¿Cómo se dividen las calidades de los edificios de oficinas? 5A no es 5A.
1. “Grado A”, “5A” y “Cuarta Generación” definen el grado de propiedad de oficinas desde diferentes perspectivas.
Los tres conceptos representan básicamente la dirección básica para evaluar la calidad de los edificios de oficinas. "Grado A" evalúa el grado de los edificios de oficinas desde la perspectiva de la calidad integral; "5A" evalúa desde la perspectiva de la configuración del hardware; "Cuarta Generación" estipula estándares desde la perspectiva del desarrollo de edificios de oficinas. Cada uno de los tres métodos de evaluación tiene sus propias características y los consumidores no tienen claro cada método de evaluación, lo que genera confusión conceptual.
En segundo lugar, el estándar "Grado A" no es el nivel más alto.
"Edificio de oficinas de grado A" es un término popular que los desarrolladores extranjeros introducen y promueven gradualmente en el proceso de desarrollo de edificios de oficinas relacionados con el extranjero. Los edificios de oficinas se pueden dividir en grados A, B y C según su calidad integral. En lo que respecta al mercado de edificios de oficinas de mi país, generalmente se dividen en propiedades de alta gama (edificios de oficinas de grado A) y propiedades de gama media. (edificios de oficinas de grado B) y propiedades de gama baja (edificios de oficinas de grado C). Las propiedades de alta gama se pueden subdividir en dos partes: edificios de oficinas de primer nivel y de grado A. Los edificios de oficinas de primer nivel están alineados con los estándares internacionales de construcción de oficinas y están clasificados en Grado A de acuerdo con los estándares vigentes en el mercado local. Los llamados edificios de oficinas de Grado A se refieren principalmente a los estándares de calificación de hoteles de cuatro estrellas o hoteles de cinco estrellas. Este es un título convencional en la industria inmobiliaria. Debido a que las propiedades de oficinas son diferentes en diferentes mercados, los criterios de clasificación para los edificios de oficinas generalmente se basan en la calidad relativa de cada mercado. Por ejemplo, algunas ciudades pequeñas no tienen edificios de oficinas de primer nivel ni edificios de oficinas internacionales.
Kanglan te dice que en la división de propiedades de oficinas en megaciudades (como Beijing, Shanghai y Shenzhen), además de la consideración general de la calidad de la construcción, el transporte urbano, la planificación urbana (diseño CBD), etc. también debe ser un factor plenamente considerado. Específicamente, los grados de propiedad y los estándares de grado se pueden dividir y definir de la siguiente manera:
1 Propiedades de alto nivel (edificios de oficinas internacionales)
(1) Calidad de la construcción: la condición física y la calidad del edificio es de primera clase, la calidad de la construcción cumple o supera los requisitos de las normas o especificaciones de construcción pertinentes, el diseño del edificio es flexible y la tasa de utilización es alta, alcanzando el 70%; cubre un área grande, el vestíbulo y los pasillos; son espaciosos y la altura libre desde el suelo móvil hasta el techo suspendido no es inferior a 2,6 metros.
① Estándares de decoración: la fachada exterior está decorada con paredes exteriores internacionales de alta gama, como paredes exteriores de mármol y muros cortina de vidrio, y materiales importados de alto nivel, como mármol, placas de aluminio y muros cortina de vidrio. se utilizan amplios vestíbulos y pasillos de mármol;* * *Parte del piso debe ser de mármol, granito, baldosas de alta gama o alfombras de alta gama, las paredes deben ser de mármol o papel tapiz o pintura de alta gama. , y debe haber techos suspendidos. La sala del ascensor debe ser de acero inoxidable y mármol. El baño debe estar equipado con artículos sanitarios de marcas importadas, como Koma, Kohler, American Standard, T0T0, etc.
② Instalaciones de apoyo: debe haber instalaciones de apoyo para los negocios y la vivienda, como salas de conferencias, oficinas de correos, bancos, taquillas, restaurantes para el personal, estacionamientos exclusivos sobre el suelo y subterráneos, y tiendas con suficiente estacionamiento. espacios para satisfacer las necesidades de la vida diaria, restaurantes y hoteles aptos para cenas de negocios, pausas para el almuerzo o instalaciones de entretenimiento, y otras instalaciones como parques, instalaciones deportivas, bibliotecas, etc.
③Sistema de ascensores: buen sistema de ascensores, instalaciones de ascensores avanzadas, particiones de pasajeros y carga. Generalmente hay un ascensor cada 4.000 metros cuadrados y el tiempo medio de espera es de unos 30 segundos. www.szconran.com
(4) Estándares de equipamiento: debe haber aires acondicionados centrales de marca con sistemas de aire acondicionado centrales eficientes; automatización de edificios y cableado integrado;
(2) Escala de construcción: más de 50.000 metros cuadrados.
