Sala del Distrito Escolar Intermedio No. 1 de Xiamen
Pero Xiaoguang no dijo las siguientes palabras.
Porque todo el mundo sabe que si se trata de una casa en un distrito escolar, una casa del metro, un gran negocio al lado o un promotor de marca, este tipo de casa debe ser cara, especialmente en ciudades con mayor energía. niveles, y a los compradores no les falta dinero.
Sin embargo, obviamente es difícil para la gente común hacerlo. Si tiene suficiente capacidad, solo puede elegir dos o tres de los cuatro indicadores de transporte, escuelas, empresas y desarrolladores. La gente común solo puede tener un indicador.
Por supuesto, ni siquiera se puede comparar con un solo indicador. Este tipo de casa es exclusivamente para uso independiente y no puede seguir el ritmo del aumento general de precios, y mucho menos el valor de la inversión.
Entonces viene la pregunta. Si tu habilidad es limitada, sólo podrás elegir uno de los cuatro elementos. ¿Cuál es más prudente elegir primero? ¿El aumento del precio de la vivienda también es el más impresionante?
Hoy, Zimu te hablará de sus muchos años de experiencia en investigación sobre este tema.
El distrito escolar es el rey
Debido a que la vivienda en el distrito escolar es el factor que más llama la atención, hablaré de esta parte en detalle.
En primer lugar, el impacto de la vivienda en el distrito escolar sobre el valor de la casa no importa la casa en sí.
Porque, en cierto sentido, el valor de una casa en un distrito escolar se refleja más en los recursos educativos y el círculo de crecimiento, y la casa es solo un accesorio. Este concepto se ha convertido en sentido común entre la gente común y está profundamente arraigado en sus huesos.
Así vimos una pequeña casa en ruinas sin baño en el distrito de Xicheng, Beijing, que se vendió por 654,38 millones por metro cuadrado. La clase media local hizo cola durante la noche para comprar una antigua casa de los años 80 de más de 30 metros cuadrados en Nanjing...
Quizás no creas que una escuela puede siquiera salvar los bienes raíces de un lugar.
Hace unos días me lo dijo un viejo amigo. Es difícil imaginar que los precios de la vivienda en la ciudad de Ordos hayan vuelto a subir, hace mucho calor.
Todos en Ordos deberían haber oído hablar de él. Anteriormente, debido a la prosperidad de la economía del carbón, el PIB per cápita alguna vez superó al de Hong Kong. El nuevo distrito de Kangbashi, que había invertido mucho dinero en su construcción, apareció en la portada de revistas extranjeras. Las calles están llenas de Mercedes-Benz y Land Rover dominantes, y también hay informes sobre el uso de agua mineral para lavar la superficie de la carretera.
Vista nocturna del nuevo distrito de Kangbashi
Después de 2010, los precios de la vivienda local se dispararon a más de 10.000 yuanes por metro cuadrado. En ese momento, la mayoría de las ciudades de segundo nivel en China sólo tenían entre 6.000 y 8.000 yuanes por metro cuadrado.
Pero al final, Ordos fue bloqueado como salida de carbón, la cadena de préstamos privados se rompió y estalló una crisis financiera local.
Ciudad fantasma Kangbashi
De la noche a la mañana, la economía colapsó y el capital huyó. El nuevo distrito de Kangbashi, que fue el más afectado, vio caer los precios de las viviendas de 65.438 a 100.000 yuanes por metro cuadrado a 3.000 yuanes por metro cuadrado. Todos los forasteros desaparecieron de la noche a la mañana, convirtiéndose en la "ciudad fantasma" más famosa de China.
Pero el gobierno local tomó una decisión inteligente: para construir un nuevo distrito, trasladó todos los mejores recursos de la ciudad al nuevo distrito, especialmente la mejor escuela "Meng No. 1 Middle School". ".
Los resultados del examen de ingreso a la universidad de Meng Yizhong fueron muy buenos. Familias de toda la ciudad y de otros lugares que quieran estudiar deben comprar una casa cercana. De esta manera, los precios de la vivienda se han visto respaldados y los recursos educativos han formado un ciclo positivo.
Diferenciación del nivel de energía
Por supuesto, en comparación con el impacto de los recursos educativos en las ciudades de tercer y cuarto nivel en la región, las ciudades con niveles de energía más altos se reflejan en diferentes edificios en la misma zona.
Por ejemplo, en Shenzhen, debido a la implementación a largo plazo de la política de "admisión basada en puntos, admisión a la escuela más cercana", el distrito más famoso de Baihua ha formado una enorme diferencia de precios con sus áreas circundantes.
