¿Qué significa la tributación nacional? ¿Por qué usarlo de esta manera?

Oficina Nacional de Desarrollo Tributario

Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma Tributaria [Año D.C.]? Aplicable a: solicitar instrucciones, informar y presentar opiniones a las autoridades superiores; ajustar y complementar las políticas fiscales y los métodos de recaudación y gestión, así como aclarar y explicar cuestiones importantes en la implementación de la labor fiscal general a las autoridades inferiores, formular sistemas de trabajo y proporcionar; orientación para emitir planes fiscales anuales y acuerdos de financiación fiscal; para informar sobre los ingresos fiscales y la realización de tareas importantes y eventos importantes para otorgar importantes recompensas, elogios, críticas y sanciones a agencias o individuos de nivel inferior para establecer y cambiar organizaciones; ; enviar documentos importantes de agencias de nivel superior; documentos conjuntos con agencias de nivel superior o grupos relevantes y avisos sobre otros asuntos importantes;

Consulta de factura de impuestos nacionales

Instrucciones sobre cómo consultar facturas en línea 1. En primer lugar, debe identificar si se trata de una factura de impuestos nacionales o una factura de impuestos locales. distinguirlo del "Sello Nacional Unificado de Supervisión de Facturas" en el anverso del billete. Si el sello tiene impresas las palabras "Producido por la Oficina Estatal de Impuestos de la Provincia XX" o "Producido por la Oficina Estatal de Impuestos de la Ciudad XX", vaya al sitio web de la Oficina Estatal de Impuestos de esa provincia o ciudad para realizar una consulta; si el sello tiene las palabras "Producido por la Oficina de Impuestos Locales de la Provincia XX" Si se utilizan las palabras "Productor supervisor" o "Productor supervisor de la Oficina de Impuestos Locales de la ciudad de XX", vaya al sitio web de la oficina de impuestos local de la provincia o ciudad a consultar. Puede buscar directamente en el sitio web en chino. Si desea consultar sobre las facturas de ventas emitidas por nuestra empresa para los clientes, puede buscar directamente en chino e ingresar al sitio web de la Oficina de Impuestos del Estado de Dongguan. 2. Después de ingresar al sitio web de la oficina de impuestos, las páginas de los diferentes sitios web de la oficina de impuestos serán diferentes, pero si desea verificar la factura, generalmente hace clic en las palabras "consulta de factura", "verificación de factura", "comparación de factura" y En otras palabras, después de hacer clic, aparecerá una interfaz que le solicitará que ingrese la información de la factura de acuerdo con las indicaciones y luego haga clic en "Aceptar", "Consultar", etc., y aparecerán los resultados de la consulta. Generalmente, habrá información de compra de la factura, etc. Verifique la información de la factura con la consulta en línea. Verifique si la información es consistente (verifique si la unidad de facturación y el monto de la factura son consistentes con el papel). Si hay un problema con la factura, normalmente aparecerán palabras similares como "Nuestra oficina nunca ha vendido esta factura", "Verifique que no existe tal factura", "Verifique que no haya registro", etc. 3. Puede llamar a la línea directa del Servicio Nacional Unificado de Impuestos (código de área 12366) para consultas y consultas. 4. Confirme si la otra parte tiene registros legales de compra de facturas proporcionando una copia del "Registro de compra de facturas" que contiene el código de factura en el "Libro de compras de facturas".

Guo Shui Fa 2009 Documento No. 31

Aviso de la Administración Estatal de Impuestos sobre la Emisión de las "Medidas para el Tratamiento del Impuesto sobre la Renta de las Empresas en el Desarrollo y Operación de Bienes Raíces"

Guo Shui Fa [2009] No. 31

Oficinas de impuestos estatales y oficinas de impuestos locales de todas las provincias, regiones autónomas, municipios directamente dependientes del gobierno central y ciudades bajo planificación estatal separada:

Con el fin de fortalecer la recaudación y gestión del impuesto sobre la renta de las empresas dedicadas al desarrollo y operación de bienes raíces, y regular el desarrollo de bienes raíces. El comportamiento de pago de impuestos de las empresas comerciales se basará en los "Ingresos de la Empresa". Ley Tributaria de la República Popular China" y sus Reglamentos de Implementación, la "Ley de Gestión y Recaudación de Impuestos de la República Popular China" y sus Reglamentos de Implementación y otras leyes tributarias y regulaciones administrativas relevantes. Se estipula que, en función de las características de negocios de desarrollo y operación de bienes raíces, la Administración Estatal de Impuestos ha formulado las "Medidas para el Tratamiento del Impuesto sobre la Renta de las Empresas en Negocios de Desarrollo y Operación de Bienes Raíces", que ahora se le emiten, por favor cumpla con ellas.

Capítulo 1 Disposiciones Generales

Artículo 1 De acuerdo con la "Ley del Impuesto sobre la Renta de las Empresas de la República Popular China" y sus Reglamentos de Aplicación, la "Recaudación y Administración de Impuestos de la República Popular de China" Estas Medidas se formulan de conformidad con las disposiciones de la Ley y sus normas de implementación y otras leyes tributarias y regulaciones administrativas pertinentes.

