Hay prisa por transferir casas de segunda mano en varios lugares y los compradores están preocupados por el aumento de los precios de las casas nuevas.

En la tarde del 1 de marzo, el Consejo de Estado anunció las nuevas "Cinco Reglas Nacionales" para el sector inmobiliario, en las que la intención de fortalecer la regulación inmobiliaria a través de los impuestos es muy obvia. Las normas detalladas estipulan que la venta de viviendas propias se gravará estrictamente con el 20% de los ingresos de transferencia de conformidad con la ley. Tan pronto como se conoció la noticia, inmediatamente despertó una gran atención en el mercado y se apresuraron a transferir casas de segunda mano en varios lugares.

El periodista advirtió que la práctica de calcular el impuesto sobre la renta basándose en el 20% de la diferencia no es una "regla nueva". Anteriormente, había dos formas de calcular el IRPF de las viviendas de segunda mano: el 20% de la diferencia de precio o entre el 1% y el 2% del precio total. Puedes elegir la más baja al negociar. Para las propiedades cuyos precios de la vivienda están aumentando rápidamente, es relativamente rentable calcular en función del precio total. Sin duda, la promulgación de las "Cinco Normas Detalladas Nacionales" ha aumentado considerablemente los costos de transacción de las casas de segunda mano, y se están transfiriendo casas de segunda mano en varios lugares.

Se informa que el día en que se publicó el aviso mencionado anteriormente, algunos compradores de viviendas en Beijing firmaron contratos de la noche a la mañana para evitar pagar más impuestos. Entonces, ¿cuál será el impacto en el mercado inmobiliario tras la implementación del New Deal? Los expertos de la industria predicen que el costo de las transacciones de viviendas de segunda mano aumentará, lo que puede hacer que los propietarios se muestren reacios a vender, lo que resultará en una disminución en el volumen de transacciones; por otro lado, los vendedores repercutirán impuestos y tarifas a los compradores de viviendas, lo que suprimirá; el entusiasmo de los compradores de viviendas. Además, debido al vínculo entre las viviendas de segunda mano y las de primera mano, los ajustes de la política fiscal también incitarán a algunos posibles compradores de viviendas de segunda mano a centrar su atención en las viviendas nuevas, lo que afectará a los precios de las viviendas nuevas.

Explicación de dudas

“Las viviendas de segunda mano están sujetas al IRPF al 20% de los ingresos por transferencia” no es una normativa nueva

El reportero Hizo un cálculo aproximado, basado en una casa comprada hace 5 años, tomando como ejemplo una casa ordinaria de segunda mano con un precio total de 500.000 yuanes y que actualmente se vende por 2 millones de yuanes, basándose en el 20% de la diferencia de valor del New Deal. Se requiere un impuesto personal de 300.000 yuanes. Si esta política se implementa estrictamente en varios lugares, los costos de transacción aumentarán significativamente y la popularidad de las transacciones en el mercado de viviendas de segunda mano se reducirá significativamente, lo que puede conducir a una disminución en el volumen de transacciones en el corto plazo.

De hecho, la "Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas" de mi país estipula desde hace tiempo que el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas grava los ingresos procedentes de la transmisión de viviendas de segunda mano: los ingresos que obtienen los particulares por la venta de sus propias casas ( la diferencia entre el precio de venta y el valor original de la casa) debe calcularse y recaudarse el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas según la partida "ingresos por transferencia de propiedad", y la tasa impositiva es del 20%.

Dado que el valor original de algunas casas no se puede verificar, por ejemplo, la diferencia no se puede calcular con precisión a partir de la asignación de vivienda social recibida anteriormente, por lo que no se puede cobrar el 20%. Para este tipo de vivienda, la política nacional es cobrar uniformemente el 1% del precio total de venta.

En la práctica, debido a que los intermediarios a menudo ayudan a los vendedores a reducir el precio real de la firma en línea, el impuesto que se aplica al 1% del precio total suele ser mucho menor que el 20% de la diferencia. El valor original que se puede verificar también se consideran casas cuyo valor original no se puede verificar y se les aplica un 1% del precio total, que es inferior al precio real de transacción, con el fin de lograr el propósito de evadir impuestos.

Dado que la oferta y la demanda del mercado inmobiliario en las ciudades de primer nivel siguen siendo ajustadas, los impuestos y tasas como el impuesto comercial, el impuesto personal, el impuesto sobre escrituras y los honorarios de agencia en transacciones anteriores básicamente se repercuten. a los compradores de viviendas. Los conocedores de la industria creen que si la relación entre oferta y demanda en las ciudades cálidas no mejora significativamente, el nuevo impuesto personal podría trasladarse nuevamente a los compradores de viviendas, aumentando aún más el costo de comprar viviendas de segunda mano para los compradores de viviendas.

Zhang Dawei, director del Departamento de Investigación del Mercado Inmobiliario de Zhongyuan, cree que si las nuevas cinco reglas detalladas se implementan estrictamente, la demanda de compra de viviendas en el mercado de viviendas de segunda mano y la voluntad de los propietarios de La venta se verá afectada y el volumen de transacciones disminuirá significativamente. Una vez que se promulguen las reglas detalladas, las casas de segunda mano en varios lugares se apresurarán a transferirse, pero el mercado de casas de segunda mano sobrecalentado se enfriará rápidamente a partir de entonces.

Mercado

La vivienda de segunda mano ha intensificado su política de transferencia de propiedad para competir por el "último autobús"

Según las estadísticas de Weiye I Love My El Home Market Research Institute, tras la introducción del New Deal para el mercado inmobiliario, almacena El número medio de nuevos anuncios encargados los fines de semana aumentó casi un 40%.