El precio de la vivienda en Baiyuan Garden en Shenzhen es de 159.000/metro cuadrado, mientras que el precio de la vivienda en la Comunidad Yuanlongyuan, a 300 metros de distancia, es de 104.000/metro cuadrado. La diferencia de precio entre las dos comunidades es de 60.000 yuanes por metro cuadrado. Para un apartamento de 100 metros cuadrados, la diferencia es de 6 millones de yuanes.
La diferencia de precio unitario en una comunidad a 800 metros de distancia llega a 654,38 millones por metro cuadrado, muy diferente del precio de una villa en una ciudad de segundo nivel.
La apreciación y la resiliencia de la vivienda en los distritos escolares en los últimos años son obvias para todos.
Según estadísticas de Tencent Finance, existe una diferencia del 27% en la tasa de crecimiento de la vivienda en distritos escolares y la vivienda en distritos no escolares y, a medida que pasa el tiempo, la tendencia numérica se vuelve cada vez más evidente.
Por lo tanto, no es exagerado decir que el valor extremo de los precios de la vivienda en una ciudad se compone principalmente de viviendas en distritos escolares. Pero en términos del impacto de la vivienda en los distritos escolares sobre los precios de la vivienda, quiero señalar dos puntos.
1. La educación puede ser impulsada por la industria y es maleable.
2. Los riesgos de la política educativa son muy altos.
¿Qué quieres decir?
Tendencias del distrito escolar
Hay dos factores principales que determinan la calidad de la vivienda en un distrito escolar: uno son los maestros especiales y el otro son los estudiantes sobresalientes. En cierto sentido, la calidad de los estudiantes puede aprovechar el valor de todo el distrito escolar.
Tomemos el ejemplo de Beijing Haidian. El distrito de Haidian cuenta con el apoyo de ocho importantes universidades del norte de la dinastía Qing. Las casas aquí nacieron para ser el sueño de los padres de todo el país, y el precio de 654,38 millones de yuanes por metro cuadrado está en todas partes.
La producción de talento de ocho universidades ha creado la gloria de Haidian y ha atraído una afluencia de élites altamente educadas de todo el país. La élite tiene una gran conciencia de la educación de sus hijos y tiene una buena base para la educación de sus hijos. La calidad de los estudiantes en el distrito de Haidian y la tasa de admisión a escuelas prestigiosas se han disparado, iniciando un círculo virtuoso.
Más tarde, las industrias de alta calidad en el distrito Haidian de Beijing se trasladaron al norte, y empresas de renombre como Alibaba, Tencent y Baidu unieron fuerzas para crear una nueva zona industrial. Debido a los generosos salarios y beneficios, las familias altamente educadas también se están mudando al norte, y los estudiantes de alta calidad incluso han convertido las tierras áridas del norte en viviendas para distritos escolares.
Esta es una extensión de las viviendas del distrito escolar impulsadas por la industria.
Los riesgos de la política educativa son muy altos. ¿Qué quiere decir esto? Por ejemplo.
Debido a que esta casa estaba en un distrito escolar, puedes estar seguro de que incluso si es una casa antigua en ruinas, muchas personas se harán cargo de esta casa en el futuro.
Sin embargo, un día, alguien te dice que esta casa no puede ir a una buena escuela cercana, y el valor de tu casa desaparecerá de la noche a la mañana, lo que equivale a encontrarte con un cisne negro.
En el pasado, las viviendas en los distritos escolares existían porque habíamos estado implementando la política de "inscripción en el vecindario más cercano". Sin embargo, en los últimos años, para deshacernos del gigante "altísimo". "Viviendas de distrito escolar a buen precio", nuestro país ha comenzado a abogar por la "igualación de la educación".
Especialmente hace algún tiempo, después de la reforma educativa en el distrito de Xicheng, Beijing, y la implementación de la zonificación multiescolar, el proceso de equiparación educativa en nuestro país se ha acelerado significativamente.
Es posible que todavía haya muchas personas que no comprendan la “zonificación multiescolar”. Hagamos algo de ciencia aquí.
La zonificación multiescolar significa que a una comunidad le corresponden varias escuelas.
La zonificación multiescolar distribuirá escuelas primarias y secundarias populares en varios distritos para garantizar un equilibrio general entre los distritos. En términos de operaciones específicas, se implementa la zonificación multiescolar y las cuotas de matrícula para las escuelas populares se asignan mediante asignación aleatoria. Los estudiantes que no están asignados a una escuela del punto de acceso también deben ser asignados a otras escuelas cercanas.
Apenas el año pasado, el Ministerio de Educación "seleccionó cuidadosamente" los nombres de 24 ciudades, requiriendo que 1.000 escuelas primarias públicas y 90 escuelas secundarias públicas en todos los condados y ciudades de estas ciudades se graduaran.
