de bienes raíces comerciales a menudo se centran en el uso de estrategias de precios e ignoran el papel de la forma de alquiler y el tiempo de pago del alquiler en la promoción de inversiones. En particular, la forma de alquiler es una palanca de inversión muy eficaz. Por ejemplo, para presentar algunas tiendas secundarias y comerciantes de marcas de referencia con posicionamiento de imagen para la operación del proyecto, podemos adoptar la forma de participación cooperativa en las ganancias o alquiler fijo (bajo) + porcentaje de ganancia (medio). mejorar el formato de negocio y reducir las tasas de desocupación de tiendas.

Además, el diseño del contrato de arrendamiento no sólo debe contar con un mecanismo de coacción, sino también de un mecanismo de incentivo. Por ejemplo, podemos gravar y reducir tarifas diversas para algunos grandes inquilinos con una fuerte fuerza motriz, e incluso proporcionar un cierto porcentaje de reembolsos de alquiler para alentar a los comerciantes cuando su volumen de negocios alcance los estándares establecidos. Estas son medidas muy efectivas para atraer inversiones.

Cómo atraer inversiones en bienes raíces comerciales

1. El departamento de proyectos comerciales realiza investigaciones de mercado y análisis de clientes objetivo; 2. Determina los objetivos de inversión; 3. Determina el modelo de negocio: operación de arrendamiento; operación directa; operación virtual; 4. Formular estrategias preferenciales de promoción de inversiones; 5. El departamento de proyectos comerciales implementa el plan de inversión del cliente mensual; 6. El supervisor de inversiones formula el plan de inversión del cliente; información y prepara materiales de inversión Desarrollar, visitar y contactar a los clientes objetivo 9. El Departamento de Proyectos Comerciales clasifica a los clientes y determina los puntos clave 10. El Departamento de Proyectos Comerciales organiza negociaciones preliminares entre clientes y desarrolladores; Formulario de registro de inquilinos 11. El Departamento de Proyectos Comerciales es responsable de la comunicación entre los clientes y los desarrolladores Negociación 12. El desarrollador y el cliente determinan el socio de cooperación, firman la carta de intención y pagan el depósito; el desarrollador se comunica, negocia y los planes se modifican y aprueban con el cliente 14. El desarrollador y el cliente firman formalmente el acuerdo Acuerdo de inversión ¿Cómo pueden los bienes raíces comerciales superar el dilema de la homogeneidad?

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"El Foro de la Cumbre de Recursos Humanos de Bienes Raíces Comerciales de China 2011 y la Ceremonia de Establecimiento de la Alianza de Recursos Humanos de Bienes Raíces de China" se llevarán a cabo en Beijing el 26 de noviembre. El foro es gratuito y sinceramente invitamos a las élites de recursos humanos de la industria de bienes raíces comerciales a asistir. ¡Ven a la reunión! Cómo redactar una propuesta de inversión en bienes raíces comerciales

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Cómo resolver el dilema de la inversión en bienes raíces comerciales

Después de varios años de rápido desarrollo, la industria de bienes raíces comerciales ahora ha entrado Una etapa de brotes concentrados de problemas en ciudades de primer nivel como Beijing, debido a que una gran cantidad de dinero ha ingresado a esta industria en los últimos años. En 2007, el sector inmobiliario comercial de Beijing entró en una era descrita por los medios como ". Reventar". Por supuesto, detrás de esta prosperidad superficial hay una gran cantidad de bienes raíces comerciales que están inactivos. Los promotores actuales no pueden vender ni alquilar las propiedades comerciales que han construido. Sus fondos se encuentran en una situación muy grave y, como resultado, muchos promotores se encuentran en problemas. El popular modelo de tienda de derechos de propiedad en los últimos años casi ha desaparecido en la práctica, con pocos casos exitosos. El método de cobro mediante venta ya no es viable para muchas grandes propiedades comerciales. Para obtener valor es confiar en el arrendamiento o esperar una gran inversión de capital. Ven y compra. Pero incluso si ingresa un gran capital, los desarrolladores aún necesitan atraer inversiones con éxito y operar con normalidad. La dificultad de atraer inversiones es un problema al que se enfrentan muchos promotores y un obstáculo que no se puede sortear.

