Incidente en la plaza de aparcamiento del Rolls-Royce Bentley
De hecho, "tener un coche y no tener adónde ir" se ha convertido en un dolor indescriptible para algunos propietarios de comunidades. "No puedes comprarlo si no tienes dinero y no puedes comprarlo si tienes dinero". Las plazas de aparcamiento también se han convertido en un problema al que se enfrentan muchas ciudades. Ya sea que se trate de una comunidad nueva de alto nivel o de una comunidad antigua, los problemas de espacio para estacionar son comunes.
Así que, antes de alquilar o comprar o vender una plaza de aparcamiento, reconozcamos las múltiples características de una plaza de aparcamiento.
1: ¿Qué tipos de plazas de aparcamiento hay?
Con la popularidad de los coches, las plazas de aparcamiento se han convertido casi en una necesidad para las familias, pero también han aumentado las disputas provocadas por las plazas de aparcamiento. Estacionar y no estacionar son dos opciones diferentes para los propietarios de automóviles. Sin embargo, no todas las plazas de aparcamiento se pueden comprar y vender.
Durante mucho tiempo, la titularidad de las plazas de aparcamiento ha sido complicada, y en la realidad se han derivado diferentes tipos. Según el director de Jin Jing v. Law Firm, las plazas de aparcamiento se dividen aproximadamente en plazas de aparcamiento de propiedad, plazas de aparcamiento de defensa aérea civil y plazas de aparcamiento público comunitario.
Los derechos de propiedad de los espacios de estacionamiento son similares a los de las casas. Los derechos de propiedad pertenecen al desarrollador, pero ninguna unidad o individuo puede cambiar el uso y el status quo. En la actualidad, la mayoría de las plazas de aparcamiento en zonas residenciales de nueva construcción se encuentran en espacios subterráneos.
Por el contrario, los espacios de estacionamiento de la defensa aérea civil tienen una existencia especial. Los espacios de estacionamiento de defensa aérea civil son proyectos de defensa aérea civil construidos por desarrolladores y luego convertidos en espacios de estacionamiento. En el uso de las plazas de aparcamiento, no hay mucha diferencia entre las plazas de aparcamiento de la defensa aérea civil y las plazas de aparcamiento de propiedad, y es fácil confundirlas. Generalmente, las plazas de aparcamiento de la defensa aérea civil y las plazas de aparcamiento de la propiedad se ubican en diferentes plantas del edificio, y algunas se ubican en la misma planta y se dividen en diferentes zonas.
Los espacios de estacionamiento en espacios públicos de las comunidades serán transformados por los desarrolladores utilizando los espacios públicos de los propietarios de las comunidades. Al respecto, Wang Yuchen dijo que no había espacios de estacionamiento en el plan original de la comunidad, pero los espacios de estacionamiento se convirtieron ocupando carreteras, zonas verdes u otras áreas públicas. Esto es muy común en muchas zonas residenciales, la mayoría de las cuales son principalmente plazas de aparcamiento sobre rasante. Según las leyes y reglamentos pertinentes, los derechos de propiedad de las plazas de aparcamiento en espacios públicos de zonas residenciales deben pertenecer a los propietarios.
La plaza de aparcamiento 003010 también cuenta con la normativa pertinente. Según el artículo 275 del Código Civil, la propiedad de las plazas de aparcamiento y de los garajes previstos para aparcar vehículos dentro de una zona edificable se acordará entre las partes mediante venta, donación o arrendamiento. Las plazas de aparcamiento para coches en las calles u otros terrenos propiedad del propietario pertenecen al propietario.
P: ¿Qué tipos de plazas de aparcamiento se pueden comprar y vender?
Wang Yuchen dijo que actualmente se pueden comprar y vender plazas de aparcamiento en la propiedad. Las plazas de aparcamiento cumplen con la planificación comunitaria y están dentro del alcance de la licencia de venta. Si las plazas de aparcamiento están completas, podrás solicitar directamente el certificado de propiedad de la propiedad.