Artículo 2 Estas Medidas se aplican a las empresas dedicadas al desarrollo y operación de bienes raíces en China (en lo sucesivo denominadas empresas).

Artículo 3 El negocio de desarrollo y operación de bienes raíces de las empresas incluye el desarrollo de terrenos, la construcción y venta de edificios residenciales, edificios comerciales y otros edificios, anexos, instalaciones de apoyo y otros productos de desarrollo. Además del desarrollo del suelo, se considerarán completados otros productos de desarrollo que cumplan una de las siguientes condiciones:

(1) Se han presentado a la administración inmobiliaria los documentos que acrediten la finalización del producto de desarrollo. departamento para su archivo.

(2) Los productos desarrollados se han puesto en uso.

(3) El producto desarrollado ha obtenido el certificado de derechos de propiedad inicial.

Artículo 4 Si una empresa se encuentra en la situación estipulada en el artículo 35 de la "Ley de administración y recaudación de impuestos de la República Popular China", las autoridades fiscales podrán recaudar el impuesto sobre la renta empresarial pagadero en el pasado de acuerdo con el método de recaudación aprobado se estandarizará gradualmente y se manejará de acuerdo con las disposiciones de las leyes tributarias y los reglamentos administrativos, como la "Ley de gestión y recaudación de impuestos de la República Popular China", pero no será así. determinado de antemano que el impuesto sobre la renta de la empresa se recaudará y gestionará de acuerdo con el método de recaudación aprobado.

Capítulo 2 Tratamiento Fiscal de los Ingresos

Artículo 5 El alcance de los ingresos por ventas de productos desarrollados son todos los precios obtenidos en el proceso de venta de productos desarrollados, incluyendo efectivo, equivalentes de efectivo y otros beneficios económicos. Los diversos fondos, tasas y recargos recaudados por la empresa en nombre de los departamentos, unidades y empresas pertinentes, si están incluidos en el precio del producto desarrollado o facturados por la empresa, se reconocerán como ingresos por ventas de conformidad con las normas; no están incluidos en el precio del producto desarrollado y son facturados por la empresa. Las facturas emitidas por otros departamentos y unidades recaudadoras pueden gestionarse como fondos de recaudación y remesas.

Artículo 6 Los ingresos que obtenga una empresa mediante la celebración formal de un "Contrato de Compraventa de Bienes Raíces" o "Contrato de Preventa de Bienes Raíces", se reconocerán como realización de los ingresos por ventas, específicamente de conformidad con lo siguiente disposiciones:

(1) Si un producto desarrollado se vende en forma de un pago completo único, la realización del ingreso se reconocerá en la fecha en que se reciba realmente el precio o en el recibo (derecho ) para reclamar que se obtiene el precio.

(2) Si el producto en desarrollo se vende mediante cobro a plazos, el ingreso se reconocerá de acuerdo al precio y fecha de pago pactados en el contrato o acuerdo de compraventa. Si el pagador paga por adelantado, el ingreso se reconocerá en la fecha efectiva de pago.

(3) Si un producto desarrollado se vende mediante hipoteca bancaria, el monto del ingreso se determinará con base en el precio estipulado en el contrato o acuerdo de compraventa. El pago inicial se reconocerá en el recibo real. fecha, y el saldo se mantendrá en el banco. La realización del ingreso se reconoce en la fecha de transferencia del préstamo hipotecario. (4) Si los productos desarrollados se venden a título de encargo, la realización de los ingresos se reconocerá de acuerdo con los siguientes principios:

1. mediante el pago de una tarifa de manejo, el ingreso se determinará de acuerdo con el precio pactado en el contrato o acuerdo de venta. La realización del ingreso se reconoce en la fecha en que se recibe la lista de productos desarrollados vendidos por el fiduciario.

2. Si la empresa encomienda la venta de productos desarrollados en forma considerada como compra, significa que la empresa y el comprador firman un contrato o acuerdo de venta, o la empresa, el fiduciario y El comprador firma conjuntamente un contrato o acuerdo de venta. Si el precio acordado en el contrato o acuerdo de venta es superior al precio de compra, la realización de los ingresos se reconocerá en la fecha de recepción de la lista de productos desarrollados vendidos por el fiduciario. sobre el precio pactado en el contrato o convenio de compraventa si es En los dos primeros casos, si el precio pactado en el contrato o convenio de compraventa es inferior al precio de compraventa, y el contrato o convenio de compraventa se firma entre el fiduciario y el fiduciario; comprador, el precio se calculará sobre la base del precio de compra al recibir el desarrollo vendido por el fiduciario. La realización de los ingresos se reconoce en la fecha de cotización del producto.

