Medidas de gestión de ventas de viviendas comerciales Una lectura obligada para las ventas de viviendas comerciales
Este artículo le presentará los métodos de gestión para la venta de viviendas comerciales. Echemos un vistazo a las normas y regulaciones.
Capítulo 1 Disposiciones Generales
Artículo 1: Para regular las ventas de viviendas comerciales y proteger los derechos e intereses legítimos de ambas partes en transacciones de viviendas comerciales, de conformidad con el " Estas medidas se formulan en la "Ley de gestión de bienes raíces" de la República Popular China y en la ciudad de Guocheng y en el "Reglamento de gestión de operaciones y desarrollo de bienes raíces urbanos".
Artículo 2: Las ventas de viviendas comerciales y la gestión de ventas de viviendas comerciales deberán cumplir con las presentes Medidas.
Artículo 3: Las ventas de vivienda comercial incluyen las ventas corrientes de vivienda comercial y la preventa de vivienda comercial.
El término "venta de casas comerciales en el acto", como se menciona en estas Medidas, se refiere al comportamiento de las empresas de desarrollo inmobiliario que venden casas comerciales que han pasado la inspección de finalización y la aceptación por parte del comprador, y el comprador paga el precio de la casa.
La preventa de viviendas comerciales mencionada en estas Medidas se refiere al comportamiento de las empresas de desarrollo inmobiliario que venden viviendas comerciales en construcción a los compradores por adelantado, y los compradores pagan depósitos o precios de la vivienda.
Artículo 4: Las empresas de desarrollo inmobiliario pueden vender viviendas comerciales por sí mismas o pueden confiar la venta de viviendas comerciales a agencias de servicios de intermediación inmobiliaria.
Artículo 5: El departamento administrativo de construcción del Consejo de Estado es responsable de la gestión de ventas de viviendas comerciales en todo el país.
Los departamentos administrativos de construcción de los gobiernos populares de las provincias y regiones autónomas son responsables de la gestión de ventas de viviendas comerciales dentro de sus respectivas regiones administrativas.
Los departamentos administrativos de construcción y los departamentos administrativos de bienes raíces de los gobiernos populares de los municipios, ciudades y condados (en adelante denominados colectivamente departamentos de desarrollo inmobiliario) serán responsables de la gestión de ventas de viviendas comerciales dentro de sus respectivas regiones administrativas según la división de responsabilidades.
Capítulo 2: Condiciones de Venta
Artículo 6: La preventa de viviendas comerciales deberá implementar un sistema de licencia de preventa.
Las condiciones para la preventa de viviendas comerciales y los procedimientos para el trámite de la licencia de preventa de viviendas comerciales se implementarán de acuerdo con las disposiciones pertinentes del "Reglamento de Gestión del Desarrollo Inmobiliario Urbano". y Operación” y las “Medidas para la Administración de la Preventa de Vivienda Comercial Urbana”.
Artículo 7: La vivienda comercial para venta inmediata deberá cumplir las siguientes condiciones:
(1) Una empresa de desarrollo inmobiliario que venda vivienda comercial para venta inmediata deberá tener una licencia comercial corporativa y un certificado de calificación de empresa de desarrollo inmobiliario;
(2) obtener un certificado de derecho de uso de la tierra o un documento de aprobación para el uso de la tierra;
(3) poseer una licencia de planificación de proyectos de construcción; y licencia de construcción;
(4) Ha pasado la aceptación de finalización;
(5) Se han implementado la demolición y el reasentamiento;
(6) Infraestructura de apoyo como a medida que se hayan entregado el suministro de agua, suministro de energía, calefacción, gas y comunicaciones. Las condiciones de uso, otras infraestructuras de apoyo e instalaciones públicas están listas para su entrega o uso, o se han determinado el progreso de la construcción y la fecha de entrega;
(7) Se ha implementado el plan de administración de la propiedad.
Artículo 8: Las empresas de desarrollo inmobiliario deberán presentar el manual del proyecto de desarrollo inmobiliario y los documentos de certificación pertinentes que cumplan con las condiciones para la venta de viviendas comerciales a la autoridad de desarrollo inmobiliario para su registro antes de vender la vivienda comercial.