En cuanto al precio de las plazas de aparcamiento para la venta de bienes inmuebles, algunos lugares se rigen por el departamento de administración de precios y algunas ciudades tienen normas estrictas sobre el precio de las plazas de aparcamiento al vender terrenos. Por ejemplo, en marzo de 2021, después de 168 rondas de licitación, Greentown ganó el terreno residencial en el distrito de Ningbo Yinzhou al precio más alto de 4295438+0 millones de yuanes. El precio de venta promedio de viviendas comerciales en este terreno no supera los 35.400 yuanes/metro cuadrado, y el precio de venta más alto de las plazas de aparcamiento no supera los 250.000 yuanes/unidad.
Algunos lugares implementan precios de mercado. Entre ellos, el precio de las plazas de aparcamiento inmobiliario de Beijing lo determina el mercado. Actualmente en Beijing, el precio de las plazas de aparcamiento en zonas residenciales con buena ubicación y alta calidad supera el millón de yuanes, siendo la plaza de aparcamiento media de unos 300.000 yuanes. Además, en zonas céntricas de ciudades como Shanghai y Guangzhou, el precio de las plazas de aparcamiento también lo prohíbe a muchos propietarios.
P: ¿Cómo identificar las plazas de aparcamiento de una propiedad que se pueden comprar y vender?
Antes de comprar una plaza de aparcamiento, identificar la plaza de aparcamiento de la propiedad es un problema difícil debido a la asimetría de información. En Beijing, la forma más directa es ir al sitio web de la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing para consultar la información relevante del permiso de preventa de plazas de aparcamiento. Hay plazas de aparcamiento específicas.
En Guangzhou, dicha información también se puede encontrar en el sitio web de la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Guangzhou. De hecho, al igual que las casas, los promotores también deben revelar los procedimientos legales a la hora de vender plazas de aparcamiento. Por ejemplo, el Código Civil estipula que si un desarrollador tiene la intención de transferir espacios de estacionamiento o garajes, debe publicar y certificar ante notario los espacios de estacionamiento y garajes propuestos en lugares destacados como entradas y salidas, tableros de anuncios, etc. dentro del área del edificio. El plazo de publicidad no será inferior a 7 días. Además, se deberá dejar claro el momento y forma de venta, así como el precio de cada plaza de aparcamiento.
Así que, al igual que con la compra de una casa, el propietario puede pedirle al promotor que le proporcione los documentos pertinentes, como las "Medidas de gestión de ventas y alquiler de garajes y plazas de aparcamiento del proyecto de desarrollo inmobiliario de la ciudad de Guangzhou", el documento "Proyecto de desarrollo inmobiliario de la ciudad de Guangzhou", Certificado de Uso de Suelo”, entre los cuales la licencia de preventa de vivienda comercial incluye Información sobre residencia, negocio, espacio de estacionamiento, etc.
P: ¿Existe alguna restricción en la cesión de plazas de aparcamiento de propiedad?
Por lo general, cuando un propietario transfiere una propiedad comercial, puede transferir el espacio de estacionamiento de la propiedad juntos o por separado, pero existen restricciones sobre la persona que puede hacerse cargo del espacio de estacionamiento.
Según Wang Xuedan, profesor asociado de la Facultad de Derecho de la Universidad de Finanzas y Economía de Guangdong, la "Licencia de preventa de viviendas comerciales" y el artículo 276 de la "Ley de propiedad" estipulan que las plazas de aparcamiento y garajes previstos para aparcar coches dentro del área del edificio. En primer lugar se deben satisfacer las necesidades del propietario.
Las restricciones a la cesión de plazas de aparcamiento de propiedad en diversos lugares tienen como objetivo garantizar el normal estacionamiento de los vecinos de la comunidad. Entre ellos, el "Código Civil" emitido por Shanghai en septiembre de 2021 muestra que si es necesario transferir una plaza de estacionamiento, el cesionario debe ser el propietario dentro del área de administración de la propiedad y no deberá transferirse a ninguna unidad o individuo fuera de la administración de la propiedad. área.
El 23 de mayo de 2019, Guangzhou emitió el "Reglamento sobre la gestión de estacionamiento de vehículos motorizados en áreas de administración de propiedades residenciales de Shanghai", que también menciona que los espacios de estacionamiento y garajes en áreas residenciales deben satisfacer primero las necesidades de los propietarios. Y el número de propietarios de automóviles que pueden comprarlo es limitado. Por ejemplo, cada vez que compras una casa, sólo puedes comprar una plaza de aparcamiento o garaje.
