Mercado inmobiliario de Beijing: ¡grandes cambios! ¿Aún te atreves a comprar una casa en un distrito escolar?
P: Maestro Jing, ¿tiene algún análisis y consideración sobre el espacio de crecimiento de los distritos escolares en Xicheng y Haidian? ¿Qué opinas de la tendencia futura de la vivienda en los distritos escolares? Principalmente algunos niños mayores del distrito escolar. Antes quería comprar una propiedad en el área de Osun, pero si tuviera hijos, tendría que esperar siete años antes de poder conseguir una casa en el distrito escolar. Si compro esta vez, quiero conservarlo durante mucho tiempo. Ahora tengo dudas y miedo de tomar una decisión. Espero que puedas darme algunas sugerencias más.
Respuesta: Respuesta: Hola, ¡gracias por tu confianza! Para ser precisos, todas las casas del país pertenecen a distritos escolares. Lo que más preocupa a todos son las casas de los distritos escolares superiores, es decir, las propiedades donde se ubican las escuelas zonales son "escuelas clave". Esta cuestión debe analizarse desde dos dimensiones: la primera es si las mejores escuelas desaparecerán. La lógica detrás de esto es la cuestión del equilibrio educativo. En la actualidad, muchas ciudades están buscando soluciones, incluida la rotación de docentes, que las escuelas de Niu ayuden a las malas escuelas, fusiones, establecimiento de grupos educativos, cambio de fuente de estudiantes, envío de estudiantes directamente a Niu, asignación aleatoria por computadora, prohibición de reclutamiento y adición de escuelas especiales. y altos estándares Construya una nueva escuela y elija una ubicación cercana.
Sin embargo, los resultados de estos métodos no son muy buenos. A juzgar por la experiencia pasada de Beijing, no es común que las escuelas públicas se conviertan en escuelas excelentes. Por el contrario, es común que los colegios privados se conviertan en excelentes colegios. No importa cuánta ayuda se brinde, la gente todavía lo evita y una mala escuela reclutará directamente una buena escuela. Desde la perspectiva de los precios de la vivienda, estas combinaciones tienen un gran impacto en los altísimos precios de las mejores viviendas en los distritos escolares, y la caída es visible a simple vista. El segundo es la naturaleza de la vivienda en el distrito escolar, que implica el equilibrio de los recursos educativos; el método actual de asignación de recursos educativos es esencialmente el método de registro del hogar + certificado de bienes raíces, y el resultado es que el registro del hogar da prioridad a la admisión. Este es el principal factor que conduce a las altas primas de vivienda en los mejores distritos escolares. El fenómeno causado por este método es la solidificación y el conflicto de clases.
Entonces, en los últimos años, se han implementado reformas educativas para hacer reparaciones, como cambiar las escuelas individuales a escuelas múltiples, aumentar el número de escuelas unificadas, aumentar varias escuelas administradas directamente y aumentar la proporción de cuotas escolares. . Sin embargo, la actual situación de inscripción centrada en la familia no ha mejorado fundamentalmente. Hasta ahora, todavía no podemos encontrar una manera más apropiada y justa de distribuir recursos educativos de alta calidad. Algunas personas dicen que los estudiantes pueden ser evaluados según sus calificaciones. Esto es pura tontería y intensificará aún más los conflictos. Residente + habitación = ticket continuará por un tiempo. Entonces, para ser precisos, las viviendas en los distritos escolares no desaparecerán, pero es probable que desaparezcan las viviendas en los distritos escolares clave, al menos no debido a la prima por una educación de alta calidad. Si el país quiere controlar el fuerte aumento de los precios de la vivienda, debe empezar por la vivienda en los distritos escolares. Si el precio de la vivienda en el distrito escolar es inestable, entonces la expectativa de crecimiento general del precio de la vivienda también será inestable. Las viviendas del distrito escolar siempre han sido las más grandes y destacadas, ésta no importa nada más.
Podemos ver que la formación temática es una industria de 100 mil millones de dólares. Sería demasiado fácil para el gobierno simplemente volver a cero, desvincular todas las escuelas públicas y privadas, suavizar la brecha entre las escuelas clave y las escuelas ordinarias y tomar medidas enérgicas contra los altísimos precios de las viviendas en los distritos escolares. En particular, la prima por la vivienda en los distritos escolares es muy alta, por lo que no se recomienda comprar una casa que básicamente no sea apta para vivir. A medida que aumente la incertidumbre en el futuro, la prima por la vivienda en los distritos escolares desaparecerá gradualmente. Esta es también la razón por la que no recomiendo comprar casas en los mejores distritos escolares, especialmente aquellos en escuelas antiguas y pequeñas con primas muy altas, si la política vuelve a cambiar, será fácil comprar en los mejores y nadie aceptará; encima.