(3) Liquidación de clientes: cartera de inquilinos de empresas extranjeras reconocidas; grandes empresas y consorcios multinacionales, nacionales y extranjeros de renombre.
(4) Servicios inmobiliarios: gestionados por una empresa de marca reconocida y con experiencia, equipada con un práctico software informático de gestión de propiedades, gestión computarizada de propiedades de oficinas, establecimiento de un sistema de información de gestión de oficinas, conexión y conexión. de sistemas inmobiliarios de oficinas Gestión unificada, mantenimiento 24 horas y servicios de seguridad.
(5) Transporte conveniente: ubicación importante, excelente accesibilidad, cerca de dos o más vías principales. Existen múltiples medios de transporte y acceso directo al metro.
(6) Ubicación: Ubicado en el área central del principal distrito comercial.
(7) Inteligencia: 3a ~ 5a
(8) Experiencia del desarrollador: rica experiencia y fondos sólidos. Tienen flexibilidad financiera y amplia experiencia en inversiones inmobiliarias a gran escala en las primeras etapas del desarrollo de proyectos. Estos desarrolladores son empresas extranjeras de Estados Unidos, Malasia, Hong Kong, Corea del Sur, etc., o empresas estatales de alta calidad con operaciones exitosas en el extranjero.
2. Propiedades de alta gama (edificios de oficinas de grado A)
(1) Calidad de la construcción: el estado físico del edificio es excelente y la calidad de la construcción cumple o supera los requisitos. de las normas o especificaciones de construcción pertinentes; su rentabilidad es comparable a la de los nuevos edificios de oficinas.
① Estándares de decoración: la fachada está hecha de mármol, baldosas de cerámica de alta calidad, placas de aluminio, muros cortina de vidrio y otros materiales, y el piso del vestíbulo debe ser de mármol, granito y natural; piedra, etc , la pared debe estar hecha de mármol, granito o papel tapiz de alta gama y otros materiales, debe haber un techo suspendido y los pilares deben estar cubiertos con mármol, acero inoxidable y otros materiales; ser mármol, granito, baldosas de alta gama o alfombras de alta gama, y la pared debe ser papel tapiz o pintura de alta gama (como Nippon Paint, etc.), techos suspendidos, acero inoxidable, mármol o puertas de madera. en la sala de ascensores, baños equipados con sanitarios de marcas importadas, como Koma, Kohler, American Standard, TOT0, etc.
② Instalaciones de apoyo: debe haber instalaciones de apoyo para los negocios y la vivienda, como salas de conferencias, oficinas de correos, bancos, centros de venta de entradas, comedores para el personal, etc. , estacionamientos exclusivos sobre el suelo y subterráneos con amplios espacios de estacionamiento.
③Estándares de equipamiento: Debe haber aires acondicionados centrales de marca; automatización del edificio y cableado integrado;
(2) Escala de construcción: 10.000-50.000 metros cuadrados.
(3) Presencia del cliente: existen grandes empresas reconocidas en el país y en el extranjero, y los clientes se dedican principalmente a I + D, servicios técnicos, comercio electrónico o agentes de marcas reconocidas.
(4) Servicios inmobiliarios: gestionados por empresas de reconocido prestigio y experiencia. Los servicios completos de administración de propiedades incluyen servicios de seguridad y mantenimiento las 24 horas.
(5) Transporte conveniente: existen varios medios de transporte directamente accesibles.
(6) Ubicación: Ubicado en el distrito comercial principal o distrito comercial secundario.
(7) Inteligencia: 3A y superior.
3. Propiedades de rango medio (edificios de oficinas de grado B)
(1) Calidad de la construcción: el estado físico del edificio es bueno y la calidad de la construcción cumple con los requisitos pertinentes. regulaciones o especificaciones de construcción, pero las funciones del edificio no son de última generación (afectadas por características obsoletas), sufren desgaste natural y son menos rentables que un edificio similar recién terminado.
① Estándares de decoración: la fachada es de baldosas de cerámica o baldosas de cerámica, hay un vestíbulo, el piso del vestíbulo es de baldosas de cerámica, las paredes son de baldosas de cerámica o pintura de alta calidad; , y hay techo suspendido; * * * Algunos pisos son de baldosas o alfombras de gama media, y las paredes La superficie está pintada de blanco. El baño utiliza sanitarios de empresa conjunta o doméstica de gama media a alta;
② Instalaciones de apoyo: hay estacionamientos subterráneos y sobre el suelo exclusivos.
③Estándares de equipamiento: sistema de aire acondicionado central; sin alarma de seguridad del edificio;
(2) Escala de construcción: sin límite.
(3) Presencia del cliente: la mayoría de los clientes son pequeñas y medianas empresas nacionales dedicadas a agencias de ventas e investigación y desarrollo de productos.
