¿Cómo determinar el coeficiente de corrección de la proporción de superficie construida de bungalows antiguos en Beijing?

Descripción del problema:

Mi casa está a punto de ser demolida y el factor de corrección de la proporción de superficie construida dado por la empresa de bienes raíces es 1,3. Todos sentimos que es bajo, pero no sabemos cómo calcularlo. ¿Quién sabe? Por favor dímelo pronto. ¡Es urgente! ! !

Gracias a todos.

Análisis:

1. La connotación y características de la relación de área de piso

La relación de piso se refiere al área total de construcción y al área de parcela de las casas en una determinada parcela de terreno en el área de planificación urbana. La proporción de superficie del terreno se divide en dos tipos: proporción de superficie real y proporción de superficie planificada. La relación de área de piso generalmente se refiere a la relación de área de piso planificada, que es la relación entre el área total de construcción permitida en la planificación y el área del terreno. La relación de superficie refleja la intensidad del uso de la tierra y su eficiencia de utilización, así como la diferencia en los niveles de precios de la tierra. Por lo tanto, el índice de superficie construida es un indicador importante utilizado en la gestión de la zonificación urbana y también es el factor más importante que afecta los precios del suelo desde una perspectiva micro. El ratio de parcela tiene las siguientes características:

(1) El ratio de parcela indica la capacidad edificable permitida por unidad de superficie de terreno en una "parcela" específica. La parcela es la unidad básica de gestión catastral. Es un terreno con límites y propiedad claros en la superficie de la tierra, y su superficie no incluye vías públicas, espacios verdes públicos, grandes equipamientos municipales y públicos. La relación de superficie sólo puede reflejar la intensidad específica del uso de la tierra haciendo referencia a la relación de superficie de la "parcela" y es comparable entre parcelas.

(2) Existe una cierta relación entre la relación de área de piso (R), la densidad de construcción (C) y el número de pisos (H). La densidad de construcción se refiere a la relación entre el área del sótano del edificio y el área de la parcela en una "parcela" determinada. Cuando el número de pisos de cada casa en la parcela es el mismo y el área de construcción de cada piso de una sola casa es la misma, la relación entre ellos se puede expresar como: r = c.h. Los pisos del edificio son proporcionales a la relación de superficie construida.

(3) La relación de superficie construida puede medir con mayor precisión los niveles de precios del suelo. El propósito de las personas que compran derechos de uso de la tierra es desarrollar la tierra y construir casas.

El costo unilateral de desarrollo de la casa = el costo unilateral de la casa, el precio mínimo, impuestos y tasas.

Precio mínimo del terreno = precio total del terreno de la parcela / área total de construcción permitida de la parcela = precio unitario del terreno / relación de superficie

Por lo tanto, el precio mínimo del terreno puede ser mayor reflejan con mayor precisión el nivel de precios de la tierra que el precio unitario de la tierra.

(D) La proporción de la trama tiene objetivamente el valor más razonable. En términos generales, aumentar la proporción de superficie construida puede mejorar la eficiencia en el uso del suelo, pero el aumento de la capacidad de construcción conducirá al deterioro del entorno construido y reducirá la comodidad de uso. Para coordinar los beneficios económicos, sociales y medioambientales, la relación de superficie en la planificación urbana tiene objetivamente el valor más razonable.

En segundo lugar, el impacto de la proporción de superficie construida en los precios de la tierra

Hay muchos factores que afectan los precios de la tierra. Aunque cada factor afecta los precios de la tierra de diferentes maneras, su mecanismo de acción se puede resumir de manera abstracta en dos aspectos: uno es afectar los precios de la tierra al afectar los ingresos de la tierra, y el otro es afectar los precios de la tierra al afectar la oferta y la demanda de la tierra. El mecanismo del ingreso determina en gran medida el excedente económico de la oferta de tierra. La relación de oferta y demanda del mercado hace que los precios de la tierra fluctúen en relación con el excedente económico, determina la distribución del excedente económico en la oferta de tierra y complica los cambios en los precios de la tierra. El impacto del ratio de superficie sobre los precios de la tierra se ve afectado por el mecanismo de ingresos y la oferta y demanda del mercado. En términos generales, cuanto mejores sean las condiciones de ubicación, mayor será el nivel de precios de la tierra, más prominente será la contradicción entre la oferta y la demanda, más estricto será el control de la planificación territorial y mayor será el impacto de la relación de superficie sobre los precios de la tierra. En concreto se refleja en los siguientes aspectos:

(-) Seguir la ley de rendimientos crecientes y decrecientes. Bajo ciertas condiciones técnicas y económicas, a medida que aumenta la inversión en tierras, el ingreso neto de la tierra mostrará una característica de aumento a disminución. Como suelo de construcción urbana, los rendimientos crecientes y decrecientes de la relación de superficie construida con respecto al precio del suelo son los siguientes: cuando la densidad de construcción permanece sin cambios, el aumento en la relación de superficie construida provoca principalmente el aumento en el número de capas de construcción como el número de edificios. aumento de capas, debido a los honorarios de ingeniería básica y tratamiento de cimientos. Con el reparto de costos, el costo de cada parte disminuye al principio cuando el número de pisos alcanza un cierto valor, es necesario fortalecer los cimientos, agregar ascensores y; fortalecer la resistencia a terremotos, etc. , y el costo unilateral ha cambiado de una disminución a un aumento, mientras que el precio de venta unilateral ha mostrado una tendencia a la baja debido a la disminución en la calidad del entorno construido causada por el aumento en la capacidad de construcción. Cuando el precio de venta unilateral es igual al costo unilateral, el ingreso de la tierra alcanza el máximo y el precio de la tierra alcanza el máximo. La relación de superficie de suelo en este momento es la relación de superficie de suelo más económica.

Si la proporción de superficie sigue aumentando, los ingresos por inversiones en tierras comenzarán a disminuir porque el precio de venta unilateral es menor que el costo unilateral, y los precios de la tierra también comenzarán a disminuir. Por ejemplo (Figura 1), MC es el costo unilateral y MR es el precio de venta unilateral. El precio de la tierra bajo una determinada relación de superficie L es el ingreso total bajo la relación de superficie (área DCGF) menos las ganancias normales del capital y el trabajo de los inversores, y el resto es el precio de la tierra. Cuando la relación de superficie es igual a m, el costo unilateral es igual al precio de venta unilateral, el ingreso marginal del desarrollo de la tierra es 0, el ingreso total (área DCNF) alcanza el máximo, el precio de la tierra alcanza el más alto y m es la relación óptima de superficie construida. Por encima de esta relación de superficie, los precios de la tierra comienzan a cambiar en la dirección opuesta, disminuyendo a medida que aumenta la relación de superficie.

(2) El impacto de la relación de superficie sobre los precios del suelo está relacionado positivamente con el tamaño de la ciudad. En primer lugar, la ciudad es de gran escala, tiene un alto grado de uso intensivo de la tierra y el nivel general de precios de la tierra es alto. Los precios mínimos de la tierra representan una alta proporción del costo unitario de desarrollo de una casa. El efecto de reducir el costo unilateral de desarrollo de la vivienda mediante la reducción de los precios mínimos del suelo es obvio. Sin embargo, en las ciudades pequeñas, el grado de uso intensivo del suelo es bajo y el nivel general de los precios del suelo es bajo. El costo unitario del desarrollo de viviendas se ve afectado principalmente por el costo unitario de la casa. El efecto de reducir el costo unitario del desarrollo de viviendas mediante la reducción de los precios de los pisos y del terreno no es obvio. Sin embargo, si el número de pisos de viviendas alcanza un cierto valor, el costo unitario del proyecto aumentará. Además, las grandes ciudades tienen datos de planificación urbana relativamente sistemáticos y el desarrollo del suelo está estrictamente controlado por la planificación, mientras que el control de la planificación en las ciudades pequeñas generalmente no es estricto y la determinación de la proporción de superficie es a menudo arbitraria. Muchos lugares no tienen restricciones en cuanto a la proporción de superficie construida, o sí las tienen, pero el control no es estricto. Algunos lugares a menudo fomentan el desarrollo de edificios en el aire. Cuanto más alto, mejor, la proporción de superficie carece de importancia práctica en estas pequeñas ciudades. Por lo tanto, cuanto mayor sea la escala de la ciudad, más obvio será el impacto del índice de superficie sobre el precio del suelo, y mayor será el cambio en el precio del suelo con el índice de superficie.

