Formato de redacción del informe de viabilidad
¿Cómo redactar un informe de viabilidad? ¿Existe algún formato de requisitos de escritura? He recopilado el formato y los requisitos para redactar un informe de viabilidad para su referencia. Informe de viabilidad
El proceso de redacción de un informe de estudio de viabilidad generalmente incluye tres etapas y seis pasos.
Tres etapas:
1. Aclarar los objetivos y tareas de la escritura.
2. Realizar investigaciones e investigaciones.
3. Analizar y demostrar, Proponer un plan y realizar una evaluación.
Seis pasos:
1. Aclarar los objetivos del estudio de viabilidad.
2. Realizar una investigación in situ y un análisis técnico y económico basado en los objetivos; y realizar un análisis detallado de cada estudio de viabilidad. Sacar conclusiones de un estudio y compilar materiales de informe detallados;
3. Con base en cada conclusión, preparar múltiples alternativas desde diferentes ángulos y seleccionar la mejor
p>4. Realizar un estudio más detallado sobre el plan seleccionado, determinar el alcance específico, estimar los costos de inversión, gastos e ingresos de operación, y realizar un análisis y evaluación económica del proyecto propuesto.
5. Redactar un informe de estudio de viabilidad con el objetivo general como núcleo;
6.
Hay dos métodos de análisis e investigación comúnmente utilizados para los informes de estudios de viabilidad: uno es el método de análisis del pensamiento sistémico.
Es decir, considerar el proyecto propuesto como un sistema, analizar los diversos factores complejos que intervienen y estudiar sus interrelaciones, cambios y desarrollo.
Cuando sea necesario, establecer un modelo matemático y realizar cálculos y análisis.
El segundo es el análisis comparativo.
Los ratios horizontales y verticales se suelen utilizar para analizar la totalidad o parte del proyecto propuesto, o incluso un detalle concreto.
Generalmente, es necesario comparar, analizar y finalmente seleccionar múltiples proyectos o planes posibles.
Los diferentes tipos de informes de estudios de viabilidad tienen sus propias características debido a las diferencias en los objetos, el contenido y los métodos de la investigación, pero los elementos estructurales son básicamente los mismos y generalmente incluyen cinco partes: título, prefacio, cuerpo y firma. y archivos adjuntos.
1. Título
El título del informe del estudio de viabilidad debe redactarse de forma precisa y concisa. Existen principalmente dos tipos:
(1) Formulario completo.
Generalmente consta del nombre de la unidad del proyecto propuesto, el nombre del proyecto y el tipo de idioma (3 elementos), como "Informe del estudio de viabilidad sobre la introducción de la línea de producción de terrazo por la nueva fábrica de materiales de construcción de la provincia XX".
(2) Elipsis.
Omitir el nombre de la unidad del proyecto propuesta en su forma completa, como "Informe del estudio de viabilidad sobre la construcción de una gran planta de cemento de XX"; omitir el nombre de la unidad del proyecto propuesta y el nombre del proyecto; el formulario completo, y simplemente escriba el texto. Varios tipos, como por ejemplo "Informe de estudio de viabilidad".
2. Prólogo
El prefacio es el comienzo del informe del estudio de viabilidad, que presenta principalmente los entresijos del informe.
Se requiere indicar el nombre del proyecto, el nombre y responsable del patrocinador del proyecto, el nombre de la unidad de estudio de factibilidad, el técnico encargado del estudio de factibilidad, la persona económica responsables y los participantes, etc.
La forma más común de escribir el prefacio es escribir sobre cuándo, dónde, qué método se utilizó, quién fue el responsable del estudio de viabilidad de qué proyecto, etc.
El texto debe ser conciso y claro, y no demasiado extenso.
3. Texto
El texto principal es la parte principal del informe del estudio de viabilidad, es un análisis específico y demostración de la necesidad, posibilidad e indicadores técnicos y económicos de lo aplicado. proyecto, y finalmente concluye si es factible.
Requiere el uso de métodos de análisis integrales y sistemáticos, con los beneficios económicos como núcleo, centrándose en varios factores que afectan el proyecto y utilizando una gran cantidad de datos para demostrar si el proyecto propuesto es viable.
El texto principal consta de cinco partes: introducción, previsión de oferta y demanda, demostración técnica, análisis económico y conclusión.
(1) Introducción.
Proponer las bases, finalidad y conclusión del proyecto de estudio de viabilidad.
(2) Previsión de oferta y demanda.
Escribe principalmente sobre la situación de la oferta y la demanda y las tendencias de desarrollo de los mercados nacionales y extranjeros.
Al investigar y redactar pronósticos de oferta y demanda, se deben utilizar métodos científicos y datos concluyentes para que los pronósticos sean precisos y creíbles.