No hay muchas casas en los distritos escolares sobre las que sea optimista, y algunas propiedades de alta calidad en áreas de alta calidad están bien. Dejando de lado los factores de la vivienda en los distritos escolares, su propio valor es escaso y puede considerarse. Si el distrito escolar cambia, el valor de este disco no se transferirá instantáneamente y el factor de seguridad es relativamente alto. El aumento de las casas del distrito escolar es considerable, pero la disminución también es grave; En la actualidad, la prima es importante y la forma más estable de invertir es evitar viviendas en distritos escolares.
La vivienda en distritos escolares es un producto de inversión de alto riesgo, así que no invierta deliberadamente. A medida que las políticas continúan cambiando, el concepto de vivienda en el distrito escolar puede cancelarse en cualquier momento, lo cual es riesgoso. Los miembros del planeta generalmente recomiendan comprar uno pequeño porque sus hijos van a la escuela, porque el precio inmobiliario más alto es el precio de un título que se calcula en base a una suite, independientemente del tamaño del apartamento; Los precios se calculan por metro cuadrado. El valor de una casa en una zona escolar es igual al tamaño de la propiedad. Una vez que cambie de distrito escolar, puede enfrentar grandes pérdidas. Si está dispuesto a arriesgarse, en el corto y mediano plazo, la rentabilidad de las viviendas en los distritos escolares puede ser crítica, pero los riesgos y las oportunidades coexisten.
La forma más estable es invertir en pura residencia. Aunque el aumento no ha sido exagerado por la vivienda del distrito escolar y no fluctuará, aumentará constantemente con el valor del área más estable; Se recomienda leer atentamente el artículo de Planet Top “Lógica básica y principios de la inversión inmobiliaria en Beijing”, ¡y les deseo todo lo mejor! Si tienes alguna duda por favor consúltame nuevamente.
P: Siempre es bueno estar en Beijing. Hay una casa en Beijing que cuesta 800 yuanes y hay una casa en Shijiazhuang que cuesta 300 yuanes. No se considera autoocupada y no hay préstamo. También hay billetes de habitación en Beijing. ¿Cómo asignar e invertir razonablemente en la actualidad? ¡Gracias a todos!
Respuesta: Respuesta: Hola, ¡gracias por tu confianza! Primero: Primero, debemos aprovechar la influencia. El apalancamiento es importante. Si no tiene ningún préstamo, la tasa de rendimiento es baja. Con apalancamiento, los rendimientos se pueden duplicar. En tu caso, te sugiero que vendas tu casa en Shijiazhuang e intentes vender el resto. No perdido, por supuesto, sino lentamente. Debido a que la liquidez en Shijiazhuang no es tan buena como la de Beijing, el efectivo que se obtiene después de la liquidación se aprovecha para continuar comprando en Beijing.
Se recomienda leer atentamente el artículo “Si no entiendes el apalancamiento, no puedes avanzar” de Top of the Planet. ¡Mis mejores deseos!
1. Comprar una casa nueva, tres viviendas y tres generaciones viviendo en casa. 2. Debe haber una escuela. Mi hijo lleva 25 años en la escuela primaria y quiero encontrar una mejor. En el primer semestre de 2025, deberá registrarse como estudiante. 3. Preparar un pago inicial de 2,8 millones a 3 millones. La capacidad de pago puede soportar el pago mensual de aproximadamente 2,8 w. Si se mantiene el status quo, el ingreso familiar anual debería ser de 1 millón. 4. Espero que la casa aumente de valor y mantenga su valor. Por el momento no se considera el tiempo de desplazamiento al trabajo.
Preguntas sobre la compra de una casa: 1. Compré una casa por primera vez a finales de 2016 y no entiendo. Lo compré en una pequeña casa en Zaoyuan y seguía cayendo.
2. Los nuevos proyectos que conocemos actualmente incluyen el bloque Chaoyang Wangsiying, Poly Jinshang, la escuela secundaria Chaoyang No. 1 y once escuelas secundarias cercanas. Me pregunto si puedo esperarlo. ¿Vale la pena esperar por Poly Phase 2? El problema es que ahora está desolado y no sé cómo será dentro de 25 años. Depende de la evaluación no garantizada de las futuras interfaces urbanas y de si la vida en los últimos 25 años ha sido conveniente y cómoda.