Artículo 9: Cuando una empresa de desarrollo inmobiliario venda viviendas comerciales con derechos hipotecarios, los derechos hipotecarios se manejarán de acuerdo con las disposiciones pertinentes de la "Ley de Garantías de la República Popular China" y la "Ley Urbana". Implementación de Medidas de Gestión Hipotecaria Inmobiliaria.
Artículo 10: Una empresa de desarrollo inmobiliario no revenderá la vivienda comercial objeto del contrato a otros antes de que se rescinda el contrato de compraventa de vivienda comercial.
Artículo 11: Las empresas de desarrollo inmobiliario no venderán viviendas comerciales mediante ventas con retorno de costos o ventas encubiertas con retorno de costos.
Las empresas de desarrollo inmobiliario no pueden vender edificios comerciales sin terminar mediante arrendamiento posventa o arrendamiento posventa encubierto.
Artículo 12: Los edificios residenciales comerciales se venden por unidades y no podrán dividirse ni venderse en piezas.
Artículo 13: Al vender viviendas comerciales, si la empresa de desarrollo inmobiliario selecciona una empresa de administración de propiedades, el comprador deberá celebrar acuerdos de administración de propiedades pertinentes con la empresa de administración de propiedades seleccionada por la empresa de desarrollo inmobiliario al concluir el contrato de compraventa de vivienda comercial.
Capítulo 3: Publicidad y Contrataciones
Artículo 14: Las empresas promotoras inmobiliarias y las agencias de servicios de intermediación inmobiliaria que publiquen anuncios de venta de viviendas comerciales deberán cumplir con las disposiciones de la Ley Popular. República de China y el Consejo de Estado La Ley de Publicidad, las Disposiciones Provisionales sobre la Publicación de Anuncios de Bienes Raíces y otras regulaciones relevantes estipulan que el contenido publicitario debe ser verdadero, legal, científico y preciso.
Artículo 15: Las cuestiones expresamente señaladas en los anuncios de venta de viviendas comerciales y materiales promocionales emitidos por empresas promotoras de bienes raíces y agencias de servicios de intermediación inmobiliaria, serán las estipuladas en el contrato de compraventa de viviendas comerciales por las partes.
Artículo 16: En la venta de vivienda comercial, la empresa promotora inmobiliaria y el comprador celebrarán por escrito un contrato de compraventa de vivienda comercial.
El contrato de compraventa de casa comercial debe especificar los siguientes contenidos principales:
(1) Nombre o domicilio de las partes;
(2) Condiciones básicas del contrato. casa comercial;
(3) Método de venta de vivienda comercial;
(4) Determinación del precio de la vivienda comercial, precio total, forma de pago y tiempo de pago;
(5) Condiciones y fechas de entrega para su uso;
(6) Compromisos estándar de decoración y equipamiento;
(7) Infraestructura de apoyo e instalaciones públicas como suministro de agua, energía suministro, calefacción, gas, comunicaciones, carreteras y zonas verdes *** Compromiso de entrega de instalaciones y derechos y responsabilidades relacionados;
(8) Propiedad de los derechos de propiedad de los edificios públicos *** de apoyo;
(9) Cómo lidiar con las diferencias de área;
(10) Asuntos relacionados con el registro de derechos de propiedad;
(11) Métodos para resolver disputas;
(12) Responsabilidad por incumplimiento de contrato;
(13) Otras materias acordadas por ambas partes.
Artículo 17: El precio de venta de la vivienda comercial será negociado y acordado por las partes, salvo estipulación en contrario por parte del Estado.
Artículo 18: La venta de viviendas comerciales podrá tasarse por unidades (unidades), o por área de edificación o área de edificación dentro de las unidades.
El área de construcción de viviendas comerciales consta del área de construcción interna y el área de construcción de propiedad *** asignada. La parte del área de construcción interna son derechos de propiedad independientes y la propiedad de *** asignada. El área edificada es propiedad de ***, el comprador goza de derechos y asume responsabilidades de conformidad con lo establecido en las leyes y reglamentos.