(3) Demostración técnica.
Utilizar principalmente información y datos para demostrar los siguientes aspectos: suministro de energía y materias primas; condiciones del sitio y condiciones del tráfico; tecnología, equipos y protección ambiental; capacitación del personal; y tomar decisiones factibles o imposibles; Bien conclusión.
(4) Análisis económico.
Incluyen principalmente: estimación de inversión, estimación de ingresos, estimación de recuperación de inversión.
Estimación de inversión, es decir, la estimación de todos los fondos necesarios para el proyecto, que se divide en dos partes: inversión en activos fijos e inversión en capital de trabajo, es decir, estimación del costo de venta; precio, volumen de ventas, ganancias, etc. estimación de recuperación de la inversión, analiza principalmente el nivel de retorno de la inversión, la duración del período de retorno, etc.
Al realizar un análisis económico, es necesario estimar con precisión los fondos totales necesarios para el proyecto, así como la proporción específica de fondos necesarios para cada parte de la implementación del proyecto y en diferentes momentos.
Es necesario estimar correctamente los activos fijos y el capital de trabajo.
Es necesario analizar de forma específica las fuentes de financiación, los métodos de financiación y los métodos de pago de los préstamos del proyecto.
(5) Conclusión.
Se trata de una evaluación integral del proyecto basada en previsión de oferta y demanda, demostración técnica y análisis económico.
Existen tres tipos de conclusiones de evaluación: conclusión de no viabilidad, conclusión de viabilidad y conclusión compensatoria.
La conclusión no debe ser ambigua ni vaga.
4. Firma
Indicar el reportero que completó el informe de factibilidad y la fecha del informe.
Si se indica debajo del título, se puede omitir aquí.
5. Adjuntos
Para satisfacer las necesidades de la conclusión, a menudo es necesario agregar algunos adjuntos, que incluyen principalmente diversos materiales de argumentación, datos de pruebas, datos de encuestas y cálculos que no se pueden escribir en el texto principal. Cuadros, dibujos, etc. para mejorar la persuasión del informe del estudio de viabilidad. Informe de viabilidad
La ciudad de Xiangong del condado de xx está ubicada a 15 kilómetros al noreste del condado de xx. La ciudad cubre un área de 33,3 kilómetros cuadrados y gobierna 12 aldeas administrativas, 45 grupos de aldeanos, 3526 hogares con 13351 personas. (Ciudad El distrito tiene una población de 3216 personas). En 1998, el municipio fue evacuado y se construyó una ciudad. Es una ciudad de construcción clave a nivel provincial. Ha sido calificada como "Ciudad de demostración de construcción y planificación urbana pequeña". y "Ciudad de Salud Avanzada" por provincia y ciudad. Tiene una profunda herencia y lleva el nombre de la ciudad de Xianggong, la ciudad natal de Niu Hong, el ministro de la dinastía Sui. En el norte de la ciudad, se encuentra la Tumba de Niu Hong. unidad provincial de protección de reliquias culturales clave.
La ciudad de Xiangong está ubicada en el cruce de las provincias de Shaanxi y Gansu, con transporte conveniente por la autopista Fuyin y el ferrocarril Xiping que pasan por la ciudad y la carretera Ranxiang se cruzan aquí, y cada aldea ha sido conectada por asfalto. Carreteras y caminos de cemento.
La planta de cenizas de carbón de la central eléctrica de Datang Binchang y la mina de carbón de Hujiahe se han completado y puesto en funcionamiento. La ciudad de Xianggong es una importante ciudad industrial frutícola y una base de producción de hortalizas de invernadero. El área de huertos de la ciudad es de 19.800 acres y es el principal centro comercial de cuatro condados en las provincias de Shaanxi y Gansu (xx, Binxian, Ningxian y Zhengning). Hay más de 400 tiendas a lo largo de la calle. Las ferias se celebran el segundo, quinto y octavo día del calendario lunar. El número de personas que se reúnen puede llegar a decenas de miles y el flujo comercial es activo.
En la actualidad, la ciudad no cuenta con un mercado de agricultores completamente funcional y bien acondicionado. La mayoría de los vendedores instalan puestos a lo largo de la calle. Las condiciones sanitarias son extremadamente pobres y afectan seriamente el tráfico. Los días y los días lluviosos están llenos de barro. Es incompatible con los requisitos de los gobiernos de la ciudad y el condado de crear ciudades civilizadas y ciudades sanitarias. La gente también está muy descontenta con esta situación. cambiar el status quo y construir un mercado agrícola de gran escala y de alta calidad para el comercio de productos agrícolas. Resolver la difícil situación de la población local en la venta de sus propios productos agrícolas y promover la prosperidad del mercado local y el desarrollo económico.
