¿Cuál es la diferencia entre transferencia por acuerdo y transferencia por licitación, subasta o cotización?

La transferencia por acuerdo es una de las formas legales de transferir derechos de uso de tierras de propiedad estatal. Alguna vez fue la forma más importante y comúnmente utilizada por el gobierno para proporcionar tierras. El artículo 12 de la "Ley de Ordenación Inmobiliaria Urbana" estipula: "La transferencia de derechos de uso del suelo podrá realizarse mediante subasta, licitación o acuerdo mutuo. En términos generales, la llamada transferencia por convenio significa que el gobierno y el usuario del suelo firman". una transferencia de derechos de uso de la tierra mediante acuerdo Según el contrato, el usuario de la tierra paga la tarifa de transferencia correspondiente y el Estado transfiere los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal al usuario de la tierra dentro de un cierto período de tiempo. Desde la reforma del sistema de uso de la tierra de mi país, la tierra, como bien especial, se ha transformado gradualmente de un uso gratuito e indefinido a un uso pago limitado. La transferencia por acuerdo es uno de los principales métodos de suministro pago de tierra. Aunque el método de acuerdo tiene las características de un fácil control de los precios de la tierra por parte del gobierno y una alta flexibilidad, no introduce un mecanismo de competencia suficiente, carece de equidad y no conduce a una competencia leal. Se puede decir que el mercado de tierras dominado por los acuerdos está subdesarrollado, no es abierto, no es justo y no es suficiente, y es fácil generar fenómenos de corrupción como la búsqueda de poder y las transacciones de poder por dinero. En vista de los diversos problemas existentes en el acuerdo de transferencia, el 6 de junio de 2003, el Ministerio de Tierras y Recursos emitió el "Reglamento sobre el Acuerdo de Transferencia de Derechos de Uso de Tierras de Propiedad Estatal" en la Orden Ministerial No. 11. 21. Esto desempeñará un papel importante a la hora de normalizar aún más el orden del mercado de tierras, garantizar que los derechos gubernamentales de uso de la tierra sean abiertos, justos y equitativos, optimizar la asignación de los recursos de la tierra y frenar la corrupción.

La transferencia por acuerdo tiene muchas similitudes con la licitación, la subasta y la transferencia de cotización. Por ejemplo, ambas son formas importantes para que el gobierno proporcione derechos de uso de la tierra a cambio de una tarifa. Ambos deben firmar un contrato de transferencia, el cesionario debe pagar una tarifa de transferencia de la tierra y ambos deben preparar y publicar un plan de transferencia. Sin embargo, después de todo, el acuerdo y la licitación, la subasta y la cotización son dos métodos de transferencia diferentes, y existen diferencias, que se reflejan principalmente en los siguientes tres puntos:

Primero, el ámbito de aplicación es diferente. Esta es también la diferencia más importante entre los dos. Artículo 4 del "Reglamento sobre la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal mediante licitación, subasta y cotización" (Orden Nº 102, 2004). El Ministerio de Tierras y Recursos 11) ha definido el alcance de la licitación, subasta y cotización, y estipula que todo tipo de terrenos comerciales, como viviendas comerciales, turísticas, de entretenimiento y comerciales, deben transferirse mediante licitación, subasta y cotización. Una vez anunciado el plan de suministro de terrenos para fines distintos de los previstos en el párrafo anterior, si una misma parcela de terreno tiene dos o más destinatarios previstos, se traspasará también mediante licitación, subasta o cotización. Artículo 3 del Decreto No. 3. 21 El método de exclusión se utiliza para determinar el alcance aplicable de la transferencia del acuerdo, es decir, a menos que las leyes, reglamentos administrativos y normas departamentales dispongan lo contrario, solo es aplicable a situaciones que requieren licitación, subasta y cotización. En la práctica, incluye principalmente terrenos industriales, terrenos de almacenamiento y proyectos donde el gobierno necesita brindar trato preferencial y apoyo para ajustar la estructura económica e implementar políticas industriales. Se puede observar que, de acuerdo con los principios de apertura, equidad e imparcialidad, el método de licitación, subasta y cotización es "general" y el método de acuerdo es "especial". El alcance de la licitación, subasta, cotización y transferencia es mucho mayor. que la transferencia del acuerdo.

En segundo lugar, las tarifas de transferencia de derechos de uso de la tierra se forman de diferentes maneras. La transferencia de acuerdos es un método de negociación entre el gobierno y los usuarios de la tierra, y la licitación, la subasta y la transferencia de listado son métodos de licitación competitiva. Aunque la tierra se proporciona mediante una tarifa, la transferencia mediante licitación, subasta y cotización es más abierta, transparente y competitiva que la transferencia por acuerdo y puede reflejar mejor los beneficios de los activos territoriales nacionales.

En tercer lugar, los principios para determinar el precio más bajo son diferentes. Artículo 5 del Decreto No. 5. 21 estipula que el precio más bajo de la transferencia acordada no será inferior a la suma de las tarifas de uso de la tierra pagadas, las tarifas de compensación por adquisición (demolición) de tierras y las tarifas relacionadas pagaderas de acuerdo con las regulaciones nacionales, y el precio de referencia de la tierra no será inferior a El 70% del precio de referencia del suelo. Sin embargo, la Orden N° 11 en su artículo 1 determina el precio de reserva o precio de reserva para licitación y subasta pública.

Cabe decir que la transferencia por acuerdo y la transferencia por licitación, subasta y cotización cooperan entre sí y se complementan, y * * * han establecido un modelo de uso pago relativamente completo (teóricamente, estado El arrendamiento de terrenos en propiedad también se aplica al método de acuerdo y a la modalidad de licitación, subasta y cotización). El artículo 921 del Decreto No. 9 estipula que si hay dos o más intenciones de utilizar la misma tierra, los departamentos administrativos de tierras y recursos de los gobiernos populares municipales y de condado transferirán los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal mediante licitación, subasta y cotización. de acuerdo con las normas sobre licitación, subasta y cotización. Venta por cotización. En otras palabras, la transferencia del acuerdo se puede "convertir" en licitación, subasta y cotización en cualquier momento, y ambas están unificadas. Con una mayor reforma del sistema de uso de la tierra y la mejora del mercado de tierras, el gobierno adoptará métodos de suministro de tierras cada vez más activos. A largo plazo, el método de acuerdo debería desaparecer gradualmente. De hecho, el método de transferencia de cotización actual ya tiene las ventajas del método de transferencia de acuerdo y, al mismo tiempo, también evita en la mayor medida las deficiencias del método de acuerdo.

En términos generales, los procedimientos de transferencia por acuerdo incluyen principalmente preparar y anunciar el plan de transferencia, aceptar solicitudes de los usuarios previstos de la tierra, determinar el método de transferencia, preparar el plan de transferencia, determinar el precio base de transferencia, acordar el precio de transferencia y la firma del contrato de transferencia. Hay siete pasos para anunciar los resultados de la transferencia.