Si el precio se calcula en función de la unidad (unidad) o el área de construcción dentro de la unidad, el área de construcción y el área de construcción total asignada se indicarán en el contrato de venta de vivienda comercial.
Artículo 19: Para casas en venta cuyo precio sea unitario, las partes podrán acordar directamente el precio total en el contrato luego de realizar una inspección in situ de la casa en venta.
Para casas en preventa con precio unitario, la empresa promotora inmobiliaria deberá adjuntar al contrato el plano de la casa en venta. El plano de planta debe indicar las dimensiones detalladas y acordar el rango de error. Cuando se entrega la casa, el modelo es consistente con los planos de diseño y las dimensiones relevantes están dentro del rango de error acordado, y el precio total permanece sin cambios si el modelo no es consistente con los planos de diseño o las dimensiones relevantes exceden el error acordado; rango, no hay ningún método de manejo especificado en el contrato, el comprador puede consultar o renegociar el precio total con la empresa promotora inmobiliaria. Si el comprador se retira, la empresa promotora será responsable del incumplimiento del contrato.
Artículo 20: Si el precio se calcula en función del área construida o del área construida dentro del apartamento, las partes especificarán en el contrato cómo abordar la discrepancia entre el área contratada y el Área de registro de derechos de propiedad.
Si no hay acuerdo en el contrato, se manejará de acuerdo con los siguientes principios:
(1) Si el valor absoluto del índice de error del área está dentro del 3% ( inclusive), el precio de la vivienda se liquidará de acuerdo con el valor real.
(2) Cuando el valor absoluto del índice de error del área supera el 3%, el comprador tiene derecho a realizar el pago. Si el comprador realiza el pago, la empresa de desarrollo inmobiliario deberá devolver el precio pagado por el comprador dentro de los 30 días siguientes a la fecha en que el comprador se propone realizar el pago y, al mismo tiempo, pagará los intereses sobre el precio pagado. Si el comprador no realiza el pago y el área de registro de la propiedad es mayor que el área estipulada en el contrato, la parte del precio de la casa cuyo índice de error de área esté dentro del 3% (inclusive) será pagada por el comprador; del precio de la vivienda que supere el 3% será pagado por la empresa promotora inmobiliaria. Los derechos de propiedad pertenecen al comprador. Cuando el área registrada de los derechos de propiedad sea menor que el área estipulada en el contrato, la parte del precio de la vivienda cuyo valor absoluto del índice de error del área esté dentro del 3% (inclusive) será devuelta al comprador por la inmobiliaria. empresa de desarrollo inmobiliario; la parte del precio de la vivienda cuyo valor absoluto exceda del 3% será pagada por la empresa de desarrollo inmobiliario en ambas direcciones devuelta al comprador.
Área de registro de propiedad - área contratada
Proporción de error del área =————————————————×100%
El área contratada
Si la diferencia de área es causada por los cambios de planificación y diseño estipulados en el artículo 24 de estas Medidas, y las partes no rescinden el contrato, deberán firmar un acuerdo complementario.
Artículo 21: Si el precio se calcula en función del área de construcción, las partes estipularán en el contrato el área de construcción dentro del condominio y el área de construcción total asignada, y estipularán que el área de construcción permanece sin cambios y el El área del edificio dentro del condominio será Cómo lidiar con los errores cuando ocurren errores y cuando ocurren errores tanto en el área del edificio como en el área del edificio dentro de la suite.
Artículo 22: Si no se cumplen las condiciones para la venta de viviendas comerciales, la empresa de promoción inmobiliaria no venderá viviendas comerciales y no cobrará al comprador ninguna tarifa en concepto de pago de reserva.
Si se cumplen las condiciones para la venta de viviendas comerciales y la empresa de desarrollo inmobiliario cobra al comprador honorarios en forma de pago de reserva antes de celebrar un contrato de venta de viviendas comerciales, los honorarios cobrados se se utiliza contra el precio de compra cuando se concluye el contrato de venta de vivienda comercial si las partes no pueden concluir un contrato de venta de vivienda comercial, la empresa de desarrollo inmobiliario devolverá los honorarios cobrados al comprador si existe algún otro acuerdo entre ellos; las partes, dicho acuerdo prevalecerá.