Ahora estamos analizando con pares de la industria las razones por las cuales los desarrolladores están atrapados en dificultades de inversión, que incluyen principalmente los siguientes aspectos:

① Desequilibrio entre oferta y demanda: los bienes raíces comerciales dependen de los comerciantes pagan, y los comerciantes dependen de los consumidores para pagar la factura. La tasa de crecimiento del mercado de consumo en los últimos años ha sido de alrededor del 13% y el consumo representa menos del 40% del PIB. Esto está lejos del patrón de los países desarrollados donde el consumo representa más del 70% del PIB. El poder de consumo del pueblo chino sigue siendo muy limitado, y la mercantilización de la vivienda, la atención médica y la educación ha supuesto una pesada carga para los consumidores, y la imperfección del sistema de seguridad social ha inhibido el crecimiento del consumo. del mercado de consumo está aumentando a un nivel del 13%, la tasa de crecimiento de la inversión en bienes raíces comerciales en los últimos años ha sido de alrededor del 24% La oferta de bienes raíces comerciales supera con creces la demanda de desarrollo comercial. La demanda se ha desequilibrado y la inactividad es un resultado inevitable. Por supuesto, este desequilibrio es principalmente estructural y se manifiesta en el hecho de que, por un lado, un gran número de inmuebles comerciales están inactivos y, por otro, un gran número de empresas no encuentran locales adecuados para abrir. tiendas La contradicción entre los dos es muy aguda.

② Ausencia de posicionamiento en el mercado o posicionamiento inadecuado en el mercado: el posicionamiento en el mercado de bienes raíces comerciales debe resolver el problema de proporcionar qué tipo de local comercial para qué tipo de negocio, en qué ubicación y qué tipo de grupo de clientes. La base externa de este posicionamiento es un estudio de mercado detallado del distrito comercial.

Pero ahora muchos de nuestros desarrolladores deciden ciegamente lanzar proyectos inmobiliarios comerciales sin realizar ninguna investigación de mercado profesional. A menudo son proyectos muy grandes de cientos de miles de metros cuadrados. No piensan profundamente en los proyectos terminados cuando comienzan. Cualquiera que esté planeando alquilarlo, generalmente considera atraer inversiones solo después de que la casa esté construida. Es muy normal que un proyecto de este tipo quede inactivo.

③ La combinación de formatos comerciales no es razonable o poco realista: muchos desarrolladores carecen de una comprensión suficiente de las reglas operativas del campo comercial y no tienen claras las condiciones que las grandes empresas comerciales deben considerar al seleccionar ubicaciones para la expansión y La planificación del formato empresarial al hacer negocios se basa exclusivamente en sus propios deseos, en lugar de en los deseos de las empresas posteriores. Muchos desarrolladores incluso confían la planificación empresarial a institutos de diseño que se dedican exclusivamente al diseño arquitectónico. tecnología, pero no comprenden las reglas operativas del negocio, las combinaciones de negocios realizadas puramente desde la perspectiva de la tecnología del diseño arquitectónico a menudo están divorciadas de la realidad y no son operables.

④ Diseño irrazonable de la estructura del edificio: un proceso de diseño razonable debe ser hacer primero la planificación comercial y luego el diseño arquitectónico, y realizar el diseño arquitectónico de acuerdo con los diferentes requisitos de diseño de los diferentes formatos comerciales para las estructuras del edificio, como Generalmente , los supermercados deben tener una altura libre de al menos 4 metros, las tiendas tipo almacén deben tener una altura libre de 9 metros, las salas de cine deben tener una altura libre de más de 10 metros, los restaurantes deben tener chimeneas, los cibercafés deben tener dos sistemas de seguridad pasajes, ferretería y materiales de construcción y mobiliario para el hogar deben tener una carga de 4 toneladas, y la ordinaria de 1 tonelada para supermercados y librerías, etc. Cada tipo de negocio es diferente. Pero en realidad, a menudo vemos omisiones en estos enlaces duros. Un desarrollador construyó una propiedad comercial de 4 pisos con un área de 5.000 metros cuadrados y planeó alquilarla a un supermercado. la altura del piso era de solo 3,5 metros y los supermercados necesitan al menos 4 metros. Como resultado, no hay forma de hacerlo y solo pueden permanecer inactivos durante mucho tiempo, y la altura de la planta baja de algunos apartamentos de alta gama es. diseñado de acuerdo con la altura de los edificios residenciales comunes de 2,8 metros, y ni siquiera se puede decorar el techo; y algunas tiendas tienen naves que tienen más de 3 metros de largo pero tienen 20 metros de profundidad. También hay tiendas con muchos pilares en el medio que dificultan el diseño de una tienda, etc. Estas deficiencias en el diseño estructural de los edificios son difíciles de remediar de otras maneras, y hay que volarlos o dejarlos inactivos.