3. Si se adopta un precio base (precio mínimo garantizado) y las dos partes comparten el exceso del precio base para encomendar la venta de los productos desarrollados, se trata de un contrato o acuerdo de venta firmado entre la empresa. y el comprador, o la empresa, el fiduciario y el comprador* **Si se firma un contrato o acuerdo de venta, si el precio acordado en el contrato o acuerdo de venta es mayor que el precio base, el precio se calcula en base al precio acordado en el contrato o acuerdo de venta se confirmará en la fecha de recepción de la lista de productos desarrollados vendidos por el fiduciario. Para realizar los ingresos, la empresa deberá pagar la parte del fiduciario de acuerdo con las regulaciones, que no será directamente deducido de los ingresos por ventas; si el precio pactado en el contrato o acuerdo de venta es inferior al precio base, el precio se calculará con base en el precio base después de recibir los bienes vendidos por el fiduciario. La realización del ingreso se reconoce en la fecha. Se desarrolla la lista de productos. Si el contrato de compraventa se firma directamente entre el fiduciario y el comprador, el ingreso se reconocerá con base en el precio base más la participación obtenida conforme a la reglamentación en la fecha de recepción de la lista de productos desarrollados vendidos por el fiduciario. 4. Si se adopta el método de suscripción para encomendar la venta de productos desarrollados, durante el período de suscripción, la realización de ingresos podrá reconocerse según las disposiciones pertinentes del contrato de suscripción y con referencia a lo dispuesto en los puntos 1 a 3 anteriores; para los productos desarrollados que no hayan sido vendidos después del vencimiento del período de suscripción, la empresa reconocerá los ingresos de acuerdo con el contrato de suscripción o la realización de los ingresos se reconocerá con base en el precio y el método de pago acordado en el acuerdo.

Artículo 7 Las empresas utilizarán productos desarrollados para donaciones, patrocinios, beneficios para empleados, recompensas, inversiones externas, distribución a accionistas o inversores, pago de deudas e intercambio por activos no monetarios de otras empresas, instituciones e individuos. Dichas actividades se considerarán ventas, y la realización de ingresos (o ganancias) se reconocerá cuando se transfiera la propiedad o los derechos de uso de los productos desarrollados, o cuando se obtengan efectivamente los derechos de beneficio. El método y orden de reconocimiento de los ingresos (o ganancias) son:

(1) Se determinan con base en el precio de venta en el mercado de productos similares desarrollados por la empresa en el pasado reciente o el mes más reciente del año;

(2) Según el supervisor Las autoridades tributarias se referirán al valor razonable del mercado local de productos desarrollados similares;

(3) Determinar con base en el margen de beneficio de costo de los desarrollados productos. La tasa de beneficio costo de los productos desarrollados no será inferior al 15%, y la proporción específica será determinada por la autoridad fiscal competente.

Artículo 8 El margen de beneficio bruto imponible de las ventas de productos desarrollados sin terminar de una empresa será determinado por las oficinas tributarias nacionales y las oficinas tributarias locales de cada provincia, autonomía y municipio directamente dependientes del Gobierno Central de conformidad con el siguientes regulaciones:

(1) Para proyectos de desarrollo ubicados en áreas urbanas y suburbios de ciudades donde se encuentran los gobiernos populares de provincias, regiones autónomas, municipios directamente dependientes del Gobierno Central y ciudades bajo planificación estatal separada, el El número no será inferior a 15.

(2) Si el proyecto de desarrollo está ubicado en áreas urbanas y suburbios de ciudades a nivel de prefectura, no será inferior a 10.

(3) Si el proyecto de desarrollo se ubica en otras áreas, no será inferior a 5.

(4) Para viviendas asequibles, viviendas de precio limitado y viviendas en ruinas, el número no será inferior a 3.

Artículo 9: Para los ingresos derivados de la venta de productos desarrollados sin terminar, una empresa primero calculará la ganancia bruta estimada trimestral (o mensualmente) con base en el margen de ganancia bruta imponible estimado, e incluirálo en la base imponible. ingresos del periodo actual. Una vez completado el desarrollo del producto, la empresa debe liquidar rápidamente sus costos de cálculo de impuestos y calcular el beneficio bruto real de los ingresos por ventas anteriores. Al mismo tiempo, la diferencia entre el beneficio bruto real y el beneficio bruto estimado correspondiente será. incluidos en el proyecto actual de la empresa y otros proyectos en el año en curso.

En la declaración anual, la empresa deberá emitir un informe sobre el ajuste de la diferencia entre el beneficio bruto real y el beneficio bruto estimado del producto desarrollado, así como otra información relevante requerida por el impuesto. autoridades.

Artículo 10. Si una empresa firma un contrato de reserva de arrendamiento con el arrendatario antes de que se complete el producto de desarrollo de nueva construcción o antes de que se complete el registro inicial de bienes raíces o se obtenga el certificado de propiedad de la propiedad, el arrendamiento comienza a partir de la fecha en que el producto desarrollado se entrega al arrendatario para su uso. El monto previo al arrendamiento obtenido por la parte se reconoce como ingreso con base en los ingresos por alquiler.