(4) Servicios inmobiliarios: prestados por empresas de gestión inmobiliaria.
(5) Transporte conveniente: hay líneas de transporte accesibles y el transporte es conveniente.
(6) Ubicación: Subcapital o mejor ubicación urbana.
4. Propiedades de gama baja (edificios de oficinas Clase C)
(1) Calidad de la construcción: Las propiedades han estado en uso durante mucho tiempo y los edificios no pueden cumplir con los requisitos. de nuevas regulaciones o especificaciones de construcción en algunos aspectos; El edificio muestra un desgaste físico significativo y obsolescencia funcional pero aún satisface las necesidades de los inquilinos de bajos ingresos.
① Estándares de decoración: Exterior pintado; sin vestíbulo; Parte del piso es de baldosas o terrazo comunes;
② Instalaciones de apoyo: Ninguna.
③Estándares de equipamiento: aire acondicionado split; sin automatización del edificio; sin alarma de seguridad;
(2) Escala: sin límite.
(3) Presencia del cliente: Los clientes son básicamente pequeñas empresas privadas dedicadas a simples negocios de ventas.
(4) Servicios inmobiliarios: Podrán existir servicios inmobiliarios generales como saneamiento, entrega y recepción y turnos.
(5) Transporte conveniente: existen líneas de transporte para llegar hasta él.
(6) Ubicación: Ubicación general de la ciudad.
3. Estándares de evaluación de "5A" en un sentido estricto y "5A" en un sentido amplio
El estándar "5A" es un método de evaluación popular en la actualidad, pero existen dos conceptos de métodos de evaluación "5A".
El primero se refiere al hardware inteligente en un sentido estricto, que incluye OA (inteligencia de oficina), BA (automatización de edificios), CA (inteligencia de transmisión de comunicaciones), FA (inteligencia contra incendios) y SA (inteligencia de seguridad); Evaluación "A" en sentido amplio Estándares, que incluyen:
(1) Estándares de marca de construcción: Clase A.
Los edificios de oficinas son espacios específicos donde una ciudad crea cultura y riqueza. La formación de marcas de edificios de oficinas requiere características de diferenciación de productos, características culturales comerciales, conceptos de gestión de servicios, propiedades emblemáticas regionales y memoria histórica urbana. En cierto sentido, el desarrollo de edificios de oficinas en la cima de la cadena de producción refleja el proceso de desarrollo y las características de una ciudad. Por lo tanto, la marca del edificio de oficinas, que se ha convertido en un edificio emblemático en el distrito comercial de la ciudad, es muy relevante para la ciudad y muy valiosa para el desarrollo futuro de la ciudad. Por lo tanto, una marca de edificio de oficinas que tenga mayor influencia regional y pueda coordinarse con la marca de la ciudad será calificada como Clase A del estándar de marca arquitectónica.
(2) Norma de localización geográfica: Clase A.
La ubicación es uno de los factores clave a la hora de invertir en edificios de oficinas. Sólo los edificios de oficinas con buena ubicación y alto valor de inversión en distritos comerciales o áreas urbanas existentes o potenciales pueden obtener estándares de ubicación geográfica de Grado A.
(3) Estándar de nivel de cliente: Grado A
El nivel de cliente se refiere al nivel de propietario o inquilino del edificio de oficinas. La mayoría de los clientes de edificios de oficinas tienen la mentalidad de elegir vecinos para vivir, por lo que los niveles de clientes de un edificio de oficinas suelen ser los mismos. Al mismo tiempo, el nivel de clientes también afecta directamente a las decisiones de inversión de los nuevos propietarios o inquilinos, porque un mayor nivel de clientes tiene un mayor efecto en la mejora de su imagen corporativa. .
(4) Estándar de calidad del servicio: Clase A.
La calidad del servicio se refleja en una gestión eficiente de la propiedad, por un lado, y en los servicios profesionales prestados a las empresas, por el otro. Ambos son excelentes y se consideraría que tienen estándares de calidad de servicio de nivel A.
(5)Estándar de instalaciones de hardware: Clase A.
Evalúa principalmente la innovación del diseño arquitectónico y las funciones de la edificación. Además de tecnología de construcción, altura de piso estándar, soporte de carga estándar, sistema de corriente débil, sistema de aire fresco, ascensor, inteligencia, etc. Si no puede alcanzar la excelencia en dos o más de los aspectos anteriores, no podrá obtener la Calificación A en términos de instalaciones de hardware.
4. Desarrollar estándares de oficina basados en la trayectoria de desarrollo.
El desarrollo de los edificios de oficinas en China ha pasado por cuatro etapas.