⑤ Obstáculos para el alquiler: muchas veces, una ubicación comercial es adecuada y la organización de la construcción y las instalaciones de apoyo no son un problema, pero aún no se puede llegar a un acuerdo porque el motivo está estancado en el alquiler. El alquiler es una fuente de ingresos para los promotores, pero es un coste para las empresas. La industria inmobiliaria es una industria con características de monopolio. Los desarrolladores ganan decenas de millones y están acostumbrados a obtener enormes ganancias. Sin embargo, la industria de servicios comerciales es una industria totalmente competitiva. todo lo que los comerciantes ganan es dinero con trabajo duro, cuando el consumo del mercado es limitado, hay un límite para el alquiler que una empresa puede soportar. Cuando el costo del alquiler excede el límite que la empresa puede soportar, la empresa se negará a ingresar. o retirar el alquiler. En la actualidad, muchos desarrolladores tienen expectativas de alquiler demasiado altas, que superan con creces el promedio del mercado y el resultado final que la mayoría de las empresas pueden pagar. En este momento, el mercado utilizará propiedades inactivas para tomar represalias contra requisitos de alquiler irrazonables.

⑥ Hay muchos malentendidos cognitivos y operativos en el proceso de promoción de inversiones: el comportamiento humano se rige por la cognición. Actualmente, los malentendidos cognitivos de los desarrolladores sobre la promoción de inversiones inmobiliarias comerciales incluyen: Durante el proceso de posicionamiento en el mercado. de alta gama; cuanto más completa sea la combinación de negocios, mejor; la tienda ancla debe elegir una marca internacional importante o una nueva marca para construir la casa, y luego hablar de inversión, o el otro extremo: cuanto antes sea la inversión, mejor; mejor, asegúrese de alquilar la casa al cliente con la oferta más alta y las mejores condiciones; no importa cuál sea el alquiler de otras personas, cuanto más largo sea el contrato, mejor tendrá que recurrir al engaño para atraer inversiones; Mientras la inversión sea exitosa, todo estará bien, etc. Con un entendimiento tan confuso, es difícil evitar que los bienes raíces comerciales queden desocupados.

⑦ Falta de estrategias de inversión claras y efectivas: La inversión en bienes raíces comerciales es un trabajo altamente profesional, que objetivamente requiere una estrategia de inversión efectiva. *** Una vez dije que la ruta es un esquema, y ​​el esquema no es obvio. Para el trabajo general de la inversión en bienes raíces comerciales, la estrategia de inversión es el esquema de todo el trabajo de inversión. Sin este esquema, la red de inversión es. inútil y roto. ¿Qué debe ser? Es imposible pescar ningún pez. La formulación de estrategias de inversión eficaces también depende de la formulación de planes de negocio eficaces y razonables durante la planificación temprana. La realidad actual es que los promotores generalmente no prestan suficiente atención a la planificación empresarial en las primeras etapas. Sin una planificación empresarial eficaz y razonable, la formulación de estrategias de inversión se convierte en un desperdicio de agua.

⑧ Falta de excelentes talentos de inversión y talentos de gestión de inversiones: *** dijo una vez: Una vez determinada la ruta, los cuadros son la clave. La inversión en bienes raíces comerciales es un trabajo que abarca las industrias inmobiliaria y comercial. Requiere que el personal de inversión tenga una estructura de conocimientos, experiencia laboral y habilidades compuestas. Sin embargo, hay muy pocos talentos compuestos que comprendan tanto los negocios como los bienes raíces. En el mercado, los talentos de gestión de inversiones que sean capaces de formular estrategias de inversión y liderar equipos son aún más escasos. "¿Qué es lo que más falta en el siglo XXI? Talento." Esta línea de diálogo de la película "Un mundo sin ladrones" no podría ser más apropiada para aplicarla aquí.

⑨ Falta de ejecución en el proceso de promoción de inversiones: no existe un plan de negocios efectivo y razonable, ni una estrategia efectiva de promoción de inversiones, ni talentos de gestión de promoción de inversiones, ni profesionales de promoción de inversiones cuando estas cosas no están disponibles. , no existe un proceso de promoción de inversiones. La ejecución es el resultado inevitable. En los últimos años se ha vuelto muy popular un libro de gestión llamado "Ejecución", que satisface el apetito de muchos directivos que no saben qué es la estrategia y piensan que no hay ningún problema con la estrategia de la empresa, pero que sí hay problemas. con la ejecución. Estrategia y ejecución. La estrategia enfatiza hacer las cosas correctas, mientras que la ejecución enfatiza hacer las cosas correctas. En lo que respecta a la inversión real en bienes raíces comerciales, la causa fundamental de la mala ejecución en la mayoría de los casos es precisamente la falta de una buena estrategia de inversión, no la falta de una buena ejecución.

⑩ Falta de un equipo profesional de gestión de operaciones comerciales: el valor de los bienes raíces comerciales se obtiene en última instancia mediante la gestión de operaciones a largo plazo. La inversión exitosa debe estar garantizada por un equipo profesional de gestión de operaciones comerciales, incluidas las operaciones de capital futuras. inseparable de un equipo profesional de gestión de operaciones comerciales. Sin ese equipo, no habrá garantía para futuras operaciones comerciales. Es posible que los comerciantes muy profesionales no se instalen. La falta de talento en el proceso de operación es también una razón importante de las dificultades en la inversión inmobiliaria comercial.