(3) La proporción de superficie construida tiene diferentes impactos en los precios del suelo en diferentes ubicaciones de la misma ciudad. Las condiciones de ubicación de los centros urbanos son superiores, y la intensidad del uso de la tierra, la eficiencia del uso de la tierra, la demanda de tierra, la escasez de tierra y el control de la planificación son mayores que en otras áreas, especialmente en las zonas periféricas urbanas. La feroz competencia entre los inversores hace que el cambio del precio de la tierra con la relación de superficie se mantenga o se acerque a la ley del cambio de precio de la tierra con la relación de superficie bajo el efecto del mecanismo de ingreso de la tierra. En otras áreas, a medida que disminuyen los ingresos por el uso de la tierra, la demanda de tierra y su escasez, disminuye el efecto del coeficiente de superficie sobre los precios de la tierra. Por lo tanto, el impacto de la relación de superficie sobre los precios del suelo en una misma ciudad se debilita gradualmente desde el centro hacia la periferia.

(4) La proporción de superficie construida tiene diferentes impactos en los precios de la tierra de diferentes tipos de tierra. Los terrenos comerciales son más sensibles a las condiciones de ubicación y solo pueden distribuirse en unas pocas áreas a lo largo de carreteras con condiciones de ubicación superiores. La escasez de suelo y la contradicción entre oferta y demanda son más prominentes que la de suelo residencial e industrial, lo que facilita la formación de un mercado de vendedores. El excedente económico generado por el aumento de la superficie construida debido a la competencia entre muchos usuarios de la tierra se expresa principalmente en forma de precio de la tierra y pertenece al propietario de la tierra. El suelo residencial es menos sensible a las condiciones de localización que el suelo comercial, pero más sensible que el suelo industrial. El suelo industrial se distribuye generalmente en la periferia de la ciudad, y no sólo es el menos sensible a las condiciones de localización, sino que también está limitado por procesos tecnológicos. y en muchos casos no tiene restricciones en la proporción de superficie construida. Por lo tanto, en la misma ciudad, el impacto de la relación de superficie sobre los diferentes tipos de precios del suelo va de fuerte a débil, seguido del suelo comercial, residencial e industrial.

3. Principios para determinar el coeficiente de corrección del índice de superficie construida

De acuerdo con la ley del impacto del índice de superficie construida en los precios de la tierra, la determinación del coeficiente de corrección del índice de superficie construida debe siga los siguientes principios:

(1) Siga el principio de rendimientos crecientes y decrecientes. Los precios del suelo primero suben y luego bajan a medida que cambia la proporción de superficie construida. Objetivamente, la proporción de superficie construida de cada terreno tiene un valor más razonable, que generalmente no se excede en la planificación urbana. Por lo tanto, el coeficiente de corrección del índice de superficie construida debe reflejar la tendencia creciente del precio de la tierra a medida que aumenta el índice de superficie construida, mostrando una correlación positiva no lineal;

(2) Debe reflejar las características del impacto de la superficie construida ratio sobre el precio de la tierra. Los diferentes tamaños de ciudad, diferentes ubicaciones y diferentes usos en la misma ciudad tienen diferentes impactos de la relación de superficie sobre los precios del suelo. Por lo tanto, se deben compilar las tablas de coeficientes de corrección de la proporción de superficie de piso correspondientes según la ciudad, el distrito (nivel) y el propósito.

(3) Debe distinguirse el coeficiente de corrección de la proporción de superficie construida del precio de la tierra de muestra y el precio de la tierra de referencia.

La corrección de la proporción de parcelas del precio de la tierra de muestra consiste en corregir el precio de la parcela de muestra según la proporción de parcela específica obtenida de la encuesta al precio de la tierra según la tasa de parcela estándar establecida durante el proceso de evaluación del precio de referencia de la tierra en el precio de referencia; El sistema de corrección del precio de la tierra consiste en cambiar la tasa de parcela establecida. El precio de referencia de la tierra bajo una determinada relación de superficie estándar se corrige al precio de la parcela de tierra bajo una relación de superficie específica en la evaluación del precio de la tierra. Las dos correcciones están en direcciones opuestas y son esencialmente diferentes, por lo que los coeficientes de corrección deberían ser diferentes.