Capítulo 3 Tratamiento Fiscal de las Deducciones de Costos y Gastos

Artículo 11 Al calcular y deducir costos y gastos, las empresas deberán distinguir entre gastos del período y cálculos de productos de desarrollo de acuerdo con la normativa fiscal. costo, costo fiscal de los productos desarrollados vendidos y costo fiscal de los productos desarrollados no vendidos.

Artículo 12 Los gastos del período incurridos por la empresa, el costo fiscal de los productos desarrollados vendidos, los impuestos y recargos comerciales y el impuesto al valor agregado de la tierra pueden deducirse de acuerdo con las regulaciones en el período actual.

Artículo 13 La contabilidad de los costes imponibles del desarrollo de productos se llevará de conformidad con lo dispuesto en el Capítulo 4.

Artículo 14 El costo imponible de los productos desarrollados vendidos se reconocerá con base en el área vendible vendida en el período actual y el costo del proyecto por unidad de área vendible. El costo de ingeniería por unidad de área vendible y el costo imponible de los productos desarrollados vendidos se calculan y determinan de acuerdo con la siguiente fórmula:

Costo de ingeniería por unidad de área vendible = costo total del objeto de costo total vendible; área del objeto de costo

El costo imponible de los productos desarrollados vendidos = el área vendible que se ha vendido el costo del proyecto por unidad de área vendible

Artículo 15 La empresa deberá pagar para los productos desarrollados completos y los productos que aún no se han vendido De acuerdo con las leyes, regulaciones o disposiciones contractuales pertinentes, los costos de mantenimiento reales incurridos para el mantenimiento diario, mantenimiento, reparación y otro mantenimiento de los productos desarrollados vendidos (incluido el primero). piezas de uso, instalaciones y equipos de primer uso) se permiten deducir en el período actual.

Artículo 16 Si una empresa transfiere los fondos de mantenimiento de piezas especiales e instalaciones y equipos especiales que se han incluido en los ingresos por ventas a los departamentos y unidades pertinentes de conformidad con las regulaciones, se deducirán en el momento de la transferencia. .

Artículo 17 Las casas club, los sitios de administración de propiedades, las centrales eléctricas, las estaciones termales, las plantas de agua, los lugares culturales y deportivos, los jardines de infancia y otras instalaciones de apoyo construidas por empresas en la zona de desarrollo se manejarán de acuerdo con las siguientes regulaciones. :

(1) Si no tiene fines de lucro y los derechos de propiedad pertenecen a todos los propietarios, o si se dona al gobierno local o a unidades de servicios públicos de forma gratuita, puede considerarse como un apoyo público. instalación, y su costo de construcción se calculará como instalación pública de apoyo. Se atenderán las disposiciones pertinentes sobre tarifas.

(2) Si tiene fines de lucro, o si los derechos de propiedad pertenecen a la empresa, o si la propiedad de los derechos de propiedad no está clara, o si se dona a otras unidades distintas a las locales unidades gubernamentales o de servicios públicos de forma gratuita, su costo debe calcularse por separado. Excepto el uso propio de la empresa, que debe tratarse como activo fijo construido, todos los demás deben tratarse como productos construidos y desarrollados.

Artículo 18 Los costos de correos y telecomunicaciones, escuelas y centros médicos construidos por empresas dentro de la zona de desarrollo se calcularán por separado, entre ellos, los construidos por empresas en una empresa conjunta con los departamentos de gestión empresarial estatales pertinentes. y las unidades se entregarán con compensación una vez finalizada, la compensación económica otorgada por los departamentos y unidades de gestión empresarial estatales pertinentes se puede deducir directamente del costo de construcción del proyecto, y la diferencia después de la deducción debe ajustarse a los ingresos imponibles actuales. . Artículo 19 Si una empresa utiliza una hipoteca bancaria para vender productos desarrollados y si se acuerda que la empresa proporcionará garantía para el préstamo hipotecario del comprador, el depósito (garantía) proporcionado al banco al vender el producto desarrollado no se deducirá de los ingresos por ventas, ni se deducirá de los ingresos por ventas. No se puede deducir como gasto antes de impuestos en el período actual, pero se puede deducir de acuerdo con la pérdida real cuando se produce.

Artículo 20 Si una empresa confía a una institución extranjera la venta de productos desarrollados, los gastos de ventas (incluidas las comisiones o los gastos de manipulación) pagados a la institución extranjera no excederán el 10% de los ingresos por ventas confiados, y serán deducido en consecuencia.

Artículo 21 Los gastos por intereses de una empresa se manejarán de conformidad con las siguientes disposiciones:

(1) Gastos de endeudamiento incurridos por una empresa para tomar prestados fondos para la construcción y desarrollo de Los productos que cumplen con las regulaciones fiscales pueden ser Los costos de endeudamiento que son gastos financieros pueden deducirse directamente antes de impuestos.