Con este fin, la empresa evaluó la situación, la aprovechó, coordinó la relación entre todas las partes y, con el firme apoyo del comité municipal del partido y del gobierno, recaudó 11.928 millones de yuanes en fondos autofinanciados. fondos para construir el mercado de agricultores de Xianggong.
El proyecto está ubicado en la Estación de Maquinaria Agrícola de la ciudad de Xianggong. La transferencia y la requisa fueron coordinadas por el gobierno de la ciudad, lo que está en línea con las políticas nacionales. Este proyecto está ubicado en el centro de la localidad, con una ubicación geográfica superior, transporte desarrollado y cómodo acceso.
La construcción del "Mercado Integral de Agricultores de la Ciudad de Xianggong" aquí puede resolver el dilema de tener un mercado pero no un mercado para los productos agrícolas producidos y vendidos por la gente dentro del área circundante de casi 100 kilómetros cuadrados, y proporciona comodidad a la gente de los alrededores y a los trabajadores del carbón para comprar productos agrícolas, también puede proporcionar algunos puestos de trabajo para la población local, promover directamente el aumento de los ingresos de los agricultores y tiene buenos beneficios económicos y sociales.
1. Información básica de la unidad de implementación del proyecto
Nombre de la unidad del proyecto: Shaanxi Fuqi Fruit Industry Co., Ltd.
Forma de propiedad: Co ., Ltd.
Shaanxi Fuqi Fruit Industry Co., Ltd. se estableció en junio de 20xx con un capital registrado de 6 millones de yuanes. La empresa está ubicada en el condado de xx.
El principal ámbito de negocio incluye: construcción y desarrollo de mercados de agricultores; arrendamiento de viviendas e instalaciones de operación de mercados; plantación, venta y procesamiento de frutas y venta de plántulas; Empresa dedicada al arrendamiento de cámaras frigoríficas.
En 20xx, los activos totales de la empresa eran de 21,37 millones de yuanes y actualmente cuenta con 56 empleados, incluidos 10 profesionales y técnicos.
En la actualidad, la empresa ha construido un almacén con aire acondicionado de 3.600 toneladas, un parque de demostración de 100 acres y una base estandarizada de 300 acres.
Distribuimos más de 6 millones de kilogramos de frutas de alta calidad cada año, con ingresos por ventas de más de 10 millones de yuanes.
La empresa también está comprometida con el desarrollo de la agricultura moderna de alta tecnología y está implementando un proyecto ecológico de alta tecnología en el condado de xx en cooperación con la Academia de Ciencias Agrícolas de Shanxi: un cultivo intercalado de pasto azufaifo y reproducción incidental. base ecológica.
El proyecto prevé implementar un área de 5.000 acres, distribuidos en los municipios de Tuoyuan, Penggong y Xianggong; la inversión total prevista es de 30 millones de yuanes. Una vez finalizado el proyecto, no sólo será ecológico. montañas y llanuras áridas de nuestra provincia y de toda la región occidental Proporcionar una gran cantidad de plántulas y semillas de pastos ecológicas y económicas de alta tecnología también proporciona una nueva dirección y un modelo operativo moderno para el desarrollo de la industria frutícola en nuestra provincia y en el Al mismo tiempo, utiliza la forma de "granjeros corporativos" para sacar a la gente de los alrededores de la pobreza y enriquecerse.
Shaanxi Fuqi Fruit Industry Co., Ltd. es actualmente una entidad económica en el condado de xx con solidez económica, sólidas capacidades de gestión, alto índice de popularidad y buenas perspectivas de desarrollo para el desarrollo y la construcción de una zona rural integral. Mercado comercial. Tiene buena experiencia de gestión y filosofía empresarial para evitar riesgos de mercado y esforzarse por obtener los máximos beneficios económicos.
La empresa siempre se ha adherido a la política de reforma y apertura del partido y al espíritu de la Perspectiva Científica sobre el Desarrollo, e insistió en promover nuevas construcciones rurales y el desarrollo económico regional, y aumentar los ingresos de los agricultores como punto de partida. Punto y objetivo fundamental A través del papel impulsor del proyecto, se irradiará mejor la construcción de mercados y el desarrollo económico en las ciudades rurales circundantes.
Para expandir el negocio de la empresa y ampliar su desempeño operativo, la empresa se hará más grande y más fuerte y continuará aumentando su escala y grado.
Hacer contribuciones positivas al ajuste de la estructura industrial local y al aumento de los ingresos de los agricultores.
