¿Problemas y contramedidas en el uso del suelo urbano?
1 Problemas de uso del suelo urbano en China
1.1 Ocupan una gran cantidad de tierra cultivada.
Con el rápido desarrollo de las ciudades y pueblos, la demanda de terrenos para la construcción está aumentando. La superficie de suelo urbano es limitada y el crecimiento de la demanda de suelo se satisface principalmente mediante la expropiación de tierras colectivas rurales. Durante el proceso de adquisición de tierras, una gran cantidad de tierras agrícolas y vegetales de alta calidad en los suburbios se convirtieron en terrenos de construcción. En 2003, la construcción ocupó 229.000 hectáreas (3.437 millones de acres) de tierra cultivada, un aumento de 33.000 hectáreas (490.000 acres) con respecto al año anterior, especialmente en las zonas económicamente desarrolladas. Se ha expropiado una gran cantidad de tierra cultivada, lo que hace que los limitados recursos de tierras agrícolas de mi país sean aún más escasos. En la actualidad, la tierra cultivada per cápita de China es de sólo 0,077 hectáreas, menos de un tercio del promedio mundial.
1.2 Uso extensivo del suelo
Durante mucho tiempo, la construcción urbana de mi país ha seguido un camino de desarrollo extensionista, con baja eficiencia en el uso del suelo y métodos de utilización extensivos, ignorando el potencial inherente del suelo urbano. tierra, lo que resulta en desperdicio de tierra. La planificación del uso de la tierra, como medio importante para que el gobierno controle la asignación de los recursos de la tierra, no ha recibido suficiente atención. Carece de cientificidad y autoridad, lo que resulta en una orientación, planificación y eficacia deficientes de la planificación del uso de la tierra, y es difícil de implementar. su debido papel. Hay muchos proyectos de construcción en ciudades y pueblos que violan la planificación: los parques con varios nombres se crean a voluntad, calles, plazas y edificios de gran altura son "proyectos de imagen" y, además, una gran cantidad de terreno en el parque planificado; está inactivo y hay casos de solicitud anticipada y uso tardío, o solicitud pero sin uso, etc. Sucede de vez en cuando. Según cifras reportadas desde diversos lugares, existen más de 5.500 zonas y parques de desarrollo en todo el país, con una superficie territorial prevista de casi 40.000 kilómetros cuadrados. En más de 660 ciudades de todo el país, incluidos condados y otras áreas industriales y mineras, el terreno de construcción existente es de solo 315.000 km2, y la superficie terrestre planificada de estas zonas de desarrollo recientemente establecidas es de casi 40.000 km2. se basa en la construcción urbana existente duplicada[2].
1.3 La pérdida de activos territoriales de propiedad estatal es grave.
Según algunos datos, de 1987 a 2002, el desarrollo urbano industrial y residencial* * cubrió una superficie aproximada de 3.333 millones de hectáreas (50 millones de acres). Calculado sobre la base de un promedio de 1,5 millones de yuanes/hectárea (1 millón de yuanes/acre), el valor de la tierra es de 500 mil millones de yuanes, pero la expropiación acumulada real a nivel nacional. La impactante pérdida de activos territoriales de propiedad estatal se debe principalmente a operaciones de transferencia no realizadas en el mercado. Algunos gobiernos locales están ansiosos por atraer inversiones y, en lugar de mejorar el entorno cultural y el entorno de inversión, recurren a la venta de tierras a precios bajos. Las noticias sobre el "precio cero de la tierra" y "un dólar por acre de tierra" siguen apareciendo en los periódicos y se han convertido en formas eficaces de atraer inversiones. Algunos cuadros dirigentes que se han beneficiado tienen la oportunidad y la excusa para transferir derechos de uso de la tierra mediante acuerdos o incluso asignaciones, lo que resulta en la pérdida de activos territoriales de propiedad estatal.
2 Análisis de Causa
2.1 La concentración parcelaria urbana no es suficiente.
La urbanización es el proceso en el que la población rural y el excedente de mano de obra en una determinada zona se reúnen y se trasladan a zonas rurales y pueblos de condados impulsados por el desarrollo de la industrialización y la economía de mercado. A medida que aumenta el nivel de urbanización, aunque la cantidad de terrenos de construcción urbana ha aumentado, los terrenos de construcción para áreas residenciales rurales mostrarán una tendencia decreciente debido a la migración de la población de áreas rurales con mayor área per cápita a ciudades con mayor intensidad de utilización. Cabe decir que la urbanización conduce a aliviar la contradicción entre la oferta y la demanda de suelo y a mejorar los beneficios económicos del uso del suelo. Sin embargo, el aumento del nivel de urbanización no ha aliviado el problema de las tierras cultivadas ocupadas por la construcción. Por el contrario, la cantidad de tierras cultivadas en nuestro país se ha reducido considerablemente y está al borde del peligro. Entre los 2.300 condados de China, la tierra cultivada per cápita en 666 condados es inferior a la línea de advertencia de 0,05 ha establecida por la FAO, y la tierra cultivada per cápita en 463 condados es inferior a 0,03 ha/persona [4]. La causa de este problema es, por un lado, la expansión ciega de las ciudades y pueblos.