(2) Si un grupo empresarial o sus empresas miembros piden prestado dinero uniformemente a una institución financiera y lo comparten con otras empresas miembros dentro del grupo, si el prestatario puede emitir documentos que demuestren que ha obtenido el préstamo de los intereses razonables prorrateados por las empresas que utilizan préstamos se pueden deducir antes de impuestos.

Artículo 22: Las pérdidas causadas por las empresas debido a la libre reanudación de los derechos de uso de la tierra por parte del Estado pueden deducirse antes de impuestos como pérdidas de propiedad de acuerdo con las regulaciones pertinentes.

Artículo 23 Si el producto desarrollado por la empresa (con el objeto de costo como unidad de medida) es completamente desechado o dañado, la pérdida neta se deducirá antes de impuestos después de ser revisada y confirmada de acuerdo con las normas pertinentes. regulaciones.

Artículo 24 Si una empresa desarrolla un producto para su propio uso y lo vende después de que el tiempo de uso real acumulado no exceda los 12 meses, los gastos de depreciación no se deducirán antes de impuestos.

Capítulo 4 Contabilidad de los costos fiscales

Artículo 25 Los costos fiscales se refieren a los costos incurridos por una empresa en el proceso de desarrollo y construcción de productos (incluidos los activos fijos, lo mismo a continuación). Gastos varios incurridos que se contabilizan y miden de acuerdo con las normas tributarias y deben atribuirse a un determinado objeto de costo.

Artículo 26 Los objetos de costos se refieren a elementos que soportan costos determinados con el propósito de recolectar y asignar diversos costos en el proceso de desarrollo y construcción de los productos desarrollados. Los principios para determinar los objetos de costo imponibles son los siguientes:

(1) Principio de vendibilidad. Si el producto desarrollado puede operarse y venderse externamente, debe tratarse como un objeto de costo de cálculo de impuestos independiente para la contabilidad de costos; si no puede operarse ni venderse externamente, puede recaudarse primero como un objeto de costo de transición y luego como relevante; Los costos se pueden asignar a aquellos que pueden operarse y venderse externamente.

(2) Principio de clasificación y agregación. Los proyectos desarrollados por grupos con la misma ubicación de desarrollo, tiempo de finalización similar y sin diferencias obvias en los tipos de estructura de productos pueden contabilizarse como un solo objeto de costo.

(3) Principio de diferenciación funcional. Cuando un determinado componente de un proyecto de desarrollo es relativamente independiente y tiene diferentes funciones, puede calcularse como un objeto de costo independiente.

(4) Principio de diferencia de precios.

Los productos desarrollados que tienen grandes diferencias en sus precios de venta esperados debido a diferentes tipos o funciones de productos deben contabilizarse por separado como objetos de costo.

(5) Principio de diferencia de costes. Si existen diferencias obvias en la construcción de los productos desarrollados que puedan dar lugar a grandes diferencias en los costos de construcción, deben contabilizarse por separado como objetos de costo.

(6) Principio de diferenciación de derechos e intereses. Si el proyecto de desarrollo es una construcción encomendada o un desarrollo cooperativo de múltiples partes, los objetos de costos deben dividirse en objetos de costos separados para su contabilidad de acuerdo con los principios anteriores.

El objeto del costo deberá ser determinado razonablemente por la empresa antes de iniciar la construcción y deberá ser informado a la autoridad fiscal competente para su presentación. Una vez determinado el objeto del costo, no se puede cambiar a voluntad ni confundir entre sí. Si realmente es necesario cambiar el objeto del costo, se debe obtener el consentimiento de la autoridad fiscal competente.

Artículo 27 El contenido de los gastos de costos imponibles para el desarrollo de productos es el siguiente:

(1) Honorarios de adquisición de terrenos y honorarios de compensación por demolición. Se refiere a diversos gastos incurridos para obtener derechos de desarrollo y uso de la tierra (o derechos de desarrollo), que incluyen principalmente el precio de compra de la tierra o la tarifa de transferencia, las principales tarifas de apoyo municipal, el impuesto a la escritura, el impuesto a la ocupación de tierras agrícolas, las tarifas de uso de la tierra, las tarifas de uso de la tierra, los cambios de uso de la tierra. Y el precio de la tierra y los impuestos relacionados pagados por el área excedente, los gastos de compensación por demolición, los gastos de reasentamiento y reubicación, los gastos de construcción de viviendas de reasentamiento, las tarifas de compensación de cosechas, las tarifas de compensación de viviendas en ruinas, etc.

(2) Honorarios de ingeniería preliminar. Se refiere a los gastos iniciales, como estudios hidrogeológicos, estudios y mapeo, planificación, diseño, estudio de viabilidad, preparación y aprobación del sitio, que ocurren en la etapa inicial del desarrollo del proyecto.

(3) Honorarios de proyectos de construcción e instalación. Se refiere a diversos costos de construcción e instalación incurridos durante el proceso de desarrollo del proyecto de desarrollo. Incluye principalmente honorarios de ingeniería de construcción de proyectos de desarrollo y honorarios de ingeniería de instalación de proyectos de desarrollo.