Los edificios de oficinas de primera generación generalmente se refieren a edificios de oficinas administrativas bajo el sistema económico planificado, que solo pueden cumplir funciones básicas de oficina. La primera generación de edificios de oficinas en Shenzhen está representada por el edificio Guomao, famoso por su velocidad, así como por los edificios inmobiliarios, el edificio Lianxing, el edificio Shum Yip, el centro financiero Dujing y otros edificios de oficinas repartidos en diferentes zonas de Luohu.
Los edificios de oficinas de segunda generación se refieren a edificios de oficinas desarrollados y construidos por empresas extranjeras después de la reforma y apertura de mi país. Además de satisfacer las necesidades funcionales, estos edificios de oficinas también dividen de forma flexible el espacio interno para los clientes y mejoran el nivel de inteligencia. La segunda generación de edificios de oficinas en Shenzhen, representada por el Shenzhen Electronic Technology Building y el Bank of China Building, apareció a principios de los años 1990.
A partir de la segunda generación, el edificio de oficinas de tercera generación comenzó a considerar las necesidades personales de los clientes, añadiendo el concepto de oficina verde, mejorando el confort y mejorando enormemente el nivel de inteligencia. La tercera generación de edificios de oficinas en Shenzhen está representada por el edificio Wang Di, el SEG Plaza y el edificio Jiangsu de finales del siglo XX.
Con la entrada de China en la OMC y el advenimiento de la globalización económica, los edificios de oficinas de tercera generación ya no pueden satisfacer plenamente las necesidades de las oficinas comerciales internacionales. Bajo esta premisa, es lógico el surgimiento del edificio de oficinas de cuarta generación. El llamado edificio de oficinas de cuarta generación, basado en las funciones de tercera generación, enfatiza la demanda del cliente como centro, tiene como objetivo proporcionar una plataforma comercial de bajo costo y alta eficiencia, aboga por la comunicación humanizada y presta atención al impacto de espacio de oficina sobre la cultura corporativa y los empleados Cultivo y mejora de la calidad, orientación de la inteligencia y fortalecimiento de los conceptos de oficina ecológica, para cumplir con los estándares de la comunidad empresarial internacional.
En comparación con las tres primeras generaciones de edificios de oficinas, la cuarta generación de edificios de oficinas tiene las siguientes características:
En primer lugar, los clientes objetivo son claros. El edificio de oficinas de cuarta generación está orientado a diversas empresas multinacionales, empresas con financiación extranjera y grandes y medianas empresas nacionales poderosas para satisfacer al máximo los requisitos de comodidad de oficina de los usuarios y mejorar la eficiencia y eficacia del trabajo.
En segundo lugar, los requisitos paisajísticos son mayores. Muchos CBD o edificios de oficinas conocidos en el mundo están construidos cerca de hermosos paisajes naturales. Además de los paisajes naturales, los paisajes verdes en los edificios de oficinas también son cada vez más populares. Los jardines tipo atrio con funciones de comunicación se convertirán en una tendencia en el desarrollo de los edificios de oficinas.
En tercer lugar, el espacio empresarial es más grande. Con la popularidad de Internet, compartir recursos se ha convertido en una cuestión importante para mejorar la eficiencia en el trabajo. Por lo tanto, la planificación del entorno de oficina romperá con el modelo espacial tradicional de "oficina + corredor público" y pasará gradualmente de estar cerrado y centrarse en la privacidad personal a ser abierto e interactivo. El edificio de oficinas de cuarta generación proporciona a las personas un espacio comercial en mayor medida, desdibujando el espacio de oficinas, mejorando la eficiencia del trabajo sobre la base de promover la comunicación, integrar el trabajo con el ocio y crear una nueva forma de oficina.
En cuarto lugar, abogar por la protección del medio ambiente ecológico. La cuarta generación de edificios de oficinas no sólo presta atención al paisaje ambiental externo, sino que también introduce ampliamente un paisaje verde tridimensional en el espacio interno de oficinas para formar un espacio de oficinas saludable y respetuoso con el medio ambiente. Además, cómo introducir inteligentemente aire natural en los edificios de oficinas también se ha convertido en un tema de gran preocupación para los clientes de oficinas en la era posterior al SARS. Por lo tanto, la mayoría de los edificios de oficinas actualmente en planificación incorporan atrios internos y sistemas de aire fresco en sus diseños.
En quinto lugar, alta inteligencia. El nivel de inteligencia en los edificios de oficinas de cuarta generación ha alcanzado un nivel muy alto, lo que requiere reservar suficiente espacio para futuras actualizaciones. Alcanzar el estándar 5A Clase A será el estándar inteligente más bajo, incluida la inteligencia de edificios, la inteligencia de seguridad, la inteligencia de oficinas, etc.
