¿China Fortune Land Development irá a la quiebra?
¿Es esto un problema? ¿No es eso un problema?
Tal vez esto no sea un problema.
La felicidad del pueblo chino se ha topado con el desafío de la “infelicidad”
Hablando francamente, éste es un problema esperado. Después de todo, la presión sobre el mercado inmobiliario en torno a Beijing, su campamento base y el propio modelo de negocio de alto endeudamiento de China Fortune Land Development determinan esto. Sin embargo, inesperadamente, la política de las "tres líneas rojas" promulgada por el gobierno central a finales de 2020 ha agravado la felicidad de China.
En opinión de un estudioso, la felicidad actual de China no es muy feliz en todo el cuerpo.
R. Desde A de 2017, el precio de las acciones de China Fortune Land Development ha caído casi un 80 %.
Como empresa que cotiza en bolsa, hasta cierto punto, el precio de las acciones es de hecho el epítome del estado de supervivencia de una empresa que cotiza en bolsa.
En los cuatro años comprendidos entre 2017 y 1, el precio más alto de las acciones de China Fortune Land Development fue de 28,3 yuanes en abril de 2017. A día de hoy, 26 de octubre de 2021, el precio de sus acciones ha caído a 65.438.
Vale la pena señalar que incluso entre 2065438 y 2 de febrero de 2008, el precio de sus acciones se mantuvo en un máximo de 46,88 yuanes. En otras palabras, el precio de las acciones de China Fortune Land Development se desplomó como el mercurio en los últimos tres años. .
b. Debajo de las "tres líneas rojas", se han pisado las tres líneas y no se ha perdido nada.
El 20 de agosto de 2020, el Banco Popular de China y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural emitieron las "tres líneas rojas" para controlar la cadena de capital de las empresas inmobiliarias, que exige que todos los bienes inmuebles Las empresas en China deben tener un índice de activo-pasivo de no más del 70% y un índice de deuda neta de no más del 70%. No excede el 100%, y el "índice de deuda en efectivo a corto plazo" no excede 1.
El informe de investigación de Guosheng Securities muestra que al final del tercer trimestre de 2020, China Fortune Land Development pisó las "tres líneas rojas": la relación activo-pasivo de la empresa después de excluir los pagos anticipados fue 76,5%, superando las tres líneas rojas Exigidas. "No más del 70%"; el coeficiente de deuda neta es del 190,4%, lo que supera con creces el requisito de "no más del 100%" de las "Tres Líneas Rojas"; el coeficiente de deuda en efectivo a corto plazo es de 0,41, muy inferior al establecido; requisito de "menos de 1" de las Tres Líneas Rojas.
De acuerdo con las regulaciones de las "Tres Líneas Rojas", las empresas de bienes raíces no podrán agregar pasivos que devenguen intereses si tocan las tres líneas rojas. Esto tendrá un impacto negativo extremadamente grave en China Fortune Land. Financiamiento del desarrollo: el área de financiamiento es limitada; los costos de financiamiento inevitablemente aumentarán.
c. Incumplimiento de efectos comerciales.
Recientemente, se ha difundido la noticia a nivel de mercado de que los boletos comerciales relacionados con China Fortune Land Development están atrasados.
La noticia general es la siguiente: El borrador comercial emitido por Langfang Peacock Lake Real Estate Development Co., Ltd., una subsidiaria de China Fortune Land Development Co., Ltd., tiene una fecha de vencimiento de 1,15 Sin embargo, después del vencimiento, el titular siguió solicitando el pago y se negó a pagar.
Desde entonces se ha confirmado la noticia de que las facturas comerciales relacionadas con China Fortune Land Development efectivamente incumplían el contrato.
d.
La información financiera de China Fortune Land Development para el tercer trimestre de 2020 muestra que, a finales de septiembre de 2020, los pasivos totales que devengan intereses en las cuentas de China Fortune Land Development eran de 222,6 mil millones de yuanes, de los cuales el monto del pasivo con vencimiento en un año ascendió a 654,38+065,438+077 mil millones. Se puede decir que 2021 es un año de deuda abrumadora y de enorme presión para el pago de la deuda.
e. La actuación antiterrorista fracasó.
Bajo presión financiera, en julio de 2018, el accionista mayoritario de China Land Development, China Holdings, tuvo que prometer transferir el 19,70% de sus acciones a Ping An Asset Management, una filial de Ping An. El precio de transferencia es de 23.655 yuanes por acción y el precio de transferencia es de 1.377 millones de yuanes. Este acuerdo de transferencia de capital incluye un acuerdo de juego de rendimiento: China Holdings promete que, según el beneficio neto de China Fortune Land Development de 2017 atribuible a los accionistas de la empresa que cotiza en bolsa, la tasa de crecimiento del beneficio neto en 2018, 2019 y 2020 no será inferior al 30% respectivamente. , 65%, 60 millones de yuanes. De lo contrario, China Holdings compensará a Ping An Asset Management en efectivo.