(4) Honorarios de construcción de infraestructuras. Se refiere a diversos gastos de infraestructura incurridos durante el proceso de desarrollo del proyecto de desarrollo, que incluyen principalmente honorarios de ingeniería de la red de tuberías comunitarias, como carreteras, suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, descarga de aguas residuales, drenaje de inundaciones, comunicaciones, iluminación, etc., así como saneamiento ambiental y paisajismo dentro del proyecto de desarrollo. A la espera de honorarios de ingeniería ambiental del jardín.

(5) Tarifas de instalaciones públicas de apoyo: se refiere a tarifas incurridas dentro del proyecto de desarrollo que son independientes, sin fines de lucro y los derechos de propiedad pertenecen a todos los propietarios, o son donados a gobiernos locales y servicios públicos gubernamentales. unidades gratuitas Gastos en instalaciones públicas de apoyo.

(6) Costes indirectos del desarrollo. Se refiere a los gastos incurridos por una empresa para organizar y gestionar directamente proyectos de desarrollo y que no pueden atribuirse a objetos de costos específicos. Incluye principalmente salarios del personal administrativo, tarifas de bienestar de los empleados, tarifas de depreciación, tarifas de reparación, tarifas de oficina, tarifas de agua y electricidad, tarifas de protección laboral, tarifas de gestión de proyectos, amortización de viviendas provisionales y tarifas de construcción de instalaciones de comercialización de proyectos, etc.

Artículo 28 Los procedimientos generales para la contabilidad de costos fiscales empresariales son los siguientes:

(1) Para diversos gastos realmente incurridos en el período actual, los gastos se calcularán de acuerdo con su naturaleza. , propósito económico y ocurrencia Organizar y clasificar según ubicación y zona horaria, y dividirlos en costos que deben incluirse en objetos de costo y gastos del período que deben deducirse antes de impuestos en el período actual. Al mismo tiempo, los gastos devengados y los gastos diferidos relevantes también deberán valorarse y reconocerse de conformidad con la normativa.

(2) Dividir razonablemente los gastos reales, gastos acumulados, gastos diferidos, etc. incluidos en los objetos de costos en costos directos, costos indirectos y costos de contrato, y dividirlos de acuerdo con las regulaciones. Se recauda razonablemente y asignados a objetos de costo terminados, objetos de costo en construcción y objetos de costo aún no construidos.

(3) Los costos y gastos que deben ser asumidos por los objetos de costo que se han completado antes del período se asignan de acuerdo con los productos desarrollados vendidos, los productos desarrollados no vendidos y la parte que debe ser asumida. por los productos desarrollados vendidos se realizarán deducciones al presentar las declaraciones de impuestos del período actual, y los costos y gastos soportados por los productos desarrollados no vendidos se deducirán cuando efectivamente se vendan.

(4) Clasificar los objetos de costos terminados del período actual en productos de desarrollo y activos fijos y liquidar sus costos fiscales. Entre ellos, si son productos desarrollados, el costo unitario del proyecto debe calcularse en función del área vendible, y el costo fiscal de los productos desarrollados vendidos y el costo fiscal de los productos desarrollados no vendidos deben calcularse en base a esto. Se permite deducir el costo fiscal de los productos desarrollados vendidos en el período actual, y el costo fiscal de los productos desarrollados no vendidos se deducirá cuando realmente se vendan.

(5) Los costos y gastos que deben ser asumidos por los objetos de costo que no están terminados y aún no construidos en el período actual deben establecerse por separado y las cuentas detalladas deben establecerse por separado y luego liquidarse después Se completan los productos de desarrollo.

Artículo 29 Los productos desarrollados y construidos por la empresa se medirán y contabilizarán según el método del costo de fabricación. Entre ellos, los gastos que deben incluirse en el costo de desarrollo de productos son los costos directos y los costos indirectos que pueden distinguirse como objetos de costos, y están incluidos directamente en los objetos de costos los mismos costos y costos indirectos que no pueden distinguirse como cargas. Los objetos deben basarse en el principio de beneficio y asignación a cada objeto de costo según el principio de proporción. El método de asignación específico se puede seleccionar de acuerdo con las siguientes disposiciones:

(1) Método de superficie. . Se refiere a la asignación basada en la proporción del área ocupada por el objeto de costo de desarrollo que se ha iniciado con respecto al área total del terreno de desarrollo. 1. Para el desarrollo único, la asignación se basará en la proporción del área ocupada por un determinado objeto de costo con respecto al área total ocupada por todos los objetos de costo. 2. Para el desarrollo por etapas, primero se asignará de acuerdo con la proporción del área ocupada por todos los objetos de costo en el período actual con respecto al área total de terrenos para desarrollo, y luego se asignará de acuerdo con la proporción del área ocupada por un determinado objeto de costo al área total ocupada por todos los objetos de costo en el período.