2. Contenido de la construcción del proyecto;
El terreno de construcción del proyecto fue coordinado por el gobierno de la ciudad de Xianggong y 5.100 metros cuadrados de terreno en el antiguo emplazamiento de la estación de maquinaria agrícola en la ciudad de Xianggong. Fueron requisados y se construyeron 5.600 metros cuadrados de viviendas comerciales en el mercado, 1.500 metros de camino asfaltado, destinados principalmente a la compra y venta de productos agrícolas producidos y vendidos por la población aledaña.
3. Estimación de inversión y recaudación de fondos;
Estimación de inversión del proyecto: 11,928 millones de yuanes
Fuente de financiación: Los 11,928 millones de yuanes necesarios para el proyecto serán todos proporcionado por Shaanxi Fuqi Fruit Industry Co., Ltd. se autofinancia.
IV.Análisis de beneficios económicos;
El proyecto tiene una selección de sitio precisa, una selección de sitio razonable, una escala moderada y buenas perspectivas de mercado. retorno de la inversión y se completa El ingreso anual promedio será de 1,56 millones de yuanes y la tasa de beneficio de la inversión será de 13,08 Desde la perspectiva de los beneficios económicos y los beneficios sociales generales del proyecto, el proyecto es completamente factible.
5. Conclusión del análisis;
Con la implementación de la Estrategia de Desarrollo Occidental, la conexión del Puente Continental Euroasiático y la forma del cinturón económico a lo largo de la línea, el desarrollo de xx El condado está "conectado con los cinco condados del norte en el este y los cinco condados del norte en el oeste". En el patrón espacial de "conectar Qingyang y Pingliang, apoyar a Baoji y Lingtai en el sur y abarcar Ningxian y Qingyang en el norte". La ciudad de Xianggong tiene una ubicación geográfica ventajosa y un transporte desarrollado. Es uno de los cuatro condados de las provincias de Shaanxi y Gansu (xx, Binxian, Ningxian y Zhengning) el principal centro comercial.
La ciudad de Xianggong se adhiere a la perspectiva científica sobre el desarrollo para guiar el trabajo general, la planificación científica y el despliegue cuidadoso. La economía y la sociedad de la ciudad han mantenido una buena tendencia de rápido desarrollo con el desarrollo de Datang Binchang Power. Planta Planta de cenizas de carbón y Hujiahe La construcción de la mina de carbón ha brindado una oportunidad única para el desarrollo de la ciudad de Xianggong. Aprovechando esta oportunidad de desarrollo, se cree que la construcción de este proyecto es muy necesaria. que:
1. El proyecto está en línea con los requisitos nacionales de la ciudad de Xianggong. El plan de desarrollo económico y social es un proyecto clave en el plan reciente de la ciudad de Xianggong. La implementación del proyecto es de gran importancia para la promoción. desarrollo económico regional, mejora de la circulación de productos agrícolas, prosperidad del comercio urbano, mejora del entorno de vida de los residentes y mejora de la infraestructura urbana.
2. Desde la perspectiva del plan de construcción del proyecto y la tecnología de ingeniería, el diseño, la construcción, etc. del proyecto, la solidez técnica, la experiencia en construcción y la experiencia en gestión son maduras y confiables, no hay riesgo técnico. , y el inversor tiene fondos suficientes, definitivamente se completará según lo previsto.
En resumen, este proyecto está en línea con la estrategia de desarrollo económico del condado de xx y la ciudad de Xianggong, y desempeña un papel importante en el desarrollo económico y social de la ciudad de Xianggong. El plan de finalización del proyecto es factible y. el modo de operación del plan técnico de ingeniería es maduro y confiable, por lo que este proyecto no solo es necesario, sino también factible. Informe de viabilidad
El informe del estudio de viabilidad inmobiliaria es un análisis científico y predicción del proyecto en base al estudio de viabilidad. Por tanto, realizar un buen estudio de viabilidad de un proyecto de desarrollo es un requisito previo para el éxito del mismo. El estudio de viabilidad del proyecto es el documento central más importante en la fase de establecimiento del proyecto. Contiene una cantidad considerable de información y carga de trabajo y es la base principal para la toma de decisiones del proyecto.
Sección 1 El concepto y función del estudio de viabilidad
1. El concepto de estudio de viabilidad
El estudio de viabilidad se refiere al análisis del estudio de viabilidad antes de la decisión de inversión. -Realizar un análisis, demostración y evaluación integral de los recursos, la tecnología, el mercado, la economía, la sociedad y otros aspectos relacionados con el proyecto para determinar si el proyecto es técnicamente factible, económicamente razonable y financieramente rentable, y evaluar múltiples opciones posibles. El método científico de selección del mejor plan tiene como objetivo hacer que las decisiones de los proyectos de desarrollo inmobiliario sean científicas y procesales, mejorando así la confiabilidad de la toma de decisiones y proporcionando una referencia para la implementación y el control de los proyectos de desarrollo.