Lo anterior es un breve resumen de las razones por las que los desarrolladores encuentran dificultades en la inversión en bienes raíces comerciales. Algunas cuestiones, como las cuestiones de gobierno corporativo y las cuestiones de liderazgo de la empresa, son cuestiones generales de gobierno corporativo y no afectan el proceso de inversión, por lo que no se discutieron.

Cómo lograr una promoción eficiente de inversiones en bienes raíces comerciales

1. Elección del posicionamiento adecuado

La promoción de inversiones es un eslabón importante en el proceso de operación de proyectos comerciales , pero no puede Cuando se habla únicamente de promoción de inversiones, la base para la promoción de inversiones es tener los requisitos previos correctos: un posicionamiento razonable del proyecto antes de implementar la promoción de inversiones. Posicionarse como una opción estratégica para un proyecto es algo crucial para que el proyecto determine su dirección de desarrollo. Como se suele decir en gestión, si la estrategia es correcta, los problemas con la estrategia se pueden deshacer, pero si la estrategia es incorrecta, cuanto más correcta sea, más se puede desviar, lo que lleva a una pérdida total. La realidad es que muchas condiciones previas del proyecto son incorrectas. Hemos visto que en muchas empresas nacionales de desarrollo inmobiliario, el fundador o presidente/gerente general tiene autoridad absoluta y las direcciones estratégicas las deciden básicamente personalmente. Por lo tanto, algunos altos ejecutivos han tomado algunas decisiones sobre proyectos comerciales basándose en su subjetividad. La imaginación al hacer juicios de posicionamiento dificultó alcanzar el nivel ideal de inversión, lo que provocó que el proyecto no alcanzara su valor comercial debido y que los gerentes profesionales de la operación fueran cambiados una y otra vez, todos los cuales se convirtieron en "víctimas" de abusos inadecuados. posicionamiento. A juzgar por la realidad actual del mercado inmobiliario comercial de Beijing, algunos proyectos que no lograron una promoción de inversiones exitosa a menudo están ubicados en ubicaciones privilegiadas de la ciudad. Muchos de sus fracasos en la promoción de inversiones se deben a desviaciones de posicionamiento. Sólo los indicadores de la promoción exitosa de la inversión del proyecto. Las condiciones suficientes y si el posicionamiento del proyecto es razonable también son factores muy críticos.

2. Diseño arquitectónico adaptable

Hasta cierto punto, el proceso de inversión en un centro comercial es como el proceso tradicional chino de cita a ciegas, que también pone gran énfasis en la combinación adecuada y la ubicación. El edificio en sí es como la apariencia de una persona. Si un proyecto espera atraer inversiones de marcas internacionales de primer nivel, es mejor tener tanto "experiencia de vida" como "apariencia". La realidad actual es que se puede comprender plenamente la importancia de la "ubicación" en los proyectos comerciales. Sin embargo, la importancia del diseño arquitectónico todavía no se reconoce en general. Utilizando las citas a ciegas como metáfora, mucha gente piensa que se puede encontrar una buena vida. Una buena novia no piensa en que habrá más espacio para elegir si le agregas buena apariencia.

En el proceso de selección de la ubicación de las tiendas, las marcas comerciales suelen dar prioridad a proyectos icónicos de la ciudad. Los proyectos icónicos a los que aquí nos referimos pueden entenderse como de dos tipos: uno es el que ya está finalizado y está en funcionamiento. Un proyecto histórico realista, y el otro es un proyecto que está en construcción pero que da a la gente la confianza de que puede convertirse en un proyecto histórico. Actualmente, la mayoría de los proyectos de inversión en el mercado están en construcción. Considerar proyectos con cimientos superiores en "proyectos icónicos en construcción" es una forma eficaz de aumentar el "potencial de inversión" para lograr este resultado. La ubicación, el volumen, la función y otros factores del proyecto en sí, el plan del arquitecto también es crucial, porque la mayoría de la gente no pensará que un edificio de "aspecto" mediocre se convertirá en un símbolo de la ciudad. Al mismo tiempo, debido a que los usuarios finales de los centros comerciales son minoristas de diferentes formatos, las características de demanda de hardware de los diferentes formatos deben considerarse de manera proactiva durante el diseño arquitectónico. Por ejemplo, la altura del piso de un supermercado general debe ser de 5,5 metros. la altura del suelo de una sala de cine debe ser de 5,5 metros y la altura debe ser superior a 9 metros, y el catering debe disponer de chimeneas, reservas de gas, etc. Si las condiciones específicas del hardware no se reservan a los comerciantes durante el diseño, será difícil lograr atraer inversiones en el futuro.