Los anteriores son los estándares de evaluación para edificios de oficinas generales. A medida que la tecnología avance y los conceptos de desarrollo maduren, los estándares de construcción de oficinas seguirán actualizándose. Primero, los tres conceptos de "Grado A", "5A" y "Cuarta Generación" definen el grado de propiedad de oficinas desde diferentes perspectivas y básicamente representan la dirección básica para evaluar el grado de los edificios de oficinas. La calificación A evalúa la calidad de los edificios de oficinas desde la perspectiva de la calidad integral. "5A" se evalúa desde la perspectiva de la configuración del hardware; "Cuarta Generación" estipula estándares desde la perspectiva del desarrollo de edificios de oficinas. Cada uno de los tres métodos de evaluación tiene sus propias características y los consumidores no tienen claro cada método de evaluación, lo que genera confusión conceptual.
En segundo lugar, el estándar "Grado A" no es el nivel más alto.
"Edificio de oficinas de grado A" es un término popular que los desarrolladores extranjeros introducen y promueven gradualmente en el proceso de desarrollo de edificios de oficinas relacionados con el extranjero. Los edificios de oficinas se pueden dividir en grados A, B y C según su calidad integral. En lo que respecta al mercado de edificios de oficinas de mi país, generalmente se dividen en propiedades de alta gama (edificios de oficinas de grado A) y propiedades de gama media. (edificios de oficinas de grado B) y propiedades de gama baja (edificios de oficinas de grado C). Las propiedades de alta gama se pueden subdividir en dos partes: edificios de oficinas de primer nivel y de grado A. Los edificios de oficinas de primer nivel están alineados con los estándares internacionales de construcción de oficinas y están clasificados en Grado A de acuerdo con los estándares vigentes en el mercado local. Los llamados edificios de oficinas de Grado A se refieren principalmente a los estándares de calificación de hoteles de cuatro estrellas o hoteles de cinco estrellas. Este es un título convencional en la industria inmobiliaria. Debido a que las propiedades de oficinas son diferentes en diferentes mercados, los criterios de clasificación para los edificios de oficinas generalmente se basan en la calidad relativa de cada mercado. Por ejemplo, algunas ciudades pequeñas no tienen edificios de oficinas de primer nivel ni edificios de oficinas internacionales.
Para las megaciudades (como Beijing, Shanghai, Shenzhen), al dividir las propiedades de oficinas, además de considerar en general la calidad de la construcción, también se deben considerar plenamente los factores de transporte urbano y planificación urbana (diseño CBD). Específicamente, los grados de propiedad y los estándares de grado se pueden dividir y definir de la siguiente manera:
1 Propiedades de alto nivel (edificios de oficinas internacionales)
(1) Calidad de la construcción: la condición física y la calidad del edificio es de primera clase, la calidad de la construcción cumple o supera los requisitos de las normas o especificaciones de construcción pertinentes, el diseño del edificio es flexible y la tasa de utilización es alta, alcanzando el 70%; cubre un área grande, el vestíbulo y los pasillos; son espaciosos y la altura libre desde el suelo móvil hasta el techo suspendido no es inferior a 2,6 metros.
① Estándares de decoración: la fachada exterior está decorada con paredes exteriores internacionales de alta gama, como paredes exteriores de mármol y muros cortina de vidrio, y materiales importados de alto nivel, como mármol, placas de aluminio y muros cortina de vidrio. se utilizan espaciosos vestíbulos y pasillos de mármol;* * *Parte del piso debe ser de mármol, granito, baldosas de alta calidad o alfombras de alta calidad, las paredes deben ser de mármol o papel tapiz de alta calidad o pintura de alta calidad. , y debe haber techos suspendidos. La sala del ascensor debe ser de acero inoxidable y mármol. El baño debe estar equipado con artículos sanitarios de marcas importadas, como Koma, Kohler, American Standard, T0T0, etc.
② Instalaciones de apoyo: debe haber instalaciones de apoyo para los negocios y la vivienda, como salas de conferencias, oficinas de correos, bancos, taquillas, restaurantes para el personal, estacionamientos exclusivos sobre el suelo y subterráneos, y tiendas con suficiente estacionamiento. espacios para satisfacer las necesidades de la vida diaria, restaurantes y hoteles aptos para cenas de negocios, pausas para el almuerzo o instalaciones de entretenimiento, y otras instalaciones como parques, instalaciones deportivas, bibliotecas, etc.
③Sistema de ascensores: buen sistema de ascensores, instalaciones de ascensores avanzadas, particiones de pasajeros y carga. Generalmente hay un ascensor cada 4.000 metros cuadrados y el tiempo medio de espera es de unos 30 segundos.
(4) Estándares de equipamiento: debe haber aires acondicionados centrales de marca con sistemas de aire acondicionado centrales eficientes; automatización de edificios y cableado integrado;
(2) Escala de construcción: más de 50.000 metros cuadrados.