“¿Tengo que pagar la diferencia del 20% en impuestos sobre mi casa listada?” Un periodista vio recientemente en una agencia de viviendas de segunda mano cerca de Sanhuan New City que había un flujo constante de compradores de viviendas. Vienen a consultar y ver casas. Casi el 90% de las consultas se refieren incesantemente al tema "el impuesto personal sobre las transacciones de viviendas usadas se aplica al 20% de la diferencia". El agente de vivienda Xiao Liu dijo a los periodistas que el fin de semana pasado su teléfono seguía sonando, principalmente de clientes, propietarios o residentes de comunidades circundantes que preguntaban sobre las nuevas políticas.

Según las estadísticas del sitio web de la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing, el 2 de marzo, el número de unidades residenciales de segunda mano firmadas en línea alcanzó 1.059. Después del New Deal, el número de contratos de vivienda de segunda mano alcanzó un nuevo máximo.

Desde principios de este año, las transacciones de viviendas de segunda mano en Beijing se han mantenido altas. El volumen de transacciones en enero alcanzó 19.561 unidades, un máximo de dos años, y el volumen promedio diario de firmas de contratos en enero y febrero. También alcanzó las 500-700 unidades.

Las estadísticas muestran que en lo que va de año en Beijing, ha habido tres ocasiones *** en las que el número de propiedades residenciales de segunda mano en línea superó las 1.000 unidades. Excepto el 2 de marzo, hubo 1.230 unidades el 31 de enero y 1.036 unidades en febrero. 28, ambos el último día del mes.

Kong Dan, analista de mercado de Weiye I Love My Family Group, cree que a finales de mes, las agencias de firmas en línea generalmente acelerarán el procesamiento de los casos atrasados, por lo que generalmente habrá más en línea. firmas a final de mes. Kong Dan también dijo que más de mil propiedades se firmaron en línea el 2 de marzo, principalmente debido al impacto del "New Deal". Un gran número de ciudadanos se reunieron para firmar en línea porque el propósito de la firma en línea a efectos fiscales era acelerar. acelerar el proceso de transferencia, compitiendo por aprovechar el "New Deal" antes de la implementación del "Último Tren".

Además de Beijing, los comerciantes de viviendas de segunda mano en Shanghai, Nanjing y otros lugares también están ansiosos por completar las transacciones lo antes posible antes de la implementación oficial de la política. En Wuxi, Jiangsu, el centro de comercio de bienes raíces está aún más concurrido y lleno de transacciones. Normalmente, se ponen en cola hasta 360 números por día y se emitieron 570 números en la tarde del día 4.

Interpretación

Las ciudades donde los precios de la vivienda han aumentado rápidamente ahora pueden revertirse

Este ajuste en la política fiscal individual ha provocado que muchos compradores de viviendas de segunda mano busquen urgentemente "saltar lejos". En cuanto al mercado de viviendas nuevas, los clientes que planean comprar una casa en un futuro próximo pueden volver a esperar y ver, esperando una mayor claridad sobre la política antes de retrasar la compra de su vivienda.

Se informa que el volumen de transacciones de casas de segunda mano en ciudades de primer nivel como Beijing y Shanghai ha superado o igualado el volumen de transacciones de casas nuevas si la nueva política de impuestos personales se reduce significativamente. La oferta de viviendas de segunda mano puede agravar aún más la situación en estas ciudades, especialmente en las centrales. El mercado urbano es escaso.

A muchas personas les preocupa que el impuesto personal del 20 % pueda incitar a los compradores a cambiarse al mercado de viviendas nuevas, lo que provocaría un aumento de los precios de las viviendas nuevas.

Con respecto a los Cinco Artículos Nacionales y los detalles de su implementación, Zhang Hongwei, director del Centro de Investigación de Consultoría Tongce, cree que los antecedentes de la política se encuentran justo en el período crítico de la regulación del mercado inmobiliario, y es más sobre equilibrar los desafíos que enfrentan el gobierno y el mercado durante este período crítico. En general, las cinco regulaciones nacionales se introdujeron para seguir controlando el mercado inmobiliario este año y no pretenden suprimirlo.

Zhang Xu, del Departamento de Investigación del Mercado Inmobiliario de Lianjia, cree que aunque esta política es un endurecimiento y una mejora de las políticas anteriores, además de las políticas crediticias e impositivas, también proporciona a los gobiernos locales "un fortalecimiento de la supervisión y las expectativas del mercado". gestión". Más espacio de control para el gobierno. En general, la nueva ronda de políticas regulatorias ha fortalecido las medidas regulatorias del mercado, como el crédito, los impuestos y las tarifas, así como las medidas regulatorias administrativas. Y la regulación del mercado de la vivienda de segunda mano es aún más estricta. La nueva ronda de regulación provocará un cambio significativo en las expectativas de los compradores de viviendas, frenará la demanda de mejoras y puede reducir las tasas de rotación de transacciones hasta cierto punto, y se espera que las transacciones se reduzcan. Para ciudades de primer nivel como Beijing, donde los precios de la vivienda aumentaron rápidamente en las primeras etapas, esta reversión del mercado puede ser más obvia.

Hu Jinghui, vicepresidente de Weiye I Love My Home, predice que con la implementación sucesiva de regulaciones detalladas en varias ciudades, el volumen de transacciones de los mercados de viviendas nuevas y de segunda mano en varios lugares caerá en un período bajo y los precios pueden experimentar un período de estancamiento. Los expertos dijeron que la política hipotecaria ha aumentado el costo de financiación para la compra de viviendas y ayudará a frenar la demanda especulativa.

(La respuesta anterior se publicó el 24 de julio de 2013; consulte las políticas de compra de vivienda actuales relevantes)

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