El área de terreno que debe ser asumida por todos los objetos de costo en el período es el área de terreno de desarrollo durante el período menos el área que debe ser asumida por los objetos de costo en cada período.

(2) Método del área de construcción. Se refiere a la asignación basada en la proporción del área de construcción del objeto de costo de desarrollo que se ha iniciado con respecto al área total de construcción del terreno de desarrollo.

1. Para el desarrollo único, el área de construcción de un determinado objeto de costo se asignará de acuerdo con la proporción del área de construcción de todos los objetos de costo. 2. Para el desarrollo por etapas, primero asigne de acuerdo con la proporción del área de construcción del objeto de costo en el período al área de construcción planificada del terreno de desarrollo, y luego asigne de acuerdo con la proporción del área de construcción de ​un determinado objeto de costo al área total de construcción del objeto de costo en el período.

(3) Método de coste directo. Se refiere a la distribución según la proporción del costo directo de desarrollo de un determinado objeto de costo en el período con respecto al costo directo de desarrollo de todos los objetos de costo en el período.

(4) Método de coste presupuestario. Se refiere a la distribución según la proporción del costo presupuestado de un determinado objeto de costo en el período con respecto al costo presupuestado de todos los objetos de costo en el período.

Artículo 30 Los siguientes costos de una empresa se asignarán de acuerdo con los siguientes métodos:

(1) Los costos de la tierra generalmente se asignan de acuerdo con el método de la superficie construida. Si realmente es necesario combinar otros métodos de distribución, las autoridades fiscales deben estar de acuerdo.

Si el desarrollo del terreno está conectado simultáneamente con el desarrollo inmobiliario, se trata de una adquisición única de terreno para desarrollar el inmueble en etapas. El costo del desarrollo del terreno se puede asignar de acuerdo con el costo presupuestario general del terreno. después de ser aprobado por las autoridades fiscales Una vez completado el desarrollo general del terreno, ajustar nuevamente.

(2) Los costos de desarrollo de las instalaciones públicas de apoyo que se contabilizan por separado como objetos de costos de transición deben asignarse de acuerdo con el método del área de construcción. (3) Si los costos de endeudamiento son compartidos por diferentes objetos de costo, se asignarán según el método de costo directo o el método de costo presupuestario. (4) El método de asignación de otras partidas de costos será determinado por la propia empresa.

Artículo 31 Si una empresa obtiene derechos de uso de la tierra a través de transacciones no monetarias, su costo se determinará de acuerdo con las siguientes disposiciones: (1) Las empresas o unidades invierten derechos de uso de la tierra a cambio de desarrollar productos Para las empresas , se manejará de acuerdo con las siguientes disposiciones:

1. Si el producto de desarrollo a cambio se desarrolla y construye en el terreno, la empresa que acepta la inversión no reconocerá su costo temporalmente al aceptar el uso del suelo. No se reconocerá hasta la primera asignación. Cuando se libere el producto desarrollado, el derecho de uso de suelo se calculará y confirmará con base en el valor justo de mercado del producto desarrollado que debe separarse (incluidos los que deben dividirse). por primera vez y los que deben dividirse posteriormente) y los impuestos y tasas correspondientes a pagar durante la transferencia de los derechos de uso del suelo. Si se trata de una prima, el costo de adquirir derechos de uso de la tierra debe sumarse a la prima que debe pagarse o menos la prima que debe recibirse.

2. Si los productos desarrollados a cambio se desarrollan y construyen en otros terrenos, la empresa que recibe la inversión deberá pagar el valor justo de mercado de los productos desarrollados y el monto pagadero durante la transferencia de los derechos de uso de la tierra cuando el Se produce la transacción de inversión. Se calculan los impuestos y tasas pertinentes para confirmar el coste de los derechos de uso de la tierra. Si se trata de una prima, el costo de adquirir derechos de uso de la tierra debe sumarse a la prima que debe pagarse o menos la prima que debe recibirse.

(2) Si una empresa o unidad invierte derechos de uso de la tierra en la empresa en forma de capital social, la empresa que recibe la inversión deberá, cuando ocurra la transacción de inversión, calcular el valor justo de mercado del uso de la tierra. derechos y los derechos de uso de la tierra. Los impuestos y tasas correspondientes pagaderos durante la transferencia de derechos se calcularán para confirmar el costo de adquisición de los derechos de uso de la tierra. Si se trata de una prima, el costo de adquirir derechos de uso de la tierra debe sumarse a la prima que debe pagarse o menos la prima que debe recibirse.

Artículo 32 Excepto por los siguientes gastos acumulados (pagadores), los costos de cálculo de impuestos serán costos reales incurridos.

(1) Si finalmente no se liquida el proyecto de subcontratación y no se obtiene la factura completa, se podrá retener el importe del déficit de la factura siempre que los justificantes sean suficientes, pero el importe máximo no podrá exceder 10% del importe total del contrato.