(3) Liquidación de clientes: cartera de inquilinos de empresas extranjeras reconocidas; grandes empresas y consorcios multinacionales, nacionales y extranjeros de renombre.
(4) Servicios inmobiliarios: gestionados por una empresa de marca reconocida y con experiencia, equipada con un práctico software informático de gestión de propiedades, gestión computarizada de propiedades de oficinas, establecimiento de un sistema de información de gestión de oficinas, conexión y conexión. de sistemas inmobiliarios de oficinas Gestión unificada, mantenimiento 24 horas y servicios de seguridad.
(5) Transporte conveniente: ubicación importante, excelente accesibilidad, cerca de dos o más vías principales. Existen múltiples medios de transporte y acceso directo al metro.
(6) Ubicación: Ubicado en el área central del principal distrito comercial.
(7) Inteligencia: 3a ~ 5a
(8) Experiencia del desarrollador: rica experiencia y fondos sólidos. Tienen flexibilidad financiera y amplia experiencia en inversiones inmobiliarias a gran escala en las primeras etapas del desarrollo de proyectos. Estos desarrolladores son empresas extranjeras de Estados Unidos, Malasia, Hong Kong, Corea del Sur, etc., o empresas estatales de alta calidad con operaciones exitosas en el extranjero.
2. Propiedades de alta gama (edificios de oficinas de grado A)
(1) Calidad de la construcción: el estado físico del edificio es excelente y la calidad de la construcción cumple o supera los requisitos. de las normas o especificaciones de construcción pertinentes; su rentabilidad es comparable a la de los nuevos edificios de oficinas.
① Estándares de decoración: la fachada está hecha de mármol, baldosas de cerámica de alta calidad, placas de aluminio, muros cortina de vidrio y otros materiales, y el piso del vestíbulo debe ser de mármol, granito y natural; piedra, etc , la pared debe estar hecha de mármol, granito o papel tapiz de alta gama y otros materiales, debe haber un techo suspendido y los pilares deben estar cubiertos con mármol, acero inoxidable y otros materiales; ser mármol, granito, baldosas de alta gama o alfombras de alta gama, y la pared debe ser papel tapiz o pintura de alta gama (como Nippon Paint, etc.), techos suspendidos, acero inoxidable, mármol o puertas de madera. en la sala de ascensores, baños equipados con sanitarios de marcas importadas, como Koma, Kohler, American Standard, TOT0, etc.
② Instalaciones de apoyo: debe haber instalaciones de apoyo para los negocios y la vivienda, como salas de conferencias, oficinas de correos, bancos, centros de venta de entradas, comedores para el personal, etc. , estacionamientos exclusivos sobre el suelo y subterráneos con amplios espacios de estacionamiento.
③Estándares de equipamiento: Debe haber aires acondicionados centrales de marca; automatización del edificio y cableado integrado;
(2) Escala de construcción: 10.000-50.000 metros cuadrados.
(3) Presencia del cliente: existen grandes empresas reconocidas en el país y en el extranjero. La mayoría de los clientes se dedican a I+D, servicios técnicos, comercio electrónico o agencias de marcas reconocidas.
(4) Servicios inmobiliarios: gestionados por empresas de reconocido prestigio y experiencia. Los servicios completos de administración de propiedades incluyen servicios de seguridad y mantenimiento las 24 horas.
(5) Transporte conveniente: existen varios medios de transporte directamente accesibles.
(6) Ubicación: Ubicado en el distrito comercial principal o distrito comercial secundario.
(7) Inteligencia: 3A y superior.
3. Propiedades de rango medio (edificios de oficinas de grado B)
(1) Calidad de la construcción: el estado físico del edificio es bueno y la calidad de la construcción cumple con los requisitos pertinentes. regulaciones o especificaciones de construcción, pero las funciones del edificio no son de última generación (afectadas por características obsoletas), sufren desgaste natural y son menos rentables que un edificio similar recién terminado.
① Estándares de decoración: la fachada es de baldosas de cerámica o baldosas de cerámica, hay un vestíbulo, el piso del vestíbulo es de baldosas de cerámica, las paredes son de baldosas de cerámica o pintura de alta calidad; , y hay techo suspendido; * * * Algunos pisos son de baldosas o alfombras de gama media, y las paredes La superficie está pintada de blanco. El baño utiliza sanitarios de empresa conjunta o doméstica de gama media a alta;
② Instalaciones de apoyo: hay estacionamientos subterráneos y sobre el suelo exclusivos.
③Estándares de equipamiento: sistema de aire acondicionado central; sin alarma de seguridad del edificio;
(2) Escala de construcción: sin límite.
(3) Presencia del cliente: la mayoría de los clientes son pequeñas y medianas empresas nacionales dedicadas a agencias de ventas e investigación y desarrollo de productos.