3. Una comprensión razonable del ritmo de promoción de inversiones

Al ejecutar la promoción de inversiones, junto con el período de construcción, hacer las cosas correctas en un momento razonable tendrá el efecto de "conseguir el doble de resultado con la mitad de esfuerzo". Específicamente, los minoristas de diferentes tipos de negocios y diferentes tamaños tienen diferentes plazos para firmar contratos para proyectos. Las grandes tiendas, como los supermercados y los grandes almacenes, deben realizar la solicitud de inversión en una etapa anterior, y es mejor involucrarlos en el proceso de diseño en profundidad. del proyecto para que las consideraciones de diseño específicas se puedan realizar de manera adecuada en función de sus necesidades. Además, la entrada de tiendas ancla, como los grandes supermercados, no solo afecta directamente el diseño comercial del centro comercial, sino que también afecta otras promociones de inversión de la tienda; Juega un papel importante en la promoción de la inversión y, a menudo, puede conducir a una promoción fluida de la inversión de todo el centro comercial en el período posterior. Esto se debe principalmente al papel clave que desempeña la tienda ancla en la atracción de tráfico. Las tiendas de ropa general, por ejemplo, deben ingresar a la segunda mitad del período de construcción antes de lanzar oficialmente la promoción de inversiones. Esto no solo se debe a que estas tiendas pequeñas y medianas no tienen demasiados requisitos especiales para las instalaciones de hardware comercial, sino también a que. Estas empresas generalmente no saben cómo instalarlas demasiado pronto. Dar intenciones muy claras.

4. Estrategias de promoción específicas

En la actualidad, muchos desarrolladores tienen ideas residenciales típicas cuando operan proyectos comerciales, por ejemplo, eligen los medios de comunicación para la publicidad centralizada al reclutar inversiones. El folleto elaborado es tan lírico y exagerado como un folleto de ventas. A diferencia del público en general al que se dirigen los productos residenciales, los proyectos comerciales se enfrentan básicamente a minoristas profesionales a la hora de atraer inversiones. Cuanto más sofisticados son, más son personas más racionales y profesionales y pertenecen a un grupo de nicho. . Al examinar los documentos de inversión, los minoristas pueden prestar más atención a la descripción de detalles pragmáticos como el flujo de personas en el área, las condiciones del hardware, etc. Por lo tanto, los documentos de inversión que no sean lo suficientemente pragmáticos no solo serán difíciles de desempeñar un papel sustancial. papel en la promoción, pero también puede ser contraproducente. Además, utilizar los medios de comunicación para transmitirles información puede no ser eficiente, y la promoción dirigida será más eficaz. Tomando como ejemplo Shin Kong Place, que acaba de abrir, el proyecto ha mantenido un enfoque de promoción altamente profesional de principio a fin, promoviendo efectivamente el proceso de inversión del proyecto. Por ejemplo, cuando se lanzó la promoción de inversiones, se invitó a los medios específicos a participar. Realice una conferencia de prensa para generar impulso y luego, con la ayuda de profesionales. El canal lleva a cabo promociones de inversión individuales para los clientes objetivo y, después de una determinada etapa, publica los resultados de la inversión en forma de recepciones de reconocimiento al cliente para atraer más clientes nuevos. , etc.

5. Equipo profesional y estable

La promoción de inversiones de proyectos comerciales es en realidad un plan de integración de socios, porque cada comerciante tiene su propio criterio profesional, y cada nuevo negocio generalmente necesita Para lograr fines de lucro, por lo tanto, durante el proceso de promoción de inversiones para estos comerciantes, los propietarios de proyectos comerciales deben haber concebido un plan de negocios rentable en el proyecto que los comerciantes objetivo puedan creer, y se debe exigir que el personal de reclutamiento de inversiones lo haga. entonces, el pensamiento y la expresión sistemáticos pueden dar más confianza a los comerciantes. Además, en la ejecución del trabajo de promoción de inversiones, cada personal de reclutamiento de inversiones no solo representa a un individuo, sino que también representa a su empresa. Por lo tanto, la imagen del personal de reclutamiento de inversiones y el nivel profesional que muestran en su trabajo se han convertido en un factor. Medida para que los comerciantes midan el grado de estandarización de su empresa. El estado de fortaleza y la referencia visual del nivel profesional afectarán la confianza en el proyecto e influirán en los resultados de la promoción de inversiones.