Artículo 23: La empresa promotora inmobiliaria deberá informar claramente al comprador de las "Medidas para la administración de las ventas de casas comerciales" y el "Texto modelo del contrato de compraventa de casas comerciales" antes de celebrar un contrato de compraventa de vivienda comercial; para la preventa de vivienda comercial, también se deberán indicar claramente las "Medidas para la Gestión de Preventa de Vivienda Comercial Urbana".
Artículo 24: Las empresas de desarrollo inmobiliario construirán viviendas comerciales de acuerdo con la planificación y diseño aprobados. Una vez vendida la vivienda comercial, las empresas de desarrollo inmobiliario no pueden cambiar la planificación y el diseño sin autorización.
Los cambios de planificación aprobados por el departamento de planificación y los cambios de diseño aprobados por la unidad de diseño conducen a cambios en el tipo estructural, tipo de unidad, tamaño del espacio y orientación de la vivienda comercial, así como otras circunstancias que afectan las funciones de calidad o uso de la vivienda comercial según lo acordado por las partes del contrato, la empresa promotora inmobiliaria deberá notificar al comprador por escrito dentro de los 10 días siguientes a la fecha en que se establezca el cambio.
El comprador tiene derecho a contestar por escrito si desea realizar el check-out dentro de los 15 días siguientes a la fecha de la notificación. Si el comprador no responde por escrito dentro de los 15 días siguientes a la fecha de llegada de la notificación, se considerará que ha aceptado los cambios de planificación y diseño y los consiguientes cambios en el precio de la vivienda. Si la empresa de desarrollo inmobiliario no notifica al comprador dentro del plazo prescrito, el comprador tiene derecho a realizar el pago; si el comprador realiza el pago, la empresa de desarrollo inmobiliario asumirá la responsabilidad por incumplimiento del contrato;
Capítulo 4: Agencia de Venta
Artículo 25: Si una empresa de desarrollo inmobiliario encomienda a una agencia de servicios intermediarios la venta de viviendas comerciales, la agencia encomendada será una sociedad inmobiliaria constituida de conformidad con la ley y obtuvo una licencia de actividad industrial y comercial. Organización de servicios de intermediación.
Una empresa de desarrollo inmobiliario deberá celebrar un contrato de encomienda por escrito con la agencia de servicios de intermediario inmobiliario encomendada. El contrato de encomienda deberá especificar el período de encomienda, la autoridad de encomienda y los derechos y obligaciones del principal y del principal. parte encomendada.
Artículo 26: Cuando una agencia de servicios de intermediación inmobiliaria encomendada venda vivienda comercial, deberá presentar al comprador los documentos de certificación pertinentes de la vivienda comercial y el poder para la venta de vivienda comercial.
Artículo 27: Cuando una agencia de servicios de intermediación inmobiliaria encomendada venda viviendas comerciales, deberá presentar verazmente al comprador la situación relevante de la vivienda comercial vendida por la agencia.
Las agencias de servicios de intermediación inmobiliaria encomendadas no pueden vender viviendas comerciales que no cumplan con las condiciones de venta.
Artículo 28: La agencia de servicios de intermediación inmobiliaria encomendada no cobrará honorarios distintos de comisiones por la venta de viviendas comerciales en calidad de agente.
Artículo 29: El personal de ventas de viviendas comerciales debe recibir capacitación profesional antes de poder dedicarse al negocio de venta de viviendas comerciales.
Capítulo 5: Entrega
Artículo 30: La empresa promotora inmobiliaria deberá, de conformidad con el contrato, entregar en tiempo y forma al comprador la vivienda comercial que reúna las condiciones para su entrega. Si la propiedad no se entrega a tiempo, la empresa promotora inmobiliaria será responsable del incumplimiento del contrato.
Si la entrega necesita retrasarse por fuerza mayor u otros motivos acordados por las partes en el contrato, la empresa promotora inmobiliaria deberá notificarlo inmediatamente al comprador.
Artículo 31: Cuando una empresa de desarrollo inmobiliario establezca una casa modelo al vender vivienda comercial, deberá explicar si la calidad, equipamiento y decoración de la vivienda comercial realmente entregada son consistentes con la casa modelo. Si no se da ninguna explicación, la vivienda comercial realmente entregada deberá ser consistente con la casa modelo.