Según la introducción de Wang Yuchen, algunas plazas de aparcamiento de la propiedad se pueden comprar junto con la casa, y las plazas de aparcamiento vendidas por los promotores también deben incluirse en la cuenta de supervisión. También hay que tener en cuenta que los trámites para adquirir una plaza de aparcamiento en una propiedad son los mismos que para la compra de una casa, y además hay que pagar el impuesto de escrituración, el impuesto de timbre, los gastos de registro de la propiedad inmobiliaria, etc.
P: ¿Cuánto dura el período de arrendamiento de una plaza de aparcamiento de defensa aérea civil?
Además de las plazas de aparcamiento inmobiliarias, las plazas de aparcamiento más habituales en el mercado son las plazas de aparcamiento subterráneas de defensa aérea civil, que a menudo se malinterpretan y pueden venderse. Pero, de hecho, la mayoría de las plazas de aparcamiento de la defensa aérea civil no se pueden vender, sólo el derecho a utilizarlas.
De acuerdo con las "Medidas de gestión de ventas y alquiler de espacios de estacionamiento y garaje del proyecto de desarrollo inmobiliario de la ciudad de Guangzhou", el Estado alienta y apoya a empresas, instituciones, grupos sociales e individuos a invertir en proyectos de defensa aérea civil; Apartamentos del proyecto de defensa aérea a través de varios canales
Cuando los inversores lo utilizan y gestionan, las ganancias pertenecen a los inversores.
"Los derechos de propiedad de los espacios de estacionamiento de defensa aérea civil pertenecen al Estado, pero diariamente pertenecen a 'quien invierte se beneficia'. Si el coste de la inversión en defensa aérea civil no se asigna al propietario precio de compra, entonces el derecho a usarlo pertenece al desarrollador, quien puede usarlo para alquiler diario". Wang Yuchen dijo además que si los costos de inversión en defensa aérea civil se asignan al precio de compra del propietario, el derecho a usarlo pertenece a El propietario ya no puede alquilarlo y los ingresos de las operaciones externas también deberían pertenecer al propietario. En este caso está catalogada como plaza de aparcamiento público.
En realidad, muchos promotores alquilan proyectos de defensa aérea civil a propietarios en forma de arrendamientos a largo plazo. Pero este tipo de alquiler también tiene limitaciones. Wang Yuchen presentó que el período máximo para que los consumidores alquilen espacios de estacionamiento (garajes) solo puede ser de 20 años, y los propietarios deben comprender este período al firmar un contrato.
Sin embargo, algunas ciudades también cuentan con algunas plazas de aparcamiento de defensa aérea civil que se pueden comprar y vender. Según Zhang Huadong, investigador macroeconómico jefe de Han Yi Think Tank, las políticas varían de un lugar a otro y algunos espacios de estacionamiento de defensa aérea civil se pueden vender. Los derechos de propiedad claros pueden resolver muchas disputas con derechos de propiedad poco claros.
Se informa que el 22 de marzo de este año, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Nanning anunció el "Aviso sobre la realización de ventas y registro de bienes raíces de espacios de estacionamiento de defensa aérea civil en bienes raíces". Proyectos de desarrollo" (borrador para comentarios), que proponía espacios de estacionamiento de defensa aérea civil. Puede consultar viviendas comerciales para obtener el permiso de preventa y el registro de venta actual. Sólo después de obtener una licencia de preventa de vivienda comercial o un registro de venta vigente se puede realizar el registro de venta y de bienes raíces de acuerdo con la normativa. Actualmente, esta práctica sólo existe en unas pocas zonas. La mayoría de las zonas todavía no permiten la compra y venta, sólo el alquiler.
P: ¿Cómo pueden los espacios de aparcamiento públicos alcanzar la "autonomía acordada"?
Según Wang Yuchen, los promotores no tienen derecho a disponer de las plazas de aparcamiento público, mientras que los propietarios tienen el derecho correspondiente a disponer y obtener beneficios.