Además, el trabajo de promoción de inversiones para grandes centros comerciales generalmente lleva un año o incluso más, ya sea que el propietario confíe una agencia o cree su propio equipo, mantener la estabilidad del equipo de inversión también es importante para lograr una inversión eficiente. manera de promoción. Si el desarrollador cambia con frecuencia el equipo del proyecto o la persona a cargo, por un lado incurrirá en más costos de oportunidad debido a la reintegración con los minoristas, por otro lado, también hará que los minoristas duden de la estabilidad de la empresa propietaria. , aumentando así el número de proyectos de resistencia negativa. ¿Cómo superar el período de cuello de botella en las ventas al reclutar inversores? Detalles

Si se pueden cumplir los requisitos de la otra parte, si la empresa puede comprender las necesidades de los franquiciados, si los franquiciados tienen las condiciones para unirse a la empresa, si se trata de un modelo de marketing occidental o un modelo de marketing nacional, mientras que el modelo de marketing nacional se basa en la introducción y evolución de la teoría occidental

y hasta ahora ha pasado aproximadamente por tres etapas:

1. Modelo de marketing de posicionamiento de marca

El concepto incluye el packaging de la marca, la identificación y, más profundamente, el posicionamiento diferenciado de la marca, diciéndole al consumidor qué hace diferente a su propia marca

En la actualidad, todas las marcas nacionales maduras han logrado esta esta etapa.

2. Modelo de marketing de notificación de información del producto

Cuando una empresa crea nuevos productos, siempre que la información del producto simplemente no se distribuya, básicamente se logrará el propósito de marketing.

Sin embargo, debido a que los productos son fáciles de copiar entre sí, esto causará serios problemas en este modelo de marketing, especialmente en términos de promoción de inversiones.

Las empresas deben crear una buena imagen en el mercado. mente de los consumidores.

3. Modelo de marketing de comunicación con el consumidor

Cuando se trata de marketing, resolver el problema del marketing es resolver el problema del posicionamiento y del punto de entrada. Muchas empresas nacionales encontrarán cuellos de botella en las ventas cuando alcancen un cierto nivel

No importa si aumentan la promoción publicitaria o aumentan la escala de inversión, no pueden lograr avances.

Inyectar una gran cantidad. de fondos Se puede lograr completamente estratégicamente, pero las empresas con ventas anuales de cientos de millones de yuanes no tienen las condiciones para un salto tan grande. Por lo tanto, para las pequeñas y medianas empresas, la forma de superar el cuello de botella en las ventas es a través. El mercado regional se divide para resolver problemas de marketing,

permitiendo a los distribuidores abrir efectivamente o mejorar significativamente el mercado local.

Para las empresas, el primer problema a resolver no es hablar en vano de modelos de marketing y modelos de ganancias, sino

comprender verdaderamente el mercado local y a los consumidores a fondo, comprender y solo en el mercado regional donde el posicionamiento de la marca es consistente con las capacidades de la empresa, ¿podemos comprender las necesidades internas y los puntos de demanda reales de los consumidores y encontrar un posicionamiento preciso en el mercado y puntos de entrada, podemos superar el período de cuello de botella? y hacer que la empresa sea más grande y más fuerte. ¿Cómo pueden las empresas superar el cuello de botella del comercio electrónico? Gracias

Cualquier tipo de sitio web es sólo un soporte. La función de dicho sitio web en sí misma juega un papel en gran medida sólo en la difusión de información. ¿Cómo superar el cuello de botella del comercio electrónico transfronterizo?

El desarrollo del comercio electrónico transfronterizo se enfrenta principalmente a tres obstáculos importantes: en primer lugar, la fragmentación de la logística transfronteriza genera dificultades regulatorias. En segundo lugar, es necesario promover integralmente la reforma del sistema de gestión del despacho de aduanas de importación para las compras transfronterizas en línea. En tercer lugar, el sistema estadístico del comercio electrónico transfronterizo aún no se ha unificado. Entonces, ¿qué empresas de comercio electrónico transfronterizo son capaces actualmente de superar este cuello de botella del comercio electrónico transfronterizo? Hasta donde yo sé, a Linkshang Global Home le está yendo bien en el comercio electrónico transfronterizo. Está compuesto por equipos de servicios comerciales y de TI de los Estados Unidos, India, Hong Kong y otros países o regiones. Desarrollo y mantenimiento de sitios web y sistemas de información, marketing y promoción en el extranjero, servicios de comercio internacional, etc. Al mismo tiempo, Lingshang Global Home lo acompañará y un equipo profesional de primera clase lo ayudará a despejar el camino para las aduanas de exportación, para que los productos de exportación puedan fluir sin problemas. ¿Cómo atraer con éxito inversiones en bienes raíces comerciales?