3. Hejinchengyuan, Hesheng Mingyue y Xiyueyun en Daxing Jiugong están rodeados de casas nuevas. Me pregunto cuál será el potencial para apoyar el desarrollo en el futuro. Sólo puedo ir a la escuela Demao. No sé si se puede clasificar como Yizhuang. Si solo puedo ir a Demao, ¿no es tan buena como la escuela Poly Jin Eleven? ¿Cómo ve el potencial de apreciación futura y la comodidad de vida de ambos sectores?
4. ¿Tiene Xihongmen Oak Bay menos ventajas que los dos primeros? ¿Es este el momento adecuado para comprar una casa nueva? Me temo que no lo hice en el momento adecuado como lo hice a finales de 2016.
5. ¿Tiene alguna recomendación sobre casas de segunda mano en el distrito de Chaoyang y Yizhuang? ¿No quiere comprar una casa de segunda mano en la antigua casa cerca de la escuela primaria Chuiyangliu recomendada por un amigo? Debido a que el límite del préstamo es pequeño, ¿cree que no podrá comprar una casa nueva adecuada de tercera clase? Me gustaría preguntar si comprar una casa de segunda mano no es un desperdicio de calificaciones para el préstamo de primera vivienda. ¿Cómo hacer un buen uso del apalancamiento? Gracias
Respuesta: Respuesta: Hola, ¡gracias por tu confianza! 1. Sobre el apalancamiento: si compra la inversión correcta, cuanto mayor sea el pasivo, mayor será la ganancia; si compra la inversión incorrecta, mayor será el pasivo y más grave será la pérdida; Esto no significa que el primer préstamo deba ser lo más completo posible, siempre que su casa necesite aumentar de valor. Si la tasa de aumento es baja, o no aumenta o incluso disminuye, los costos de intereses más la inflación conducirán a pérdidas graves e intensificarán la diferenciación del mercado inmobiliario. Si continuamos imprimiendo dinero, la brecha será cada vez mayor.
2. Respecto a las casas nuevas y de segunda mano, la ventaja de las casas nuevas es que no hay costes de transacción, como honorarios de agencia e impuestos. Las desventajas son que, en general, la ubicación de las casas nuevas no es la ideal, las instalaciones de apoyo son inmaduras y hay mucha incertidumbre en la planificación e implementación. Además, el plazo para obtener el certificado inmobiliario es relativamente largo y los atributos financieros son más débiles que los de las casas de segunda mano.
La ventaja de las casas de segunda mano es que se construyeron antes, por lo que están en una mejor ubicación y tienen más opciones para elegir. Básicamente, puedes comprar cualquier tipo de inmueble en cualquier ubicación. En segundo lugar, las instalaciones de apoyo son más maduras, los pros y los contras son visibles a simple vista y hay más certeza. La clave es que puede obtener el certificado de propiedad inmediatamente después de la transacción inmobiliaria. Una vez que lo obtenga, puede obtener algunos meses de préstamos correspondientes para resolver el problema de los pagos mensuales en el futuro.
Respuestas específicas: 1. El sector de Zaoyuan no está muy mal. No sé qué tipo de plato estás sosteniendo. Puedes preguntarle al agente. Si el mercado está bien y los precios repuntan, puedes plantearte volver a salir. Zaoyuan pertenece al sector residencial de cercanías. Esta área debe tener al menos dos dormitorios. Si el área es demasiado pequeña o la propiedad es muy antigua, su competitividad en el mercado será débil.
¿Por qué los compradores de viviendas viajan lejos para comprar una casa, sólo por dos cosas?
2. Las instalaciones de apoyo de Wangsiying tampoco están mal. La desolación es sólo un aspecto. Lo más importante es que el patrón de esta región es difícil de cambiar. Si conduce por esta área, incluida el área circundante, el resumen es que es caótica, el distrito comercial es caótico, la interfaz es caótica y la gente es caótica. Si esta zona no se renueva, no tendrá ninguna ventaja en la competitividad del mercado en el futuro. Por ejemplo, Jiuxianqiao y Panjiayuan tienen ubicaciones geográficas naturales, pero los precios de la vivienda seguirán cayendo durante todo el año.