(4) Servicios inmobiliarios: prestados por empresas de gestión inmobiliaria.
(5) Transporte conveniente: hay líneas de transporte accesibles y el transporte es conveniente.
(6) Ubicación: Subcapital o mejor ubicación urbana.
4. Propiedades de gama baja (edificios de oficinas Clase C)
(1) Calidad de la construcción: Las propiedades han estado en uso durante mucho tiempo y los edificios no pueden cumplir con los requisitos. de nuevas regulaciones o especificaciones de construcción en algunos aspectos; El edificio muestra un desgaste físico significativo y obsolescencia funcional pero aún satisface las necesidades de los inquilinos de bajos ingresos.
① Normas de decoración: pintura exterior; sin vestíbulo; parte del piso es de baldosas o terrazo comunes;
② Instalaciones de apoyo: Ninguna.
③Estándares de equipamiento: aire acondicionado split; sin automatización del edificio; sin alarma de seguridad;
(2) Escala: sin límite.
(3) Presencia del cliente: Los clientes son básicamente pequeñas empresas privadas dedicadas a simples negocios de ventas.
(4) Servicios inmobiliarios: Podrán existir servicios inmobiliarios generales como saneamiento, entrega y recepción y turnos.
(5) Transporte conveniente: existen líneas de transporte para llegar hasta él.
(6) Ubicación: Ubicación general de la ciudad.
3. Estándares de evaluación de "5A" en un sentido estricto y "5A" en un sentido amplio
El estándar "5A" es un método de evaluación popular en la actualidad, pero existen dos conceptos de métodos de evaluación "5A". El primero se refiere al hardware inteligente en un sentido estricto, que incluye OA (inteligencia de oficina), BA (automatización de edificios), CA (inteligencia de transmisión de comunicaciones), FA (inteligencia contra incendios) y SA (inteligencia de seguridad); Evaluación "A" en sentido amplio Estándares, que incluyen:
(1) Estándares de marca de construcción: Clase A.
Los edificios de oficinas son espacios específicos donde una ciudad crea cultura y riqueza. La formación de marcas de edificios de oficinas requiere características de diferenciación de productos, características culturales comerciales, conceptos de gestión de servicios, propiedades emblemáticas regionales y memoria histórica urbana. En cierto sentido, el desarrollo de edificios de oficinas en la cima de la cadena de producción refleja el proceso de desarrollo y las características de una ciudad. Por lo tanto, la marca del edificio de oficinas, que se ha convertido en un edificio emblemático en el distrito comercial de la ciudad, es muy relevante para la ciudad y muy valiosa para el desarrollo futuro de la ciudad. Por lo tanto, una marca de edificio de oficinas que tenga mayor influencia regional y pueda coordinarse con la marca de la ciudad será calificada como Clase A del estándar de marca arquitectónica.
(2) Norma de localización geográfica: Clase A.
La ubicación es uno de los factores clave a la hora de invertir en edificios de oficinas. Sólo los edificios de oficinas con buena ubicación y alto valor de inversión en distritos comerciales o áreas urbanas existentes o potenciales pueden obtener estándares de ubicación geográfica de Grado A.
(3) Estándar de nivel de cliente: Grado A
El nivel de cliente se refiere al nivel de propietario o inquilino del edificio de oficinas. La mayoría de los clientes de edificios de oficinas tienen la mentalidad de elegir vecinos para vivir, por lo que los niveles de clientes de un edificio de oficinas suelen ser los mismos. Al mismo tiempo, el nivel de clientes también afecta directamente a las decisiones de inversión de los nuevos propietarios o inquilinos, porque un mayor nivel de clientes tiene un mayor efecto en la mejora de su imagen corporativa. .
(4) Estándar de calidad del servicio: Clase A.
La calidad del servicio se refleja en una gestión eficiente de la propiedad, por un lado, y en los servicios profesionales prestados a las empresas, por el otro. Ambos son excelentes y se consideraría que tienen estándares de calidad de servicio de nivel A.
(5)Estándar de instalaciones de hardware: Clase A.
Evalúa principalmente la innovación del diseño arquitectónico y las funciones de la edificación. Además de tecnología de construcción, altura de piso estándar, soporte de carga estándar, sistema de corriente débil, sistema de aire fresco, ascensor, inteligencia, etc. Si no puede alcanzar la excelencia en dos o más de los aspectos anteriores, no podrá obtener la Calificación A en términos de instalaciones de hardware.
4. Desarrollar estándares de oficina basados en la trayectoria de desarrollo.
El desarrollo de los edificios de oficinas en China ha pasado por cuatro etapas.