El artículo 275 de la Parte II del Código Civil también enfatiza que las plazas de estacionamiento para automóviles que ocupan las vías u otros lugares propiedad del propietario pertenecen al propietario.
Además, la propiedad de las plazas de aparcamiento público también se refleja en las políticas y normativas locales. Por ejemplo, el "Reglamento sobre la gestión del estacionamiento de vehículos de motor en las zonas de gestión de propiedades residenciales de Shanghai" menciona que las plazas de aparcamiento establecidas en zonas distintas de las previstas originalmente en zonas residenciales no se arrendarán a propietarios o usuarios específicos como plazas de aparcamiento fijas. Los ingresos por estacionar su vehículo en la sección * * * pertenecen al propietario titular del título * * *.
Desde el Código Civil hasta las políticas locales, se mencionan las plazas de aparcamiento en espacios públicos. Pero en la realidad todavía existen contradicciones.
En Pekín, debido a las limitadas plazas de aparcamiento, es imposible dar cobertura a todos los propietarios de coches.
Las plazas de aparcamiento público en muchas comunidades son plazas de aparcamiento no fijas, siendo más habituales las plazas de aparcamiento sobre rasante.
Según el Sr. Fan (seudónimo), que vive en el distrito de Dongcheng, vive en una antigua comunidad construida en la década de 1980 y no tiene espacios de estacionamiento subterráneo. Debido a la falta de plazas de aparcamiento, los residentes suelen ocupar plazas de aparcamiento. Por ejemplo, algunos espacios de estacionamiento son para bicicletas, sillas y otros artículos, mientras que a otros no se les permite estacionar. Algunas personas mayores se paran en el aparcamiento para dejar a sus hijos después del trabajo. Cada vez que salía del trabajo, se apresuraba a casa sólo para conseguir un lugar para estacionar.
En opinión de Wang Xuedan, muchas comunidades antiguas no previeron la tasa de crecimiento de los vehículos al principio y había una grave escasez de plazas de aparcamiento. ¿Quién debería disponer de las plazas de aparcamiento si son limitadas? ¿Cómo cobrar? En este sentido, Wang Xuedan cree que esto requiere que el comité de propietarios de la comunidad formule reglas y dé pleno juego a las capacidades de gobernanza del comité de propietarios, incluida la formulación de reglas relacionadas con los espacios de estacionamiento, al tiempo que limita la autoridad de la parte de administración de la propiedad a evitar operaciones secretas.
Según los propietarios de una comunidad en el distrito de Nanshan, Shenzhen, los espacios de estacionamiento en la comunidad son compartidos por todos los propietarios, y el comité de propietarios de la comunidad ha formulado una convención de gestión de estacionamiento para la autonomía. El alquiler se fija en función de los cargos de los estacionamientos circundantes y la empresa administradora de la propiedad es responsable de administrar los servicios. Los estacionamientos en zonas residenciales implementan un sistema de pase mensual. El método específico consiste en que el propietario del vehículo solicite una tarjeta mensual. No se permitirá la entrada cuando el aparcamiento esté lleno. Los propietarios de automóviles deben encontrar un estacionamiento cercano, pero no pueden bloquear las entradas y salidas. Una vez que se cancele la Crescent Card comunitaria, se seguirán aceptando materiales de solicitud para nuevas tarjetas y se activará la estrategia de cola. Una vez que un vehículo se da de baja o se devuelve automáticamente, pueden sentarse y observar. Al mismo tiempo, el convenio de gestión de aparcamientos también estipula sanciones para los propietarios que violen el contrato. Por ejemplo, si un vehículo no se estaciona según la línea de estacionamiento tres veces u ocupa más de dos espacios de estacionamiento o bloquea el paso de los vehículos, la administración de la propiedad puede dar una advertencia. El infractor puede copiar el acuerdo de estacionamiento, bloquear el vehículo, remolcarlo, cancelar la calificación del pase mensual y negarse a ingresar nuevamente al ESTACIONAMIENTO.
Sin embargo, cabe destacar que no hay muchas comunidades que puedan hacer las suyas. Wang Xuedan dijo que en muchas comunidades es difícil establecer comités de propiedad, celebrar reuniones y votar. Aunque existen disposiciones pertinentes en el Código Civil, el efecto de su implementación debe comprobarse en la práctica.