Por otro lado, la expansión de los terrenos de construcción rural y las áreas residenciales también es un factor que no se puede ignorar en la ocupación de tierras agrícolas. En la actualidad, según el estándar nacional de planificación urbana más alto de 150 m2, la superficie terrestre per cápita en las zonas rurales es de 177 m2, y la superficie terrestre per cápita aún supera el estándar en 1,8, y la superficie nacional superada es de 2,88 millones de m2.
2.2 Defectos del actual sistema de expropiación de tierras
El uso extensivo de la tierra y la baja eficiencia de utilización en las ciudades pequeñas son causados por el desarrollo y la construcción ciegos por parte de algunos cuadros dirigentes. Por otro lado, las deficiencias del actual sistema de expropiación de tierras de mi país también han exacerbado en cierta medida la gravedad de este problema.
(1) Abuso de facultad de expropiación de tierras. Dado que la definición de "interés público" de mi país no es estricta, el significado de interés público está generalizado en la práctica, dando a los gobiernos locales y a las unidades de uso de la tierra la oportunidad de planificar sus propios intereses bajo la apariencia de interés público. Para desarrollar la economía local, mejorar el nivel de vida de las personas, aumentar las oportunidades de empleo, etc. , independientemente de si es realmente de interés público o no, siempre que se pueda encontrar una excusa, todos los proyectos de uso de la tierra pueden entrar en el alcance de los proyectos de adquisición de tierras. Según la investigación, entre los 200 proyectos de uso de la tierra más grandes en 11 condados de una determinada provincia, hay 42 proyectos de bienestar público, como carreteras y escuelas, que representan el 21%, 10 proyectos de uso de la tierra para agencias gubernamentales, que representan el 5%; y 148 empresas y empresas con fines de lucro, que representan el 74%. Hay 35 proyectos inmobiliarios, que representan el 18%.
(2) El estándar de compensación de tierras es demasiado bajo. Durante el proceso de expropiación de tierras, las tierras colectivas fueron expropiadas a bajo precio y luego vendidas a alto precio, creando enormes márgenes de ganancia y perjudicando los intereses de los agricultores. Cuando Shanghai Pudong expropió tierras a los agricultores locales al comienzo del desarrollo, recibieron una compensación de 23.000 yuanes por 0,067 hectárea (1 mu) de tierra fértil y 28.000 yuanes por tierra vegetal. Después de la adquisición de la tierra, el gobierno sólo necesita invertir entre 60.000 y 70.000 yuanes para completar las "siete conexiones y una nivelación", es decir, una vez que la tierra cultivada se convierta en tierra cultivada, se puede vender a los promotores a un precio de 200.000. a 300.000 yuanes, de los que se pueden obtener una gran cantidad de beneficios. Precisamente debido a la tentación de obtener beneficios económicos tan enormes, el gobierno ha ampliado repetidamente la cantidad de tierras rurales convertidas en tierras de construcción, y los gobiernos de todos los niveles están ansiosos por adquirir y vender tierras. Se estima que desde la reforma y apertura, los agricultores han perdido al menos 200 mil millones de yuanes debido a la adquisición de tierras a bajo precio.
(3) El reasentamiento de agricultores sin tierra no está en marcha. En la actualidad, la mayoría de las unidades de adquisición de tierras no prestan atención al trabajo de reasentamiento, temen los problemas y no realizan el trabajo de reasentamiento de los agricultores con cuidado y en el lugar. Sin embargo, debido a las limitaciones de sus propias condiciones, los agricultores tienen un bajo nivel cultural. calidad y falta de cualificación laboral, lo que dificulta la adaptación a las necesidades de empleo de las empresas. Por lo tanto, una vez que se agotan los limitados fondos de reasentamiento, los agricultores sin tierra se convierten en nuevos hogares pobres.