Sin la integración y presencia de los comerciantes, los proyectos inmobiliarios comerciales no pueden generar valor comercial. Por lo tanto, la forma en que los comerciantes se presentan y presentan correctamente se ha convertido en la clave del éxito o el fracaso de los proyectos inmobiliarios comerciales. La importancia de la promoción de inversiones para el sector inmobiliario comercial ha sido generalmente reconocida por el mercado, pero la mayoría de los desarrolladores no están familiarizados con cómo entender correctamente la promoción de inversiones y organizar racionalmente la promoción de inversiones. Clasificar las promociones de inversiones según el orden de promoción de las inversiones puede ayudar a los desarrolladores a aclarar sus ideas y emitir juicios precisos sobre la prioridad de la promoción de inversiones y la relación de valor de los comerciantes.

Qué negocios atraen inversiones primero y qué negocios atraen inversiones más tarde no solo satisfacen las necesidades del desarrollo y construcción de proyectos de bienes raíces comerciales, sino que también satisfacen las necesidades de maximizar los alquileres o los precios de venta de tiendas. Esto es sin duda lo que más esperan los desarrolladores, pero la situación real. es todo lo contrario. Es inapropiado El orden de promoción de inversiones obstaculizará el buen progreso del desarrollo e inhibirá la realización de ganancias por alquiler o venta del proyecto. La promoción de inversiones para proyectos inmobiliarios comerciales medianos y grandes se puede dividir en los siguientes cuatro pasos según el orden de promoción de inversiones: promoción de inversiones de desarrollo temprano, promoción de inversiones de desarrollo medio, promoción de inversiones de apertura y promoción de inversiones posteriores a la apertura.

Promoción de inversiones previa al desarrollo La promoción de inversiones previa al desarrollo se refiere a la promoción de inversiones que los desarrolladores de bienes raíces comerciales deben llevar a cabo durante el período de posicionamiento, planificación y diseño del mercado del proyecto. Por lo general, se refiere a la promoción de inversiones de. grandes comerciantes ancla y comerciantes de experiencias de entretenimiento. Grandes comerciantes ancla Incluyendo grandes almacenes, tiendas de materiales de construcción para el hogar, supermercados, hipermercados, etc., así como películas entre los negocios de experiencias de entretenimiento. Las razones para realizar la promoción de inversiones mencionada anteriormente son las siguientes: estos comerciantes a menudo tienen diferentes requisitos técnicos para abrir tiendas, y la planificación y el diseño de proyectos de bienes raíces comerciales deben abordar específicamente las necesidades de los diferentes comerciantes ancla del negocio; El modelo y el grado de los comerciantes ancla afectarán directamente al proyecto. La formación del grado y el posicionamiento futuro del proyecto será muy difícil o incluso imposible si no hay comerciantes principales adecuados para ingresar al mercado. los comerciantes promoverán en gran medida la promoción de inversiones de otras tiendas, no solo favorecerá el aumento de los alquileres, y el aumento de los precios de las tiendas de bienes raíces comerciales que adopten un plan de ventas de tiendas será trascendente cuanto mayor sea la escala del inmueble comercial; proyecto inmobiliario, mayor es el riesgo. ¡Es obvio que la inversión en la etapa inicial de desarrollo conduce a reducir los riesgos de inversión y los riesgos de desarrollo para los desarrolladores!