3. Las primas para nuevos proyectos en Daxing Yinghai y Jiugong son muy importantes y la posibilidad de comprarlos para hacer guardia es del 90%. El inmueble con mayor volumen de transacciones en Bohai es Xinghai Garden, seguido por Yujing Garden y, finalmente, Demao Community Xinghai Garden tiene 36.000, Yujing Garden tiene 42.000 y Demao Community tiene 38.000; La segunda calidad más alta de la región, Chenzi Garden, cuesta 47.000 yuanes, cayendo durante cinco años consecutivos.
Pero este es el precio que compras y el precio que te vende el promotor. La verdadera batalla decisiva es el mercado de la vivienda de segunda mano, es decir, si realmente la pones a la venta en segunda mano. -mercado de mano, el precio de la primera venta es ¿Cuánto dura el segundo ciclo de transacción? Cuando el producto de segunda mano se vende realmente, ¿cuántas veces es diferente el descuento del precio de primera mano circundante?
Esta tasa de descuento es un indicador obvio; no recomiendo elegir tablas de alta calidad en este sentido. Es difícil impulsar precios tan altos cuando estos sectores carecen de poder adquisitivo durante mucho tiempo. Por lo tanto, seguirán haciendo guardia. Es más difícil superar la ganancia promedio del mercado. Xihongmen Oak Bay está demasiado lejos de la ciudad nueva de Daxing. El futuro también es una zona de cercanías. Echa un vistazo a los productos de segunda mano y de segunda mano en Xihongmen y Zaoyuan. Xihongmen es el sector líder de Daxing, tiene valor de tenencia y tiene mayores posibilidades de compensar el crecimiento en el futuro.
4. Hay muchas formas de solucionar el límite del préstamo de vivienda de segunda mano. Puedes enviarme un mensaje privado y te cuento el plan operativo concreto.
Si se trata de una inversión pura: sin contar los desplazamientos, un pago inicial de 3 millones, más un apalancamiento de 400 yuanes, el precio total se controla en 700 yuanes, su capacidad de pago mensual puede soportarlo y Puedes pedir otro préstamo para comprar una casa después de un año. Teniendo en cuenta las áreas populares, las segundas propiedades nuevas y las de dos dormitorios son relativamente estables, como Wangjing, Chaoqing y Yizhuang.
Tu idea de comprar una casa es muy confusa y no tiene enfoque. No importa en qué dimensión piense, recuerde que la inversión no es DB. Invertir en bienes raíces equivale a tener acciones en esta ciudad. La dirección general está relacionada con la ubicación que elija, representando solo el 70% de los factores, seguido de los productos que protegen bien su patrimonio, realizan inversiones relativamente estables, nunca tocan inversiones riesgosas y no tienen nada que ver con lo incierto o incomprensible; Cosas. Personas que lo hacen. Se recomienda leer atentamente la columna esencial "Lógica básica y principios de la inversión inmobiliaria en Beijing", ¡y les deseo todo lo mejor!
Artículos internos de la cuenta oficial de WeChat Knowledge Planet
Se actualiza un artículo cada semana.
Categoría macro (algunos artículos)
01#Predicción general a diez años del mercado inmobiliario de Beijing (2022-2032)
08#La inflación a nivel épico es en camino, Derechos y estrategias para la gente común.
03#El valor del mercado inmobiliario de Beijing se está convirtiendo en un desierto.
04# En los próximos cinco años, haremos un movimiento desesperado para cambiar de posición y vender platos a corto plazo, dejando solo al líder.
05# El aumento de viviendas comerciales B se debe a que hay suficientes viviendas asequibles.
07#Si no comprende el apalancamiento, no podrá avanzar.
41# Sobre la burbuja inmobiliaria
Micro lecciones (parte de los artículos)
11#
12# Colección de evasiones: la gran ciudad de Beijing Mapa del distrito de depreciación 17
13# Colección del distrito escolar: Pautas de planificación de selección de vivienda del distrito escolar de Dongxihai
14# Colección de reemplazo: coma una vez cada 10 años para evitar el TDAH.
15# Wangjing tiene 139 discos y solo 39 tienen un crecimiento estable.
Práctico (algunos artículos)
81#Lógica y principios básicos de la inversión inmobiliaria en Beijing
82#Pago inicial de Beijing 300-400 estable 78 análisis de disco de demanda rígido
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83# Tongzhou superó al mercado.
84# Daxing superó al mercado y se seleccionó el gráfico guía.
84#Las habilidades de inversión de Beijing para mantener monedas por debajo de los 2 millones
86# Fengtai superaron al mercado.
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