(2) Si las instalaciones públicas de apoyo aún no se han construido o completado, los costos de construcción pueden acumularse razonablemente de acuerdo con el costo presupuestado. Dichas instalaciones de soporte para edificios públicos deben cumplir con las condiciones que se han prometido clara e irrevocablemente en el contrato, acuerdo, anuncio o modelo de compraventa, o deben construirse de acuerdo con las leyes y reglamentos.

(3) Las tarifas de aprobación y construcción y las tarifas de mejora de la propiedad que deben presentarse al gobierno pero que aún no se han presentado pueden retenerse de acuerdo con las regulaciones. Los costos de mejora de propiedades se refieren a fondos de administración de propiedades, fondos de mantenimiento de edificios públicos u otros fondos especiales que deben ser asumidos por las empresas de acuerdo con las regulaciones.

Artículo 33: Los estacionamientos construidos separadamente por una empresa se contabilizarán separadamente como objetos de costo. El aparcamiento formado por infraestructura subterránea se trata como una instalación pública de apoyo.

Artículo 34 Cuando una empresa liquide costos de cálculo de impuestos, deberá obtener sus gastos reales pero no haya obtenido comprobantes legales. No se incluirán en los costos de cálculo de impuestos. Cuando se obtengan comprobantes legales, los gastos deberán ser incluidos. Calcularse según normativa. Incluido en los costos de cálculo de impuestos.

Artículo 35 Una vez completado el desarrollo de un producto, la empresa podrá optar por determinar la fecha final de la contabilidad de costos fiscales antes de la liquidación final del impuesto sobre la renta de las sociedades en el año de finalización, sin ningún retraso. Si el costo del cálculo del impuesto de un producto desarrollado terminado no se liquida según lo requerido en el año de finalización, la autoridad fiscal competente tiene el derecho de determinar o verificar su costo del cálculo del impuesto y realizar los ajustes fiscales correspondientes, y de conformidad con las "Estados Fiscales". Ley de Recaudación y Gestión de la República Popular China y el Estado" se tratará de conformidad con las disposiciones pertinentes.

Capítulo 5 Tratamiento Fiscal de Materias Específicas

Artículo 36 Una empresa utiliza su propia empresa como organismo principal para cooperar o desarrollar conjuntamente un proyecto inmobiliario con otras empresas, unidades e individuos. , y el proyecto Si no se ha constituido una empresa persona jurídica independiente, se manejará de acuerdo con las siguientes disposiciones:

(1) Cuando el contrato o acuerdo de desarrollo estipule que los productos de desarrollo se asignarán a las partes de inversión (es decir, partes de cooperación y empresas conjuntas, lo mismo a continuación), la empresa deberá Cuando se asigna por primera vez el producto de desarrollo, si se ha liquidado el costo fiscal del proyecto, la diferencia entre el costo fiscal del producto de desarrollo que debe asignarse al inversionista y el monto de su inversión se incluirá en la renta imponible del período actual si el costo fiscal no se ha liquidado. El monto de la inversión del inversionista se considerará ingreso por ventas y estará sujeto al tratamiento fiscal correspondiente;

(2) Si el contrato o convenio de desarrollo estipula la distribución de utilidades del proyecto, se manejará de acuerdo con las siguientes disposiciones:

1. generado por el proyecto en La renta imponible del período actual se declarará y pagará uniformemente al impuesto sobre la renta de las empresas, y las ganancias de este proyecto no se distribuirán antes de impuestos. Al mismo tiempo, el importe de la inversión recibida de los inversores no puede amortizarse en el coste ni los gastos por intereses relacionados pueden deducirse antes de impuestos.

2. Los beneficios operativos obtenidos por el inversor del proyecto deben tratarse como dividendos y bonificaciones y estar sujetos al tratamiento fiscal correspondiente.

Artículo 37 Si una empresa invierte derechos de uso de la tierra en proyectos de desarrollo inmobiliario de otras empresas a cambio del desarrollo de productos, se manejará de acuerdo con las siguientes disposiciones:

La empresa primero obtendrá Cuando se desarrolla un producto, se divide en dos negocios económicos: transferencia de derechos de uso de suelo y compra de productos de desarrollo para el tratamiento del impuesto sobre la renta, y se calcula con base en el valor justo de mercado de los productos de desarrollo que deben obtenerse del proyecto (incluidos los obtenidos por primera vez y los que deberían obtenerse en el futuro) Confirmar el ingreso o pérdida por la transferencia de derechos de uso de suelo.

Capítulo 6 Disposiciones Complementarias

Artículo 38 Si una empresa de inversión extranjera dedicada al negocio de desarrollo y operación de bienes raíces obtiene ingresos por la venta de productos de desarrollo inacabados antes del 31 de diciembre de 2007, Después Una vez finalizado el producto de desarrollo, el tratamiento fiscal se realizará de acuerdo con los métodos estipulados en el artículo 9 de estas Medidas.

Artículo 39 El presente aviso tendrá efectos a partir del 1 de enero de 2008.