Estas 24 ciudades son: Beijing, Tianjin, Shanghai, Chongqing, Shenyang, Dalian, Changchun, Harbin, Nanjing, Hangzhou, Ningbo, Xiamen, Jinan, Qingdao, Wuhan, Guangzhou, Shenzhen, Chengdu, Xi' an, Fuzhou, Nanchang, Zhengzhou, Changsha, Guiyang.
Entonces, si compra una casa en un distrito escolar, no solo para permitir que sus hijos estudien bien en la escuela, sino también para beneficiarse de la apreciación de la casa, asumirá el riesgo de la póliza y apostará. que su casa durará hasta que sus hijos terminen la escuela. Cuando la venda más tarde, la zona de su ciudad aún no ha implementado la política de "zonificación multiescolar".
Pero Zimu puede decirle una regla. Debido a que la vivienda del distrito escolar tiene una conexión profunda con la cadena de intereses y está llena de operaciones secretas, esta reforma está destinada a ser un proceso largo.
Tomemos a Beijing como ejemplo. Se propuso por primera vez en 2015. El concepto se propuso en una conferencia de prensa sobre el esquema de planificación educativa celebrada por el Ministerio de Educación. Se promovió en 2018 y no fue hasta 2020 que el distrito de Xicheng implementó la política de zonificación de escuelas múltiples.
Cuanto menor sea el nivel de energía, menor será la eficiencia de ejecución, especialmente en ciudades de tercer y cuarto nivel.
Riqueza del metro
En comparación con las casas en los distritos escolares, el valor de las casas del metro es más estable porque las políticas educativas se pueden cambiar, pero la ubicación de las plataformas del metro es casi imposible de cambiar.
No he visto un ejemplo así hasta ahora.
En los últimos años, se ha vuelto de sentido común que "cuando suena el metro, puedes conseguir miles de monedas de oro", lo que demuestra que todo el mundo está reconociendo gradualmente el valor de los desplazamientos en metro.
El espaciado óptimo entre las casas del metro siempre ha sido controvertido, pero estoy de acuerdo con la respuesta dada por el Departamento de Estadísticas de Shanghai.
Una casa a 5 minutos a pie de una estación de metro se llama “casa de metro positiva”; en 10 minutos se convierte en una “casa cuasi metro”; en 15 minutos se llama “casa de metro cercana”; casa".
De hecho, en mi opinión, la distancia de 15 minutos es vergonzosa. Caminar es demasiado agotador y tomar un taxi es un desperdicio aún mayor. Entonces 10 minutos es lo correcto.
Entonces, ¿qué tan grande es la diferencia entre los precios de las viviendas en el metro y los precios de las viviendas fuera de la zona?
Tomemos como ejemplo la comunidad junto a la estación de metro Panjiayuan en Beijing. El precio de la vivienda en Songyudongli, una comunidad de la década de 1990 junto a la estación Ximen de la Universidad Tecnológica de Beijing, es de 59.000 yuanes por metro cuadrado, mientras que el precio de la vivienda en Shuanglong Linan, una comunidad contemporánea a 1,3 kilómetros de distancia (15 minutos a pie) es de 55.000 yuanes por metro cuadrado. Metro, una diferencia de 4.000 yuanes/metro cuadrado.
Un poco más lejos, en la comunidad de Hongyan Road, a 2 kilómetros de distancia, el precio de la vivienda es de 52.000 por metro cuadrado, y está bajando.
Puedo encontrar ejemplos de esto en todas partes. En términos generales, la diferencia de precio entre las viviendas subterráneas y las viviendas fuera del metro suele oscilar entre 5 y 20. Además, cada vez que se produce un aumento en los precios de la vivienda, los precios de las viviendas subterráneas deben tener prioridad sobre las viviendas no subterráneas. Cada vez que hay una corrección, las viviendas subterráneas también muestran la correspondiente resiliencia.
Por supuesto, el valor del metro también está estrechamente relacionado con el nivel energético de la ciudad.
En la mayoría de las ciudades que he visitado, descubrí que cuanto mayor es el nivel de energía, mayor es el valor de las viviendas subterráneas, y cuanto menor es el nivel de energía, menos obvio es el valor de las viviendas subterráneas.
No es difícil de entender.
Tomemos Hohhot como ejemplo. Siempre hay dos metros en una ciudad y el área urbanizada de la ciudad es limitada. El principal transporte de la ciudad todavía depende de los autobuses y los coches privados. La tasa de utilización del metro es media y el valor de las casas del metro no es tan alto como se imagina.
Empresas y desarrolladores
Las empresas y los desarrolladores se juntan porque hay pocos detalles.
Los negocios radican en la comodidad de la vida, ya sean compras o compras y entretenimiento, aumentan el índice de felicidad. Pero el comercio también se divide en grandes complejos comerciales y pequeñas empresas.