Mi país ha introducido métodos de estudio de viabilidad desde la década de 1970 y los ha promovido bajo el liderazgo del gobierno. En 1981, la antigua Comisión Estatal de Planificación dejó claro que “los estudios de viabilidad se consideran una importante etapa de demostración técnica y económica en los trabajos preliminares de construcción y se incluyen en los procedimientos de construcción de capital
2. El papel. de estudios de viabilidad
(1) Los estudios de viabilidad son una base importante para las decisiones de inversión de proyectos. La racionalidad científica de las decisiones de inversión de proyectos de desarrollo, especialmente las decisiones de proyectos de inversión a gran escala, se basa en proyectos basados en datos detallados y confiables. previsiones de mercado, análisis de costes y estimaciones de beneficios.
(2) El estudio de viabilidad es la base para el establecimiento, la aprobación y la firma de acuerdos y contratos entre los desarrolladores y los departamentos pertinentes. Los proyectos de inversión en el país deben estar incluidos en el plan nacional de inversiones. Especialmente los proyectos inmobiliarios, deben ser aprobados, aprobados y firmados por los departamentos gubernamentales pertinentes. Una de las bases es el informe del estudio de viabilidad. (3) El estudio de viabilidad es la base para recaudar fondos para la construcción del proyecto. El estudio de viabilidad del proyecto de desarrollo inmobiliario analiza los indicadores económicos y financieros del proyecto, a partir de los cuales podemos comprender la capacidad del proyecto para recaudar capital y. obtener beneficios operativos.
Si los bancos y otras instituciones financieras otorgan préstamos se basa principalmente en la información sobre las ganancias del proyecto proporcionada en el estudio de viabilidad. Por lo tanto, el estudio de viabilidad también es la base para que las empresas obtengan fondos para la construcción. e instituciones financieras para otorgar préstamos de crédito.
(4) El estudio de viabilidad se utiliza para preparar el informe de diseño de acuerdo con.
El estudio de viabilidad establece disposiciones para la escala de construcción del proyecto de desarrollo, el contenido del proyecto de desarrollo y construcción y los estándares de construcción. Estos son el contenido del resumen de diseño del proyecto.
Sección 2 Etapas del Estudio de Viabilidad
1. El estudio de viabilidad se puede realizar en varias etapas según el avance del proyecto.
(1) Investigación sobre oportunidades de inversión
La tarea principal de esta etapa es hacer recomendaciones sobre proyectos de inversión o direcciones de inversión, es decir, dentro de determinadas regiones y sectores, en función de las características naturales. Recursos y mercados Encuentre las oportunidades de inversión más favorables según las predicciones de las encuestas. La investigación sobre oportunidades de inversión es bastante incompleta y se basa más en estimaciones generales que en análisis detallados.
La precisión de la estimación de la inversión en esta etapa es de ±30, y los gastos de investigación generalmente representan entre el 0,2 y el 0,8 de la inversión total. Si el estudio de oportunidades lo considera factible, entonces sí.
(2) Estudio de viabilidad preliminar
Con base en el estudio de oportunidad, demostrar y analizar más a fondo la posibilidad y los beneficios potenciales de la construcción del proyecto. La precisión de la estimación de la inversión en la etapa del estudio de viabilidad preliminar puede alcanzar ±20, y el costo requerido representa aproximadamente entre el 0,25 y el 1,5 de la inversión total.
(3) Estudio de viabilidad detallado
El estudio de viabilidad detallado es la base para las decisiones de inversión en proyectos de desarrollo y construcción. Analiza la viabilidad técnica, financiera y económica del proyecto. pasos para tomar una decisión sobre si invertir o no. La precisión de la estimación de la inversión en construcción en esta etapa es ±10, y el costo requerido es aproximadamente del 1,0 al 3,0 % de la inversión para proyectos pequeños y aproximadamente del 0,2 al 1,0 % para proyectos grandes y complejos. Para la evaluación y toma de decisiones de proyectos, de acuerdo con las regulaciones nacionales pertinentes, para proyectos grandes y medianos y proyectos por encima del tamaño designado y proyectos importantes de pequeña escala, la autoridad debe confiar una unidad calificada de consultoría y evaluación con la autoridad para aprobar el proyecto para realizar la evaluación y demostración del informe del estudio de viabilidad del proyecto. Ninguna unidad puede aprobar proyectos de construcción que no hayan sido evaluados, y mucho menos organizar la construcción.
(4) Tabla de precisión del trabajo para la etapa de estudio de viabilidad
Sección 3 Contenidos del estudio de viabilidad
1. Estructura del informe del estudio de viabilidad
En términos generales, un informe de estudio de viabilidad para un proyecto preparado por una organización profesional debe incluir una portada, un resumen, un índice y un texto.