P7: ¿A qué cuestiones se debe prestar atención al regalar y "agrupar" plazas de aparcamiento?
¿"Plaza de aparcamiento gratuita" y "plaza de aparcamiento de 1.000 yuanes"? Se trata de un truco propuesto por los promotores para vender casas. Lo que hay que aclarar es si dicha plaza de aparcamiento es una plaza de aparcamiento de propiedad o una plaza de aparcamiento de defensa aérea civil con derecho únicamente a utilizarla. El comprador debe confirmar con el desarrollador. Si transfiere el derecho de uso, no puede solicitar un certificado de derechos de propiedad; si regala una plaza de aparcamiento de propiedad, puede solicitar un certificado de derechos de propiedad. Además, si el promotor cede una plaza de aparcamiento público, provocará conflictos en el futuro porque el promotor no tiene derecho a gestionar plazas de aparcamiento público.
De hecho, muchos proyectos han vendido sus casas y todavía tienen una gran cantidad de espacios de estacionamiento, lo que ha llevado a la acumulación de fondos y a la imposibilidad de cobrar las ganancias del proyecto durante mucho tiempo, lo cual es no favorece la rotación de capital del promotor y dificulta el equilibrio de los costes financieros. Por lo tanto, los promotores utilizan plazas de aparcamiento económicas para atraer compradores a la hora de vender casas.
Además de las plazas de aparcamiento gratuitas, también conviene tener cuidado con los precios excesivamente elevados de algunas plazas de aparcamiento. Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo que en los últimos años, debido a restricciones de precios y otras razones, las empresas de bienes raíces no han tenido mucho margen de beneficio en algunos proyectos, por lo que los precios de las ventas combinadas y Los alquileres de plazas de aparcamiento son más altos. En realidad, esto es más o menos lo mismo que el de las empresas inmobiliarias.
Actualmente, las ventas de plazas de aparcamiento también son un componente de los beneficios totales de las ventas inmobiliarias. Muchos proyectos nuevos sólo pueden cubrir los costos de desarrollo después de la venta residencial, y algunos ni siquiera pueden cubrir los costos. El beneficio real reside en las instalaciones de apoyo finales, como las plazas de aparcamiento. Por lo tanto, para acelerar el retiro de fondos, algunos proyectos adoptan el método de agrupar espacios de estacionamiento con edificios residenciales, lo que equivale a aumentar disfrazado el costo de compra de la vivienda para los propietarios.
Ante las repetidas prohibiciones de ventas agrupadas, en julio de 2021, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural emitió el "Aviso del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y otros ocho departamentos sobre la continuación de la rectificación y normalizar el orden del mercado inmobiliario", en el que los promotores agruparon plazas de aparcamiento y trasteros. Sigue siendo foco de rectificación.
Las "Medidas de gestión y supervisión de transacciones de vivienda de Guangzhou" revisadas y promulgadas por el gobierno municipal de Guangzhou en 202112 también mencionaron que está prohibido cobrar tarifas en varios nombres, aumentar los precios de forma encubierta en nombre de tarifas de decoración y para obligar a los compradores de viviendas a comprar plazas de aparcamiento, aceptar la decoración.
P: ¿Pueden los promotores "sólo vender pero no alquilar" plazas de aparcamiento?
En la actualidad, el precio de las tarifas de aparcamiento en las nuevas zonas residenciales es bastante controvertido. Según el principio de "quien invierte, quién se beneficia", el derecho a disponer de las plazas de aparcamiento subterráneo pertenece al promotor, lo que también significa que el promotor tiene derecho a determinar el precio, lo que también le da la confianza de "fijar el precio".
Sin embargo, a juzgar por la situación actual, un número considerable de propietarios no tiene intención de adquirir plazas de aparcamiento.
Después de todo, comprar una plaza de aparcamiento inmediatamente después de comprar una casa es una carga pesada para algunas familias. Por tanto, las plazas de aparcamiento se han convertido en la elección de muchas familias, pero "sólo en venta pero no en alquiler" se ha convertido en un problema de aparcamiento en algunas comunidades de nueva construcción. En Beijing, el departamento administrativo entrevistó a un complejo residencial porque “sólo vende pero no alquila”.