Por ejemplo, los grandes centros comerciales como Wanda, MixC, COCO Park, Hang Lung y Huamao tienen un efecto impulsor particularmente obvio sobre los precios de la vivienda circundante.
Ciudad de Shenzhen Vientiane
Principalmente porque las empresas a gran escala pueden reunir personas, lo que promoverá la formación de distritos comerciales y creará más oportunidades laborales. A medida que haya más personas empleadas, la demanda de viviendas circundantes aumentará y los precios de las viviendas circundantes tendrán suficiente potencial para aumentar.
A veces, las empresas y el metro se superponen. Debido a que las estaciones de metro tienen un gran flujo de personas, el gobierno ubicará las empresas cerca de la entrada del metro al planificar el uso del suelo. Por eso se ve a menudo que las viviendas del metro también son "viviendas comerciales".
Pero si separas estos dos factores, depende del nivel energético de la ciudad y de si el negocio en tu ciudad está desarrollado.
Los negocios son el destino, y el metro es sólo uno de los medios para llegar al destino.
Para las ciudades de primer y segundo nivel con niveles de energía más altos, los desplazamientos en metro son más importantes y pueden llegar a muchos destinos, por lo que el valor del metro es mejor que el de los negocios;
En ciudades de tercer y cuarto nivel, debido a que la mayoría de las ciudades carecen de instalaciones de apoyo comercial, la escasez de recursos comerciales es prominente y el destino del metro es limitado, por lo que el valor comercial será más destacado que el del metro.
Por último, está el promotor. El impacto del promotor en el valor de la casa es fatal, reflejándose principalmente en la calidad de la casa y el funcionamiento futuro de la propiedad, lo que determina el ciclo de vida de la comunidad. .
La razón por la que la gente no lo ha tomado en serio en los últimos años es porque en el pasado, lo que más preocupaba a todos era cuánto puede elevarse la casa, y la ubicación lo es todo más que cómo la casa; en sí mismo afecta la vida.
Identificar promotores es un gran problema en el mercado inmobiliario. Anteriormente escribí en un artículo "Una fuerte lluvia me enseñó cómo comprar una casa". Si estás interesado, puedes echarle un vistazo.
El impacto en los precios de la vivienda también se divide por niveles de ciudad. En las ciudades de primer y segundo nivel, el poder de marca de los desarrolladores no es muy diferente, y los precios de la vivienda se concentran principalmente en la ubicación y la calidad de la vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel, porque hay menos desarrolladores de marca; convertirse en un recurso escaso e independiente.
Por ejemplo, Country Garden y Evergrande se han convertido en los extremos de muchas ciudades de tercer y cuarto nivel en la última ola del mercado inmobiliario. También se han convertido en el tipo de bienes raíces favorito de los magnates locales. "mostrar mejor su identidad".
La verdad más grande es la más simple
De hecho, si lees cada parte con atención, encontrarás que he intercalado los resultados de la investigación entre líneas, pero para ser Más intuitivo, al final se hará un resumen completo.
En primer lugar, los cuatro elementos se centran en el nivel energético de la ciudad. Cuanto mayor es el nivel de energía, más escasos son los recursos, y el valor de la vivienda en los distritos escolares es más prominente que en el metro. Sin embargo, existen riesgos políticos para el valor de la vivienda en los distritos escolares. Todo el mundo debe tener esto en cuenta y evitar cometer errores. Luego están los comerciantes y los desarrolladores.
Cuanto más bajo es el nivel de energía, más valiosa es la vivienda del distrito escolar que el metro, y los riesgos políticos que conlleva son relativamente pequeños. En ciudades o regiones con economías extremadamente subdesarrolladas y éxodo de población, incluso puedo decirles con seguridad que los valores de las propiedades en dichas ciudades se concentran únicamente en viviendas de distritos escolares.
En segundo lugar, cuanto menor sea el nivel energético, los escasos negocios a gran escala se convertirán en el principal valor final del lugar, superando incluso el valor del transporte como el metro. Los desarrolladores todavía están al final.
En definitiva, si tienes fondos suficientes, debes considerar los cuatro factores principales a la hora de comprar una casa. Una propiedad así definitivamente superará el aumento promedio de la ciudad y, a veces, puede incluso duplicar el efecto si es débil, uno de los cuatro factores debería explicarlo y el aumento de precio puede al menos mantenerse al día con el aumento promedio.
En tercer lugar, si los cuatro factores principales están ausentes, las ciudades de primer y segundo nivel aún pueden beneficiarse del poder adquisitivo del mercado y del valor de la ubicación. Además, en las ciudades con niveles energéticos más bajos, estas casas inmuebles sólo tienen valor residencial.