Artículo 32: Al vender viviendas comerciales, la empresa promotora inmobiliaria deberá proporcionar al comprador una "Garantía de Calidad Residencial" y un "Manual de Instrucciones Residenciales".
Artículo 33: Las empresas promotoras de bienes raíces asumirán la responsabilidad de la garantía de calidad de las casas comerciales vendidas. Las partes deben acordar en el contrato el alcance de la garantía, el período de garantía, la responsabilidad de la garantía, etc. El período de garantía se calcula a partir de la fecha de entrega.
El período de garantía para viviendas comerciales no será inferior a la duración del período de garantía estipulado en la carta de garantía de calidad emitida por el contratista del proyecto de construcción a la unidad de construcción si la duración es inferior a la garantía mínima; período determinado en el "Reglamento", el período de garantía no será inferior al período mínimo de garantía determinado en el Reglamento.
El período de garantía para viviendas comerciales no residenciales no será inferior a la duración del período de garantía estipulado en la carta de garantía de calidad emitida por el contratista del proyecto de construcción a la unidad de construcción.
Si ocurren problemas de calidad dentro del alcance de la garantía dentro del período de garantía, la empresa de desarrollo inmobiliario deberá cumplir con sus obligaciones de garantía y asumir la responsabilidad de compensar las pérdidas causadas. Las empresas promotoras inmobiliarias no se hacen responsables de los daños causados por fuerza mayor o uso inadecuado.
Artículo 34: Las empresas de desarrollo inmobiliario confiarán a las unidades con calificaciones de topografía y mapeo de bienes raíces la realización de topografía y mapeo de acuerdo con el proyecto antes de entregar la vivienda comercial para su uso. Los resultados de topografía y mapeo se informarán a. el departamento administrativo de bienes raíces para su revisión y se utiliza para el registro de propiedad de la vivienda.
La empresa de desarrollo inmobiliario deberá, dentro de los 60 días siguientes a la fecha de entrega de la casa comercial para su uso, presentar la información requerida para el registro de propiedad de la casa al departamento administrativo de bienes raíces donde se encuentra la casa. .
Las empresas de desarrollo inmobiliario ayudarán a los compradores de viviendas comerciales a gestionar los cambios de derechos de uso de la tierra y los procedimientos de registro de propiedad de la vivienda.
Artículo 35: Después de entregar la casa comercial para su uso, si el comprador cree que la calidad de la estructura principal no está calificada, puede confiar a una agencia de inspección de calidad del proyecto para que vuelva a verificar de acuerdo con las regulaciones pertinentes. . Después de la verificación, si la calidad de la estructura principal no está calificada, el comprador tiene derecho a realizar el check-out, si se le causan pérdidas, la empresa de desarrollo inmobiliario será responsable de la compensación de acuerdo con la ley;
Capítulo 6 Responsabilidades Legales
Artículo 36: Cualquiera que venda viviendas comerciales sin obtener una licencia comercial será procesado por el departamento administrativo industrial y comercial del gobierno popular en o por encima del condado. nivel de acuerdo con las “Sanciones Inmobiliarias Urbanas” previstas en el Reglamento de Desarrollo, Operación y Gestión.
Artículo 37: Cualquiera que venda viviendas comerciales sin obtener un certificado de calificación de empresa de desarrollo inmobiliario se le ordenará que detenga las actividades de venta y se le impondrá una multa de no menos de 50.000 yuanes pero no más de 100.000 yuanes.
Artículo 38: Quien viole las leyes y reglamentos y prevenda viviendas comerciales sin autorización, se le ordenará que cese la conducta ilegal y las ganancias ilegales serán confiscadas si se cobra un anticipo, una multa de; No se podrá imponer multa superior al 1% del anticipo cobrado.
Artículo 39: El que revenda la casa comercial objeto del contrato a otra persona antes de rescindir el contrato de compraventa de la casa comercial, será amonestado, ordenado a hacer rectificaciones dentro de un plazo, y se impondrá una multa de no menos de 20.000 yuanes y 30.000 yuanes; si se constituye un delito, la responsabilidad penal se investigará de conformidad con la ley.