Los edificios de oficinas de primera generación generalmente se refieren a edificios de oficinas administrativas bajo el sistema económico planificado, que solo pueden cumplir funciones básicas de oficina. La primera generación de edificios de oficinas en Shenzhen está representada por el edificio Guomao, famoso por su velocidad, así como por los edificios inmobiliarios, el edificio Lianxing, el edificio Shum Yip, el centro financiero Dujing y otros edificios de oficinas repartidos en diferentes zonas de Luohu.
Los edificios de oficinas de segunda generación se refieren a edificios de oficinas desarrollados y construidos por empresas extranjeras después de la reforma y apertura de mi país. Además de satisfacer las necesidades funcionales, estos edificios de oficinas también dividen de forma flexible el espacio interno para los clientes y mejoran el nivel de inteligencia. La segunda generación de edificios de oficinas en Shenzhen, representada por el Shenzhen Electronic Technology Building y el Bank of China Building, apareció a principios de los años 1990.
A partir de la segunda generación, el edificio de oficinas de tercera generación comenzó a considerar las necesidades personales de los clientes, añadiendo el concepto de oficina verde, mejorando el confort y mejorando enormemente el nivel de inteligencia. La tercera generación de edificios de oficinas en Shenzhen está representada por el edificio Wang Di, el SEG Plaza y el edificio Jiangsu de finales del siglo XX.
Con la entrada de China en la OMC y el advenimiento de la globalización económica, los edificios de oficinas de tercera generación ya no pueden satisfacer plenamente las necesidades de las oficinas comerciales internacionales. Bajo esta premisa, es lógico el surgimiento del edificio de oficinas de cuarta generación.
El llamado edificio de oficinas de cuarta generación, basado en las funciones de tercera generación, enfatiza la demanda del cliente como centro, tiene como objetivo proporcionar una plataforma comercial de bajo costo y alta eficiencia, aboga por la comunicación humanizada y presta atención al impacto de espacio de oficina sobre la cultura corporativa y los empleados Cultivo y mejora de la calidad, orientación de la inteligencia y fortalecimiento de los conceptos de oficina ecológica, para cumplir con los estándares de la comunidad empresarial internacional.
En comparación con las tres primeras generaciones de edificios de oficinas, la cuarta generación de edificios de oficinas tiene las siguientes características:
En primer lugar, los clientes objetivo son claros. El edificio de oficinas de cuarta generación está orientado a diversas empresas multinacionales, empresas con financiación extranjera y grandes y medianas empresas nacionales poderosas para satisfacer al máximo los requisitos de comodidad de oficina de los usuarios y mejorar la eficiencia y eficacia del trabajo.
En segundo lugar, los requisitos paisajísticos son mayores. Muchos CBD o edificios de oficinas conocidos en el mundo están construidos cerca de hermosos paisajes naturales. Además de los paisajes naturales, los paisajes verdes en los edificios de oficinas también son cada vez más populares. Los jardines tipo atrio con funciones de comunicación se convertirán en una tendencia en el desarrollo de los edificios de oficinas.
En tercer lugar, el espacio empresarial es más grande. Con la popularidad de Internet, compartir recursos se ha convertido en una cuestión importante para mejorar la eficiencia en el trabajo. Por lo tanto, la planificación del entorno de oficina romperá con el modelo espacial tradicional de "oficina + corredor público" y pasará gradualmente de estar cerrado y centrarse en la privacidad personal a ser abierto e interactivo. El edificio de oficinas de cuarta generación proporciona a las personas un espacio comercial en mayor medida, desdibujando el espacio de oficinas, mejorando la eficiencia del trabajo sobre la base de promover la comunicación, integrar el trabajo con el ocio y crear una nueva forma de oficina.
En cuarto lugar, abogar por la protección del medio ambiente ecológico. La cuarta generación de edificios de oficinas no sólo presta atención al paisaje ambiental externo, sino que también introduce ampliamente un paisaje verde tridimensional en el espacio interno de oficinas para formar un espacio de oficinas saludable y respetuoso con el medio ambiente. Además, cómo introducir inteligentemente aire natural en los edificios de oficinas también se ha convertido en un tema de gran preocupación para los clientes de oficinas en la era posterior al SARS. Por lo tanto, la mayoría de los edificios de oficinas actualmente en planificación incorporan atrios internos y sistemas de aire fresco en sus diseños.
En quinto lugar, alta inteligencia. El nivel de inteligencia en los edificios de oficinas de cuarta generación ha alcanzado un nivel muy alto, lo que requiere reservar suficiente espacio para futuras actualizaciones. Alcanzar el estándar 5A Clase A será el estándar inteligente más bajo, incluida la inteligencia de edificios, la inteligencia de seguridad, la inteligencia de oficinas, etc.
Los anteriores son los estándares de evaluación para edificios de oficinas generales. A medida que la tecnología avance y los conceptos de desarrollo maduren, los estándares de construcción de oficinas seguirán actualizándose.