Ahora ha llegado el momento de cumplir este acuerdo de juego, pero lamentablemente el resultado no es un acontecimiento feliz.
Los datos financieros públicos muestran que el beneficio neto de China Fortune Land Development de 20.117,46 millones de yuanes y su beneficio neto de 20.141,2 mil millones de yuanes apenas excedieron los requisitos del acuerdo de juego de 114,65438.
El beneficio neto de China Fortune Land Development en los primeros tres trimestres de 2020 fue de solo 7,28 mil millones de yuanes, lo que equivale aproximadamente al 40,44% de los 654,38+0,8 mil millones de yuanes requeridos por el acuerdo de juego. El beneficio neto requerido por el acuerdo de juego en 2020 es cercano a cero.
Esto, sin duda, añade insulto a la felicidad de China, que ya está en el cárter de petróleo.
¿China Fortune Land Development irá a la quiebra?
Ponte en la piel de alguien bajo la presión de las deudas. Si eres un rey, tienes ante ti cuatro caminos principales:
a. Ampliar el alcance y la intensidad del financiamiento para resolver la crisis inmediata.
De hecho, China Fortune Land Development ya ha comenzado a tomar medidas al respecto.
Desde junio de 2020 y febrero de 2020, China Fortune Land Development ha llevado a cabo al menos dos financiaciones a gran escala para aliviar la presión del flujo de caja.
Además, China Fortune Land Development recibió recientemente un compromiso del gobierno provincial de Hebei para proporcionarle apoyo financiero condicional de hasta 9.500 millones de yuanes.
b. El vendedor produce a cambio de flujo de caja.
Existe un requisito previo para que el vendedor intercambie flujo de caja, es decir, que tenga una propiedad valiosa en sus manos.
Objetivamente hablando, China Fortune Land Development posee un gran número de propiedades de alta calidad en áreas metropolitanas como Beijing-Tianjin-Hebei y el delta del río Yangtze. Si se vende, básicamente no habrá preocupaciones para los receptores, como Gu'an, Dachang, Xianghe, Yongqing, Bazhou y Jiashan.
De hecho, en 2018, China Fortune Land Development empaquetó y vendió algunas parcelas de tierra en Zhuozhou, Dachang, Langfang y Bazhou a Vanke a cambio de flujo de caja. Fue un viaje de carga hacia el campo de batalla.
Lo he hecho antes y, si es necesario, puedo hacerlo esta vez. Lo más importante es que China Fortune Land Development tiene esta capacidad, porque tiene muchos activos inmobiliarios, y muchos de ellos son activos de alta calidad, y no me preocupa venderlos.
c, vender acciones a cambio de flujo de caja.
Después de 2018, China Fortune Land Development vendió acciones a Ping An dos veces a cambio de flujo de caja y recursos financieros estratégicos. Ping An es actualmente el segundo mayor accionista de China Fortune Land Development.
El 24 de octubre de 65438, China Fortune Land Development reveló que su accionista mayoritario China Fortune Land Development Holdings Co., Ltd. y su segundo mayor accionista, Ping An de China, están discutiendo planes para abordar las actuales dificultades de refinanciación. en el mercado abierto. Se espera que se divulgue alrededor del Festival de Primavera, pero actualmente, debido a la necesidad de que las empresas que cotizan en bolsa cumplan con los requisitos reglamentarios, no se puede revelar más información antes de la finalización.
En otras palabras, ¿una paz sin escasez de dinero verá morir felizmente a China? Imposible, por lo que si no sucede nada inesperado, China Fortune Land Development puede continuar jugando el juego del comercio de acciones con Ping An.
d.Murió con una enorme fortuna.
También existe el peor resultado: Wang posee enormes activos y no vende propiedades valiosas ni acciones, pero continúa luchando en el juego financiero y luego en la lucha por la regulación del mercado inmobiliario. Murió heroicamente con una enorme cantidad de propiedad. ¿Qué tan probable es esto? Cerca de cero.
Entonces, ¿China Fortune Land Development irá a la quiebra y morirá? La probabilidad es realmente pequeña. El escenario de alta probabilidad es: ampliar la financiación + vender bienes raíces + vender acciones y luego vivir bajo el asedio de la opinión pública.
¿Aún recuerdas el ejemplo de Wanda Wang Jianlin? Si se tienen suficientes activos de alta calidad, el peor resultado es vender más activos, y entonces la posición de Wang Jianlin en la lista de ricos de China bajará un poco.