Artículo 40: Si una empresa de desarrollo inmobiliario no organiza la inspección de terminación, no pasa la inspección o entrega vivienda comercial no calificada para uso sin autorización, será sancionada de conformidad con las disposiciones del " Reglamento de Gestión de Calidad de Proyectos de Construcción".
Artículo 41: Si una empresa promotora de bienes raíces no presenta al departamento administrativo de bienes raíces los resultados de los levantamientos topográficos y cartográficos o la información requerida para el registro de la propiedad de la vivienda, según lo requerido, se le amonestará y se le ordenará que realice correcciones dentro de un plazo determinado se podrá imponer una multa no inferior a 20.000 yuanes ni superior a 30.000 yuanes.
Artículo 42: Si una empresa promotora inmobiliaria comete cualquiera de los siguientes actos al vender viviendas comerciales, será amonestada, ordenada a corregir en un plazo determinado y podrá ser multada no menos de 10.000 RMB pero no más de 30.000 RMB.
(1) No vender la vivienda comercial de acuerdo con las condiciones prescritas;
(2) No presentar el manual del proyecto de desarrollo inmobiliario y los requisitos de cumplimiento de la vivienda comercial ante el comercial. se vende la vivienda. Los documentos pertinentes que prueban las condiciones se presentan a la autoridad de desarrollo inmobiliario para su presentación;
(3) Ventas de viviendas comerciales con devolución del capital o devolución encubierta del capital (4) Adopción de después; -arrendamiento de venta o arrendamiento postventa encubierto Vender casas comerciales sin terminar; (5) Vender casas comerciales en piezas (6) No cumplir con las condiciones para vender casas comerciales y cobrar tarifas de reserva al comprador;
( 7) No informar expresamente al comprador de las “Medidas para la Administración de la Venta de Vivienda Comercial”, “Texto Modelo de Contrato de Compraventa de Vivienda Comercial”, y “Medidas para la Administración de la Preventa de Vivienda Comercial Urbana” al comprador de acuerdo con las regulaciones;
(8) Encomendar a una agencia no calificada la venta de viviendas comerciales como agente.
Artículo 43: Si una agencia de servicios de intermediación inmobiliaria vende viviendas comerciales que no cumplen con las condiciones de venta, se le advertirá, se le ordenará que deje de vender y se le podrá imponer una multa de no menos de 20.000 yuanes, pero no más de 30.000 yuanes.
Artículo 44: El personal de agencias estatales que descuide sus deberes, abuse de su poder, incurra en malas prácticas para beneficio personal en la gestión de ventas de viviendas comerciales, recibirá sanciones administrativas de conformidad con la ley si se trata de un delito; constituida, la responsabilidad penal se perseguirá conforme a la ley.
Capítulo 7 Disposiciones Complementarias
Artículo 45: La devolución de las ventas de capital mencionadas en estas Medidas se refiere al método mediante el cual las empresas de desarrollo inmobiliario devuelven el dinero de la compra al comprador de manera regular. base El acto de vender una vivienda comercial.
El término "arrendamiento posventa", como se menciona en estas Medidas, se refiere al comportamiento de una empresa de desarrollo inmobiliario que vende viviendas comerciales alquilando o arrendando la vivienda comercial comprada por la empresa dentro de un período de tiempo determinado. .
El término “ventas divididas y desglosadas” como se menciona en estas Medidas se refiere al comportamiento de las empresas de desarrollo inmobiliario que venden viviendas comerciales dividiendo un conjunto completo de viviendas comerciales en varias partes y vendiéndolas por separado al comprador.
El área de registro de derechos de propiedad a que se refieren estas Medidas se refiere al área de la casa confirmada y registrada por el departamento administrativo inmobiliario.
Artículo 46: Los departamentos administrativos de construcción de los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central podrán formular detalles de implementación de acuerdo con estas Medidas.
Artículo 47: El departamento administrativo de construcción del Consejo de Estado es responsable de la interpretación de estas Medidas.
Artículo 48: Las presentes Medidas entrarán en vigor el 1 de junio de 2001.
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