La promoción de inversiones a mitad de desarrollo significa que para promover la promoción de inversiones de todo el proyecto, el desarrollador lleva a cabo una promoción de inversiones selectiva con comerciantes de marcas de acuerdo con el posicionamiento en el mercado del proyecto. La gran mayoría de los promotores y administradores de bienes raíces comerciales inmaduros generalmente ignoran el trabajo de atraer inversiones de marcas en la etapa intermedia de desarrollo. A menudo atraen inversiones sólo sin ideas claras ni niveles de objetivos de inversión, por lo que descuidan la elección según el mercado. El posicionamiento de la inversión en la promoción de la marca y el valor de la marca es a menudo la mitad del resultado y el doble del resultado. No sólo la eficiencia de la inversión es baja, sino que dicho trabajo de inversión eventualmente conducirá a desviaciones en el posicionamiento del proyecto, o incluso a la falta de formación. en absoluto. CONSEJOS: El núcleo de la promoción de inversiones en el período de desarrollo a mediano plazo radica en la contratación selectiva de comerciantes de marcas en función del posicionamiento en el mercado al determinar el objetivo de inversión, ya sea un desarrollador o una agencia de consultoría de inversiones, si no hay una investigación específica. En el posicionamiento del proyecto, promover ciegamente la promoción de inversiones y reclutar a algunos comerciantes irrelevantes no solo afectará el posicionamiento del proyecto, sino que tampoco logrará impulsar los alquileres y la eficiencia de la inversión. Si reclutamos con éxito comerciantes que coincidan con el posicionamiento del proyecto y tengan una fuerte fuerza impulsora de marca en la etapa intermedia de desarrollo, significará que el proyecto puede lograr el éxito esperado. La promoción de inversiones de apertura se refiere al trabajo de promoción de inversiones para un gran número de pequeñas y medianas empresas a las que los desarrolladores confían a agencias profesionales de consultoría de inversiones, gerentes o a ellos mismos para llevar a cabo la apertura sin problemas del proyecto. La característica principal de la apertura de la promoción de inversiones es atraer inversiones de un gran número de pequeñas y medianas empresas, lo que difiere significativamente de los objetivos de inversión en las etapas tempranas y medias del desarrollo. CONSEJOS: Dado que la apertura de la promoción de inversiones está dirigida a un gran número de pequeñas y medianas empresas, y el plazo previsto para la apertura de la promoción de inversiones suele ser muy ajustado, la eficiencia de la promoción de inversiones se ha convertido en una preocupación de todos los desarrolladores y administradores. . Otro punto al que se debe prestar atención al atraer inversiones para la apertura de empresas: si la solicitud de inversión de un gran número de pequeñas y medianas empresas puede maximizar el alquiler y minimizar el tiempo de inversión, entonces dicha solicitud de inversión para la apertura será exitosa. . La apertura de muchos proyectos inmobiliarios comerciales se basa únicamente en el objetivo de cubrir las vacantes, y la inversión se completará formalmente a costa de una pérdida total o a gran escala del alquiler. Una vez que esto suceda, las perspectivas comerciales del proyecto disminuirán. ser motivo de preocupación. La promoción de inversiones posterior a la apertura se refiere al trabajo de promoción de inversiones realizado por el administrador después de la apertura del proyecto, y se realizan ajustes adicionales en función del posicionamiento del proyecto.

CONSEJOS: La promoción de inversiones después de la apertura se puede dividir en promoción de inversiones complementaria y promoción de inversiones de posicionamiento secundario. La inversión suplementaria se refiere a una situación en la que no hay problemas macroeconómicos, como errores de posicionamiento o una inversión de marca insuficiente en la etapa inicial de la inversión, y solo se corrigen problemas menores en la etapa inicial de la inversión o se llenan las tiendas restantes. Si la promoción de inversiones después de la apertura es complementaria, significa que el trabajo de promoción de inversiones anterior fue exitoso y tanto los desarrolladores como los administradores pueden respirar aliviados. De lo contrario, la situación es muy preocupante.

La promoción de inversiones secundaria con la naturaleza de posicionamiento secundario en realidad declara que el trabajo de promoción de inversiones anterior ha fracasado. Los desarrolladores y gerentes tienen que regresar y rehacer el trabajo de promoción de inversiones anterior después de que se abre el proyecto. El trabajo de promoción de inversiones en la etapa inicial de desarrollo después de la apertura del proyecto es un gran problema, porque un proyecto de bienes raíces comerciales existente solo puede reclutar a qué tipo de comerciantes atiende. La estructura no se puede ajustar. Por un lado, los costos aumentarán; por otro lado, las empresas de entretenimiento, como las películas, deberán cambiar. Es casi imposible satisfacer las necesidades de los comerciantes. Los anteriores son tipos de inversión divididos según el orden de inversión. El propósito de esta división es explicar que las cuatro etapas de inversión anteriores tienen diferentes objetivos de inversión y las tareas de cada etapa son muy específicas. Problemas, los resultados de la inversión serán diferentes. La eficiencia se verá muy afectada e incluso el trabajo de contratación de inversiones no se podrá completar. Muchos promotores de bienes raíces comerciales a menudo descuidan o no pueden completar el trabajo de promoción de inversiones en las etapas inicial y media del desarrollo, y colocan las tareas de promoción de inversiones en estas dos etapas en la etapa de promoción de inversiones de apertura si no hay comerciantes conocidos. para actuar para impulsar o ayudar en la promoción de inversiones, este tipo de situación es particularmente probable que conduzca a un posicionamiento secundario y una inversión secundaria. En resumen, la clasificación de la inversión en bienes raíces comerciales de acuerdo con el orden de inversión refleja en gran medida los pasos de la inversión en un mercado perfectamente competitivo. En el entorno de mercado actual, los desarrolladores con un nivel relativamente bajo de especialización casi no pueden seguir lo anterior. pasos para atraer inversiones, pero no pueden hacerlo. Debido a que un bajo nivel de especialización es desventajoso para atraer inversiones, anula los objetivos graduales requeridos por los pasos de inversión mencionados anteriormente. Cuanto mayor sea el nivel de profesionalismo de un desarrollador, más probable será que. el desarrollador puede completar la inversión sin errores de acuerdo con los pasos anteriores.