(4) Debe reflejarse una relación razonable de distribución del ingreso. El factor intrínseco en el cambio del precio de la tierra con la relación de superficie es que los cambios en la relación de superficie pueden causar cambios en los ingresos por inversiones en tierras, pero si los cambios en los ingresos por inversiones en tierras pueden expresarse en forma de precio de la tierra debe realizarse a través de la tierra. mercado. La oferta y la demanda de tierras influyen en la cambiante distribución de los ingresos por tierras entre propietarios e inversores. En las grandes ciudades o en las zonas centrales de las ciudades, debido al gran potencial de desarrollo del mercado y la correspondiente gran demanda de diversos tipos de terreno, es fácil formar un mercado de vendedores. La competencia de muchos compradores obliga a los niveles de beneficios de los inversores a acercarse al nivel medio de ingresos sociales. El excedente económico generado por el aumento de la superficie construida se distribuye principalmente entre los propietarios de tierras. Por lo tanto, los cambios en la proporción de superficie construida conducen a cambios significativos en la tierra. los precios en las ciudades pequeñas o en las zonas periféricas de las grandes ciudades, debido a la demanda relativamente insuficiente de terrenos, es fácil formar un mercado de compradores. El excedente económico generado por el aumento de la superficie se distribuye principalmente entre los inversores, por lo que los cambios. en la relación de superficie conducen a cambios más débiles en los precios del suelo.

4. Análisis del método de determinación del coeficiente corrector de la relación de superficie construida actual.

En la actualidad, la tabla de coeficientes correctores del ratio de superficie útil de valoración del suelo urbano se determina principalmente mediante los dos métodos siguientes:

Método Delphi:

Determinado durante el benchmark Proceso de evaluación del precio de la tierra Al corregir coeficientes, el método Delphi se utiliza a menudo para descomponer la amplitud de corrección total en cada factor de corrección mediante puntuación de expertos. La proporción de superficie construida es uno de los muchos factores modificadores.

El coeficiente de corrección de la relación de superficie construida mediante este método es muy pequeño, ya sea una ciudad grande o un pueblo pequeño, generalmente es inferior a 5, lo que obviamente no cumple con la ley de superficie. ratio sobre el precio de la tierra. La razón principal de este resultado es que la particularidad del impacto del índice de superficie sobre el precio de la tierra no se considera plenamente, por lo que yuxtaponer el índice de superficie con otros factores individuales que afectan el precio de la tierra y determinar el coeficiente de corrección de la misma manera no puede ser objetiva y refleja verdaderamente la realidad de la proporción de superficie construida. Grado y regularidad;

(2) Método de precio de la tierra de muestra:

A través del análisis estadístico de los precios de la tierra de muestra, determine la relación entre los precios de la tierra de muestra. y precios de referencia de la tierra bajo diferentes índices de área de piso Coeficiente, después de corregir e integrar adecuadamente el coeficiente proporcional, prepare una tabla de coeficientes de corrección del índice de área de piso. La corrección de la proporción de superficie construida se lleva a cabo de acuerdo con diferentes áreas y diferentes usos, y el coeficiente de corrección de la proporción de superficie construida se calcula en base a la proporción de superficie construida regional estipulada en la planificación urbana.

Este método se basa en estadísticas de precios de la tierra de muestra y determina el coeficiente de corrección de la relación de superficie construida según diferentes áreas y usos, lo cual es metodológicamente razonable. Sin embargo, cuando el mercado de la tierra recién comienza a desarrollarse, hay poca información sobre los precios de la tierra en el mercado y se ve muy afectado por factores anormales, las ciudades en general no tienen suficientes datos de muestra del mercado para compilar estadísticas sobre los precios del mercado abierto correspondientes a diferentes pisos. proporciones de área.

5. Un método de mejora para el coeficiente de corrección de la relación de área de piso: el método del coeficiente de reorganización.

Según el análisis anterior, varios factores que afectan los precios de la tierra actúan principalmente a través del mecanismo de ingresos y la oferta y demanda del mercado. La determinación del coeficiente de corrección del índice de superficie construida no sólo debe considerar los cambios en los ingresos de la tierra causados ​​por cambios en el índice de superficie construida, sino también el impacto de la oferta y la demanda del mercado en la relación de distribución entre los ingresos modificados de la tierra y los inversores. Por lo tanto, se debe utilizar el método del coeficiente de reorganización para determinar el coeficiente de corrección del índice de superficie construida, que se puede dividir en dos pasos: primero, usar la fórmula del método del valor residual para calcular el rango de cambio del precio de la tierra con el índice de superficie construida o el cambio de ingresos. coeficiente bajo un mecanismo simple de ingreso de la tierra; segundo paso, de acuerdo con la relación de oferta y demanda en el mercado de tierras, determinar el coeficiente de distribución del ingreso de la tierra causado por los cambios en la proporción de superficie entre * * * y los inversionistas inmobiliarios. El coeficiente de corrección del coeficiente de superficie es igual al coeficiente de variación del ingreso según el mecanismo del ingreso multiplicado por el coeficiente de distribución del ingreso según la relación de oferta y demanda del mercado. La expresión matemática es:

P——El precio del terreno al calcular la calificación del terreno o el índice de superficie promedio del área homogénea de acuerdo con la fórmula del método del valor residual.

La clave para la aplicación de este método es determinar el coeficiente de distribución del ingreso μ afectado por la oferta y la demanda del mercado. Cuando μ = 1, el coeficiente de corrección del índice de superficie construida es el coeficiente de cambio del ingreso de la tierra (PI/P-1).

En este momento, todos los ingresos por la tierra que aumentaron debido al aumento en la proporción de superficie pertenecen a * * *, y los inversores no tienen nada. Por lo tanto, los inversores no están interesados ​​en aumentar la proporción de superficie construida, lo que no favorece la plena utilización del suelo. Cuando μ = 0, significa que el precio de la tierra no cambia con la relación de superficie construida. Todos los ingresos de la tierra derivados del aumento en la relación de superficie construida pertenecen a los inversores de la tierra, y * * * no se obtienen beneficios de ello. Específicamente, la transferencia de derechos de uso de la tierra es la transferencia de ingresos de la tierra que pertenecen al estado a los inversores. Por un lado, causa pérdidas a los intereses nacionales y, por otro, es fácil crear competencia desigual entre los inversores. Cuando 0

Tome como ejemplo el cálculo del coeficiente de corrección de la relación de superficie construida del terreno comercial de primera clase de Pingdingshan. El terreno comercial de primer grado en la ciudad de Pingdingshan está ubicado en la zona más próspera del centro de la ciudad, con una superficie de aproximadamente 5,3 km2. Comienza desde Mining Road en el norte, Zhanbei Road en el sur y Labor Road. en el este y Yingbin Road en el oeste. Aquí se encuentran los principales centros comerciales, las principales instituciones y bancos de la ciudad, con transporte conveniente y una infraestructura completa. En la actualización del precio de referencia del suelo en la ciudad de Pingdingshan en 2002, la determinación del coeficiente de corrección para la proporción de área y parcela es un punto clave. Al investigar los precios de la tierra de muestra bajo diferentes proporciones de superficie, los precios de la tierra de muestra se corrigieron primero por factores regionales y factores individuales además de las proporciones de superficie, y se obtuvieron los precios promedio de la tierra de parcelas estándar bajo diferentes proporciones de superficie. El precio medio del suelo en el área de interés con una relación media de superficie construida de 4,0 es de 2.600 yuanes/metro cuadrado, que se utiliza como precio de referencia del suelo. Luego, según el tamaño de la ciudad, la situación económica, la situación poblacional de la ciudad de Pingdingshan y la ubicación geográfica económica de la región, se determina que el coeficiente de distribución del ingreso es 0,75. Finalmente, se puede calcular el coeficiente de corrección de la relación de superficie del precio del suelo. según la fórmula.

Conclusión del verbo intransitivo:

(1) La proporción de superficie construida es un factor importante que afecta los precios de la tierra. El rango de cambios en los precios de la tierra causados ​​por cambios en la proporción de superficie construida se ve afectado por los ingresos. mecanismo y oferta y demanda del mercado.

(2) El impacto de la relación de superficie sobre los precios de la tierra sigue la ley de rendimientos crecientes y decrecientes. Diferentes tamaños de ciudad, diferentes condiciones regionales y diferentes tipos de uso de la tierra tendrán diferentes cambios en los precios de la tierra con el piso. relación de área.

(3) La tabla de coeficientes de corrección de la proporción de superficie construida debe compilarse de acuerdo con los diferentes tamaños de ciudad, las diferentes condiciones regionales y los diferentes tipos de uso de la tierra, y se debe considerar el impacto de la oferta y la demanda del mercado en los precios de la tierra. .