2. (1) Portada: Generalmente, debe reflejar el nombre del informe de viabilidad, el nombre de la organización profesional de investigación y redacción y el momento de redacción del informe.
(2) Resumen: Utiliza un lenguaje conciso y claro para presentar brevemente la descripción general del proyecto, la conclusión del estudio de viabilidad de la situación del mercado y las instrucciones o suposiciones relevantes. Se deben resaltar los puntos clave. y las suposiciones deben ser claras para que los lectores puedan comprender la esencia de todo el informe en un corto período de tiempo.
Algunos expertos también recomiendan no escribir un resumen, porque el informe del estudio de viabilidad es de gran importancia y los lectores deben leerlo detenida y exhaustivamente.
(3) Contenido: dado que un informe de viabilidad puede tener desde más de diez páginas hasta docenas de páginas, para facilitar a los redactores y lectores, el contexto, las suposiciones y el contenido específico del informe deben organizarse claramente. Para escribir y dominar, se debe escribir una tabla de contenidos.
(4) Contenido del texto: Es el cuerpo principal del informe de viabilidad. En términos generales, debe incluir el siguiente contenido
1. Incluye principalmente: Nombre y antecedentes del proyecto, las condiciones naturales, económicas, hidrogeológicas y otras condiciones básicas para el desarrollo del proyecto, el propósito, escala, función y principales indicadores técnicos y económicos del desarrollo del proyecto, el cliente, el fiduciario, el propósito del estudio de viabilidad. , propósito del estudio de viabilidad
2. Investigación y análisis de mercado
Sobre la base de una investigación en profundidad y el pleno dominio de todo tipo de información, la propuesta analiza científicamente el mercado. condiciones de oferta y demanda del mercado de los proyectos desarrollados, y hacer predicciones objetivas, incluyendo costos de desarrollo, precios de venta en el mercado, objetivos de ventas, ciclos de desarrollo, ciclos de ventas, etc.
3. Selección de planes de planificación y diseño
Con base en el análisis y comparación de los planes de planificación disponibles, se seleccionará el plan más razonable y factible como plan final, y el mismo. se describe en detalle. Incluyendo la disposición arquitectónica, zonificación funcional, distribución de la infraestructura municipal, principales parámetros técnicos de edificaciones y proyectos, indicadores técnicos y económicos e indicadores técnicos de planificación de control del plan seleccionado.
4. Disposición del cronograma de desarrollo
Haga un arreglo de tiempo razonable para el progreso del desarrollo. El progreso del proyecto de desarrollo se puede organizar de acuerdo con la ingeniería preliminar, la ingeniería principal, la ingeniería auxiliar. aceptación de finalización y otras etapas. Como proyecto de desarrollo a gran escala, debido al largo período de construcción y al gran monto de inversión, generalmente es necesario desarrollarlo en fases y se deben hacer arreglos generales para el contenido de desarrollo de cada fase al mismo tiempo.
5. Estimación de la inversión del proyecto
Analizar y evaluar los costes que implica el proyecto de desarrollo. Los costos involucrados en el desarrollo inmobiliario incluyen principalmente costos de terreno, costos de ingeniería preliminar, costos de construcción e instalación, costos de infraestructura municipal, instalaciones públicas de apoyo, costos de período y diversos impuestos. La precisión de la estimación no es tan alta como la del presupuesto, pero es necesario esforzarse por ser coherente con los hechos del desarrollo futuro para mejorar la precisión de la evaluación.
6. Plan de recaudación de fondos del proyecto y estimación del costo de financiamiento
Con base en la estimación de inversión y el cronograma de inversión del proyecto, estime razonablemente la demanda de fondos, formule un plan de financiamiento y calcule el financiamiento. coste y análisis. La inversión en desarrollo inmobiliario es enorme. Es necesario hacer buenos arreglos para los fondos antes de la inversión, recaudar fondos a través de diferentes métodos, reducir los costos de financiamiento y garantizar el progreso normal del proyecto.
7. Evaluación financiera del proyecto;
Con base en las formulaciones fiscales y tributarias actuales del país, los precios vigentes y las regulaciones pertinentes, evaluar la rentabilidad, la solvencia y el equilibrio cambiario del proyecto desde la perspectiva del proyecto. Un método para analizar el estado financiero del proyecto y examinar su viabilidad financiera. En concreto, incluye la preparación de la cuenta de pérdidas y ganancias estimada, el balance estimado y el estado de flujo de caja financiero estimado en base a la previsión previa a la venta y la previsión de costes del proyecto, la preparación de la declaración de pago de la deuda y la fuente y aplicación de los fondos. declaración, así como la preparación de indicadores de evaluación financiera y pago de la deuda. Se utiliza el cálculo de indicadores, como el valor actual neto financiero, la tasa interna de rendimiento financiero, el período de recuperación de la inversión, el período de pago de la deuda, la relación activo-pasivo, etc. analizar el efecto de la inversión.