No sólo en Beijing, sino también en muchos lugares del país, existe una situación de "sólo vender pero no alquilar". Por esta razón, Shanghai ha estipulado claramente desde el año pasado que los espacios de estacionamiento no vendidos por unidades de construcción deben arrendarse a propietarios y usuarios para estacionar vehículos, y el alquiler no debe denegarse por motivos de "sólo vender pero no alquilar".
El "Reglamento de administración de propiedades de la ciudad de Weifang" que entró en vigor este año estipula que si el propietario solicita alquilar espacios de estacionamiento o garajes no vendidos o donados, la unidad de construcción no podrá negarse a alquilarlos por motivos de " Sólo vendo pero no rento".
Además, Foshan y otros lugares exigen que los promotores "alquilen y vendan plazas de aparcamiento al mismo tiempo". Al solicitar la preventa de viviendas comerciales, deben aclarar los precios de venta y alquiler de plazas. .
En general, la actual falta de plazas de aparcamiento es el núcleo de varias contradicciones. En los últimos años, varios lugares han seguido aumentando la proporción de plazas de aparcamiento. En marzo de este año, Qingdao mejoró los estándares de construcción para nuevas comunidades residenciales, ajustando el límite inferior de las categorías residenciales de 1,0 plazas de aparcamiento por hogar a 1,65.438+0 plazas de aparcamiento, y ajustando las plazas de aparcamiento para viviendas y dormitorios asequibles a 1,65. 438+0 plazas de aparcamiento por cada 100 metros cuadrados, lo que alivia el problema de la insuficiencia de plazas de aparcamiento en las zonas residenciales.
Para aliviar el problema de las dificultades de estacionamiento, muchos lugares han propuesto que los espacios de estacionamiento estén abiertos al público, exigiendo que los espacios de estacionamiento en varios edificios públicos cumplan con las condiciones de estar abiertos al público y disfrutar de los recursos. Además, se anima a que las plazas de aparcamiento en edificios no públicos estén abiertas al público.
Como producto de apoyo a la vivienda, las plazas de aparcamiento han experimentado en el pasado un periodo de crecimiento brutal. En opinión de Wang Xuedan, el problema del espacio de estacionamiento es un problema que quedó de la historia y el problema central es "demasiada papilla". Actualmente no existe una solución jurídica perfecta. No es realista aumentar la oferta de espacios de estacionamiento a gran escala. Solo podemos asignar la propiedad y los derechos de uso de los espacios de estacionamiento basándose en estándares justos y equitativos bajo las circunstancias existentes para mejorar la eficiencia del uso.
Preguntas y respuestas relacionadas: ¿A cuánto asciende un préstamo de estacionamiento mensual de más de 654,38 millones? Si hay más de 65.438 millones de plazas de aparcamiento y una tasa de interés del 6,4%, el pago mensual a cinco años es: el monto total del préstamo es 65.438+000.000,00 de yuanes y el pago mensual en junio es 65.438+0,9565.438 +0,93 yuanes.
Preguntas y respuestas relacionadas: ¿654,38+ millones para comprar una plaza de aparcamiento o para liquidar la hipoteca? Tiene ahorros, lo que demuestra que no tiene presión para pagar el préstamo.
Tanto si compras plaza de aparcamiento como si no, no te recomiendo que liquides tu hipoteca. Su préstamo no es alto, además de la inflación, piense en sus 100.000 yuanes de hace 10 años y sus 100.000 yuanes actuales, y sabrá la diferencia entre su préstamo hipotecario futuro de 2.600 yuanes y su préstamo hipotecario actual de 2.600 yuanes. Por lo tanto, no debe liquidar la hipoteca de 2.600 yuanes por adelantado.
Si la casa de tu comunidad es fácil de cambiar de manos, compra una plaza de aparcamiento. La plaza de aparcamiento aumentará de valor junto con el valor de la casa. Sin embargo, si tu casa no es fácil de vender. Te sugiero que no compres una plaza de aparcamiento.
Es mejor conservar este dinero para la gestión financiera. Mientras puedas vencer la inflación, ganarás dinero.