(4) Abuso de compensación por adquisición de tierras. Según las disposiciones de la Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China, las tasas de compensación de tierras deberían utilizarse para desarrollar industrias rurales secundarias y terciarias y deberían ser propiedad de propietarios colectivos de tierras. Sin embargo, en la práctica, las tasas de compensación por la tierra suelen ser retenidas por gobiernos de alto nivel o malversadas y despilfarradas por cuadros de las aldeas, y rara vez se distribuyen a los agricultores.
2.3 Desventajas del actual sistema de transacción de tierras
Nuestro objetivo siempre ha sido estandarizar el mercado de tierras y utilizarlas racionalmente. Sin embargo, es difícil que el actual sistema de transacciones de tierras de mi país alcance el propósito de regular el mercado. Según la "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China", hay dos formas de obtener derechos de uso de la tierra: asignación y transferencia. Hay tres formas para elegir: acuerdo, licitación y subasta. Aunque el propósito de las tierras asignadas está claramente estipulado en la ley, las enormes diferencias de costos y los intereses económicos contenidos en el sistema de doble vía conducen a la especulación y la corrupción. Incluso cuando los derechos de uso de la tierra se obtienen mediante transferencia, los usuarios de la tierra a menudo utilizan diversas relaciones para encontrar líderes con el poder de tomar decisiones y obtener derechos de uso de la tierra a precios bajos de manera injusta. Al revisar los informes sobre funcionarios corruptos de los últimos años, podemos encontrar que casi todos los funcionarios corruptos están relacionados con la corrupción en el desarrollo de tierras. De todos los terrenos de propiedad estatal transferidos en 2000, 95 se transfirieron mediante acuerdo y sólo cinco se transfirieron mediante licitación y subasta. En la construcción del mercado de tierras, ¿por qué sólo el 5% de las tierras se venden mediante el método de licitación, subasta y cotización operado por el mecanismo del mercado? Esta pregunta invita a la reflexión. Este sistema de doble vía para obtener derechos de uso de la tierra proporciona espacio para "operaciones secretas" y genera corrupción. Al mismo tiempo, no favorece la formación de un entorno competitivo justo en condiciones de economía de mercado.
3 Contramedidas para reformar y mejorar el sistema de uso del suelo urbano de mi país
3.1 Esfuerzos de integración del mercado
Como medida y enfoque importante para lograr la utilización sostenible, la consolidación parcelaria Es de gran importancia importante. La concentración parcelaria urbana (es decir, la concentración parcelaria urbana) se ha convertido en una herramienta importante para el desarrollo y la construcción urbanos en muchos países del mundo. A través de la consolidación del suelo urbano, la distribución del suelo urbano se hace más razonable. Mediante el uso de parcelas de tierra fusionadas o reorganizadas, se pueden agregar terrenos públicos, como espacios verdes y plazas, o usarse para ampliar caminos y agregar infraestructura, mejorando así en general la estructura de uso del suelo del área urbana y optimizando el entorno urbano. Para mejorar la eficiencia de utilización del suelo urbano, la consolidación territorial rural y minera de mi país comenzó temprano, pero la investigación teórica sobre la consolidación territorial urbana comenzó tarde y la práctica se encuentra solo en la etapa exploratoria. Por lo tanto, mientras promueve vigorosamente la consolidación territorial rural y minera, el gobierno debe aumentar la inversión en consolidación territorial urbana y fortalecer la investigación sobre consolidación territorial urbana.
3.2 Reformar el sistema de expropiación de tierras existente
Durante el proceso de expropiación de tierras, los gobiernos de todos los niveles han valorado enormes ingresos por tierras y se han convertido en la segunda financiación de muchas ciudades y pueblos. Por tanto, para cambiar esta situación es necesario reformar el sistema de expropiación de tierras de mi país y podemos partir de los siguientes aspectos.
(1) Definir estrictamente "interés público". En términos generales, las "necesidades de interés público" deberían referirse al propósito de servir al interés público más que al propósito de obtener ganancias. Al tratarse de un interés público, no existe un derecho exclusivo a beneficiarse de él. Se puede observar que las empresas o proyectos "para el beneficio del público" deberían incluir principalmente: terrenos para la construcción de defensa nacional, terrenos para proyectos de construcción de conservación de agua, terrenos para servicios públicos (incluidos terrenos para servicios médicos y de salud, caridad, bienestar y educación). ), terrenos para agencias gubernamentales, terrenos para transporte, terrenos para "viviendas asequibles" y otros terrenos de bienestar público. Define el concepto de "interés público" y también define el alcance de los derechos de adquisición de tierras para controlar los proyectos de adquisición de tierras. Sólo las personas dentro del alcance de la adquisición de tierras pueden ejercer los derechos de adquisición de tierras.
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