8. Análisis de incertidumbre y análisis de riesgos.
Incluye principalmente análisis de equilibrio, análisis de sensibilidad y análisis de probabilidad. Este análisis analiza los factores sociales, económicos, ambientales, políticos, de mercado y otros que afectan los resultados de la inversión para comprender la naturaleza y el alcance del impacto de varios factores en el proyecto, y proporciona una base confiable para controlar los factores clave durante la operación del proyecto. Al mismo tiempo, basándose en la posibilidad de riesgo, proporciona una referencia para que los inversores comprendan el tamaño del riesgo y las fuentes de riesgo del proyecto.
9. Conclusión del estudio de viabilidad
Con base en el análisis de los factores relevantes y los valores de varios indicadores de evaluación, llegar a una conclusión clara sobre la viabilidad del proyecto.
10. Sugerencias de los investigadores para el proyecto
Proporcionar sugerencias de mejora a los riesgos y problemas existentes en el proyecto, y estimar los efectos de las sugerencias.
(5) Anexo: Contiene las bases principales para el estudio de viabilidad y es parte esencial del informe del estudio de viabilidad. En términos generales, cuando un proyecto se somete a un estudio de viabilidad formal, debe contar con documentos de aprobación de los departamentos gubernamentales pertinentes (como opiniones de planificación y selección del sitio, contratos de arrendamiento de terrenos, certificados de terrenos, permisos de ingeniería de construcción, etc.). Los profesionales deberán preparar un informe del estudio de viabilidad del proyecto de acuerdo con el poder y los documentos antes mencionados, así como las leyes y reglamentos correspondientes.
(6) Dibujos adjuntos: Un informe de viabilidad completo debe incluir los siguientes dibujos: mapa de ubicación del proyecto, mapa topográfico, mapa de líneas rojas de planificación, plano de planta del plan de diseño y, en ocasiones, también incluye: proyecto área O el plan maestro de la ciudad, etc.
2. Presupuesto de inversión del proyecto del informe del estudio de viabilidad
En algunos informes de estudios de viabilidad de proyectos inmobiliarios menos estandarizados, el presupuesto de inversión del proyecto solo incluye el presupuesto del proyecto para la construcción del proyecto. lo suficientemente correcto.
Un proyecto inmobiliario no es igual a un simple edificio, requiere costos de comercialización, costos financieros y costos de construcción para cubrir estos costos. Además, la estimación del presupuesto del proyecto no es necesariamente igual a la inversión real del desarrollador en la construcción del proyecto. Partiendo de la premisa de que se demuestra que la estrella es factible, también se puede adoptar un método continuo de inversión y desarrollo para recuperar fondos mientras se realizan inversiones adicionales.
De esta manera, la inversión total real del promotor en la construcción del proyecto será mucho menor. Es extremadamente poco serio utilizar estimaciones del presupuesto del proyecto en lugar de estimaciones del presupuesto de inversión del proyecto. El presupuesto de inversión de un proyecto inmobiliario debe incluir los siguientes contenidos:
(1) Presupuesto de gastos de marketing
1. Gastos de investigación previa al proyecto y estudios de viabilidad
2. Gastos de planificación del proyecto
3. Gastos de planificación de ventas
4. Gastos de publicidad
5. Gastos de operación diaria de la empresa del proyecto
6. Gastos de relaciones públicas para proyectos y empresas
(2) Estimaciones de gastos del proyecto
1. Gastos de exploración de ingeniería
2. soplado y recuperación Gastos de nivelación de suelos y terrenos
3. Gastos de diseño de ingeniería
4. Gastos de construcción
5. p>
6. Gastos de supervisión del proyecto
(3) Estimación de los gastos de adquisición de tierras
1. Precio estándar de la tierra recaudado por el gobierno de una sola vez
2. Gastos por compensación de demolición o compensación de cultivos jóvenes
3. Gastos de compensación que afectan a instalaciones públicas
(4) Estimaciones de costes financieros
p>1 Garantías bancarias y comisiones de gestión incurridas cuando los fondos en divisas ingresan al sistema monetario nacional
2. Gastos por intereses causados por préstamos
3 Gastos de seguro varios
p. >
4. Impuestos y cargas administrativas
5. Gastos imprevistos
Sección 4 Elaboración del informe del estudio de viabilidad
1. Bienes raíces Malentendidos comunes en el proyecto análisis de viabilidad
1. Malentendido 1: Un análisis de beneficios estándar
Si un informe del estudio de viabilidad del proyecto le dice con gran certeza cuánto dinero puede ganar en el futuro, y definitivamente lo hará ganar tanto dinero. Este nunca será un informe realista. Un informe de estudio de viabilidad de proyecto profesional y serio no puede ser solo un estándar de beneficios.
