Artículos financieros en inglés
Finanzas y economía; Finanzas y economía;
Mercado inmobiliario de Canadá; mercado inmobiliario de Canadá;
Es hora de utilizar una aguja más grande está fuera; cuando sea el momento de disparar, dispare;
El último intento de hacer estallar la burbuja; la última medida para reventar la burbuja;
The Economist:
Canadá tiene una excelente reputación en materia de regulación financiera. Sus bancos salieron ilesos de la crisis. RBC se encuentra entre los principales bancos del mundo junto con HSBC y JPMorgan Chase, según la agencia de calificación Moody's. Los formuladores de políticas canadienses son veteranos en accionar las palancas "macro" populares entre los bancos centrales de los países desarrollados.
La supervisión financiera de Canadá siempre ha sido bien recibida. Su sector bancario no se ha visto afectado por la crisis. Según un informe de la agencia de calificación Moody's, el Royal Bank of Canada ocupa el primer lugar en la industria bancaria mundial junto con HSBC y JPMorgan Chase. Al mismo tiempo, las autoridades canadienses tienen experiencia en el uso de políticas macroprudenciales, que también utilizan con frecuencia los bancos centrales de otros países ricos.
Pero el problema todavía nos molesta. Algunos dicen que los bancos de Canadá se sienten halagados por los enormes pagos ofrecidos por la Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda (CMHC), la agencia pública que asegura hipotecas con ratios préstamo-valor superiores a 80. Los activos de CHMC han crecido de 345 mil millones de dólares canadienses hace cuatro años a 567 mil millones de dólares canadienses en 2065. En cierto modo, el mercado de compra de viviendas en Canadá parece espumoso: el análisis de The Economist sobre los ratios alquiler-venta muestra que en el primer trimestre de 2012, las propiedades canadienses estaban aproximadamente un 75% por encima de su "valor razonable" a largo plazo (ver gráfico). ). Aunque CHMC tiene menos del 0,5% de sus hipotecas en mora, ese auge es preocupante. Recientemente, el banco central calificó el sector inmobiliario como "el riesgo interno más importante para la estabilidad financiera de Canadá".
Sin embargo, los problemas persisten. Algunos piensan que los bancos de Canadá han sido embellecidos por los enormes pagos ofrecidos por la Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda (CMHC), la agencia pública que asegura hipotecas con ratios préstamo-valor superiores a 80. El volumen de préstamos hipotecarios de CHMC aumentó a 567 mil millones de dólares canadienses (557 mil millones de dólares) en 2011, desde 345 mil millones de dólares canadienses cuatro años antes. Y a juzgar por algunos indicadores, el sector inmobiliario canadiense está lleno de burbujas: el análisis de The Economist basado en la relación precio-alquiler muestra que en el primer trimestre de 2012, los precios inmobiliarios canadienses eran un 75% más altos que su valor justo a largo plazo. . Aunque menos del 0,5% de las hipotecas de CHMC están en mora, ese auge sigue siendo preocupante. El banco central recientemente calificó al mercado inmobiliario como "el mayor riesgo interno para la estabilidad financiera de Canadá".
Los repetidos esfuerzos de los formuladores de políticas para enfriar el sector inmobiliario no han producido resultados significativos. Así que el 26 de junio, el secretario del Tesoro, Jim Flaherty, lo intentó de nuevo, el cuarto en cuatro años. Algunas de las nuevas medidas son cosméticas. Los compradores de viviendas con un valor de más de $1 millón pueden obtener un seguro de incumplimiento hipotecario de CMHC por tan solo $5 de pago inicial. De hecho, es difícil encontrar un comprador en esta categoría que no tenga un gran número de propiedades. Pero después del 9 de julio, las hipotecas de viviendas de este valor ya no serán elegibles para el seguro CMHC.
Las autoridades han intentado repetidamente enfriar el mercado inmobiliario, pero sin resultados significativos. Así, el 21 de junio, el Ministro de Finanzas canadiense, Jim Ferrati, introdujo algunas medidas nuevas por cuarta vez en cuatro años. Algunas de las nuevas medidas son cosméticas. Los compradores de viviendas valoradas en más de $1 millón pueden recibir un seguro de incumplimiento de deuda garantizado por CMHC, así como un trato preferencial por tan solo $5 de pago inicial. De hecho, hay muy pocos compradores de vivienda que no paguen una cantidad significativa de su propio capital al comprar una vivienda. Sin embargo, después del 9 de junio, CMHC ya no asegurará dichas viviendas.
Otras medidas son más potentes. El plazo máximo de amortización de las hipotecas se reducirá de 30 años a 25 años. Eso debería perjudicar la demanda: alrededor del 40% de las nuevas hipotecas se vendieron el año pasado con más de diez plazos. Se permitirá que la refinanciación de viviendas se reduzca de 85 a 80.
Los compradores de vivienda deben demostrar que los costos de la vivienda no superan los $39 del ingreso total del hogar. Además de las medidas del Sr. Flaherty, el regulador bancario de Canadá, la Oficina del Superintendente de Instituciones Financieras, estableció un límite de 65 entre el préstamo y el valor de los préstamos contra el valor líquido de la vivienda.
Otros son más poderosos. El plazo máximo de amortización de los préstamos hipotecarios se reducirá de 30 a 25 años. Esto seguramente reducirá la demanda: el año pasado alrededor del 40% de los nuevos préstamos tenían vencimientos superiores a 25 años. El límite de refinanciación de viviendas permitida se ha reducido del 85% del valor de la vivienda a sólo el 80%. Los compradores de vivienda también deben demostrar que sus gastos de vivienda no superan el 39% de los ingresos totales de su hogar. La medida de Ferrati fue seguida por el regulador bancario de Canadá, la Oficina del Regulador Federal de Instituciones Financieras, que redujo significativamente el límite de la relación préstamo-valoración entre préstamos y fondos propios a 65.
Craig Alexander, economista jefe de TD Financial Group, estima que para la mayoría de los compradores de viviendas, esto equivaldría a un aumento en las tasas hipotecarias de aproximadamente $1. Cree que esto conducirá a una lenta recuperación del mercado inmobiliario. Si tiene razón y las diversas intervenciones de Flaherty evitan el daño colateral del aumento de las tasas de interés reales, los admiradores de Canadá tendrán otra razón para regocijarse.
Craig Alexander, economista jefe de Dominion Bank Financial Group en Toronto, estima que todas estas medidas equivaldrán a un aumento de 65.438 dólares en las tasas hipotecarias para los compradores de viviendas. Cree que esto favorecerá el lento retorno del mercado inmobiliario. Si tiene razón y las diversas intervenciones de Ferrati pueden evitar daños colaterales que podrían conducir a tasas de interés reales más altas, los admiradores de Canadá tendrán algo de qué hablar nuevamente.