Se encuentran demasiados factores inciertos durante los estudios de viabilidad. Estos factores inciertos hacen que el precio futuro y el proceso de ventas del proyecto sean relativamente inciertos. Por lo tanto, el "análisis de beneficios" del estudio de viabilidad no puede ser muy seguro, sólo puede ser una predicción razonable, y estas predicciones requieren una premisa asumida, que es el valor esperado. Los estudios de viabilidad dan diferentes pronósticos de los beneficios esperados basados en diferentes valores esperados.
2. Malentendido 2: Estudio de viabilidad preconcebido
Si analizamos la mayoría de las inversiones inmobiliarias a gran escala fallidas en China, el fracaso de la mayoría de los proyectos se debió a algunos factores previsibles . Estos factores incluyen: las villas de alta gama están ubicadas en grandes áreas industriales, lo que resulta en la destrucción del entorno de las villas y el abandono de las villas.
El desarrollo de apartamentos de gran altura en un municipio alejado de la ciudad terminó siendo ignorado; prepararse para desarrollar una comunidad residencial en una zona residencial de agricultores con una planificación fuera de plano, pero terminó estando por debajo. el impacto de las “viviendas para recaudar fondos” de bajo costo Renunciar a la mitad.
Al mismo tiempo, la oferta de propiedades similares en la misma ciudad es demasiado grande, lo que resulta en una escasez de demanda; el costo de construcción excede con creces el presupuesto, lo que resulta en una escasez de fondos; El viaducto pasa por el medio, lo que invalida las ventajas de las propiedades y comercios, etc. Cuando los desarrolladores de estos proyectos hablan de estos temas, normalmente suspiran: "No me lo esperaba, pero deberían haberlo pensado hace mucho tiempo". Si nos fijamos en los "informes de estudios de viabilidad" de estos proyectos, casi todos tienen el mismo tono: citan clásicos y clásicos, describen las brillantes perspectivas de la inversión del proyecto desde varios ángulos, pero no mencionan las desventajas de la inversión del proyecto.
Un "estudio de viabilidad" de este tipo está diseñado de principio a fin para demostrar que el proyecto es viable y viola el tabú de las "preconcepciones".
(1) Los estudios de viabilidad preconcebidos suelen estar motivados por las siguientes razones:
a. A menudo, debido a la influencia de la "voluntad del supervisor" en el proyecto, a los investigadores del proyecto les preocupa ofender a sus jefes si eligen el proyecto equivocado, por lo que aprenden a observar la situación y a presentar argumentos basados en las intenciones del líder. Por lo tanto, para evitar el desarrollo de esta situación, los líderes de las empresas deberían brindar más apoyo y menos intervención, permitiendo al equipo de investigación dejar sus cargas e investigar y analizar de manera científica.
b. El nivel profesional de los miembros del equipo de investigación no está a la altura. Los estudios de viabilidad de algunos proyectos no se dejan en manos de expertos verdaderamente capacitados en el campo, sino que los realizan profesores aleatorios de universidades o personas de la empresa. Hacerlo hace que la estructura de inteligencia y capacidad del equipo de investigación sea muy irrazonable, y es imposible esperar que produzcan un informe de estudio de viabilidad verdaderamente creíble.
c. Algunos desarrolladores dejan los estudios de viabilidad a algunas agencias de consultoría de construcción. Estas unidades tienen una fuerte capacidad de investigación científica, pero debido a que el proyecto significa que tienen negocios, es imposible mantener una actitud de investigación neutral a menos que El desarrollador declara de antemano que las unidades que participan en el estudio de factibilidad no pueden realizar el negocio de consultoría de ingeniería para este proyecto.
d. Algunos desarrolladores intentan evitar problemas pidiendo a la otra parte con la que cooperan que proporcione un informe de estudio de viabilidad. Aquí es cuando se pretende el contacto. Es necesario, pero debe quedar claro que el estudio de viabilidad realizado por la otra parte es sólo para su propio comportamiento de inversión y no es adecuado para los desarrolladores actuales; a veces, la otra parte puede ser unilateral para ganar inversiones de otros. Es imposible que un estudio de viabilidad de este tipo sea neutral excepto exagerando el valor de inversión del proyecto.
Para organizar un equipo de estudio de viabilidad, la estructura de conocimientos y la disposición del personal de los miembros del equipo deben ser integrales.